广某某、陈某某等金融借款合同纠纷一审判决书

广东省江门市蓬江区人民法院 民事判决书 （2024）粤0703民初12399号 原告：某银行股份有限公司江门分行,经营场所江门市蓬江区***，统一社会信用代码***。 负责人：金某。 委托诉讼代理人：余某，该公司员工。 委托诉讼代理人：阮某，该公司员工。 被告：***，女，汉族，1975年5月6日出生，身份证住址广东省大埔县***，公民身份号码***。 被告：***，男，汉族，1971年7月16日出生，身份证住址广东省大埔县***，公民身份号码***。 被告：鹤山市某有限公司，住所鹤山市***，统一社会信用代码***。 法定代表人：王某。 委托诉讼代理人：***，广东大同律师事务所律师。 原告某银行股份有限公司江门分行（以下简称“某银行江门分行”）与***、***、鹤山市某有限公司（以下简称“某物业”）金融借款合同纠纷一案，本院于2024年10月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告某银行江门分行的委托诉讼代理人余某、阮某到庭参加诉讼。被告***、***、某物业经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与***签订的编号为（2021）江分按揭字第***号的《楼宇按揭贷款合同》；2.判令***立即归还原告借款本金人民币542071.05元及至清偿之日止的利息、罚息、复利[暂计至2024年6月18日利息5669.23元，应还罚息43.75元，应还复利59.23元，合计共547843.26元]；3.***、鹤山市某有限公司对上述债务承担连带保证担保责任；4.原告对***名下位于鹤山市***房抵押房产折价或拍卖、变卖所得的价款优先受偿；5.各被告承担本案全部诉讼费用。 事实和理由：2021年7月29日***、***与原告签订编号为2021江分按揭字第***号《楼宇按揭贷款合同》，合同约定：原告向***贷款人民币58万元；第三条约定实际贷款期限以借据为准。根据合同第四条第（三）项约定***未按合同约定期限归还贷款本息的（包括贷款人提前实现债权的情形），贷款人有权对逾期未还的本金按逾期天数计收逾期罚息，逾期罚息利率为本合同约定的相应贷款利率加收50%，罚息计算期间从逾期之日起至应付本息实际清偿之日止，对不能按时支付的利息，应按罚息利率计收复利。根据合同第八条约定***以其名下位于鹤山市***房抵押房产（详见2021江分按揭字第***号《楼宇按揭贷款合同》中的抵押房地产清单）为上述债务提供抵押担保，担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费用等），上述抵押担保已经办理抵押权预告登记。 根据《楼宇按揭贷款合同》第九条约定***为上述借款提供连带责任保证担保，担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费用等） 2021年6月26日，某物业与原告签订编号为（2021）江分楼按合作字第***号《按揭贷款业务合作协议》，根据协议第四条约定某物业为上述借款提供连带责任保证担保。担保的范围包括本金、利息、复利、罚息以及实现债权而产生的费用（例如公告费、邮寄费等）。 经原告多次催收，但至今仍未还清，***于2024年3月20日起产生利息逾期。 综上所述，原告与***、***签订的《楼宇按揭贷款合同》、与某物业签订的《按揭贷款业务合作协议》合法有效，***已经违约，***应立即归还原告借款本金人民币542071.05元及至清偿之日止的利息、罚息、复利。***、某物业承担连带保证担保责任，***承担抵押担保责任。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 原告为其诉请向本院提交了以下证据：1.楼宇按揭贷款合同、借款凭证（借据）；2.不动产登记电子证明；3.《按揭贷款业务合作协议》；4.借据信息查询截图、还款明细、实时还款截图；5.不动产权电子证书；6.逾期贷款催收通知书、EMS快递截图；7.送达地址确认书。 被告某物业书面答辩称，就某银行股份有限公司江门分行（下称"某银行江门分行")诉***、***、鹤山市某有限公司金融借款合同纠纷一案，答辩人发表答辩意见如下： 一、根据现行法律法规，案涉房屋抵押权已设立，某银行江门分行对案涉房屋享有优先受偿权。 根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞有关担保制度的解释》第五十二条第一款："当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立"之规定，涉案房屋已经办理抵押权预告登记和建筑物所有权首次登记（详见答辩人提交证据），且不存在预告登记失效等情形，应当认定抵押权自预告登记之日起设立，某银行江门分行就本案债务对案涉房屋折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款享有优先受偿权。 二、答辩人承担的是阶段性担保责任，该阶段性担保与抵押权不是并存关系，而是先后承接关系，在认定某银行江门分行对案涉房产享有优先受偿权的情况下，答辩人不再承担保证责任。 答辩人与被答辩人某银行江门分行签订的《按揭贷款业务合作协议》（下称"《合作协议》")第四条约定："乙方在甲方发放贷款后和在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》（或《不动产登记证明》）交甲方之前，乙方同意为借款人（购房人）提供阶段性连带责任保证担保。"双方约定答辩人在上述保证担保期间承担保证责任，是某银行江门分行为排除因抵押权未设立带来的借贷风险，促使答辩人及时办理抵押权登记手续，以确保某银行江门分行取得案涉房产的抵押权，进而对该抵押房产享有优先受偿权。 因此，双方签订《合作协议》的目的不是约定某银行江门分行享有抵押权的同时还可以要求答辩人承担保证责任，而是约定在抵押权设立前由答辩人承担保证责任作为担保责任的补充，说明答辩人承担的保证责任是阶段性保证责任，一旦某银行江门分行享有抵押权则答辩人承担保证责任的保证期间即届满，二者不是并存关系，而是先后承接关系。在本案中，结合事实情况，某银行江门分行对案涉房屋的抵押权已设立，《合作协议》目的已经实现，答辩人不再就本案债务承担保证责任。 综上，若认为某银行江门分行对涉案房屋的抵押权已设立，即为保障某银行江门分行债权而设定的保证担保的目的也已实现的情况下，同时判令答辩人承担保证责任，有违各方合同本意，亦大大的加重了作为保证人的答辩人的责任，有违公平原则。恳请贵院结合事实依据法律作出公正的裁断，支持某银行江门分行对涉案房屋的优先受偿权，并驳回某银行江门分行对答辩人承担连带保证责任的主张。 被告某物业向本院提交证据如下：1.不动产权电子证书。 被告***、***没有到庭应诉和答辩，在举证期限内也没有向本院提交证据。 经审理查明：原告与被告***、***于2021年7月29日签订《楼宇按揭贷款合同》【编号：（2021）江分按揭字第***号】，合同约定由原告向被告***发放贷款58万元。该笔贷款用于购买坐落于鹤山市***房。被告***作为保证人，对上述借款提供连带责任保证担保。2022年2月21日，被告***以上述房产作为抵押担保并办理了不动产抵押预告登记。 另查明，原告与被告某物业于2021年6月26日签订《按揭贷款业务合作协议》【编号：（2021）江分楼按合作字第***号】。其中第四条约定：“乙方（某物业）在甲方（原告）发放贷款后和借款人办妥正式抵押手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》或《不动产登记证明》交甲方（原告）前，乙方（某物业）同意为借款人（购房人）提供阶段性连带责任保证担保，担保范围包括贷款本金、利息、复利、罚息和为实现债权而产生的费用……”按照该约定，某物业作为保证人对借款人的全部贷款承担阶段性连带保证责任。 再查明，合同签订后，原告依约于2021年7月30日向被告***账户发放了贷款58万元，截至2024年6月18日，被告***欠贷款本金542071.05元，累计欠息5772.21元。 本院认为，本案是金融借款合同纠纷。原告与被告***、***之间签订的《楼宇按揭贷款合同》系当事人之间真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，应认定合法有效，本院予以确认，各方当事人应依合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告依约发放了贷款，被告***不按合同约定偿还贷款本息构成违约，原告依照法律规定和合同约定诉请解除合同，并要求被告***偿还贷款本息合理合法，本院予以支持。被告***对***的案涉债务向原告提供了连带保证担保，依法应承担连带保证责任。保证人承担保证责任后，有权向被告***追偿。 关于原告对抵押物是否享有优先受偿权的问题。被告***以其所有的鹤山市***房为贷款合同项下的借款设定抵押担保，双方当事人签订了《楼宇按揭贷款合同》并办理了该房产的抵押预告登记，某物业亦完成了该建筑物所有权首次登记，尽管被告***至今尚未办理房屋所有权登记，但依据《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立”的规定，从本案的证据和查明的事实来看，并不存在预告登记失效的情形，应认定抵押权自预告登记之日即2022年2月21日起设立，在被告***不能清偿本案债务时，原告对该房产折价或者拍卖、变卖后所得的价款在抵押担保范围内享有优先受偿权。故原告主张就处置抵押物所得价款享有优先受偿权，于法有据，本院予以支持。 关于被告某物业对被告***的上述债务应否承担连带清偿责任的问题。《按揭贷款业务合作协议》约定被告某物业的保证责任属附解除条件的阶段性保证责任，目的在于与抵押担保形成前后衔接关系，使原告在享有涉案抵押房屋优先受偿权之前由被告某物业对原告的债权实现提供保证担保，在原告享有对涉案房屋的抵押权的情况下，阶段性保证责任的解除条件即成就。现本院已认定原告对处置被告***抵押的房屋所得价款在抵押担保范围内享有优先受偿权，合同约定的抵押担保目的已实现，应视为阶段性保证责任的解除条件已成就，被告某物业无需再对涉案债务承担保证责任。故原告诉请被告某物业对涉案债务承担连带保证责任,理由不能成立，本院不予支持。 被告***、***对原告起诉的主张，未能提出相反的抗辩意见，应承担举证不能的不利后果，且经本院合法传唤未能到庭应诉，本院依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第二百二十一条、第三百九十二条、第四百一十条、第五百零二条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十七条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百八十八条、第七百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十七条之规定，判决如下： 一、解除原告某银行股份有限公司江门分行与被告***、***签订的《楼宇按揭贷款合同》【编号：（2021）江分按揭字第***号】； 二、被告***应于本判决生效后十日内向原告某银行股份有限公司江门分行偿还贷款本金542071.05元及相应利息、罚息、复利【截至2024年6月18日的利息、罚息、复利合计5772.21元，自2024年6月19日起至欠款实际结清之日止的利息、罚息、复利以欠款本金为基数，按照《楼宇按揭贷款合同》约定的标准计算】； 三、如被告***未按期履行第二判项确定的义务，则原告某银行股份有限公司江门分行对被告***名下坐落于鹤山市***房处置所得的价款享有优先受偿权； 四、被告***对上述第二判项确定的债务承担连带清偿责任，保证人承担保证责任后，有权向被告***追偿； 五、驳回原告某银行股份有限公司江门分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取为4639.22元，财产保全费3420元，合计8059.22元（已由原告某银行股份有限公司江门分行预交），由被告***、***共同负担。原告同意被告于履行判决时一并迳付由被告负担的诉讼费用，本院不另收退。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。当事人上诉的，应当在收到上诉费通知之日起七日内交纳上诉受理费，逾期按撤回上诉处理。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。 审判员*** 二〇二四年十一月二十七日 法官助理邝颖婷 书记员***