上海浦东东方有线网络有限公司与上海浦工投资经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市浦东新区人民法院 民事判决书 （2022）沪0115民初29106号 原告（反诉被告）：上海浦东东方有线网络有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区郭守敬路351号1号楼511室-5。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，上海市海华永泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，上海市海华永泰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：上海浦工投资经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区新川路293号。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，上海宇珏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，上海宇珏律师事务所律师。 原告（反诉被告）上海浦东东方有线网络有限公司（以下简称“东方有线公司”）与被告（反诉原告）上海浦工投资经营管理有限公司（以下简称“浦工公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年3月15日立案后，依法适用普通程序，于2022年8月30日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）东方有线公司委托诉讼代理人***、***，被告（反诉原告）浦工公司委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）东方有线公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方于2020年7月1日签订的《房屋租赁合同》于2021年7月30日解除；2.判令浦工公司赔偿东方有线公司已付租金损失人民币（币种下同）627,435元；3.判令浦工公司赔偿东方有线公司支付的设计费损失75,000元；4.判令浦工公司向东方有线公司支付解约违约金418,290元。 事实和理由：2020年7月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定浦工公司将位于上海市浦东新区黄楼镇78号川周路6131号2、3、5、6、7、11、16幢房屋（以下简称“案涉房屋”）出租给东方有线公司作为办公、仓储使用，租赁物建筑面积合计2865平方米，租赁期限自2020年8月1日至2023年7月31日止，租金标准为0.8元/m2/天（包含5%增值税），年租金为836,580元，免租装修期92天。合同签订后，东方有线公司于2020年8月26日向浦工公司支付租金627,435元。东方有线公司接收房屋后，立即启动房屋装修的设计、勘测、报建流程，期间进行了比价、招投标程序。因报建需要，依据建筑抗震设计规程（GB50011-2010）文件规定，报建完成需提供该地址建筑物安全检测报告（2020年前的建筑），东方有线公司于2021年3月4日致函浦工公司，请求浦工公司尽快提供第三方就租赁房屋出具的建筑物安全检测报告。后浦工公司委托上海浦东房屋质量检测站对位于上海市浦东新区川周公路6131号2、3、4、5、6、7、9、10、11、12、13、15、16的13幢房屋进行安全检测，其中包含浦工公司承租的7幢房屋。2021年7月16日，上海浦东房屋质量检测站出具编号为沪房鉴（201）证字第2021-1018号《上海市浦东新区川周公路6131号内13幢房屋安全检测报告》，检测结论（第33页最后一段）为：除被检15#楼配电房基本满足安全使用要求，其余各房屋均存在一定的安全隐患，应对各房屋整体进行结构性大修及加固处理。因房屋检测质量问题严重超出原告预期，无法按照预期计划装修使用房屋，如继续租用东方有线公司将面临巨额的加固费，东方有线公司于2021年7月30日致函浦工公司要求终止涉案《房屋租赁合同》，并要求浦工公司返还东方有线公司已付租金627,435元以及因该房屋租赁所引发的一系列前期勘测费、设计费等费用254,100元。东方有线公司认为，浦工公司作为出租方，应当确保所交付的租赁物满足基本的使用需要且租赁物主体结构不存在严重的质量问题。在租赁房屋主体建筑存在影响正常使用的质量问题的情况下，根据法律规定以及《房屋租赁合同》第12.4条约定，东方有线公司享有单方解除权并有权要求浦工公司赔偿相关损失。根据文件规定，2000年前的建筑需要提供安全检测报告。2020年7月31日，东方有线公司从浦工公司处接收了房屋。2020年8月，东方有线公司随同设计单位到租赁单位现场勘查，9月设计单位向东方有线公司出具设计图纸以及工程概算包括工程费用及项目总造价，东方有线公司内部班子就设计方案讨论，12月3日东方有线公司委托投资监理单位确定设计方案，向东方有线公司提供装修工程招投标控制的建议，12月18日东方有线公司委托招标代理公司，通过公开招投标方式就租赁房屋的改造工程进行招标，2021年1月15日在网上发布评标结果公示，确认了中标单位，2021年1月27日东方有线公司与中标单位签订施工合同。因房屋为2000年之前，需提供质量检测报告。经委托，2021年7月16日出具了房屋质量检测报告，报告显示除配电房外其余各房屋均存在安全隐患。为此东方有线公司于2021年7月30日行使合同解除权。 被告（反诉原告）浦工公司辩称：同意合同解除，但对解除日期有异议。东方有线公司未按照合同第12.4条约定的流程行使解除权，东方有线公司应当先提出整改要求，60日被告未纠正的，东方有线公司才有权提前一个月书面通知被告解除合同。东方有线公司7月30日发函解除不符合合同约定，不产生合同解除的效果。根据《民法典》的规定，浦工公司2022年7月4日收到诉状，故合同于2022年7月4日解除。不同意返还租金。合同未解除，东方有线公司应当继续支付租金到2022年7月4日。浦工公司未违约，不同意赔偿装修损失，东方有线公司未举证其损失。不同意支付违约金。 被告（反诉原告）浦工公司向本院提出反诉请求：1.确认双方签订的租赁合同于2022年7月4日解除；2.东方有线公司支付2021年8月1日至2022年7月4日期间的租金776,033元；3.东方有线公司支付逾期付款违约金，以776,033元为本金，按照日千分之五，从2021年7月22日计算至实际支付之日止；4.东方有线公司支付解约违约金836,580元；5.东方有线公司支付房屋质量检测费148,723.20元。事实和理由：原、被告签订合同后，东方有线公司于2020年8月26日支付了2020年11月1日至2021年7月31日共计9个月的租金627,435元。根据合同约定，东方有线公司应于2021年7月21日之前支付2021年8月1日至2022年7月31日的租金，但经浦工公司多次催讨无果，其已构成违约。东方有线公司因装修报建需要，向浦工公司申请委托第三方出具房屋安全检测报告，浦工公司为此支付房屋质量检测费用148,723.20元，现因东方有线公司违约致使合同解除，其应当赔偿损失。 原告（反诉被告）东方有线公司辩称：不同意反诉请求。租赁合同于2021年7月30日经东方有线公司行使法定解除权解除；浦工公司未在收到函件后的三个月内提出异议或者向法院起诉。浦工公司提供的房屋存在安全隐患，系违约方，其不享有合同解除权，其无权解除合同。关于租金，浦工公司提供的房屋存在安全问题，无法满足东方有线公司的使用需求，浦工公司仍按照合同约定的租金标准收取租金，加重了东方有线公司应当承担责任，有失公平。合同解除后，7月31日至实际返还日的租金，也是因为浦工公司没有及时收回房屋自行扩大导致，应由其自行承担。东方有线公司无逾期付款行为，不需要承担相应违约责任。质量检测是浦工公司委托，结果显示房屋存在严重安全隐患，因此该费用由浦工公司自行承担。 本院经审理确认如下事实： 2020年7月1日，浦工公司（出租方、甲方）与东方有线公司（承租方、乙方）就川周路6131号（2、3、5、6、7、11、16幢，建筑面积合计2865平方米）签订《租赁合同》，约定乙方承租案涉房屋作为办公、仓储使用。合同3.2条约定，租赁期限自2020年8月1日起至2023年7月31日止共计36个月。3.4条约定，自租赁物交付的次日起的92天（3个月）为乙方的装修期。装修期结束次日起开始计算租金，装修期间甲方免收租金，但于此期间因乙方施工发生的实际水、电、煤气、垃圾清运及物业管理费用等以及其它所有实际发生的费用均由乙方自行承担。本条规定的各项费用的支付方式和时间均以合同约定或甲方通知为准。如本合同非因甲方原因提前终止的，乙方应承担装修期内的租金，租金按合同约定的标准计算。4.1条约定，租赁物交付的次日为第一个租赁年度的起始日。租金的计算方式为：按2865平方米面积约计为0.8元/平方米/天，年租金为836,580元。8.1条约定，甲方负责对其提供的租赁物的建筑主体结构部分进行维修保养，以保证租赁物的安全和正常使用。如租赁期限内建筑主体结构因甲方原因出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，甲方应在接到乙方维修通知7日内进行维修；甲方不予维修的，乙方可视实际需要在送达通知后的10日后自行维修，但应在自行维护前书面告知甲方，维修费用经甲方确认后由甲方承担。除本条规定的维修责任由甲方承担外，其他包括乙方自行装修的部分均由乙方自行维修保养或经甲乙双方确认的补充协议约定的第三方承担。12.4条约定，有下列情形之一，且经乙方通知后60日内甲方未予纠正的，乙方有权提前终止本合同，并要求甲方承担相当于当年租赁物六个月租金，支付乙方出资添置的包括装修改造、设备购置及配套设施经折旧后的价值，并有权要求乙方赔偿其遭受的其他损失：12.4.1甲方出租的租赁物建筑主体结构存在严重质量问题、改建后所提供的公共设施、设备使乙方无法正常使用，致使乙方不能正常对外营业且该等情形持续15日以上或使乙方的合同规定的主要权益受到实质性重大损害；12.4.2因甲方违约致使乙方根据本合同其他约定解除合同的条款行使解除权的。乙方依据上述情形提前终止合同时，应提前一个月书面通知甲方。甲方应及时退还乙方结余的款项，租金照实结算；乙方亦可选择不予终止合同，但乙方仍有权要求甲方赔偿其遭受的实际损失。 签约后，东方有线公司向浦工公司支付了租金627,435元。后东方有线公司与案外人上海浦东千顺建筑设计有限公司就案涉房屋签订《上海市建设工程设计合同》，支付设计费75,000元。2021年1月27日，东方有线公司与案外人上海秋元华林建设集团有限公司就案涉房屋签订《2020年浦东东方有线装修改造工程工程施工合同》。 另外，2020年12月30日，双方就川周路6131号（4、9、12、13、15号全幢）》签订《租赁合同》，租期自2021年4月1日起至2023年7月31日止。 2021年3月4日，东方有线公司向浦工公司发送《关于川周公路6131号房屋安全性检测报告需求函》，载明：“我公司租赁贵公司场地（川周公路6131号）用于仓库与办公用，现正处于装修报建阶段。依据建筑抗震设计规程（GB50011-2010）文件规定，报建完成需提供该地址建筑物安全检测报告（2020年前的建筑），故请贵公司能尽快提供该场地第三方出具的安全性检测报告。” 之后，浦工公司委托上海浦东房屋质量检测站对案涉房屋进行了检测。2021年7月16日，该站作出《房屋质量检测报告》，其中载明，经完损检查，目前被检13幢房屋主要损伤为：……2号楼：墙体普遍存在老化、渗漏，局部空斗墙存在破损，纵横墙交接处墙体存在松动，屋面存在渗漏，屋面钢构件锈蚀，木屋架存在腐朽、老化，门窗破损、缺失；3号楼：墙体普遍存在老化、部分渗漏严重，屋面存在渗漏，板底粉刷霉变，预制板位移与墙体连接处脱开，存在明显结合缝，屋面彩板、天沟锈蚀；5号楼：外墙老化普遍，粉刷开裂、脱落、局部存在后期结构改动，新增较大洞口，且洞口上方墙体存在贯穿裂缝；6号楼：楼墙体普遍存在老化、渗漏，屋面存在渗漏，板底粉刷霉变，屋面彩板存在锈蚀，门窗破损、缺失；7号楼：分墙体老化、渗漏，粉刷霉变、脱落，屋面存在渗漏，屋面钢构件存在锈蚀；11号楼：部分混凝土构件露筋、锈蚀严重，墙体普遍存在老化、渗漏，局部空斗墙存在破损，楼屋面存在渗漏，屋面钢构件锈蚀，屋架局部存在弯曲变形，门窗破损、缺失；16号楼：部分混凝土构件露筋、锈蚀严重，墙体普遍存在老化、渗漏，屋面存在渗漏，板底粉刷霉变，阳台护栏破损，门窗破损、缺失。建议：1.结构性大修及加固处理应请有资质单位进行设计和施工，结合大修及加固处理对15号楼的损伤进行针对性维修处理。2.对锈蚀、腐朽开裂、弯曲变形的钢屋架、木屋架锈进行加固或更换处理，同时按设计及规范要求增设屋面支撑系统；对结构改动处应重点复核、加固处理；对混凝土开裂、脱落、露筋锈蚀处进行除锈封闭处理，严重处进行补强；对预制板水平位移、脱开处，应采取相应固定措施并保证预制板的搁置长度。3.后续结构性大修及加固施工过程中应按相关规定对各房屋的变形及相关构件裂缝进行监测，鉴于被检4号楼、6号楼、7号楼及9号楼的变形较大，应重点监测，期间如继续发展或有异常现象应及时通知相关部门及时处理。4.鉴于被检2号楼及12号楼存在后期插层，存在安全隐患，根据相关规定应予以拆除。拆除应由有专业资质的单位进行，应注意对原结构的保护。5.本报告计算供参考，后续结构性大修及加固设计时应按最终方案及现行规范、规程等对房屋整体重新进行计算复核。为此，浦工公司支付检测费148,723.20元。 2021年7月30日，东方有线公司向浦工公司发送《通知函》，通知解除租赁合同、要求浦工公司返还已付租金。 2021年12月8日，东方有线公司、浦工公司签订了《交接单》，东方有线公司向浦工公司返还了两份合同项下12幢房屋的钥匙。 2022年1月29日，浦工公司向东方有线公司发送《催告函》，回复愿意根据合同约定对系争房屋的建筑主体结构部分进行维修保养，在维修保养期间，明确不收取租金，并催缴截至2021年12月底的租金。2022年3月14日，浦工公司再次向东方有线公司发送《催告函》，催缴截至2021年12月底的租金。 审理中，浦工公司称双方未对案涉房屋维修加固进行协商，东方有线公司就通知解除合同并提起诉讼，东方有线公司始终拒绝协商。 以上事实由东方有线公司提供的《房屋租赁合同》、业务回单、《关于川周公路6131号房屋安全性检测报告需求函》、《房屋质量检测报告》、《通知函》、交接单、《上海市建设工程设计合同》、发票、网上银行电子回单、《2020年浦东东方有线装修改造工程工程施工合同》，浦工公司提供的《技术服务合同》、发票、银行回单等以及当事人的陈述在案佐证。 本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。涉案《租赁合同》约定浦工公司对案涉房屋建筑主体结构部分负有维修保养义务，以及如浦工公司出租的租赁物建筑主体结构存在严重质量问题使东方有线公司无法正常使用，致使东方有线公司不能正常对外营业且该等情形持续15日以上或使东方有线公司的合同规定的主要权益受到实质性重大损害，东方有线公司通知后60日内浦工公司未予纠正的，东方有线公司有权提前终止本合同。本案中，东方有线公司承租案涉房屋后浦工公司委托质量检测站对案涉房屋进行检测，检测建议对案涉房屋结构性大修及加固处理等，后东方有线公司在未通知浦工公司进行维修等整改措施的情况下即通知解除合同，不符合上述合同约定，故东方有线公司要求确认《租赁合同》于2021年7月30日解除，本院不予支持。之后，双方未就案涉房屋维修加固等事项协商一致，并且东方有线公司于2021年12月8日将案涉房屋交还浦工公司，双方签订了《交接书》，故本院认定双方实际就合同解除达成一致意见，确认《租赁合同》于2021年12月8日解除。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。本案中，根据合同约定，双方对于房屋存在一定质量瑕疵应当是有预期的，但根据检测报告结论，该些质量问题显然已超出双方签约时的预期，统合本案案情，就合同解除局面之形成，双方均有责任，不可仅归责于任何一方，本院认定合同解除后双方互不承担违约责任。合同无责解除后，对于租赁期间的租金，本院综合案涉房屋质量问题、东方有线公司使用情况等酌情确定，东方有线公司要求浦工公司返还已付租金627,435元、浦工公司要求东方有线公司支付未付租金776,033元，本院均不予支持。综上，东方有线公司要求浦工公司支付设计费损失、解约违约金，浦工公司要求东方有线公司支付逾期付款违约金、解约违约金以及质量检测费用，本院亦均不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第一款、五百六十六条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）上海浦东东方有线网络有限公司与被告（反诉原告）上海浦工投资经营管理有限公司就上海市浦东新区川周路6131号2、3、5、6、7、11、16幢房屋达成的《租赁合同》于2021年12月8日解除； 二、驳回原告（反诉被告）上海浦东东方有线网络有限公司其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）上海浦工投资经营管理有限公司其他反诉请求。 本诉案件受理费14,886元，由原告（反诉被告）上海浦东东方有线网络有限公司负担；反诉案件受理费8,444元，由被告（反诉原告）上海浦工投资经营管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判员*** 二〇二三年一月三十一日 书记员*** 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法典》 第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。 …… 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。