烟台市建筑设计研究股份有限公司
烟台市建筑设计研究股份有限公司、烟台市丝绸公司房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
山东省烟台市芝罘区人民法院
民 事 判 决 书
（2020）鲁0602民初6921号
原告：烟台市建筑设计研究股份有限公司，住所地烟台市芝罘区西南河路231号。
法定代表人：李仲华，总经理。
委托诉讼代理人：于文勋，北京市连纵律师事务所律师。
被告：烟台市丝绸公司，住所地烟台市芝罘区太平街9号。
法定代表人：蒋晓虎，经理。
委托诉讼代理人：张日军，山东星河泰律师事务所律师。
原告烟台市建筑设计研究股份有限公司诉被告烟台市丝绸公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人于文勋与被告的委托诉讼代理人张日军到庭参加了诉讼；本案现已审理终结。
原告烟台市建筑设计研究股份有限公司向本院提出诉讼请求:1、确认原告是芝罘区青林街18-2号房屋的产权人，与该房屋相关的拆迁权益归原告所有。2、诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、确认原、被告针对坐落于烟台市芝罘区房屋的房屋买卖合同有效；2、被告立即将该房屋办理过户至原告名下；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2000年6月20日，被告下属的山东省烟台丝绸检验站将坐落于烟台市芝罘区的房屋（以下简称涉案房屋）转让给了原告。转让合同签订后，被告即将涉案房屋的产权证等交付原告，原告实际占有和使用涉案房屋。后原告将涉案房屋分配给本单位职工孙淑芝并协商被告直接将涉案房屋办理至孙淑芝名下。被告虽于2005年1月31日与孙淑芝签订了《商品房预（销）售合同》，但因被告及其上级主管部门山东省丝绸集团有限公司在2005年2月1日向房管部门出具的办证材料未达到房管部门的要求导致未能办理过户手续，故原告只得与孙淑芝解除了涉案房屋分配关系，重新为孙淑芝另行解决住房。孙淑芝也将《商品房预（销）售合同》中的相关权利义务回转给原告。上述权利回转给原告后，原告多次与被告协调将涉案房屋过户至原告名下，但至今未能办理，且涉及拆迁权益，故提起本案诉讼。
被告烟台市丝绸公司辩称，1、本案原告诉讼主体错误，应当依法驳回原告的起诉。原、被告之间不存在任何合同关系及业务联系，山东省烟台丝绸检验站是独立的事业单位法人，也并非被告的下属单位。2、涉案房屋系登记在被告名下的房屋，属于国有资产。原告与山东省烟台丝绸检验站均无权转让涉案房屋，双方在2000年6月20日签订的转让协议是无效的；且属于“零资产”的转让，系原告与山东省烟台丝绸检验站个人串通、掩盖非法目的行为。3、《商品房预(销)售合同》也是山东省烟台丝绸检验站的个人经办人趁被告在2005年中期改制过程中，骗取加盖了被告的印章，并骗被告为其出具房屋过户证明等手续，损害国家利益和被告利益的行为，均是无效的。原告的诉讼请求于法无据，应当驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院确认如下：
山东省烟台丝绸检验站（以下简称丝绸检验站）系依法成立的事业法人，属于山东省丝绸集团有限公司下设的法人单位。1998年5月至2018年8月期间，宋明江作为丝绸检验站的法定代表人，担任站长一职。
2000年6月20日，原告与丝绸检验站在签订的《协议书》中约定：丝绸检验站愿将坐落于烟台市芝罘区建筑面积45平方米的住宅（带一庭院32平方米）转给原告；丝绸检验站协助原告办理房产过户手续，过户费用由原告承担。
2000年7月20日，坐落于烟台市芝罘区内2号的涉案房屋登记在被告名下（产权证号：烟房芝字第Ａ××8号），建筑面积42.92平方米，所有权证书附记中载明：“原宋明江参加房改，现调房将此房腾给丝绸公司”。
2013年10月23日，涉案房屋实际拆除。
2015年10月16日，原告具状将被告诉至本院，请求确认原告是涉案房屋的产权人，并由被告立即将涉案房屋过户给原告。本院立（2015）芝民一初字第917号案。诉讼过程中的2016年7月26日，原告向本院申请撤诉，本院依法裁定予以允准。
2019年12月17日，被告向原告发出《关于明确青林街18－2号房产权的通知函》，表明涉案房屋的所有权属于被告，要求原告归还涉案房屋的房产证，逾期将登报作废。
2019年12月20日，案外人王彩茗将丝绸检验站诉至本院，主张解除双方之间的劳动合同等诉求。丝绸检验站作为独立的法人单位参加诉讼，本院审理后依法作出了（2019）鲁0602民初215号民事判决书。一审判决后，丝绸检验站提起上诉，二审尚未审结。
为证明其主张，原告另向本院提交了以下证据：
1、（1）2004年6月8日，加盖有“山东省烟台市丝绸公司财务专用章”的收款收据一份。载明：缴款单位“孙淑芝”，缴款摘要“房款”，金额38199元（青林街18－2号）。
（2）2005年1月31日，载明被告作为出卖人，案外人孙淑芝作为买受人，双方所签订的《商品房买卖合同》一份。该合同只载明所购房屋为现房，房号为18号一层2号，建筑面积42.92平方米；房屋单价890元/平方米，总金额为38199元；孙淑芝一次性付款；其他专有信息内容均为空白。合同落款处加盖了被告的公章。
（3）2005年1月31日，载明申请人为孙淑芝、内容不完整的房屋所有权登记申请书一份。内容显示了涉案房屋的地址及原产权人为被告，在原产权人一栏处加盖了被告的公章。
（4）2005年2月1日，加盖有被告公章的《住房交易申请》一份，载明：烟台市房产交易处：我公司将现有的涉案房屋一套（建筑面积42.92平方米）以38199元的价格售给孙淑芝，请给予办理。同日，加盖有被告上级主管单位山东省丝绸集团有限公司公章的《住房交易申请》一份，载明：烟台市房产交易处：被告将现有的涉案房屋一套（建筑面积42.92平方米）以38199元的价格售给孙淑芝，该公司表示同意并请给予办理。
原告以该组证据证明，被告已经按照原告的要求将涉案房屋与原告的职工孙淑芝进行公房改革，并办理了房产过户的必要手续。因原告以房屋置换的方式已经向被告支付了涉案房屋的房款，故证据（1）中的房款38199元孙淑芝并未实际支付，只是用于办理过户手续。
被告质证称，对《商品房买卖合同》的真实性没有异议，但与原告无关，且被告从未收到过证据（1）载明的38199元房款，收款收据是虚假的，加盖的印章与被告的印模不符，且缴款人为孙淑芝，与原告无关。对证据（3）、（4）的真实性没有异议，但均是后补的，是原告与丝绸检验站法定代表人宋明江个人串通和策划的，违反法定程序。
2、2005年10月15日，原告与孙淑芝在签订的《协议书》中约定：因涉案房屋一直未能过户至孙淑芝名下，现孙淑芝同意将《商品房预（销）售合同》中的所有权利义务转让给原告，由原告与被告协商后续处理事宜。
原告以该证据证明，因被告迟迟不能将涉案房屋过户至孙淑芝名下，孙淑芝将《商品房预（销）售合同》的全部权利义务转让给原告的事实。该协议书原告以函件的方式通知过被告，但找不到材料了。
被告质证称，被告从未收到关于该份协议书的函件。原告在未取得涉案房屋所有权的情况下又将涉案房屋转让给孙淑芝，系违法转让，该协议书无效。
3、（1）2013年8月30日，无签字和盖章的涉案房屋《房屋及附属设施评估明细表》打印件一份；
（2）2013年10月23日，涉案房屋交付拆迁部门拆除的《交房验收单》一份，载明的被征收人为张杰在被征收人一栏中签字。
（3）2013年12月17日的《选房单》一份，载明涉案房屋为被征收房屋，被告系涉案房屋的被征收人，以及选定的安置房屋坐落位置。宋元杰在被征收人签字捺印。
原告以该证据证明，涉案房屋实际由原告占有、使用和处分。其中代表原告在上述拆迁材料中签字确认的张杰和孙元杰，分别为原告的办公室主任和财务科科长。
被告质证称，对该组证据的真实性没有异议，但均无被告的盖章确认，被征收人张杰系非法占有房屋，被告保留追偿的权利。
4、载明时间为2005年1月29日，宋明江的证词一份。内容载明：根据双方签订协议（2000年6月20日）就青林街18－2号住宅过户一事，烟台市丝绸公司负责办理主要手续，其余之事我将协助办理，决不有苟且之事。
原告以该证据证明，涉案房屋被告已转让给原告，不存在违规违法行为。
被告质证称，对该证据的真实性没有异议，但宋明江无权要求被告为涉案房屋办理过户手续，且恰能证明2000年6月20日的《协议书》及后续的过户行为，是原告与宋明江串通、违规操作。
为证明其答辩观点，被告另提交了以下证据：
1、2019年11月11山东省丝绸集团有限公司下发的集团内部文件复印件两份，宋明江在文件尾部签收确认。内容涉及宋明江的工作简历、宋明江的各项违纪问题和处分决定。
2、2002年7月11日的台历记录复印件一份。宋明江签字确认的记录内容中显示：针对孙淑芝房产一事，宋明江承诺在本月20日前给出一个解决工作的具体办法；若改制没有具体规划，就与丝绸公司办理此事。
被告以该组证据证明，宋明江担任丝绸检验站站长期间存在多起违规违法行为，本案就是其擅自处置并非丝绸检验站所有的国有资产中的一例。其中证据2系原告办公室主任张杰向被告出具的。
原告质证称，对证据1、2的真实性没有异议，但原告作为合作方，在2000年无法断定宋明江的问题，原告与被告之间是正常的民事行为。虽然丝绸检验站是独立法人，但涉案房屋登记在被告名下，且被告也与原告职工孙淑芝签订了商品房买卖合同，故被告作为本案的诉讼主体适格。
3、2016年9月20日至2019年12月17日间，被告向原告及拆迁部门等发出的通知函件5份（除2019年12月17日的通知函为复印件外，其余为原件）及特快专递回单复印件4张。主要内容为被告主张其为涉案房屋的所有权人、要求原告归还涉案房屋的房屋所有权证书，以及后期拆迁手续的办理事宜。
被告以该证据证明在原告撤回（2015）芝民一初字第917号案件后，被告多次向原告及相关部门主张对涉案房屋的所有权和拆迁权益。
原告质证称，对该证据的真实性无异议，但对证明内容有异议，恰能证明包括征收人在内的所有人，均认为涉案房屋属于原告所有，实际上被告私下也认可属于原告所有。
4、针对被告的原党委书记兼总经理张启威、被告的原财务科科长李增旭、被告的原副总经理邢秀英、被告的原出纳员孙承勇所涉的刑事案件，本院作出的（2010）烟芝刑初字第296号、293号和（2013）烟芝刑初字第83号民事判决书各一份。
被告以该组证明，2005年系张启威担任被告法定代表人期间，被告有理由怀疑涉案房屋在2005年补办的商品房买卖手续时，宋明江与张启威存在违规行为。
原告质证称，对该组证据的真实性没有异议，但因个别人的犯罪行为就认定本案相关人员也参与犯罪，没有道理。
关于2000年6月20日《协议书》中未约定涉案房屋转让价款的原因。原告表示，原告是将其位于南迎祥路32号楼2单元10号的房屋与被告名下的涉案房屋进行了置换，但对此没有证据提交。被告明确不予认可。
针对涉案房屋登记在被告名下、却与案外人丝绸检验站签订2000年6月20日《协议书》的原因。原告表示，因原告认为被告是丝绸检验站的上级管理单位，但对此没有证据提交。
针对涉案房屋及所有权证书的使用和交付情况。原告主张，在2000年6月20日《协议书》签订的当日，宋明江即向原告交付了涉案房屋钥匙及房屋所有权证书原件。被告则辩称，涉案房屋属于被告所有，被告只是将该房屋分配给了同属于丝绸集团的丝绸检验站副站长宋明江居住使用，从未参加房改购买，所以房产证原件和钥匙在宋明江处，并非被告实际履行了该《协议书》。
本院认为，坐落于烟台市芝罘区的涉案房屋自2000年7月20日起登记在被告名下，并已于2013年10月23日实际拆除的事实清楚。首先，被告与案外人丝绸检验站是相互独立的民事主体。针对涉案房屋，原告在2000年6月20日签订《协议书》的出卖方为案外人丝绸检验站，并非本案被告。其次，针对涉案房屋，被告在2005年1月31日签订《商品房买卖合同》的买受人为案外人孙淑芝，并非原告；原告与孙淑芝所签订的、转让上述《商品房买卖合同》全部权利义务的协议书，原告未能举证证明通知过被告，被告亦明确不予认可。再次，庭审中，原告自认是以位于烟台市芝罘区的房屋与被告名下的涉案房屋进行了置换，并未实际支付过涉案房屋的转让价款。综上，针对涉案房屋，原告自认其与被告之间存在的是房屋置换合同关系，未能举证证明双方之间存在房屋买卖合同关系。现原告请求确认其与被告针对涉案房屋的房屋买卖合同有效并办理过户手续的主张，没有事实依据，本院依法不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第三条、第四条、第五条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：
驳回原告烟台市建筑设计研究股份有限公司的诉讼请求。
案件受理费6550元，由原告烟台市建筑设计研究股份有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 于 晓 宁
人民陪审员 李 玉 梅
人民陪审员 刘 丽 伟
二〇二〇年十二月二十三日
书 记 员 林迎秋（代）
