杨某、鹤山市某某物业发展有限公司商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书

广东省鹤山市人民法院 民事判决书 （2024）粤0784民初2209号 原告：杨某，男，1982年12月3日出生，汉族，住江西省抚州市黎川县。 被告：鹤山市某某物业发展有限公司，住所地：广东省鹤山市。 法定代表人：王某。 委托诉讼代理人：***，广东大同律师事务所律师。 原告杨某与被告鹤山市某某物业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2024年4月19日立案后，依法适用小额诉讼程序,于2024年5月16日依法公开开庭进行了审理。原告杨某、被告鹤山市某某物业发展有限公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告杨某向本院提出诉讼请求：1.判令被告一次性支付原告收房逾期违约金（每日按实际支付房价款总额的0.01%的标准支付违约金至实际交房之日2023年3月6日为止，暂计至起诉之日5398元）；2.本案诉讼费用由被告承担。原告在庭审中明确诉讼请求中违约金5398元是从2022年12月25日计至2023年3月6日。事实及理由：原告与被告于2021年9月27日签订购房合同，按合同应于2022年12月25日如期交房，现已逾期交房，所以请求法院判令被告按合同约定一次性支付合同违约金给原告，本案诉讼费由被告支付。 被告鹤山市某某物业发展有限公司辩称，被告受新冠疫情影响，项目多次停工，影响天数超100天，根据法律和合同补充协议约定，被告有权顺延房屋交付义务履行期限，原定2022年12月25日的交付时间应顺延至2023年4月4日。新冠肺炎疫情发生后，广东省人民政府于2020年1月23日发布《广东省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应》，启动重大突发公共卫生事件一级响应，鹤山市政府也积极响应省市疫情防控政策。新冠肺炎疫情是不能预见且不能避免的公共卫生灾害，属于不可抗力，这里的不能预见既包括不能预见新冠疫情的到来，还应当包括宣布新冠疫情结束（指放开管控、由“乙类甲管”调整为“乙类乙管”）对被告的影响，故应根据新冠肺炎疫情对被告履行案涉合同造成的实际影响，推迟本案交房时间。2020年新冠疫情之后，全国部分地区仍断断续续出现疫情，鹤山市也多次发布疫情防控措施，影响到人员流动、材料供应、企业经营的客观事实，不可避免会对被告的施工进程产生一定的影响，但被告并未像部分企业一样无限期停工造成房屋烂尾，而是积极组织复工，最大限度上在合理期限内降低影响，极力促成原告合同目的的实现，原告购买的商品房于2023年2月17日通过了政府联合验收并同日取得《鹤山市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书》，已满足房屋交付条件。被告于2023年2月15日寄出收楼通知书，通知原告于2023年2月24日至2023年2月27日前往被告处办理收楼手续，案涉商品房于2023年2月17日已取得竣工验收备案文件，符合交付标准，原告拒绝收楼理由不成立，应视为2023年2月24日该房屋已交付。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应当驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告（买受人）与被告（出卖人）于2021年9月27日签订《商品房买卖合同（预售）》，约定出卖人将坐落于鹤山市**街道**街**号**房出卖给买受人，房屋总价760291元。第十条约定，商品房相关设施设备交付条件。（一）基础设施设备。1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准。2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，使用自建设施供电的，供电按设计要求施工，交付时达到使用条件。……4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，提供燃气接驳口。……第十一条约定，出卖人应当在2022年12月25日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按附件十二补充协议第八条执行。该合同还约定了其他事项。 同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房买卖合同》补充协议，该补充协议第7.1条约定，房屋交付验收时间以甲方收楼通知书确定的时间为准，无论何种原因导致乙方未能收到甲方发出的通知，乙方最迟应在买卖合同第十一条约定的交付之日对该房屋进行验收，否则，视为乙方已验收该房屋，该房屋符合交付标准。第8.1.1条约定，因甲方原因导致未能按期交房的，双方同意：本合同继续履行，甲方应自本合同第十一条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按乙方实际支付房价款（指甲方指定收款账户实际收到乙方支付房价款金额）总额的0.01%的标准向乙方支付违约金，该项违约金累计不超过总房款的5%。第8.1.2条约定，甲方逾期交房超过90日，乙方据此要求解除合同的，应在解除条件成立后10日内书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知后，配合乙方办理解除合同的手续，并退还乙方已支付房价款，同时按乙方实际支付房价款总额的5%向乙方支付违约金，甲方无需承担其他违约责任。上述8.1.1和8.1.2不作累加，且乙方未在解除条件成立后10日内向甲方书面提出解除合同的，则视为乙方已放弃单方解除合同的权利，双方继续履行合同。该协议还约定了其他事项。 上述合同签订后，原告依约向被告支付了案涉商品房房价款760291元。 2023年2月17日，案涉商品房经验收合格并办理了《鹤山市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书》。 2023年2月15日，被告向原告发出《收楼通知书》，通知案涉商品房于2023年2月23日前已达到合同约定交付标准可正式交付，请于2023年2月24日至2023年2月27日携带相关资料前往办理收楼手续。原告已于2023年3月17日办理了收楼手续。 2023年3月2日，被告向案涉工程（**街**栋）业主发出《致业主们的一封信》，该信载明：尊敬的**街**栋业主：非常感谢各位成为我司的尊贵业主！我司开发的**街**栋（即**街**号、**街**号、**街**号）于2023年2月17日已取得竣工验收备案表。因此我司定于2023年2月24日-2月27日邀约各位业主前来办理交付手续。在交付期间，被告收到业主们关于自来水和燃气无法报装或使用的反馈，在政府和相关部门的积极协调推动下，目前自来水和燃气已能正常受理报装，根据相关部门反馈，预计于下周一（即2023年3月6日）能完成。 原、被告双方在庭审中确认案涉商品房于2023年3月6日通水、电、燃气。 本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是合同当事人的真实意思表示，合法有效，受法律保护。 关于被告是否构成违约的问题。本案中，合同约定的房屋交付时间为2022年12月25日，而案涉商品房楼栋于2023年2月17日办理工程竣工验收备案，被告通知原告于2023年2月24日至2023年2月27日收楼。被告则辩称因疫情可推迟交付房屋以及案涉商品房已于2023年2月24日交付。首先，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议时，新冠疫情已经发生超一年，各地均在实施严格的疫情防控措施，被告作为专业的房地产开发公司，签订合同时应当知悉新冠疫情及相应的疫情防控措施对案涉商品房所在建设工程产生的影响，进而合理确定交房时间，故新冠疫情不能成为被告延期交房的理由。其次，虽然案涉商品房已办理竣工验收备案手续，原告于2023年3月17日收楼，但根据《致业主们的一封信》以及原、被告双方确认的案涉商品房的通水、电、燃气时间，案涉商品房在2023年3月6日前尚未接通自来水和燃气，未达到合同约定的交房标准，对被告抗辩案涉商品房已于2023年2月24日交付的意见不予采纳。综上，被告未按合同约定时间及标准交付案涉商品房，其行为已构成违约，应承担违约责任。 关于逾期交房违约金的问题。被告逾期交房应承担逾期交房的违约责任，现原告请求逾期交房违约金计算至2023年3月6日，理据充分，本院予以支持。结合合同约定，违约金应从合同约定的交房日期次日即2022年12月26日计至2023年3月6日止，以房价款760291元为基数，按每日0.01%计算，计得逾期交房违约金为5398.07元（760291元×0.01%/日×71日）。现原告请求被告支付逾期交房违约金5398元没有超出本院核定的数额，故本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百八十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十五条、第一百六十五条之规定，判决如下： 被告鹤山市某某物业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨某支付逾期交房违约金5398元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费25元（已减半收取），由被告鹤山市某某物业发展有限公司负担（原告已预交受理费25元，原告同意被告负担的受理费25元由被告在履行本判决义务时一并向其迳付，本院不再收退）。 本判决为终审判决。 审判员*** 二〇二四年五月二十三日 法官助理*** 书记员***