甘肃迅美节能科技股份有限公司与兰州鑫源塑钢门窗有限公司、某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

甘肃省榆中县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）甘0123民初3051号 原告（反诉被告）：甘肃迅美节能科技股份有限公司，住所地：甘肃省兰州市城关区上沟131号塑料大厦4楼，统一社会信用代码：91620102745859100Y。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：**全，甘肃合睿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，甘肃合睿律师事务所律师。 被告（反诉原告）：兰州鑫源塑钢门窗有限公司，住所地：甘肃省兰州市榆中县和平镇工贸一条街152号，统一社会信用代码：91620123MA7298WQ9A。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：**，北京大成(兰州)律师事务所律师。 被告：***，男，汉族，1970年11月6日出生，甘肃省兰州市城关区。 委托诉讼代理人：**，北京大成(兰州)律师事务所律师。 原告（反诉被告）甘肃迅美节能科技股份有限公司（以下简称“迅美科技公司”)与被告（反诉原告）兰州鑫源塑钢门窗有限公司（以下简称“鑫源塑钢公司”）、被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年7月7日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）迅美科技公司的委托诉讼代理人**全、***，被告（反诉原告）鑫源塑钢公司的委托诉讼代理人**，被告***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告迅美科技公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告鑫源塑钢公司退还原告维修保证金40000元及自2021年1月6日起以40000元为基数，按照中国人民银行发布的贷款市场报价利率（ＬＰＲ）为标准至实际退还之日止的违约金；2、判令被告***承担连带清偿责任；3、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2018年12月1日原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于和平开发区××街××号、面积2901平方米、轻钢结构的房屋出租给原告用于涂料及辅料的生产、储存，租赁期限自2019年1月1日至2020年12月31日。后经协商，双方就上述合同补充签订了《房屋租赁附加合同》，约定因原告生产业务需要，对已承租房屋（含办公用房）的厂区进行维修改造，由原告缴纳维修保证金40000元后进行厂房维修改造，且被告同意在承租到期后五日内全额退还该维修保证金，如逾期不退，将按银行同期贷款利率承担相应违约金。合同签订后，原告实际向被告缴纳40000***保证金。现房屋租赁期限已届满，被告作为合同相对方，在原告完全履行合同义务后应当及时退还缴纳的维修保证金，但经多次催要，被告均拒绝退还，故诉至法院。另，被告鑫源塑钢公司系一人有限责任公司，合同履行期间，被告***以个人账户收取维修保证金，存在个人财产与公司财产混同情形，故应对被告鑫源塑钢公司的债务承担连带责任。 被告鑫源塑钢公司辩称：原告2021年1月13日向被告返还租赁房屋及附属设施时，并未对房屋及附属设施被损坏部分予以修复，租赁房屋亦不具备正常使用状态和出租条件，依据双方约定，已将40000***保证金全部用于支付房屋及附属设施损坏部分的维修费用，故原告要求返还40000***保证金无事实和法律依据，请求驳回原告的诉请。 被告***辩称：鑫源塑钢公司有独立的法人财产，公司以全部财产对外承担责任，不存在财产混同，故应驳回对被告***的起诉。 反诉原告鑫源塑钢公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告支付房屋使用费17987.25元；2、判令反诉被告支付物业费404.78元；3、判令反诉被告支付水、电费共计747.30元；4、判令反诉被告赔偿损失120000元；5、反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2018年12月1日反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》，约定反诉被告承租反诉原告位于和平开发区××街××号房屋，使用面积为2901平方米，租赁用途为涂料及辅料的生产、储存，该合同同时对租金、租赁期限等作了明确约定。后因反诉被告生产经营需要，向反诉原告提出对厂房进行维修改造，并向反诉原告缴纳厂房维修保证金40000元，用于租赁期限到期后对厂房造成损害部分的维修费用，同时承诺搬离时将厂房恢复原状。该租赁合同约定的租赁期限至2020年12月31日届满，反诉被告实际搬离日期为2021年1月13日，但反诉被告搬离厂房时，并未对租赁期间厂房造成损害的部分进行维修，亦未对厂房改造的部分予以恢复原状。因反诉被告在日常进行涂料生产、实验、储存时，已对厂房墙体、屋顶、地面等造成不同程度损害，加之后期进行厂房改造又造成破坏，反诉被告2021年1月13日搬离后，反诉原告对厂房进行了长达四个月的维修、恢复工作，才使得厂房具备出租条件，但修复工作未完成前，因无法出租给反诉原告造成了一定的经济损失，故提起反诉。 反诉被告迅美科技公司辩称：反诉被告依约交付房屋，不存在拖欠房屋使用费、水电费及物业费的情形，且交付房屋时双方均无异议，反诉原告亦接收了房屋，故要求承担损失无事实及法律依据。综上，请驳回反诉原告的诉讼请求。 本院经审理查明的事实如下：2018年12月1日鑫源塑钢公司与迅美科技公司签订《房屋租赁合同》，约定鑫源塑钢公司将位于和平开发区××街××号、使用面积2901平方米、轻钢结构的房屋出租给迅美科技公司用于涂料及辅料的生产、储存，租赁期限自2019年1月1日至2020年12月31日，年租金504774元。合同同时约定，租赁期间的水电费用由迅美科技公司支付，鑫源塑钢公司按实际使用量收取并提供发票。鑫源塑钢公司提供全面的物业服务，物业费收费标准为每月0.3元／平方米，合计11365元，一年一付。后双方又签订了《房屋租赁附加合同》，约定因迅美科技公司生产业务需要，对已承租房屋（含办公用房）的厂区进行维修改造，经双方友好协商，鑫源塑钢公司同意迅美科技公司缴纳维修保证金40000元后进行厂房维修改造，且同意承租到期后五日内全额退还维修保证金，如逾期不退，将按银行同期贷款利率承担相应违约金。迅美科技公司需自2020年6月1日至11月30日生产期间，每月支付工业生活垃圾费800元（12月停产后不再支付），共计4800元，并在6月一次性付清。上述合同签订后，鑫源塑钢公司将案涉厂房交由迅美科技公司使用。合同履行期间，迅美科技公司按照合同约定支付了租金，缴纳了水电费及物业费，并***塑钢公司缴纳了40000***保证金及4800元生活垃圾费。租赁期限届满后，迅美科技公司腾交厂***源塑钢公司，但因未退还合同约定的维修保证金，双方诉至法院。 另查明，案涉厂房返还后鑫源塑钢公司已出租予甘肃**鞋业有限公司。 上述事实，有原、被告的陈述，《房屋租赁合同》、《房屋租赁附加合同》、银行付款回单等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，鑫源塑钢公司与迅美科技公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁附加合同》系双方当事人真实意思的表示，内容符合法律规定，对双方均具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。合同签订后，鑫源塑钢公司将案涉厂房交付给迅美科技公司使用，迅美科技公司亦按约定支付了租赁期间的租金、水电费及物业费，并***塑钢公司缴纳了40000***保证金及生活垃圾费4800元。现租赁期限届满，迅美科技公司已将厂房腾交，故鑫源塑钢公司理应按照《房屋租赁附加合同》约定退还维修保证金40000元。鑫源塑钢公司主张案涉厂房迅美科技公司实际于2021年1月13日返还，故应支付占用期间的使用费、水电费及物业费，对此迅美科技公司予以否认，而鑫源塑钢公司又未提交直接有效的证据证明其上述主张，故对鑫源公司的以上反诉请求本院不予支持。鑫源塑钢公司辩解，案涉40000***保证金系租赁期满后对房屋设施改造及损坏部分恢复原状的费用，迅美科技公司返还房屋时未对房屋及附属设施被损坏部分予以修复，故40000***保证金折抵修复费用后，不再予以退还。合同期限届满返还厂房时，鑫源塑钢公司并未对此提出异议，且已接收厂房并出租予案外人，庭审中，鑫源塑钢公司亦未提交证据证明修复房屋的费用，故对该辩解意见本院不予采信。鑫源塑钢公司诉请的120000元预期可得利益，于法无据，本院不予支持。至于违约金，虽双方合同进行了约定，但约定不明确，本院亦不予支持。被告***作为鑫源塑钢公司的法定代表人，其以法人名义从事的民事活动法律后果应由法人承受，且案涉合同的相对方亦非被告***，故***在本案中不应承担个人民事责任。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百七十九条、第七百零三条之规定，判决如下： 一、兰州鑫源塑钢门窗有限公司于本判决书生效后十日内退还甘肃迅美节能科技股份有限公司维修保证金40000元。 二、驳回甘肃迅美节能科技股份有限公司的其他诉讼请求。 三、驳回兰州鑫源塑钢门窗有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费400元（已减半收取），反诉案件受理费1541元（已减半收取），合计1941元，由兰州鑫源塑钢门窗有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审判员　　*** 二〇二三年四月十四日 书记员　　***