唐某、鹤山市某某物业发展有限公司等商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书

广东省鹤山市人民法院 民事判决书 （2023）粤0784民初4795号 原告：唐某，女，1978年11月5日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。 委托诉讼代理人：***，浙江近山(上海)律师事务所律师。 被告：鹤山市某某物业发展有限公司，住所：广东省鹤山市。 法定代表人：王某。 委托诉讼代理人：***，广东广方律师事务所律师。 第三人：中国某某银行股份有限公司鹤山支行，经营场所：广东省鹤山市。 负责人：梁某。 委托诉讼代理人：***。 委托诉讼代理人：***。 原告唐某与被告鹤山市某某物业发展有限公司（以下简称某某公司）、第三人中国某某银行股份有限公司鹤山支行（以下简称某某银行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2023年10月26日立案后，依法适用简易程序，于2024年2月29日公开开庭进行了审理。原告唐某的委托诉讼代理人***、被告某某公司委托诉讼代理人***、第三人某某银行的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 唐某向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》解除；2.被告向原告返还已经支付的购房款人民币516787元；3.判令原告与第三人签订的《个人购房借款合同／担保合同》、《主债权合同及不动产抵押合同》解除；4.被告向第三人返还已经支付的购房款人民币910800元，以及承担基于担保合同及借款合同产生的违约金及利息；5.被告向原告支付违约金71379.35元，因购房产生的已经支付给银行的利息97051.86元；6.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求2为：被告向原告返还已经支付的购房款人民币533287元；变更诉讼请求4为：被告向第三人返还已经支付的购房款人民币894300元；变更诉讼请求5为：因购房产生的已经支付给银行的利息113300.4元。事实和理由：原、被告于2021年7月10日签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定被告向原告出售鹤山市**街道**街**号**房，面积为105.12平，价格为1427587元，交付日期为2023年6月24日。合同补充协议8.1.2约定：甲方逾期交房超过90日，乙方据此要求解除合同的，应在解除条件成立后10日内书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知后，配合乙方办理解除合同的手续，并退还乙方已支付房价款，同时按乙方实际支付房价款总额的5%向乙方支付违约金，甲方无需承担其他违约责任。2021年8月27日，原告与第三人签订了相关借款及担保合同，按照月等额本金还款方式贷款99万元用于购置上述房产，现正在逐步还款过程中，截止2023年9月27日，原告首付支付了437587元，银行还贷本金为79200元，利息为97051.86元。协议签订后，原告依照约定支付完毕了所有款项，但被告未在2023年6月24日按照合同约定交付相应房产，且经原告催告仍未交付，至今已逾期90日以上。原告认为，双方签订的合同依法有效，受法律约束，依照约定解除的条件已经成就，原告有权解除该合同。主合同解除的，从合同自然合同目的落空，应当解除，故请求法院依法判令，支持原告诉请。 某某公司辩称，一、被告受新冠疫情影响，项目多次停工，影响天数超100天，根据法律和合同补充协议约定，被告有权顺延房屋交付义务履行期限，原定2023年6月24日的交付时间应顺延至2023年10月2日，顺延后，房屋逾期不足90天，原告无权解除房屋买卖合同。二、案涉房屋于2023年10月18日已通过政府联合验收并取得竣工验收备案文件，被告合同履行过程中的主要瑕疵已经弥补，原告取得案涉房屋的合同目的完全可以实现，根据诚实信用原则和鼓励交易原则，请求驳回原告的全部诉讼请求。三、《商品房买卖合同》与《个人购房借款合同／担保合同》是不同的法律关系，原告向银行支付的借款利息不属于购房款的一部分，即使退房，被告也无需向原告支付其向银行偿还的借款利息，更无需替代原告在借款合同中向银行方承担违约责任。四、原告主张的违约金过高，违约金是弥补原告损失的一种方式，即使法院认定被告存在逾期交付，原告的损失也仅限于被告占用资金的利息，双方约定的违约金明显高于原告的损失，应调整为每日按银行同期贷款利率标准。综上，原告的诉讼请求没有事实与法律依据，依法应当驳回原告的全部诉讼请求。 第三人某某银行述称，1、第三人认为原告所购房屋未符合解除条件，应该继续履行购房合同，因此第三人的借款合同应该继续履行；2、若最终法院判定原告与被告之间的购房合同符合解除条件需要解除，第三人请求一并解除原告与第三人的借款合同并由被告方承担还款义务。 本院经审理认定事实如下：2021年7月10日，某某公司为出卖人，唐某为买受人，双方签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：买受人向出卖人购买**街道**街**号**房，总价款为1427587元。合同第十一条“交付时间和手续”约定：“出卖人应当在2023年6月24日前向买受人交付该商品房”。合同第十二条“逾期交付责任”约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：按附件十二补充协议第八条执行”。合同第二十条“房屋登记”约定：“双方同意共同向不动产登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理……”。双方签订的附件十二《商品房买卖合同》补充协议第八条第8.1.1款约定：“因甲方原因导致未能按期交房的，双方同意：本合同继续履行，甲方应自本合同第十一条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按乙方实际支付房价款（指甲方指定收款账户实际收到乙方支付房价款金额）总额的0.01%的标准向乙方支付违约金，该项违约金累计不超过总房款的5%”。双方签订的附件十二《商品房买卖合同》补充协议第八条第8.1.2款约定：“甲方逾期交房超过90日，乙方据此要求解除合同的，应在解除条件成立后10日内书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知后，配合乙方办理解除合同的手续，并退还乙方已支付房价款，同时按乙方实际支付房价款总额的5%向乙方支付违约金，甲方无需承担其他违约责任。上述8.1.1和8.1.2不作累加，且乙方未在解除条件成立后10日内向甲方书面提出解除合同的，则视为乙方已放弃单方解除合同的权利，双方继续履行合同”。双方签订的附件十二《商品房买卖合同》补充协议第八条第8.4款约定：“合同约定的商品房交付期限可以顺延的情形包括但不限于以下情形：（1）因执行合同签署后新颁布的法律、法规导致逾期交付的；（2）法定传染病或其他重大流行性传染病流行导致逾期交付的；……”。双方签订的《商品房买卖合同》附件六约定了该商品房的具体装饰装修标准为毛坯状态。 2021年8月27日，唐某与第三人某某银行签订《个人购房借款／担保合同》，约定唐某以位于鹤山市**街道**街**号**房做抵押担保，申请个人一手房住房购置贷款990000元。后第三人某某银行于2021年9月23日发放该贷款。 某某公司提供了《鹤山市新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部通告》等证据，拟证明关于新型冠状病毒肺炎疫情造成的停工情况，应顺延交楼期限。本院经审查，确认2022年9月5日至2022年9月7日（3天）、2022年10月25日至2022年10月30日（6天）、2022年11月17日至2022年11月23日（7天）为管控期间，以上合计可顺延交楼期限16天；2022年12月7日起全国新冠防疫基本放开随之迎来疫情高峰，本院根据可能因此造成的停工情况，酌情认定可顺延交楼期限40天；以上本院认定某某公司因疫情原因造成停工可顺延交楼的期限为56天。 2023年6月16日，某某公司向唐某邮寄了《给业主的一封信》，载明：“尊敬的唐某业主：……现对您在本项目购买的45栋天樾三街1号2008房屋延期交房事宜通知如下：鹤山云山诗意项目经历房地产政策调控、行业风险事件及疫情影响后，施工进度受到很大影响，至今未能按计划恢复进度，您购买的鹤山云山诗意项目商品房原定施工进度计划被迫推迟，并直接导致该项目竣工验收备案日期及交房日期延后……力争尽快交房（具体交房日期以我司寄出的《收楼通知书》为准）……”。2023年10月17日，某某公司向唐某邮寄了《收楼通知书》，通知唐某，其购买的**街道**街**号**房于2023年10月17日前已达到合同约定的毛坯竣备交付标准并可正式交付，请唐某于2023年10月21日至10月22日前往办理收楼手续。唐某至今未办理收楼手续。 2023年9月23日，唐某向某某公司发《合同解除函》，内容载：根据某某公司与唐某签订的合同中第八条关于第十二条逾期交付责任的约定中8.1.2载明，若贵司逾期90日未交房的，唐某有权解除合同，根据法定解除程序，唐某要求解除与某某公司签订的《商品房买卖合同》，请贵司与唐某结算返还唐某已支付款项，并承担违约责任。该《合同解除函》于2023年9月26日送达某某公司。 根据某某公司提供的《鹤山市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收意见书》《鹤山市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书》，某某公司的方某诗意45栋项目于2023年10月18日竣工验收，予以备案。 本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。某某公司与唐某签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件补充协议，均是双方当事人的真实意思表示，合法有效，受法律保护，双方应按约定全面履行各自的义务。 唐某购买鹤山市**街道**街**号**房，合同约定总价款为1427587元。唐某提供的还款明细，以及某某公司向唐某邮寄的《给业主的一封信》《收楼通知书》,均表明某某公司认可唐某已履行购房款的支付义务，故本院确认涉案商品房的权属归唐某。 根据涉案《商品房买卖合同（预售）》的约定，某某公司应当在2023年6月24日前向唐某交付该商品房，本院认定某某公司因疫情原因造成停工可顺延交楼的期限为56天，根据双方签订的附件十二《商品房买卖合同》补充协议第八条第8.4款第（2）点约定，本院确认某某公司可顺延至2023年8月19日。除疫情原因外，某某公司提供的《给业主的一封信》所载明的房地产政策调控、行业风险事件等因素，均不属可以顺延交楼期限的合法理由，本院不予确认。自2023年8月20日开始计算逾期交房时间，至某某公司通知唐某前去办理收楼的具体日期2023年10月21日止，逾期交房时间为62天。此后案涉房屋虽未完成交付，但并非是某某公司的原因，因此本院不予计算。根据原、被告双方签订的附件十二《商品房买卖合同》补充协议第八条第8.1.2款约定：“甲方逾期交房超过90日，乙方据此要求解除合同的，应在解除条件成立后10日内书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知后，配合乙方办理解除合同的手续，并退还乙方已支付房价款，同时按乙方实际支付房价款总额的5%向乙方支付违约金，甲方无需承担其他违约责任……”本案逾期交房未超过90日，解除条件并未成立。因此本案原告请求解除原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》的主张，本院不予支持。本院已不支持原告有关解除《商品房买卖合同（预售）》的主张，涉案合同应当继续履行；对原告请求被告返还已经支付的购房款，解除唐某与第三人签订的《个人购房借款／担保合同》，被告向第三人返还已支付的购房款，以及被告向原告支付因购房支付给银行的利息等等的主张，均属无据，本院同样不予支持。 本案某某公司未能在2023年8月19日交楼，根据《商品房买卖合同》补充协议第八条第8.1.1款“因甲方原因导致未能按期交房的，双方同意：本合同继续履行，甲方应自本合同第十一条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按乙方实际支付房价款（指甲方指定收款账户实际收到乙方支付房价款金额）总额的0.01%的标准向乙方支付违约金，该项违约金累计不超过总房款的5%”的约定，某某公司应从2023年8月20日起至涉案房屋交付之日止支付违约金，某某公司通知唐某前去办理收楼的具体日期2023年10月21日止，逾期交房时间为62天，在此期间应按房价款1427587元以每日0.01%计付违约金给唐某，计得违约金为8851.04元。 某某公司向唐某交付的房屋应符合合同约定的标准。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件六，唐某所购买的涉案房屋是毛坯房，现涉案房屋已竣工验收并备案，某某公司亦向唐某邮寄了《收楼通知书》，通知唐某于2023年10月21日至10月22日前往办理收楼手续，但根据《收楼通知书》的内容可知，其拟交付的房屋已达到合同约定的毛坯竣备交付标准，对原告主张的房屋为毛坯状态，未达到合同约定的精装交付标准一节，因原告的没有提供证据证明其主张，对此本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十五条的规定，判决如下： 一、被告鹤山市某某物业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告唐某支付违约金8851.04元； 二、驳回原告唐某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取9655.20元，财产保全申请费5000元，诉讼费用合计14655.20元，由原告唐某承担14574.74元，由被告鹤山市某某物业发展有限公司负担80.46元（诉讼费原告已预交14582.08元，本院退回7.34元给原告，被告鹤山市某某物业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日向本院补缴诉讼费用80.46元）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本， 上诉于广东省江门市中级人民法院。 审判员*** 二〇二四年三月十五日 法官助理*** 书记员***