山东省果树研究所与泰安市锦华之星商务酒店有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）鲁09民终1225号 上诉人（原审被告）泰安市锦华之星商务酒店有限公司，住所地泰安市泰山区***路**，组织机构代码74895747-8。 法定代表人**，执行董事。 委托代理人**，山东纵观律师事务所律师。 委托代理人***，山东纵观律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）山东省果树研究所，住所地泰安市龙潭路**，组织机构代码49554271-6。 法定代表人***，所长。 委托代理人于雷，***允（泰安高新区）律师事务所律师。 委托代理人***，******事务所律师。 原审第三人***，男，1988年8月3日出生，汉族，泰安市泰山区百年车行业主，住泰安市泰山区。 原审第三人山东中运石油化工有限公司，，住所地泰安市灵山大街九州机电市场**楼604 法定代表人***，经理。 原审第三人***斗网络科技有限公司，，住所地泰安市财西小区**-2-304 法定代表人***，经理。 原审第三人泰安天盛置业有限公司，住，住所地泰安市***路**/div> 法定代表人***，总经理。 原审第三人**，男，1967年10月2日出生，汉族，住泰安市泰山区。 原审第三人***，男，1949年2月5日出生，汉族，住山东省肥城市。 原审第三人泰安市创新建设科技服务中心。 法定代表人***，该中心负责人。 原审第三人***，男，1980年12月15日出生，汉族，住泰安市泰山区。 原审第三人***，女，1970年12月24日出生，汉族，住泰安市泰山区。 上诉人泰安市锦华之星商务酒店有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院（2014）泰山民初字第552号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开审理了本案。上诉人泰安市锦华之星商务酒店有限公司的委托代理人***，被上诉人山东省果树研究所的委托代理人***到庭参加了诉讼。原审第三人***、山东中运石油化工有限公司、***斗网络科技有限公司、泰安天盛置业有限公司、**、***、泰安市创新建设科技服务中心、***、***经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2004年3月9日，原告果树研究所与被告锦华公司签订《房地产租赁合同》一份，合同约定：一、甲方（即原告）将位于***路8号（房屋所有权证登记为***路12号1号楼）的办公楼房及院落整体出租给乙方（即被告）；二、租赁期限：本租赁协议总期限为壹拾伍年，自2004年3月20日起至2019年3月20日止。为保证双方的合法、合理利益，双方同意五年为一时段，若双方对年租赁费等合同条款无异议并且双方无违约，在原合同上签字确认合同继续有效（租赁费如有变动，双方协商解决）；……六、房地产租赁期内，乙方（即被告）保证并承担下列责任：……3、不得将房地产转租第三方；……七、违约责任：因任何一方未能履行本协议规定或违反国家法律、法规的有关规定，另一方有权提前解除本协议，所造成的损失由违约方承担等。合同签订后，原、被告依约履行了合同。在合同履行过程中，原被告于2010年3月6日签订补充协议，该补充协议主要内容为：根据2004年3月9日双方签订的租赁合同第二条之约定，签订本补充合同。一、双方继续履行原合同，同时遵守本协议之约定；二、2010年3月20日至2014年3月20日的年租金上浮10%为88000元，每年分两期缴纳，每半年预交一次，先交租金后使用；三、原合同约定租赁期限内，2014年3月20日至2019年3月20日之间的租金双方在本补充协议到期前再次协商确定等。在租赁合同履行过程中，被告锦华公司先后将其租赁原告的房屋分别转租给第三人使用，其中301、305、306、307、308、309室由第三人天盛公司承租使用，103、205、206、208、209室由第三人泰斗公司承租使用，107、203室由中运公司承租使用，102室由第三人***及创新科技中心承租使用，101室由第三人**承租使用，106室由第三人***承租使用，108室由第三人***承租使用，一楼院内两间平房由第三人***承租使用；涉案的其余房屋由被告占用。被告称其转租房屋经过了原告领导口头同意，对此原告不予认可，被告未提供相应证据予以证实。2014年3月20日后，原、被告对房地产租赁合同的继续履行及租金问题进行了协商，未能达成一致意见，另被告欠付2013年3月20日至2014年3月20日期间房屋租金88000元。2014年3月28日，原告诉至原审法院要求处理。后原告申请追加***等人为第三人，要求其腾退使用的涉案房屋。在诉讼过程中，被告于2015年2月9日支付给原告2013年3月20日至2014年3月20日期间房屋租金88000元。关于欠付租金问题，被告称是因双方对2014年至2019年的租金问题存在争议，所以原告拒收租金，原告对此不予认可，称是被告无故拒交租金。被告对其陈述未提供相应证据予以证实。案经调解，因双方意见分歧较大，致使调解未果。以上事实有当事人陈述、原、被告签订的房地产租赁合同、补充协议、房屋所有权证、被告与第三人签订的租房合同等证据在卷予以证实。 原审法院认为，原告与被告签订的房地产租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。在合同履行过程中，被告存在将租赁房屋转租给第三人的行为，违反了房地产租赁合同第六条第3款（不将房地产转租第三方）的约定，被告称转租是经原告同意，因原告不予认可且被告未提供相应证据予以证实，故对被告的陈述本院不予采信。鉴于本案实际情况，原告应当知道涉案房屋已被转租，因原告未在六个月内提出异议，根据相关规定，原告以该理由要求解除租赁合同，原审法院不予支持。被告于2015年2月9日向原告支付2013年3月20日至2014年3月20日期间的租金，违反了双方签订的补充协议第二条（每半年预交一次，先交租金后使用）的约定。故被告存在违约行为。被告称原告拒收租金，因未提供相应证据予以证实且原告不予认可，原审法院不予采信。房地产租赁合同第二条约定“双方同意五年为一时段，若双方对年租赁费等合同条款无异议并且双方无违约，在原合同上签字确认合同继续有效（租赁费如有变动，双方协商解决）。”双方于2010年3月6日签订补充协议的事实及补充协议的内容也足以印证双方对房地产租赁合同第二条已实际履行，故房地产租赁合同的继续履行应以双方对继续履行及租金等事项达成一致意见为前提。鉴于被告的违约行为及双方对2014年3月20日后房屋租赁事项及租金问题无法达成一致意见，致使合同无法履行，原告作为房屋出租人有权要求解除租赁合同并收回房屋院落。故对原告要求解除租赁合同，被告腾退房屋院落的诉讼请求，原审法院予以支持。第三人为次承租人，作为涉案房屋的实际使用人亦应将各自占用的涉案房屋予以腾退。涉案房屋在2014年3月20日后的被告使用期间，被告应向原告支付相应的使用费，该费用可参照双方补充协议中约定的租金数额予以确定。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款、第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十五条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条及相关司法解释之规定，缺席判决：一、解除原告山东省果树研究所与被告泰安市锦华之星商务酒店有限公司于2004年3月9日签订的房地产租赁合同及于2010年3月6日签订的补充协议。二、被告泰安市锦华之星商务酒店有限公司于本判决生效之日起三十日内将承租的位于泰安市***路8号（房屋所有权证登记为***路12号1号楼）的办公楼房及院落腾退给原告山东省果树研究所并支付原告自2014年3月21日起至实际腾退之日止的房屋使用费（按每年88000元计算）。三、第三人***、山东中运石油化工有限公司、***斗网络科技有限公司、泰安天盛置业有限公司、**、***、泰安市创新建设科技服务中心、***、***于本判决生效之日起三十日内将各自所占用的涉案房屋腾退给被告泰安市锦华之星商务酒店有限公司。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费4000元，由被告泰安市锦华之星商务酒店有限公司负担。 上诉人泰安市锦华之星商务酒店有限公司不服原审判决上诉称，1、一审判决认定事实错误。根据租赁合同约定，租赁期限为15年，自2004年3月20日至2019年3月20日至，而租赁期限未届满，被上诉人应当继续履行该合同。上诉人不存在违约行为，上诉人多次将租金交给被上诉人，被上诉人故意不接受。2、原审法院适用法律不当，合同法规定，当事人为自己的利益不正当的阻止条件成就的视为条件已成就，被上诉人故意不收取租金，阻碍条件成就，应继续履行该租赁合同。请求二审法院撤销原判决，依法改判或发回重审。 被上诉人山东省果树研究所辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。 原审第三人***、山东中运石油化工有限公司、***斗网络科技有限公司、**、***、泰安市创新建设科技服务中心、***、***未到庭，亦未答辩。 原审第三人泰安天盛置业有限公司提交书面意见，辩称其公司与泰安市锦华之星商务酒店有限公司的租赁合同一年一签，到时续租，在租赁期间对办公条件进行了装修，花费20余万，要求赔偿。 二审中，上诉人主张其于2015年12月15日搬离涉案房屋，被上诉人认可上诉人已搬离涉案房屋，但搬出的具体时间不清楚。本院经审理查明的其他事实与原审查明的事实相一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点是：上诉人是否存在违约行为，被上诉人是否有权解除租赁合同。根据审理查明的事实，上诉人拖欠被上诉人租金，违反了双方签订的租赁合同的约定，上诉人虽主张被上诉人故意不接受租金，未提交证据予以证实，本院不予支持，上诉人存在违约行为，被上诉人有权依照合同约定，解除涉案租赁合同。上诉人主张其于2015年12月15日搬离涉案房屋，被上诉人认可上诉人已搬离涉案房屋的事实，且对上诉人主张的搬离时间，未提交证据予以反驳，因此，可以认定上诉人已于2015年12月15日搬离涉案房屋。原审第三人泰安天盛置业有限公司要求上诉人与被上诉人赔偿其装修等损失，与本案不属同一法律关系，且其并未针对一审判决提起上诉，因此，对泰安天盛置业有限公司的主张本院不予审理，泰安天盛置业有限公司可另案主张权利。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4000元，由上诉人泰安市锦华之星商务酒店有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长　　*** 审判员　　李　腾 审判员　　*** 二〇一六年七月十五日 书记员　　***