某某集团武汉工程有限公司与熊某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

湖北省武汉市中级人民法院 民事判决书 （2024）鄂01民终12421号 上诉人（原审被告、反诉原告）：某某集团武汉工程有限公司，住所地湖北省武汉市江夏区。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，男。 委托诉讼代理人：***，男。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：熊某，男，1987年6月15日出生，汉族，居民身份证住址湖北省汉川市。 委托诉讼代理人：***，湖北中品律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，湖北中品律师事务所律师。 上诉人某某集团武汉工程有限公司（以下简称某甲公司）因与被上诉人熊某房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2024）鄂0106民初3966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2024年7月2日受理案件后，依法适用第二审程序，由审判员***独任审理。本案于2024年8月6日公开开庭进行了审理，某甲公司的委托诉讼代理人***、***，熊某及其委托诉讼代理人***，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 某甲公司上诉请求：一、撤销一审民事判决第一项，改判某甲公司与熊某签订的《房屋租赁合同》于2023年10月9日解除；二、撤销一审民事判决第二项，改判某甲公司不应当返还熊某租金16415元、押金10050元及赔偿损失165715元；三、撤销一审民事判决第三项，改判熊某向某甲公司支付2023年10月10日至2024年4月3日的房屋占用损失116061元，并按20100元／月的标准，支付至房屋腾退完毕之日止；四、撤销一审民事判决第八项，改判熊某向某甲公司支付违约金48240元（20100元×12月×20%＝48240元）、2023年5月-2024年3月的物业费8844元（268㎡×3元／㎡×11个月），并按3元／㎡的标准支付至房屋腾退完毕之日止；五、判令熊某承担本案全部诉讼费用。 事实与理由：一、《房屋租赁合同》应于2023年10月9日起解除。虽然2023年9月13日的《接处警工作登记表上》记载“三方在场，现场协商好，三方同意，熊某先写退租申请，并将物业、水电费向某乙物业结清，某甲物业给熊*甲，让其撤场，最后某甲物业答应退其押金2万元”。但熊某并未履行某甲物业同意其撤场的前置条件，即：“熊某先写退租申请，并将物业、水电费向某乙物业结清”，一审法院断章取义，仅以某甲公司同意熊某撤场来认定《房屋租赁合同》于2023年9月13日解除，明显与事实不符。根据《房屋租赁合同》第三条2（1）“乙方因正当原因确需终止合同时，需提前一个月告知甲方”的约定，熊某于2023年9月11日电话通知不继续承租房屋，某甲公司于2023年10月9日通知熊某解除租赁合同，符合《房屋租赁合同》的约定，因此，《房屋租赁合同》于2023年10月9日起解除。二、一审法院认为某甲公司对《房屋租赁合同》解除存在过错，判决返还熊某租金、押金、赔偿熊某装修及厨房油烟管道通风设备损失明显不公平。熊某在承租涉案房屋前，实地进行了考察，仍然自愿签订《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》非格式合同，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行，承担相应法律后果。合同签订后，某甲公司将不存在安全隐患、不存在经济纠纷的房屋完整的交付至熊某，即已履行完毕合同义务。合同履行中，熊某拖欠水电费造成停水停电，无法正常营业，随即提前解除《房屋租赁合同》，已严重违约，应承担相应的不利法律后果。本案为房屋租赁纠纷，应优先执行租赁合同约定，合同无约定的执行法律规定。（一）根据合同第四条第二款约定，“乙方在合同期内退租的，已缴纳的租金和押金不予退还”，合同租赁期限为2023年5月15日至2027年7月31日，熊某于2023年9月11日以电话的形式通知某甲公司不继续承租房屋，已构成合同期内退租。因此，某甲公司不负有返还租金和押金的义务。（二）涉案房屋是否符合租赁用途，非某甲公司应尽义务，熊某实地考察后，仍然决定租赁，说明其已知晓涉案房屋符合其租赁用途。2023年6月12日熊某注册的营业执照，营业范围为，餐饮服务（不产生油烟、异味、废气），营业执照下发时，涉案房屋尚未装修完毕，熊某选择继续装修，说明其租赁房屋的用途为经营餐饮服务（不产生油烟、异味、废气）。店铺开业后，因其经营不善，拖欠水电费（金额不大）造成停水停电，无法正常营业，同时超营业范围经营受阻，继而提出解除合同，严重违约。根据《房屋租赁合同》第六条4约定“租赁到期后若不续租，乙方应将租赁房屋恢复至出租前原状”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，“承租人经出租人同意装饰装修的，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附和装饰装修费用的，不予支持，但当事人另有约定的除外”。本案中，某甲公司从未承诺过熊某，对装修损失进行补偿，一审法院酌定某甲公司赔偿熊某装修损失，明显不公平。（三）一审法院认定装修费用225800元证据不足。一审法院已查明，涉案房屋交付时，为上一个租户遗留下来的装修状态，为一个空房子，经比较承租前后的状态，熊某承租涉案房屋后，并未大范围改动。并且房屋装修完毕，已使用两个月，装修带来的收益，熊某已经收取，一审法院按照全部装修费用的标准判决某甲公司进行赔偿，明显有失公允。（四）熊某心存侥幸，超范围经营，采购厨房油烟管道通风设备的过错不在某甲公司，熊某违约提前解除合同，过错也不在某甲公司。一审中，某甲公司依据《房屋租赁合同》第六条4约定反诉熊某，请求熊某立即腾退房屋，油烟管道通风设备为腾退物品之一。一审法院酌定某甲公司赔偿厨房油烟管道通风设备损失，明显不公平。三、熊某占用某甲公司房屋，明显存在恶意，一审法院酌定熊某仅支付部分房屋占用损失，明显不公平。2023年9月13日，民警处警后，熊某拒不执行协商结果，搬离物品；某甲公司分别于2023年9月26日，2023年10月20日通知熊某搬离物品；民警分别于2023年10月11日、2023年11月6日处警，协商结果均有要求熊某搬离物品；2024年5月15日，一审法院组织双方腾退房屋，但熊某依然态度消极，拒不配合。熊某主观上明显存在占用某甲公司房屋的恶意，一审法院不对其惩戒，反而酌定熊某仅支付部分房屋占用损失，明显不公平。目前，涉案房屋仍处于被熊某物品占据状态，因此，请求改判熊某支付某甲公司房屋占用损失。四、如前所述，熊某违约，提前解除合同，应当按照《房屋租赁合同》向某甲公司支付违约金。熊某自租赁涉案房屋以来，未缴纳物业费，已违反租赁合同约定，其恶意占用涉案房屋期间，物业费持续发生。目前，某甲公司已经垫付已发生的物业费，熊某应向某甲公司返还，涉案房屋腾退完毕前的物业费，也应由熊某承担。另，某甲公司作为出租人，审慎注意义务较低，只要在租赁合同协商和签订时，要求出租人合法经营，不得从事违法犯罪活动等即可。且在《房屋租赁合同》中并没有写明熊某承租的具体用途，亦没有约定某甲公司的配合办证义务，不能严苛要求出租人面面俱到，本案一审判决加重了某甲公司的审慎义务，违反了公平原则。本案熊某不能从事烧烤行业，并不构成其经营目的不能实现。熊某取得个体工商户营业执照，即参与了市场行为，应当承担相应的市场风险和压力。在不能从事烧烤行业时，熊某及其所承租的房屋仍然可以转型从事相关经营活动，及时地调整经营战略进行补救，但熊某放任不管，致使其损失不断扩大，对于此，熊某应当承担全部的责任。据了解，熊某在营业之初，主要经营的是捞汁海鲜等海鲜腌制产品，在开业之初做活动生意较好。后因海鲜类产品不符合武汉当地人的饮食习惯，购买的顾客逐渐减少。熊某后续增加了烧烤品类。在营业期间，熊某虽没有取得相关许可，但熊某一直在从事烧烤经营活动。据悉，其每天只在夜晚经营，早上和中午都未营业，2023年7月下旬以后，某甲店铺生意惨淡。在某甲店铺周围，某甲餐饮店铺，并且其中有多家也为烧烤等大排档商铺，生意火爆。可见熊某是由于营业额的每况愈下，才萌生了退出之心，进而连水电费、物业费也要拖欠。没有烟道，不能从事（有烟气）烧烤不是其提出退租的主要原因，经营状况不佳才是其退租的主要原因，在此情况下，熊某提出退租请求，某甲公司完全没有过错，不应承担责任。本案中，熊某因经营不善提出解除房屋租赁合同，系因其违约导致合同解除，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，某甲公司对合同解除没有过错，因此不应承担装修款等的赔偿责任。某甲公司在2023年9月12日将案涉房屋锁住，系按照民法典第一千一百七十七条的规定保障自身合法权益，无过错。当日，熊某到案涉房屋处，打算将房屋内的物品搬走，某甲公司在知道相关消息后，立即赶到，要求熊某结清水电费、物业费，但某甲公司表示“我搬之前并没有告知被告，我认为是我自己经营的店不需要告诉被告”。一再要求下，熊某也并未支付前述费用，某甲公司出于无奈才锁门，熊某以其行为表示逃避水电费和物业费，某甲公司若不立即采取措施将难以维权。因此熊某锁门的行为无过错。装修费225800元及厨房油烟通风管道通风设备费用105630元不合理、不真实。某甲公司要求对房屋装修残值进行鉴定。在一审审理中，对于装修费和厨房油烟通风管道通风设备费，熊某仅仅是提交财务收据，没有提交银行转账凭证，熊某陈述全部使用现金支付，显然是存疑的，是否是真实数据、是否存在通谋造假行为尚未可知。仅凭财务收据不能证明装修及厨房油烟通风管道通风设备的真实价值。某甲公司要求对房屋装修残值进行评估，依法提出进行鉴定的申请，以查明事实。某甲公司已缴纳了2023年5月至2024年6月期间的物业费9326.4元，对于该费用，熊某应当返还某甲公司。《房屋租赁合同》第三条，2、（8）约定“租赁期间所产生的水、电、物业等一切费用由乙方自行承担……”，据此，熊某是物业费的支付主体。熊某自租赁案涉房屋以来，未缴纳物业费，严重违反了合同约定，其恶意占用房屋期间，物业费持续发生。因此，对于某甲公司已经垫付的物业费，熊某应当予以返还，熊某持续占用房屋（腾退完毕前）期间所发生的物业费，熊某应当按照合同约定及时缴纳。 熊某辩称，第一，一审法院查明某甲公司出资的商铺，属于未配套设立专用烟道的商住综合楼底商，不得经营产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目，熊某承租案涉房屋，用于经营烧烤的合同目的无法实现。某甲公司2023年9月8日对案涉房屋停水、断电。同年9月12日，对案涉房屋上锁，以上情形导致案涉房屋租赁合同自2023年9月12日起，已根本无法履行。一审判决认定案涉房屋租赁合同于2023年9月13日解除，符合事实和法律规定。某甲公司第一项上诉请求与事实不符，不能成立。第二，某甲公司对其享有所有权的案涉房屋用途及使用情况是充分了解的。而且在熊某租赁该房屋之前，已对外出租用于餐饮。说明，某甲公司只知道且应当知道案涉房屋属于为配套设立，专用烟道的商住综合楼，不得经营产生油烟、异味、废气的烧烤餐饮服务项目。某甲公司明知上述事实的情况下，仍然向熊某出租案涉房屋用于烧烤餐饮服务，主观上明显存在重大过错。因某甲公司重大过错，导致案涉房屋租赁合同的目的无法实现，应当承担相应的赔偿责任。事实上，熊某对于案涉房屋装修、购买相应设备设施、餐饮器具损失远不止一审判决认定的金额32万多元。某甲公司第二项上诉请求，明显与事实和法律规定相悖。第三，如前所述，由于某甲公司主观上的重大过错，导致案涉房屋租赁合同的目的无法实现。此外，某甲公司对案涉房屋停水、断电、上锁，以及将熊某存放食物的冰柜转移至其他地点另行存放。说明案涉房屋一直都是处于某甲公司的管控之下，某甲公司对案涉房屋采取停水、断电、上锁极端措施时，熊某多次请求某甲公司允许将案涉房屋内物品搬走，但某甲公司不予理睬。熊某无奈报警，在此情况下，某甲公司居然还称熊某恶意占用案涉房屋，纯属颠倒黑白。某甲公司有能力、有条件将案涉房屋内物品另行存放。由于经济形势不好，某甲公司故意不对案涉房屋内物品进行清理，并另行存放。其目的是为了获取房屋占有使用费。因此某甲公司的第三项上诉请求与事实相悖。第四，关于物业费的主张缺乏事实和法律依据。其第四项上诉请求不能成立。第五，关于某甲公司补充提交的上诉理由，第一项是重复的。第二项是要求对房屋装修残值进行鉴定，在一审时，本案的某甲公司和熊某是互为原被告，二审某甲公司要求对房屋残值进行鉴定，违反了一事不再审原则，其没有在规定的时间内，要求对房屋装修残值进行鉴定，属于放弃了举证的权利。二审中其无权要求对案涉房屋的装修残值进行鉴定。综上，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 熊某向一审法院起诉请求：1．确认熊某、某甲公司2023年5月16日签订的《房屋租赁合同》自2023年9月9日起解除；2．判令某甲公司返还熊某交纳的2023年9月、10两月房屋租金40200元和押金20100元；3．判令某甲公司赔偿熊某装修损失225800元和采购设备损失105630元，两项合计331430元；4．判令某甲公司赔偿因其停电、锁门导致熊某新进食材、调料损失38088.78元；5．判令某甲公司返还熊某原承租店内制冷设备、餐具、餐桌椅及烧烤辅材、灭火器等物品。如不能返还，则赔偿熊某上述物品损失86318.5元；6．本案诉讼费用由某甲公司承担。一审诉讼过程中，熊某明确第五项诉讼请求中制冷设备共计9台、餐桌37张、椅子168把，灭火器6个，其他无法明确具体数量。 某甲公司向一审法院提出反诉请求：1．确认某甲公司与熊某签订的《房屋租赁合同》于2023年10月9日解除，判令熊某立即腾退房屋、注销商铺上登记的营业执照；2．判令熊某向某甲公司支付违约金48240元（20100元×12月×20%＝48240元）；3．判令熊某返还某甲公司垫付的水电费7294.2元；4．判令熊某支付2023年5月-2024年3月的物业费8844元（268㎡×3元／㎡×11个月）；5．判令熊某支付某甲公司2023年10月10日至2024年4月3日的房屋占用损失共计116061元（20100元／月×5＋20100÷31×24天）；6．判令熊某承担全部诉讼费用。以上合计：180439.2元。一审诉讼过程中，某甲公司变更第一项反诉请求为：确认某甲公司与熊某签订的《房屋租赁合同》于2023年10月9日解除，判令熊某立即腾退房屋、注销商铺上登记的营业执照，将房屋恢复至承租前的状态；其明确注销商铺上登记的营业执照实质是要求熊某将营业执照注册地址从案涉房屋地址迁出，恢复到出租前的状态是指将案涉房屋的物品搬走，案涉房屋内原来有两个包厢，熊某拆了一个包厢，把拆了的包厢恢复即可。 一审法院认定事实：坐落于武昌区**街**号**层**室房屋的所有权人为某甲公司，该房屋登记的规划用途为商业。 2023年5月15日，某甲公司以某某集团武汉工程有限公司房地产物业管理中心的名义（出租方、甲方）与熊某（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其坐落于武汉市武昌区**街**号**楼**号**号商铺（以下简称案涉房屋）出租至乙方，建筑面积268㎡，租赁期限自2023年5月15日至2027年7月31日止，甲方给予乙方2023年5月15日至2023年7月31日的装修免租期，装修期满后，自2023年8月1日起开始计算租金，但装修期间不影响双方的其他权利义务。租金及支付方式：2023年8月1日至2024年7月31日，租金为每平方75元，每月租金（含税）为20100元，每季度60300元。首次乙方支付一个季度租金合计60300元，在本合同生效之后的五日内支付，往后租金由乙方按季度交纳，每季度的最后七日内乙方将下一季度租金一次性支付至甲方指定的银行账户内。同时，乙方在本合同生效之后五日内向出租人交纳押金20100元。支付方式：租金转入甲方指定账户，名称：某某集团武汉工程有限公司房地产物业管理中心，账号：6321********。甲方权利义务：甲方有按时、足额收取租金的权利；在乙方有严重违约行为的情况下，有单方面解除本合同的权利。乙方的权利义务：乙方因正当原因确需终止本合同时，需提前一个月告知甲方，取得甲方同意，双方协商一致后方可解除本租赁合同；乙方应按时足额向甲方支付租金，不得延迟支付租金；乙方应当按照约定用途使用租赁房屋。未经甲方同意，不得改变租赁房屋用途或将租赁房屋转租其他人；乙方必须遵守国家和地方有关安全生产经营的法律、法规和规定，认真执行国家、行业、企业安全技术标准；乙方应遵守有关部门规定，做好防火、防盗、防毒、用电、用气、消防、卫生等工作，并按规定交纳相应的费用；租赁期间所产生的水、电、物业等一切费用由乙方自行承担，并于退租前结清相关费用。违约责任：双方均应严格遵守本合同约定，一方违约，违约方应向守约方承担违约责任，直至守约方有权单方解除合同。任何一方违反本合同有关规定，违约方应向守约方支付相当于每年租金总额20%的违约金；给对方造成损失的，应赔偿损失。乙方在合同期内退租的，已缴纳的租金和押金不予退还。乙方利用本租赁房屋办理工商注册由此发生的一切经济法律责任全部由乙方承担。租赁到期后若不续租，乙方应将租赁房屋恢复至出租前原状，将营业执照注册地址在退租前迁出并提供迁出证明，否则押金不予退还。 关于案涉房屋交付时的状态。熊某陈述某甲公司交付的案涉房屋就是一个空房子。某甲公司陈述是上一个租户遗留下来的装修状态。双方均认可熊某承租案涉房屋后拆了一个包厢。 2023年6月6日，***的账户向某甲公司前述合同约定账户转账80400元。熊某与某甲公司共同确认熊某已向某甲公司支付2023年8月、9月、10月一个季度租金60300元和押金20100元。 2023年6月12日，熊某经申请取得名为“武汉市某某店”的个体工商户营业执照，经营者为熊某，经营场所为案涉《房屋租赁合同》约定的附2号商铺，经营范围中许可项目包括餐饮服务（不产生油烟、异味、废气）等。 熊某陈述案涉房屋于2023年7月1日完成装修，其从2023年7月初开业经营到2023年9月8日停电当天，主要是食品经营许可证办不下来。熊某提交的照片显示案涉房屋的店面名称为“东北***烧烤武汉某某店”。熊某陈述其办理上述餐饮服务属于不产生油烟、异味、废气类的营业执照后用于经营烧烤的原因是其办证时心存侥幸认为办下来了就可以经营烧烤了，但是在办理烧烤类食品经营许可证时被卡住了。 关于案涉房屋的水电费、物业费的缴纳方式。熊某称其交给某甲公司，由某甲公司转交给物业。某甲公司称其代收一楼的水电费，包括案涉房屋，但不包括代收物业费，水电费代收后交给某丙公司。 关于案涉房屋水电费的缴纳情况。一审庭审中，熊某与某甲公司共同确认：熊某已缴纳案涉房屋2023年5月、6月、7月三个月的水电费共计5410.7元。熊某未缴纳案涉房屋2023年8月之后的水电费。一审庭审中，熊某与某甲公司均认可2023年9月8日案涉房屋被停电。熊某称其不清楚是谁停的电，停电之后就没有再恢复用电。某甲公司陈述武汉市某某物业管理有限公司武昌分公司（以下简称“同和某某武昌分公司”）将案涉房屋的水电停了，案涉房屋的水电并非由其控制，而是由同和某某武昌分公司控制，其系业主，同和某某武昌分公司系某丙公司，双方有前期物业服务协议。经一审法院函询，同和某某武昌分公司于2024年5月28日回函，载明：“关于2023年9月初雄楚大街128号华亚新领地一楼附2号、附3号商铺停水停电事宜，某丙公司没有采取停电停水措施。某甲公司是否替熊某垫付过上述房屋的水电费，我公司不清楚。我公司不针对租户收取水电费，只针对业主（某甲公司）收取水电费。”某甲公司主张其已为熊某垫付水、电费共计7294.2元。为证明其主张，某甲公司提交了收据、《证明》及水电表照片。同和某某武昌分公司向某甲公司出具《收据》，载明：“入账日期2023年12月1日，交款单位某甲公司，收款方式转账，人民币7294.2元。收款事由八月份水电费5786.9元、九月份水电费1507.3元。”同和某某公司物业管理处出具落款日期为2024年4月28日《证明》，载明：“某甲公司房地产物业管理中心于2023年12月1日通过银行转账缴纳给我公司的7294.2元水电费，是某甲公司房地产物业管理中心所属位于武汉市武昌区**街**号**楼**号**号商铺承租商户熊某拖欠的2023年8月、9月的水电费，特此证明。2023年8月份水电费明细：电费金额5546.9元，水费金额240元，合计5786.9元。2023年9月份水电费明细：电费止码125161，金额1419.3元，水费止码3750，金额88元，合计1507.3元”。水电表照片显示水表码为3750，电表码为125161。 关于案涉房屋物业费的缴纳情况。熊某自称其没有缴过物业费。某甲公司主张*欠缴物业费，并提交了落款日期为2023年9月5日的《催缴通知单》、日期为2023年10月9日的《催款通知单》。其中落款日期为2023年9月5日的《催缴通知单》载明：“东北***烧烤：您位于**楼**商铺**年5月至2023年10月期间的物业费用为268㎡×3元×6个月，应收金额4824元。以上费用请于2023年9月15日前缴付于我公司以下账户。账户户名：同和某某武昌分公司……。”该通知单落款显示为同和某某武昌分公司但未加盖该公司公章。日期为2023年10月9日的《催款通知单》载明：“某甲公司（东北烧烤）：您位于**楼**商铺**年5月至2023年10月期间的物业费用为268㎡×3元×6个月，应收金额4824元。”同和某某武昌分公司在该《催款通知单》上加盖公章并张贴于案涉房屋门口。 2023年9月11日，某甲公司员工***与熊某电话沟通，熊某称：“我的几万块钱菜也坏了”，***回复：“……你也不打电话跟我讲，我也搞不清楚情况”。熊某称：“我讲个什么，我还往哪里说呢，我冰箱关不得，你不让我开业都可以”，***回复：“我不是后来跟你说了物业不给我面子”，熊某称：“他不给你面子，我那个押金，你跟他说抵几天抵不住？”，***称：“我跟他说了，他非要你跟他说，你那天不是说了吗，你说交我1000块钱你还不直接交给他，他晓得你交了钱以后他就不敢停电了”，熊某称：“菜已经坏了，我已经决定不租了”“你把押金退给我，我就把我欠的管理费都交上了，我不搞了”“我已经确定我不租了”，***问：“你确定不做了？”熊某回复：“嗯”，***称：“我等到跟单位领导汇报哈子，好吧”，熊某称：“那你把押金退我算了”，***回复：“你押金，那我估计要看合同怎么说吧，我现在不能答复你，我们反正照合同上说的好不好”“我先跟领导汇报哈，你是决定不做了，我跟领导汇报下子，好吧”，熊某回复：“那怎么做呢，把电一关就，是赶我走的意思嘛”，***称：“我都不好说，你看别人我们这里这么多，从来没有说跟物业搞得像这种样子的，搞的僵成这种样子的，物业直接关你电关你水，别人多少是上门去跟物业沟通一下，说一下好话，别人物业也不会做得这样绝。我都搞不懂你为什么会被物业搞成这种样子。”熊某回复：“我搞不清楚。我能搞清楚的，．.....我办营业执照也办．．．.．.，办卫生许可证也办不下来。” 2023年9月12日，某甲公司将案涉房屋的房门上锁。某甲公司自称“某丙公司通知我们2023年9月12日熊某在搬案涉房屋内的东西，准备撤场。因为我们不知道熊某的情况，为了防止熊某在搬东西的时候将案涉房屋内的东西损坏了，所以就把案涉房屋上了锁”“我们会锁门，第一个根据合同约定，熊某撤场没有提前和某甲公司说，关于熊某提前退租是在2023年9月9日熊某以电话的形式告知某甲公司的，第三是因为熊某欠付相关费用，包括水电费、物业费没有结清，针对上述原因，为了防止熊某私自撤场过程中造成某甲公司房屋的损坏，所以某甲公司就短暂性的锁门”。熊某自称“我是在2023年9月12日的时候将我在案涉房屋内的东西搬走，然后某甲公司就来人不让我搬，我还和某甲公司的***发生了争执，我搬之前并没有告知某甲公司，我认为是我自己经营的店不需要告诉某甲公司”“我当时很纠结不想做了，案涉房屋的水电也停了，食品经营许可证也办不下来，所以我有这种不想做了的打算，但是还没有对外公布说我不做了。”另，熊某自称在2023年9月12日当天其将案涉房屋内除包房里的1台空调外的空调全部下了并搬走了，其他的都没有动。 某某社区警务室出具的2023年9月13日的《接处警工作登记表》载明：“接警时间为9月13日9时30分，报警人：1．熊某，地址：华亚门面。简要报警内容：***烧烤店，某甲物业把门锁了，某乙物业停了水电。2．某甲公司房地产物业管理中心江南所所长：***。昨天发现租户准备撤场，因未跟我们沟通过，我方在昨天下午把店门锁住（锁门前电话告知熊某了）。某某某丙公司，刘*，上周六停的水电（欠费），熊某欠水电费7200余元，物业费4800余元。处警经过及结果：某某公司武汉分公司（光谷）。三方在场，现场协商好，三方同意，熊某先写退租申请提交某甲物业，并将物业、水电费向某乙物业结清，某甲物业给熊*甲，让其撤场，最后某甲物业答应退其押金2万元。”双方签字处有熊某、***的签字。熊某陈述那天并未达成一致意见，其也未向某甲公司提交退租申请，也没有再继续缴纳物业费、水电费。某甲公司陈述上述《接处警工作登记表》中的某甲物业是指其公司下面的房地产物业管理中心，属于其公司内部机构，某乙物业就是指同和某某武昌分公司。 2023年9月26日，某甲公司员工***再次与熊某电话沟通，***称：“我跟我单位领导汇报了一下，把你的情况说了下。这样的，因为水电费是你用的吧，你肯定要交水电费，水电费你缴了。然后物业费就在押金那里抵扣，你就不管了。然后你把水电��缴了以后我们就把门（打开），你就搬走你的物品。该搬走你物品就都搬走，然后写个退租申请，然后你你就不管了。”熊某问：“那还有押金呢？”***称：“押金跟你说了，押金不是抵扣吗？物业费在押金里抵扣。抵扣以后，这样啊！我跟你说押金现在也不能保证，因为押金退多少不晓得。因为你这个合同上面写明白了，是退租期内是不退押金的。但是你因为你情况特殊，我也跟领导反映了，领导要向上级机构反映了你的情况。然后押金抵扣完你的物业费以后看能退多少，这不是我们能说的，这是上头有规定的，我只能跟你说到这里。你看你接不接受这个方案。……这个领导也是考虑到你真是可能的确是做亏了，我也是把你的实际情况说了。”熊某称：“是的，亏了。”***称：“水电费你交了，交了以后我们把门打开，就是门打开以后你物品就该搬的搬，该清场退场。退场以后你写个退租申请，就是把我给你写的东西都弄好以后，然后就押金。呃，物业费就在押金里抵扣，抵扣完以后看能退你多少。那我现在我也不能跟你说，因为这个是单位的事情，不是我个人的事情。也不是我们哪一个人能说的算的，单位肯定是按照规定，怎样退法，看退多少，这个我不能说。好吧。就这个方案看你这么说，你要觉得可以的话，你就能在国庆节前把水电费交了就交，然后你就开始退场。如果你实在是赶不及，等国庆节后也行，那你考虑哈子，好吧？”熊某称：“哦，行吧。”***称：“好吧，不要拖长了”，熊某称：“我哪个拖的，你说关门就关门，我也没得法，说停电就停电，是不是吧”“因为这个长时间，是不是这个食品证办不下来，别个怎么过去做，他那个政府一过来逮了五万、八万，这个怎么搞的？纯粹是背时。”***称：“我也是觉得奇怪，别个都办的下来，你办不下来。” 某甲公司主张其在案涉房屋门口于2023年10月9日张贴《解除协议通知书》、于2023年10月20日张贴《通知》，并提交了照片显示东北***烧烤门店张贴有落款日期为2023年10月9日的《解除协议通知书》、落款日期为2023年10月20日的《通知》。其中《解除协议通知书》载明：“致熊某：我公司与你于2023年5月份签订了位于武汉市武昌区**街**号**楼**号商铺的租赁合同，租赁期限为2023年5月至2027年7月。2023年9月12日你因拖欠某丙公司水电费和物业费累计金额巨大，在未通知我公司你要退租的情况下，某丙店铺设施，严重损害了我公司正当合法权益。经我方多次督促，你仍不履行相关义务，现通知如下：1．解除你我双方签订的华亚新领地一楼附2、3号商铺的租赁合同，收回我公司商铺，一切损失和后果由你承担；2．你以我方商铺注册的营业执照必须在本通知到达之日起三日内予以注销，并承担由此产生的一切法律责任和损失；3．因你已严重违约，且至今拒不履行相关义务，我公司将通过法律途径包括但不限于诉讼、冻结资金、查封财产等方式维护我公司的正当合法权益和损失。某甲公司房地产物业管理中心”《通知》载明：“致熊某：我公司于2023年10月9日解除了你和我公司签订的位于武汉市武昌区**街**号**楼**号商铺的租赁合同，因你拒到现场接收通知，我公司将《解除协议通知书》原件张贴在商铺大门上，另通过微信给你转发了原件照片。我公司于2023年10月12日通知你把商铺内的物品搬空，将商铺还于我公司。截止到2023年10月20日，你仍未将商铺内的个人物品搬走，电话联系你拒不接听，继续占用我公司商铺，已影响我公司正当合法的权益。鉴于你的行为，我公司现通知你于2023年10月24日前将商铺内的个人物品搬空，如逾期未搬空你的个人物品，我公司将依据相关法律法规清理非法占用我公司商铺内的物品，由此造成的一切损失由你全部承担，并将通过法律途径包括但不限于诉讼、冻结资金、查封财产等方式维护我公司的正当合法权益和损失。”熊某称其没有收到《解除协议通知书》《通知》。 2023年10月9日，***向熊某发送微信消息称：“我公司现正式通知你，解除双方签订的商铺租赁合同，收回商铺”并发送前述《解除协议通知书》的照片，熊某未回复。2023年10月20日，***通过微信向熊某发送前述《通知》的照片，熊某未回复。2023年10月27日，***向熊某发送微信消息称：“致熊某：2023年10月20日我单位又给发了限期搬运你存放我单位商铺内物品的通知，你仍然置之不理。鉴于你的行为，我单位最后通知你2023年10月30日前你还未来搬运自己的物品，我单位将依法依规清理非法占用我单位商铺内的物品，由此造成的一切损失由你全部承担。特此通知！某甲公司房地产物业管理中心”，熊某当日未回复。 某某社区警务室出具的10月11日的《接处警工作登记表》载明：“报警人李*（掉包朋友），地址***烧烤，一个月前（9月7日左右），某丁店内……店老板熊某和客人一起来，某戊店，解决事情，中铁的人把门锁了，不开门。处警经过及结果：10月12日已联系房东，史所长说该公司法务部准备起诉熊某，现同意熊某去搬东西，已通知熊某”；2023年11月6日的《接处警工作登记表》载明：“接警时间为11月6日15时，地址：***烧烤，租房纠纷。简要报警内容：熊某、史所长双方沟通，结果：1．双方在场，熊某将店内物品领走。2．物业费、水电费、押金问题再沟通，有异议可以去法院诉讼。” 关于熊某主张的商铺装修支出费用225800元。熊某提交了其与武汉某某建筑装饰工程有限公司签订的《东北***烧烤武汉店装修合同》，约定施工具体地址为武昌区雄楚大街华亚新领地128号附2楼，总施工面积268平米，开工时间2023年5月19日，竣工时间2023年7月1日，工程总天数42天，工程价款225800元。武汉某某建筑装饰工程有限公司分别于2023年5月20日、5月31日、6月15日、8月1日向熊某开具收据，分别载明收到东北***烧烤装修定金或费用67000元、8万元、4万元、38800元，合计225800元，其中2023年8月1日的收据另载明：“以上装修费用225800元全部结清”。 关于熊某主张的厨房油烟管道通风设备支出费用105630元。熊某陈述当时在商铺装饰装修的时候，物业说不能用商铺楼的烟道，因为没有配套设立专用烟道，如果要做餐饮不能用商铺楼的烟道，所以熊某自行采购并安装房屋油烟管道通风设备并提交了《泉州信德油烟管道通风厨房设备报价清单》（以下简称《报价清单》）、收款收据。其中《报价清单》载明：“项目名称：东北***烧烤·武汉某某店，产品包含油烟净化器、厨房中压风机等，总计105630元，联系人及收款信息户名均为***”。收款收据载明：“收款日期2023年5月31日，付款人为东北***烧烤（武汉店），进款项目为厨房排油烟设备、油烟净化设备、烧烤炉具设备，注：微信支付款10万整，余款为现金支付5630元，合计105630元，收款人：***”。 关于熊某主张的食材支出费用25790元、调料支出费用12298.78元，合计金额38088.78元。熊某陈述其2023年9月5日-7日新进食材支出费用25790元并提交了日期为9月5日、2023年9月6日、2023年9月7日的壹号冻品发货单3张，均加盖有“武汉市武昌区严新晶壹号冻品商行”的章样并载明客户为东北***烧烤，货物名称为秋刀鱼、牛肉小串、脆骨串等食材，金额分别为8610元、8550元、8630元，合计25790元。熊某提交了2023年7月30日的厨之味食品调料批发送货单（加盖有“武汉市武昌区厨之味食品经营部”的发票专用章章样）、2023年9月4日的天地干鲜调料商行销售单（加盖有“武汉市武昌区体海干鲜调料经营部”的发票专用章章样），金额分别为410元、11888.78元，合计12298.78元。其中天地干鲜调料商行销售单载明客户为东北烧烤***。 关于其他费用。（1）熊某主张其为经营商铺购置厨具等物品支出费用22509.5元。为证明其主张，熊某提交了2023年6月25日的收据（加盖有“武汉市某某酒店用品商行”的章样），载明客户名称为东北***烧烤，品名为盘子、碗，金额合计14000元；2023年7月1日的壮壮食品包装厨具商行发货单2张（加盖有“武汉市武昌区壮壮食品包装经营部”的发票专用章章样），货号分别为彩色盘、小吊锅、砂锅等，金额分别为3425元、3090元，均备注有东北***烧烤；2023年8月27日的武汉亿家宝酒店用品销售单1张（未有签章），载明客户名称熊*乙长东北***烧烤，商品为长方形小吃盘、烤鱼炉、酒精炉等，金额为1994.5元。上述收据、发货单、销售单金额合计22509.5元。（2）熊某主张其购置灭火器支出费用240元。为证明其主张，熊某提交2023年6月的收款收据，载明项目为灭火器，数量6，单价40，金额合计240元。（3）熊某主张其购置烧烤辅材支出费用4549元。为证明其主张，熊某提交了某某调料经销店送货单，载明东北***烧烤的木炭等货物金额合计4549元。（4）熊某主张其购置制冷设备支出费用24900元。为证明其主张，熊某提交了2023年6月30日、2023年7月1日的送货单（加盖有“武汉市某某酒店用品经营部”的章样），货物为1.6米展示柜、四门、小冰柜等（数量合计8台），金额分别为9600元、15300元，合计24900元。（5）熊某主张其购置餐桌椅支出的费用。为证明其主张，熊某提交2023年6月20日的某某家居有限公司销售单（代欠条）、2023年8月27日的武汉市某某家具有限公司销货单，客户名称分别为***北***烧烤、东北***烧烤，货品分别为餐桌16套、椅子64张；1.6面＋木架（数量1）、1.2面＋铁架（数量2）；金额分别为20800元、560元，合计21360元。上述其他费用合计73558.5元。 2024年3月5日，熊某诉至一审法院，诉请如前。 关于案涉房屋现状。某甲公司陈述案涉房屋现在是被锁着在，除了烂掉的食品和存放烂掉食品的冰箱外，其他的物品都在案涉房屋内，其把熊某的冰箱在另外一个仓库内放起来了。 一审庭审结束后，一审法院组织熊某与某甲公司就案涉房屋进行腾退，熊某与某甲公司均表示同意腾退，并于2024年5月15日对存放于案涉房屋内的物品进行清点，但熊某未将物品搬离。熊某与某甲公司的工作人员***均签字确认数量无误的清单载明：“2024年5月15日上午清点东北***烧烤店内有：一、棕色靠背椅共肆拾肆把，二、棕色空背椅捌张，三、躺椅壹把，四、小长方餐桌柒张，五、圆餐桌叁张，六、存水冰柜壹台（某某（青岛）科技有限公司某），七、澳柯莱澌食物存放冰柜壹台（内柜大量死蛆尸体），八、油烟管道设备壹套，九、黑色吊灯壹拾壹盏，花式吊灯肆盏。双方确认数量无异议签字。”熊某陈述2023年5月15日某甲公司已配合其腾退，但其未腾退的原因是：其要请人搬物品、拆卸烟道，需要花费近万元，但所需搬离的物品价值远低于所需要的费用，因此其犹豫不决，未能搬离腾退，且其本人还有思想包袱，认为某甲公司一开始锁门不让其搬，现在要搬的时候东西已经不值钱了，腾退的费用又相对较高，会增加扩大其损失。 2024年5月31日，一审法院组织熊某与某甲公司就某甲公司从案涉房屋内搬出存放他处的熊某物品进行清点，熊某与某甲公司共同确认包括：澳柯莱澌食品柜1台、铭雪食品柜2台、科美莱保鲜柜1台、高端商用冷藏展示柜1台、金龙泉啤酒柜1台、海尔小冰柜1台，合计制冷设备7台。熊某陈述上述制冷设备中1台澳柯莱澌食品柜和2台铭雪食品柜里面布满死蛆，已严重污染。某甲公司陈述上述制冷柜里的污染不是其造成的。 关于案涉房屋能否办理食品经营许可证。经一审法院函询，武汉市武昌区行政审批局回函，载明：“《大气污染防治法》第八十一条第二款规定：禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目。经查，武汉市武昌区中南路街雄楚大道128号华亚新领地1层附2号、附3号商铺属于未配套设立专用烟道的商住综合楼底商，该商铺可作为经营场所依法办理食品经营许可证，但不得经营产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目（如烧烤等）。”熊某陈述在承租案涉房屋前到案涉房屋内看过、考察过、没有了解过案涉房屋是否能办理食品经营许可证，但某甲公司许诺说可以办。某甲公司陈述其没有许诺过可以办证，合同明确约定由承租方办理证件，熊某在承租案涉房屋前告知过其租赁房屋用于做餐饮，叫做东北***并询问过是否有烟道，其告知案涉房屋有烟道。 一审法院另查明，武汉市某某餐饮店成立于2022年3月25日，经营场所为湖北省武汉市武昌区雄楚大道128号华亚新领地附1、2、3，营业执照登记的经营范围中的许可项目包括餐饮服务（不产生油烟、异味、废气），该店曾办理了食品经营许可证【许可文件编号：（鄂）市监许准字（2022）86411号】，许可内容包括餐饮服务经营者（含网络经营；中型）（不产生油烟、异味、废气），该证已注销，某乙餐饮店于2022年8月8日注销登记。 武汉市某某酒店投资管理有限公司成立于2015年7月16日，登记状态为存续，住所地为武昌区**街**号**层**室，营业执照登记的经营范围包括餐饮服务（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）。该公司曾办理食品经营许可证（许可文件编号：ＪＹ24201060130458），许可内容为预包装食品销售（含冷藏冷冻食品）、热食类食品制售。 一审法院认为，《房屋租赁合同》系熊某、某甲公司的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵照诚信原则全面履行合同义务。 关于合同解除。熊某、某甲公司均主张案涉《房屋租赁合同》已解除，仅对合同解除的时间存在争议。虽熊某主张该合同于2023年9月9日解除并认为其店铺因某甲公司停止供电、锁门，致使自2023年9月9日至今其无法使用所租赁的商铺。一审庭审中，熊某及某甲公司确认案涉房屋系于2023年9月8日被停水停电。根据合同约定，租赁期间所产生的水、电、物业等一切费用由承租人自行承担。故停水停电系因熊某欠缴水电费所致，熊某无权据此主张合同解除。熊某主张案涉房屋租赁合同于2023年9月9日解除的诉讼请求，一审法院不予支持。熊某于2023年9月11日电话联系某甲公司的工作人员***明确表示不再承租案涉房屋，但某甲公司当日未明确表示同意。后熊某于2023年9月12日准备从案涉房屋搬离物品撤场，某甲公司于当日将案涉房屋房门上锁。熊某与某甲公司员工***均在2023年9月13日的《接处警工作登记表》上签字，确认“三方在场，现场协商好，三方同意，熊某先写退租申请提交某甲物业，并将物业、水电费向某乙物业结清，某甲物业给熊*甲，让其撤场，最后某甲物业答应退其押金2万元。”且某甲公司在其答辩状中明确表示“根据2023年9月13日民警处警结果，某甲公司同意熊某撤场。”某甲公司同意熊某撤场，实质系同意解除案涉《房屋租赁合同》，即熊某与某甲公司双方协商一致解除合同。一审法院确认案涉《房屋租赁合同》于2023年9月13日解除。 关于装修损失赔偿。经函询，武汉市武昌区行政审批局回函告知案涉房屋属于未配套设立专用烟道的商住综合楼底商，该商铺可作为经营场所依法办理食品经营许可证，但不得经营产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目（如烧烤等）。则熊某承租案涉房屋用于经营烧烤的合同目的已无法实现。案涉租赁合同虽未约定租赁用途，但明确约定承租人应当按照约定用途使用租赁房屋。经查，在案涉租赁合同缔约过程中，熊某和某甲公司对案涉房屋是否符合租赁用途均未尽到审慎义务。一方面，某甲公司作为案涉房屋的所有权人、出租人，在签订合同前应当对承租人承租案涉房屋的用途进行必要了解，同时在了解承租人租赁的用途系用于经营餐饮时应当对案涉房屋能否用于经营餐饮以及是否符合法律规定进行必要的了解，且此前已有商户承租案涉房屋并办理了营业执照载明的经营许可项目为“餐饮服务（不产生油烟、异味、废气）”和办理的食品经营许可证中许可内容包括“餐饮服务经营者（含网络经营；中型）（不产生油烟、异味、废气）”，某甲公司理应知晓，其有义务向承租人进行必要的提示。某甲公司自称熊某在承租案涉房屋前告知过其租赁房屋用于做餐饮，叫做东北***并询问过是否有烟道，其告知案涉房屋有烟道。即某甲公司系明知熊某承租案涉房屋用于经营会产生油烟的餐饮。但某甲公司未举证证明其在缔约时对熊某进行了必要的提示告知，存在一定过错，应当承担相应的赔偿责任。另一方面，熊某作为案涉房屋的承租人及餐饮业经营者，其应当事先对经营餐饮行业及办理相关许可证件的法律法规及场地条件等进行充分了解，并在承租前对案涉房屋是否符合经营产生油烟的餐饮所需的条件进行充分考察。熊某自述其在承租案涉房屋前到案涉房屋内看过、考察过，但没有了解过案涉房屋是否能办理食品经营许可证。而熊某在办理营业执照的许可项目仅为餐饮服务（不产生油烟、异味、废气）后仍抱有侥幸心理进行烧烤营业。故熊某未尽到审慎义务，存在侥幸心理，对合同无法履行自身亦负有过错，也应承担相应责任。熊某主张某甲公司许诺过可以办理食品经营许可证，但未举证证明，且某甲公司对此不予认可，故熊某的该主张，一审法院不予采信。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”的规定，熊某承租案涉房屋用于经营餐饮支出装修费225800元、支出厨房油烟管道通风设备费用105630元。结合本案合同实际履行情况、双方当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院酌定某甲公司向熊某赔偿损失的50%，即（225800元＋105630元）×50%＝165715元，另50%的损失由熊某自行负担。 关于熊某主张的因停电、锁门导致其新进食材、调料损失38088.78元。如前所述，案涉房屋于2023年9月8日被停电系因熊某拖欠案涉房屋水电费所致，熊某对此存在过错。在某甲公司于2023年9月12日锁门前，熊某也未采取积极措施，如通过补缴水电费等方式防止损失扩大，而是放任食材腐烂变质等。且此后在2023年9月13日熊某报警后经双方协商，在某甲公司同意熊某结清费用后撤场的情况下，熊某仍拒不缴纳拖欠的水电费、物业费，致使停电状态持续而放任损失扩大。对于扩大的损失，应由熊某自行承担。且根据熊某自述其从2023年7月初开业经营到2023年9月8日停电当天，可知熊某购进食材、调料后经营过一段时间，耗费了部分食材和调料，对于停电时剩余的食材、调料的数量及金额，熊某亦未举证证明。故熊某主张某甲公司赔偿食材、调料损失38088.78元，于法无据，一审法院不予支持。 关于租金、押金及房屋占用费。依照《中华人民共和国民法典》第五百九十一条第一款：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。”的规定，熊某已于2023年9月11日明确提出不再承租案涉房屋并于2023年9月12日拟从案涉房屋腾退，某甲公司可在熊某腾退后及时招租以减少损失而非锁门至今。2023年9月12日某甲公司将案涉房屋房门上锁导致熊某无法实际经营也无法腾退，某甲公司对此有过错。但熊某于2023年9月13日报警后其与某甲公司共同协商确认由熊某先写退租申请提交某甲公司，并将物业、水电费向某乙物业结清，某甲公司给其开门，让其撤场。某甲公司也通过张贴通知、发微信的方式催告熊某尽快腾退，然熊某至今未提交退租申请、未结清费用亦未腾退。且在本案审理过程中一审法院组织双方进行腾退，在某甲公司积极配合的情况下熊某仍消极对待，不予腾退，导致熊某的物品至今仍遗留在案涉房屋内，熊某对此亦有过错。虽案涉《房屋租赁合同》约定：“乙方在合同期内退租的，已缴纳的租金和押金不予退还。”熊某提前解约固然系违约，但如上所述案涉合同无法实际履行双方均有过错，如熊某已缴纳租金、押金不予返还，显然有违公平原则。综上，根据双方的诉请，一审法院酌情认定某甲公司应向熊某退还的租金为自2023年9月12日至2023年10月31日的租金的50%，即（20100元＋20100元÷30天×19天）×50%＝16415元，退还押金为20100元×50%＝10050元；熊某应向某甲公司支付2023年11月1日至2024年4月3日的房屋空置损失（20100元／月×5＋20100÷30×3天）×50%＝51255元。 关于水电费及物业费。《房屋租赁合同》约定“租赁期间所产生的水、电、物业等一切费用由乙方自行承担，并于退租前结清相关费用。”熊某未依约缴纳2023年8月之后的水电费，应当及时结清。某甲公司已实际代熊某垫付案涉房屋2023年8月和9月的水电费7294.2元，故某甲公司主张*返还其垫付的水电费7294.2元的诉讼请求，一审法院予以支持。《房屋租赁合同》未明确约定物业费的支付标准，且某甲公司自认其从未代收物业费，其亦未垫付物业费，故其主张*向其支付物业费8844元，没有事实与法律依据，一审法院不予支持。 关于违约金。《房屋租赁合同》虽约定“任何一方违反本合同有关规定，违约方应向守约方支付相当于每年租金总额20%的违约金”。但该违约金的标准过高。熊某未按照合同约定交纳水电费、物业费并要求提前退租，存在违约行为，但提前退租实质系熊某无法在案涉房屋继续经营烧烤，案涉合同目的无法实现导致。考虑双方对案涉合同无法继续履行均存在过错，双方协商同意解除合同，且一审法院已判令熊某应当承担未缴纳的水电费，某甲公司的损失通过无需退还的押金、房屋占有损失足以得到弥补，故某甲公司主张*支付违约金48240元的诉讼请求，一审法院不再支持。 关于腾退。案涉《房屋租赁合同》已经解除，熊某应当及时从案涉房屋中搬离，某甲公司应当给予应有的配合。一审诉讼过程中，某甲公司一直表示愿意返还熊某的物品并愿意配合腾退。某甲公司主张*腾退房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。关于熊某主张某甲公司返还其原承租店内制冷设备、餐具、餐桌椅及烧烤辅材、灭火器等物品的诉讼请求，虽熊某明确该项诉讼请求中餐桌37张、椅子168把，但未举证证明，一审法院难以采信。且经一审法院释明后，熊某无法明确该项诉讼请求中除制冷设备、餐桌椅、灭火器以外的其他物品的数量。考虑到熊某曾于2023年9月12日搬离过部分物品，且熊某、某甲公司已分别于2024年5月15日、5月31日对遗留在案涉房屋和某甲公司在其他场地另行存放的熊某的物品进行了清点确认。故熊某的该项诉讼请求，一审法院仅支持合理部分，即以双方当事人已清点确认的物品范围为限，同时熊某自行采购的厨房油烟管道通风设备如前所述已作处理，不再计入返还物品之列。需要说明的是，熊某主张上述部分制冷设备受到污染，究其原因系熊某自身拒不缴纳水电费导致，该不利后果应由熊某自行承担。《房屋租赁合同》约定“租赁到期后若不续租，乙方应将租赁房屋恢复至出租前原状，将营业执照注册地址在退租前迁出并提供迁出证明，否则押金不予退还”，参照该约定，某甲公司主张*将房屋恢复至承租前的状态、注销商铺上登记的营业执照的诉讼请求，一审法院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条第一款、第五百六十五条第一款、第五百六十六条、第五百六十七条、第五百七十七条、第五百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决：一、确认熊某与某某集团武汉工程有限公司签订的《房屋租赁合同》于2023年9月13日解除；二、某某集团武汉工程有限公司于判决生效之日起十日内向熊某返还租金16415元、押金10050元以及赔偿损失165715元；三、熊某于判决生效之日起十日内向某某集团武汉工程有限公司支付房屋占用损失51255元以及返还垫付水电费7294.2元；四、某某集团武汉工程有限公司于判决生效之日起十日内向熊某返还制冷设备9台【存水冰柜1台（某某（青岛）科技有限公司某）、澳柯莱澌食物存放冰柜1台、澳柯莱澌食品柜1台、铭雪食品柜2台、科美莱保鲜柜1台、高端商用冷藏展示柜1台、金龙泉啤酒柜1台、海尔小冰柜1台】、棕色靠背椅共44把、棕色空背椅8张、躺椅1把、小长方餐桌7张、圆餐桌3张、黑色吊灯11盏，花式吊灯4盏；五、熊某于判决生效之日起十日内从武汉市武昌区**街**号**楼**号**号商铺中腾退并注销该商铺上登记的营业执照；六、熊某于判决生效之日起三十日内将武汉市武昌区**街**号**楼**号**号商铺恢复承租前原状；七、驳回熊某的其他诉讼请求；八、驳回某某集团武汉工程有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8962元，减半收取计4481元，由某某集团武汉工程有限公司负担1668元，由熊某负担2813元；反诉案件受理费3908元，减半收取计1954元，由熊某负担634元，由某某集团武汉工程有限公司负担1320元。 二审中，某甲公司向本院提交了如下证据：证据一、催费通知书，电子发票（4824元），电子发票（4502.403元），拟证明：某甲公司已垫付了2023年5月至2024年6月期间的物业费9326.42元，对于该费用，熊某应当返还。证据二、案涉房屋装修前后照片对比，拟证明：熊某只做了局部装修改造，大量利用了案涉房屋原有的设备和布局，装修费用远远达不到其所主张的金额。证据三、案涉房屋周围餐饮经营情况截图（来自腾讯地图），案涉房屋周围餐饮经营情况截图（来自大众点评），华亚新领地周围1ｋｍ范围内烧烤、大排档商铺截图（来自大众点评），拟证明：在某甲店铺周围，某甲餐饮店铺，并且其中有多家也为烧烤等大排档商铺，餐饮市场特别是夜宵市场竞争异常激烈。经质证，熊某认为，某甲公司提交的证据不属于新证据，我方不予质证。本院认为，某甲公司提交的上述证据不能达到其举证目的，本院不予采信。 经审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。 本院认为，针对某甲公司的上诉请求及事实理由，本院评议如下： 关于合同解除时间。本院认为，《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，熊某与某甲公司员工***均在2023年9月13日的《接处警工作登记表》上签字，确认“三方在场，现场协商好，三方同意，熊某先写退租申请提交某甲物业，并将物业、水电费向某乙物业结清，某甲物业给熊*甲，让其撤场，最后某甲物业答应退其押金2万元。”且某甲公司在其答辩状中明确表示“根据2023年9月13日民警处警结果，某甲公司同意熊某撤场。”某甲公司同意熊某撤场，实质系同意解除案涉《房屋租赁合同》，一审法院认定熊某与某甲公司双方协商一致解除合同，并确认案涉《房屋租赁合同》于2023年9月13日解除，有事实依据和法律依据，本院予以维持。 关于合同解除原因及某甲公司是否应返还租金、押金并赔偿损失。本院认为，熊某未按照合同约定交纳水电费、物业费并要求提前退租，存在违约行为，但提前退租实质系熊某无法在案涉房屋继续经营烧烤，案涉合同目的无法实现导致。一方面，某甲公司作为案涉房屋的所有权人、出租人，在签订合同前应当对承租人承租案涉房屋的用途进行必要了解，在了解承租人租赁的用途系用于经营餐饮时应当对案涉房屋能否用于经营餐饮以及是否符合法律规定进行必要的了解，且此前已有商户承租案涉房屋并办理了营业执照载明的经营许可项目为“餐饮服务（不产生油烟、异味、废气）”和办理的食品经营许可证中许可内容包括“餐饮服务经营者（含网络经营；中型）（不产生油烟、异味、废气）”，某甲公司理应知晓，其有义务向承租人进行必要的提示。某甲公司自称熊某在承租案涉房屋前告知过其租赁房屋用于做餐饮，叫做东北***并询问过是否有烟道，其告知案涉房屋有烟道。即某甲公司系明知熊某承租案涉房屋用于经营会产生油烟的餐饮，但某甲公司未举证证明其在缔约时对熊某进行了必要的提示告知，存在一定过错，应当承担相应的赔偿责任。另一方面，2023年9月12日某甲公司将案涉房屋房门上锁导致熊某无法实际经营也无法腾退，某甲公司对此存在过错。一审法院酌情认定某甲公司应向熊某退还自2023年9月12日至2023年10月31日的租金的50%即16415元，退还押金20100元×50%为10050元；熊某应向某甲公司支付房屋空置损失51255元，系一审法院对自由裁量权的使用，兼顾了双方的诉请、合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，有事实依据且并未违反法律规定，本院予以维持。 关于物业费。本院认为，《房屋租赁合同》约定：“租赁期间所产生的水、电、物业等一切费用由乙方自行承担，并于退租前结清相关费用。”熊某应按照约定承担物业费，但《房屋租赁合同》未明确约定物业费的支付标准，一审审理中，某甲公司自认其从未代收物业费；且根据本案查明的事实，关于物业费的《催缴通知单》系由案外人同和某某武昌分公司作出，该费用涉及案外人的利益，一审法院对该费用不予支持并无不当，可由当事人另行处理。 二审中，某甲公司向本院提交《鉴定申请书》，申请对案涉房屋的装修残值和厨房油烟管道通风设备残值进行鉴定。本院认为，熊某在本案一审中已提交证据初步证明其装修支出的费用和厨房油烟管道通风设备支出的费用，该待证事实并非必须进行鉴定才能查明，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条第一款之规定，本院对某甲公司的鉴定申请不予准许。 综上，某甲公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6413元，由某某集团武汉工程有限公司负担。 本判决为终审判决。 本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，享有权利的当事人在法律规定的期限内申请执行后，人民法院将依法对被执行人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等执行措施，并可对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，对构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员*** 二〇二四年九月二十六日 法官助理*** 书记员*** 书记员***