朱某某、广州某公司等案外人执行异议之诉一审判决书

广东省新丰县人民法院 民事判决书 （2024）粤0233民初617号 原告：***，男，1968年12月21日出生，汉族，住广东省新丰县。 被告：广州市番禺区第五建筑工程公司，住所地：广州市番禺区市桥街光明北路148号之2层。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，广东敏锐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东敏锐律师事务所律师。 被告：新丰县新禧房地产开发有限公司，住所地：新丰县丰城街道象岭路1号。 法定代表人：李某。 被告：李某，男，1994年1月29日出生，汉族，住广东省。 委托诉讼代理人：***，女，1968年12月16日出生，汉族，住广东省。与李某是母子关系。 原告***与被告广州市番禺区第五建筑工程公司（以下简称番禺五建公司）、新丰县新禧房地产开发有限公司（以下简称新禧公司）、李某案外人执行异议之诉一案，本院于2024年6月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***，被告番禺五建公司的委托诉讼代理人***、***，被告李某的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。被告新禧公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求:要求确认原告是拥有壹号公馆B座B17A04房产的所有权人，并依法改判；终止对壹号公馆B座B17A04房产执行裁定书，停止对上述裁定事项财产的查封、拍卖、变卖执行措施，要求李某将该房屋的所有权转给原告，并办理产权过户手续。事实和理由：一、新丰县人民法院于2024年5月20日下达了（2024）粤0233执异15号执行裁定书，驳回了起诉人的异议的请求。二、壹号公馆B座B17A04房，是李某未办房产证的产权所有权房。李某于2019年向***借款时曾口头承诺以此房屋作为借款抵押给***。三、该房屋在李某无力向***偿还借款时，于2021年11月5日签订了购房合同，明确将借款及利息作为购房款卖给了***。四、此房屋因当时李某名下新禧房地产公司与番禺五建协商共同开发建设壹号公馆商品房开发小区。番禺五建要求掌控新禧房地产公司。新禧房地产公司将其公司的公章、财务公章和私章交由番禺五建保管，导致壹号公馆B座B17A04房办不了不动产登记证，也过不了户给***。五、签订以房屋抵债购房合同后，***已经实际掌控了该房产使用权。李某已交付房屋钥匙并书面和***签订了交房协议。 被告番禺五建公司辩称，1.新丰县人民法院在（2023）粤0233执恢123号案中作出执行裁定书并查封被执行人李某名下位于壹号公馆B座B17A04房产合理合法。根据新丰县不动产登记中心所出具的不动产登记资料查询结果证明显示，登记于新禧公司名下的1704房在2019年12月6日由新禧公司与李某网签了商品房买卖合同，而新禧公司和李某均为（2023）粤0233执恢123号被执行人，所以新丰法院对该房屋进行查封完全合法合理。2.原告不应当认定为对本案房产有权要求排除执行异议的案外人。理由如下：根据1704房产的商品房买卖合同，李某才是该房屋的法定意义上的买受人，原告并不是《最高人民法院关于办理执行异议及复议案件若干问题规定》28条的买受人，因此其无权对本案提出排除执行异议的权利。据原告所述，上述房屋是通过以物抵债的方式转让给原告，原告只是以物抵债的债权人，该债权并不享有对物权的期待权，也不能对抗诉争房屋上现有的物权，因此原告无权提出本案排除执行的异议。3.即使将原告认定为上述房屋的买受人，但是其提出的执行异议也不符合法定排除执行的情形，应当依法驳回。理由如下：如上所述，与新禧公司签订商品房买卖合同的，并非原告，是李某，原告与李某签订商品房买卖合同并非正式的买卖合同，相应的签订时间和签约目的无从考究，不能排除双方串通以逃避执行的可能性，因此该合同真实性合法性不能合理排除疑问，不能认定原告与被执行人新禧公司或者李某在法院查封房屋前已经签订合法有效的书面买卖合同。在本案中，原告没有提供任何证据证明涉案房屋在法院查封之前已经被其合法占有，相反，（2023）粤0233执恢123号新禧公司的代理人，也是本案李某的代理人***在该案的执行笔录中，确认诉讼房屋一直由其和李某居住，也可以证明原告并未实际占有诉讼房屋。在本案中，原告没有提供任何证据证明其已经向被执行人或者李某支付过诉讼房屋的任何购房款项。在本案中原告没有提供证据证明未过至户其名下不是其原因。原告在明知李某尚未取得诉讼房屋的产权情况下与李某进行房屋买卖交易，其对该房屋未过户至其名下存在过错。根据原告在本案中所提供的证据（2023）粤0233诉前调确156号民事裁定书，原告就本案涉及的借款已于2023年12月13日向新丰法院进行诉前调解，该民事裁定书确认新禧公司欠付原告借款本金50万元及相应利息，李某对该借款本息承担连带保证责任，该证据可以证明本案存在虚假诉讼的可能性。如因为原告与李某真实存在房屋买卖合同，并且以借款抵扣房款，则原告无权再对该借款要求李某或者新禧公司进行偿还，二者明显矛盾。请求法院根据本案最终查明情况对原告、李某、新禧公司有可能存在的虚假诉讼情况依法进行处置。 被告李某辩称，***与原告是同学关系，因被告方经济困难，原告借款给被告方，当时已经口头承诺用涉案房屋作为借款的抵押。涉案房屋的装修也是原告做的，有些装修资金还是原告出借的。之前被告方被***欺骗了，他答应了被告方不会查封这套房子或者查封之后会解除，其称当时只是应付***，等被告开发的房产卖的差不多了就解封。在2021年的时候打了三次电话要求***办理房产的过户手续，但是他说***很难搞，为了息事宁人，先不处理，所以房屋至今都没有办理产权过户手续。后来房屋查封之后，原告就很紧张，被告方也很后悔相信了***，没有及时办理房产的过户手续。原告说如果房产争取不回来，就要求被告方保证借款能够偿还，因此才有了诉前调确156号诉讼，如果涉案房屋不能拿回去给原告，被告方就要偿还借款。至于***在执行笔录中说的***与李某在涉案房屋居住的原因是，***跟李某每个月都要回新丰，原告答应被告方回来新丰的时候会给被告方居住，留了两个房间给被告方，水电费每个月也只是产生几十块。没有办理产权过户并不是原告的过错，是被告方过错，错信他人，被告方什么财产都可以给，但是唯独涉案房屋不能。原告现在没有工作了的，之前也是在被告公司做装修。如果当时知道现在今天这个局面，宁愿注销公章也要办理好产权给原告，被告方做什么事情都没有瞒着***，他知道所有的事情。 被告新禧公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见及证据。 原告***为证实其主张，向本院提交如下证据：1.原告身份证复印件；2.新丰县人民法院2024粤02**执异15号执行裁定书；3.借条，证明借款的事实；4.房屋买卖合同，证明房屋作为借款的抵押物抵押给原告；5.新禧公司印章移交表，证明房屋未能办理过户至原告名下，是因为新禧公司已经将印章给了番禺五建公司，对方不肯盖章；6.关于李某B17A04房未办理不动产权证情况说明，证明房屋办理不了过户的原因；7.新丰县人民法院2023粤02**诉前调确156号民事裁定书，证明借款债务的真实性；当庭补交证据8.交房协议，证明原告对房屋的占有情况；9.2021年物业费缴纳明细，证明原告对房屋的占有情况。 被告番禺五建公司对原告***提交证据的质证意见如下：对证据1、2三性没有意见。对证据3三性不予确认，借条在当庭没有出示原件，原告应承担举证不能的责任。该借条显示出借款项时间分别为2019年10月17日，11月5日，根据新禧公司与李某签订的关于B1704房屋商品房买卖合同，该房屋在2019年12月6日才签订买卖合同，合同约定的交楼日期为2019年12月30日前，而在该借条上，注明该借款用于1704房屋的装修，从时间关系上看，该借条明显是虚假的，因为房屋都没有签订合同和交楼的情况下如何存在装修，原告至今没有向法庭提交任何款项支付凭证。所以单凭借条的情况下无法确认借款如何出借，出借给了谁。该借条提及的月利率2%也超过当时民间借贷的最高限额。对于证据4三性不予认可，该合同的签订是由李某和原告之间签订，没有任何第三方予以见证，因此对该合同的形成过程不予确认。并且该证据与原告提供的2023粤02**诉前调确156号民事裁定书的证明内容明显存在冲突，一笔款项存在两个用途，一是作为购房款，一是作为借款，两者必有一假。原告如果主张对该房屋应有所有权，无权再借该借款主张借款的债权。对于证据5、6真实性予以确认，但是对于该情况说明中新禧公司所陈述的内容的真实性不予确认，也对该两份证据的关联性不予确认，在新禧公司的公章移交给***保管之前，涉案的1704房屋已具备办证条件长达一年半的时间，而该房屋的购买人李某是新禧公司的股东及法定代表人，其已经怠于办理该房屋的房地产权证件，不因后续房屋查封的问题推卸自身的责任。原告在与李某签订房屋买卖合同是在公章移交之后，也明知李某的房屋没有办理产权证，其要求进行交易，本身存在过错。对证据7真实性请求法庭依法进行查核后进行确认，因为我们不是该案件的当事人，对其关联性与原告提供的房屋买卖合同及原告在本案中主张对房屋存在所有权是存在矛盾的，并且涉嫌存在虚假诉讼的可能性，理由与房屋买卖合同的意见一致。对证据8三性不予认可，该份协议是作为能够证明原告对该房屋是否已经实际占有的主要证据，在本案执行异议审查阶段，原告没有向法庭提交审核，该协议我方认为是在驳回原告执行异议之后制作的，该协议的内容也可以证明是事后炮制的，该份协议标注的日期是2021年11月5日，但是该协议的第五条记载，鉴于甲方在壹号公馆房地产开发中，仍有收尾工程需处理，壹号公馆三期工程根本不存在收尾，还没有开始，壹号公馆三期工程近期才做收尾工程，因此我方认为该份协议就是近期内炮制的一份协议。对证据9三性不予认可，该表格是在什么情况下出具的无法进行核实，如果原告认为涉案房屋其已经购买，物业公司对其免交物业管理费本身没有相应的依据，其制作该份表格的目的是因为其无法向法院提供其已经实际占有涉案房屋及支付物业管理费的凭据，不符合常理。 被告李某对原告***提交证据的质证意见是：对证据1-9没有意见。 被告番禺五建公司向法院提交了下列证据：1.2022粤02**民初1098号民事调解书，证明广州市番禺区第五建筑工程公司对新丰县新禧房地产开发有限公司、李某的工程款债权已经生效判决文书确认；2.2022粤02**民初1098号民事裁定书和2022粤02**执保111号结案通知书，证明涉案房屋因本案纠纷最早查封于2022年10月25日，但是原告及本案其他被告在本案之前一直未对此提出任何异议；3.商品房买卖合同（现售），证明涉案房屋系李某于2019年12月6日向新丰县新禧房地产开发有限公司购买；4.不动产登记资料查询结果证明，证明涉案房屋的产权登记情况；5.2023粤02**执恢123号执行笔录，证明新丰县新禧房地产开发有限公司的委托代理人、李某的母亲***确认涉案房屋一直由其与李某居住使用。 原告***对被告番禺五建公司提交证据的质证意见是：不懂这些东西，由法院审查。 被告李某对被告番禺五建公司提交证据的质证意见是：对证据1真实性没有意见。对证据2真实性没有意见。对证据3真实性没有意见。对证据4真实性没有意见。对证据5真实性没有意见，陈述的内容真实。 被告李某向法院提交了下列证据：1.水电费缴纳明细4张，证明涉案房屋虽然已经卖给了原告，但是与原告商量好给被告居住，水电费也是由被告缴纳，产生的水电费较少，被告也不常居住。 原告***对被告李某提交证据的质证意见：没有意见。 被告番禺五建公司对被告李某提交证据的质证意见：对证据的真实性由法院进行核实，该证据可以证明原告对涉案房屋没有实际占有。 本庭依职权调取如下证据材料：不动产登记申请书、不动产权证明、房屋基本信息调查表、广东省增值税普通发票、房产平面图、宗地图。 原告***对本院调取证据的质证意见：对上述材料没有意见。 被告番禺五建公司对本院调取证据的质证意见：对于不动产登记申请书不予确认，该申请书既没有任何人的签名也没有盖章也没有标注申请日期，仅为打印件，所以不产生任何证明效力。对不动产权证明（17A04）的真实性予以认可，但是认为可以证明涉案房屋在2019年11月已适于办理产权登记，新禧公司主张在2021年4月26日将公章移交给了***保管，但是在2021年4月26日之前是有将近一年半的时间可以办理产权登记的，但是新禧公司及李某怠于办理。对房屋基本信息调查表真实性请求法院予以核实，关联性意见与不动产登记证明一致。对于发票三性不予认可，该证据无法证明李某已经实际向新禧公司支付涉案房屋的交易价款，如果已经支付应该提供相应的转账凭据。但是无论是否支付涉案房屋的购房款项，因李某和新禧公司均为被执行人，法院有权对诉讼房屋进行查封及后续的处置。房产平面图、宗地图与信息调查表的质证意见一致。 被告李某对本院调取证据的质证意见：对上述材料没有意见。 经审理查明:本院（2024）粤0233执异15号裁定书确认了如下事实：番禺五建公司与新禧公司、李某、***建设公司施工合同纠纷一案，2022年11月17日，本院作出（2022）粤0233民初1098号民事调解书，对双方达成的调解协议予以确认：一、新禧公司确认至本协议签订日止尚欠付番禺五建公司壹号公馆（象岭路北侧项目）三期土建工程的进度款52807895.13元（即新禧公司已审批的至2021年12月前的应付进度款，2022年1月之后的应付工程款项均未计入）。前述土建工程进度款52807895.13元，新禧公司同意在本协议签订后十天内（即2022年11月18日前）向番禺五建公司付清。二、番禺五建公司与新禧公司确认番禺五建公司对其完成的壹号公馆（象岭路北侧项目）三期土建工程的拍卖、变卖款项在上述土建工程进度款本金（即52807895.13元）范围内享有建设工程优先受偿权。三、李某同意对新禧公司的上述付款义务承担连带清偿责任。四、番禺五建公司同意在本案中撤回“要求新禧公司向番禺五建公司支付土建工程进度款的逾期付款违约金”和“要求新禧公司向番禺五建公司支付壹号公馆（象岭路北侧项目）三期样板房、销售中心、大堂装修工程及园林改造工程的工程款的逾期付款违约金”以及“要求李某、***对前述逾期付款违约金承担连带清偿责任”的诉讼请求。番禺五建公司同意在本案中撤回“要求***对上述土建工程进度款承担连带清偿责任”的诉讼请求。原、被告四方同意在番禺五建公司、新禧公司双方就壹号公馆（象岭路北侧项目）三期土建工程进行最终结算时一并协商解决原告前述关于逾期付款违约金及连带清偿责任的合理诉求。五、原、被告四方同意番禺五建公司、新禧公司双方就壹号公馆（象岭路北侧项目）三期土建工程签订的《建设工程施工合同之补充协议（四）》及《建设工程施工合同之补充协议（五）》涉及的两次变更原合同总价的差额款项的争议在壹号公馆（象岭路北侧项目）三期土建工程进行最终结算时一并协商解决。六、本案涉及的案件受理费181900.81元、财产保全费5000元、财产保全担保费38641元由新禧公司及李某承担，新禧公司及李某应在支付上述土建工程进度款的同时向甲方付清。七、原、被告四方同意按协议约定向本院申请本案作调解结案，并制作民事调解书。如新禧公司或李某不按民事调解书的约定内容进行履行相应付款义务，番禺五建公司有权向人民法院申请强制执行。 因新禧公司、李某未能按调解协议支付工程款，番禺五建公司于2023年1月29日向本院申请强制执行，案号：（2023）粤0233执87号。后番禺五建公司、新禧公司、李某达成执行和解协议，2023年3月30日本院作出（2023）粤0233执87号之二执行裁定书，裁定：终结本次执行。 因新禧公司、李某未能履行和解协议，2023年6月15日番禺五建公司向本院申请恢复执行，案号为（2023）粤0233执恢123号。在执行过程中，本院于2023年7月5日作出（2023）粤0233执恢123号之二裁定书，裁定：查封被执行人新禧公司名下坐落于新丰县象岭路1号壹号公馆B座B17A04房的房产，查封期限为三年。 案外人***以李某将其持有B座B17A04房的房产出售给***，***是上述房产实际购买人为由向本院提出异议，要求解除对上述不动产的查封、拍卖、变卖措施。 另查明，2019年12月6日，李某与新禧公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：02019120067），约定李某向新禧公司购买新丰县丰城街道象岭路1号壹号公馆B座B17A04房的房产[证号：粤（2019）新丰县不动产证明第00058972号]，建筑面积140.43平方米。2019年12月31日，新禧公司开具B座B17A04房的发票，价税合计365000元。 2021年11月5日，李某与***签订《房屋买卖合同》，约定：李某将新丰县壹号公馆B座B17A04房出售给***，出售价款74万元，付款方式为李某于2019年10月17日向***借款30万元整，于2019年11月5日向***借款12万元整，8万元为***借给李某的房屋装修款，上述三笔借款共50万元转为***用于购买壹号公馆小区B座B17A04房的购房款项，借款期限为两年期，月利率为2%，利息总金额为24万元转为***用于购买壹号公馆小区B座B17A04房的购房款项。 新禧公司于2024年4月12日出具的《关于李某B座B17A04房未办理不动产权证情况说明》载明：本公司于2019年12月6日销售位于丰城街道象岭路1号壹号公馆B座B17A04房给李某，合同编号02019120067，单独所有，因本公司与番禺五建公司协商共同建设，但番禺五建公司要求掌控新禧公司，把本公司的公章、财务公章及个人财务私章交由番禺五建公司会计保管，本公司要用印章时向番禺五建公司申请才能用到本公司的印章，经多次向番禺五建公司要求需要办理B座B17A04房不动产权证所需印章时，番禺五建公司都不给予印章，故此房到现在都无法办理不动产权证。新禧公司向本院提供了B座B17A04房的不动产登记申请书、房屋基本信息调查表、房产平面图、宗地图、不动产登记证明、广东省增值税普通发票及新丰县新禧房地产开发有限公司印章移交表等材料。 2024年5月20日，本院作出（2024）粤0233执异15号执行裁定书，裁定：驳回案外人***的异议请求。2024年6月14日，原告***向本院提起诉讼。经庭审质证，出庭当事人对本院作出的（2024）粤0233执异15号执行裁定书认定事实均没有提出异议。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉。根据《最高人 民法院关于适用的解释（2022年修正）》第三百零九条:“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”的规定，***应就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，执行标的为金钱债权执行，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年修正）第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，原告***对本院查封被告新禧公司名下坐落于新丰县象岭路1号壹号公馆B座B17A04房的房产提出异议，必须同时符合上述条件方能享有排除强制执行的民事权益。根据原告举证，2019年12月6日，新禧公司与李某签订《商品房买卖合同（现售）》并开具发票，新禧公司将案涉销售给李某。2021年11月5日，李某与***签订《房屋买卖合同》，将案涉房屋出售给***，付款方式是以2019年10月17日李某向***借款300000元，2019年11月5日李某分别向***借款120000元和80000元，共500000元，三笔借款的利息240000元，合计740000元借款本金及利息抵偿***购买案涉房产款项。案涉房产没有办理过户登记。***在庭审期间向本院提交一份2021年11月5日签订的《交房协议》以证实其已合法占有案涉房产，但***在2023年9月25日的执行笔录中称涉案房屋是由其与李某居住，李某还提供证据证明涉案房屋的水、电费也是由李某方缴交。***称涉案房屋是反租给了李某他们，租金每月300元，但没有提供证据证明。因此，***不能证明其在人民法院查封之前已合法占有该涉案房屋。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，***应当承担举证不能的后果，***不能据此排除本院对案涉房产的查封。对***的诉求，本院不予支持。 被告新禧公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃相应答辩、质证的权利，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零九条、第三百一十条的规定，判决如下: 驳回原告***的诉讼请求。 案件受理费100元,由原告***负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，通过广东法院诉讼服务网向广东省韶关市中级人民法院在线提交上诉状。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇二四年九月十三日 书记员***