广州市高燊物业管理有限公司、广州市建筑材料工业研究所有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院 民事判决书 （2022）粤01民终18104号 上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市高燊物业管理有限公司。住所地：广州市黄埔区广州经济技术开发区宝石路11号。 法定代表人：***，职务：总经理。 委托诉讼代理人：***，广东经国律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，该公司职员。 上诉人（原审被告，反诉原告）：广州市建筑材料工业研究所有限公司。住所地：广州市黄埔区广州高新技术产业开发区科学城科研路2号。 法定代表人：***，职务：董事长。 委托诉讼代理人：***，广东经纶君厚律师事务所律师。 上诉人广州市高燊物业管理有限公司（下简称高燊公司）因与上诉人广州市建筑材料工业研究所有限公司（下简称建筑材料公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2021）粤0104民初48074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年8月3日立案受理后，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十一条第二款规定，由审判员***独任审理，于2022年8月31日公开开庭进行审理，高燊公司委托诉讼代理人***、***，建筑材料公司委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高燊公司上诉请求：1.请求在一审判决第二项的基础上，增加减免2021年5月-2021年6月2个月租金497794元，并相应扣减需要支付的租金；2.请求撤销一审判决第三、四项判项，驳回建筑材料公司的请求；由建筑材料公司承担案件诉讼费用。事实和理由：一、关于租金减免的问题。一审判决没有考虑2021年有关疫情对高燊公司的客观实际影响，不进行租金减免，有违公平。涉案物业用于经营旅游行业，在2020-2021年期间，疫情对于社会、旅游行业及高燊公司的经营产生了严重不利影响，因疫情属于不可抗力，在此情况下，租赁双方应共同扶持、共担风险、共渡难关，过往大量司法案例都对此有明确的认定，给与租金减免。有关国家政策也对此有明确的指引，如2021年广州市政府常务会议审议通过的《关于积极应对新冠××疫情影响着力为企业纾困减负的若干措施》(纾困9条)，也明确重申“考虑受疫情影响人员流动，消费者自觉减少外出，消费意愿降低等因素给其经营带来的困难，适当给予租金帮扶、减免”。高燊公司将物业整体出租给广东南湖国际旅行社有限责任公司（下简称南湖国旅），受疫情及疫情防控措施影响，生产经营陷入停顿，导致基本没有营业收入，而南湖国旅已经在倒闭清场进入破产，高燊公司因疫情蒙受了巨大的损失。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》有关指引，请求法院根据公平原则减免2021年期间有关租金，合情合法合理。二、关于违约金。一审法院判决支付2015年1月-2020年1月的违约金明显有错误。建筑材料公司提出的所谓逾期支付租金的违约金问题，均已经超出诉讼时效，且其计算每日千分之一的标准明显偏高，与实际损失不相符，请求法院予以纠正。三、关于支付电费的问题。根据案件证据显示，高燊公司并无拖欠建筑材料公司的有关电费，有关电力设施设备的实际登记使用主体为南湖国旅，即便建筑材料公司确有代为支付电费的情形，其代为支付电费指向的对象是南湖国旅，而非高燊公司。特提出上诉。 建筑材料公司上诉请求：1.改判一审判决第一项为：建筑材料公司与高燊公司签订的《广州市房屋租赁合同》《教育路114号房屋租赁合同补充条款》及《房屋租赁补充合同》于2021年8月23日解除；2.撤销一审判决第二项“扣减原告已付2020年2月、3月租金共452540元”的判项内容，改判为：本判决发生法律效力之日起五日内，高燊公司向建筑材料公司支付2021年5月至2021年8月期间租金846691元及2021年9月至2021年11月30日场地占用费746691元(其中2021年5月还需支付100000元，2021年6月份至2021年11月30日期间按每月248897元计算)；3.改判一审判决第三项为：本判决发生法律效力之日起五日内，高燊公司向建筑材料公司支付2015年1月份至2021年8月31日期间逾期交付租金违约金446595.27元；4.改判一审判决第四项为：本判决发生法律效力之日起五日内，高燊公司向建筑材料公司支付电费及滞纳金66930.57元；5.改判一审判决第六项为：驳回高燊公司全部诉讼请求；6.撤销一审判决第七项内容；7.判决高燊公司向建筑材料公司支付以租金846691元为基数，按中国人民银行公布的贷款市场报价率计算自2021年8月24日至租金846691元实际清偿之日止的利息。8.判令高燊公司向建筑材料公司支付解除合同赔偿金1883588.26元；本案一、二审受理费由高燊公司承担。事实和理由：原审法院认为建筑材料公司应当免除高燊公司租金的逻辑是，因为生效判决(2021)粤0104民初9675号（下简称9675号)民事判决书判令免除实际承租人南湖国旅的租金，所以建筑材料公司也应当免除高燊公司相应租金。上述认定毫无法律依据和法规依据，且完全违背《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》(一)、(二)、《广东省高级人民法院关于审理涉新冠××疫情商事案件若干问题的指引》的相关规定。一、疫情或者防控措施对涉案合同履行不构成实质影响，本案不应适用不可抗力或者情势变更，高燊公司要求变更合同减免租金的请求不应予以支持。首先，从疫情发生至今，涉案房屋不存在因政府禁止性的防疫政策导致实际承租人南湖国旅及高燊公司无法正常使用房屋的情况。9675号民事判决书载明，作为实际承租人的南湖国旅确认“被告(指南湖国旅)表示在2020年2月至10月期间，被告基本没有进行销售业务，7月之前，被告偶尔开门接受客人询问，在疫情期间政府部门没有强制要求被告关门”。因此，不存在因疫情或疫情防控导致高燊公司不能使用房屋，无法出租、转租或者导致房屋断租、空租的情况，疫情或疫情防控措施未对高燊公司使用、转租该物业等经营行为造成直接、实质的影响。其次，本案中，高燊公司应就其因疫情或者疫情防控措施导致没有营业收入或者营业收入明显减少承担举证责任，一审中，高燊公司未针对前述待证事实进行举证。南湖国旅只系高燊公司的其中一个承租户，南湖国旅的租金也非高燊公司的唯一收入来源，南湖国旅因受疫情影响较大导致营业收入减少无法向高燊公司支付租金，不当然导致高燊公司没有营业收入或者营业收入明显减少。纵观广州市因疫情免租的案例，请求减租的承租人大部分是因为无法使用房屋，且从疫情之初就出现欠租的情况。但在2020年2月起至2021年4月这一年多期间，高燊公司仍有能力、按照往常“规律”向建筑材料公司支付租金。建筑材料公司一审提交的证据可见，自2008年承租涉案物业以来，高燊公司从未准时支付过租金。从2016年起，基本每月都会迟延25天左右支付租金。疫情之初，疫情管控措施最紧张的期间，建筑材料公司仍基本按“规律”支付租金，未出现“拖延付租”情形加重等支付困难的表象。再次，按照原合同继续履行合同不存在对高燊公司明显不公平。1.继续按照原合同履行，高燊公司仍然可以按照原合同标准向南湖国旅收取高额租金。9675号判决判令南湖国旅需要按照42.35万元／月原标准向高燊公司支付2020年4月至2020年12月的租金，而(2021)粤0104民初46745号（下简称46745号）判决也判令南湖国旅向高燊公司支付2021年1月至2021年11月30日的租金及逾期付款违约金。2.继续履行合同也不会额外增加高燊公司订立租赁合同时预见付出的履约成本。3.即便高燊公司免除南湖国旅部分租金以后，建筑材料公司不免除高燊公司相应的租金，也不会致使高燊公司陷入履行困难。仅看疫情2020年2月以后至2021年11月30日，高燊公司仍可获得租金收入924万元，扣除需要向建筑材料公司支付的租金，可获得租金收益为394.9051万元，即便免除南湖国旅2020年2、3月份租金，仍有租金收益317.9051元。二、退一万步说，南湖国旅因疫情拖欠高燊公司租金，导致高燊公司亏损，高燊公司仍应当向建筑材料公司全额支付租金，这属于高燊公司从事商业租赁行业应当承担的商业风险。高燊公司的主营业务是房屋租赁，高燊公司可能通过转租获利，也有可能有亏损。高燊公司虽然无法预见因新冠疫情导致南湖国旅经营困难交不起租的情况发生，但在与建筑材料公司签订租赁合同、并与南湖国旅签订转租合同时，高燊公司已预见或应当预见：南湖国旅有迟延支付租金或不付租金的可能；而根据法律规定和租赁合同的约定，不论南湖国旅因何种理由(包括针对南湖国旅发生不可抗力)未支付租金，在不可归责建筑材料公司的情况下，高燊公司仍应按时、足额向建筑材料公司履行租金支付的合同义务，高燊公司甘愿承担此风险作为谋取租金差额的代价，因此，这属于高燊公司应当承担的商业风险，不属于情势变更。高燊公司与南湖国旅签订的房屋租赁合同第七条第(一)款、第十五条第(三)款、第十六条第(二)、(四)、(五)款，高燊公司要求南湖国旅公司交付100万元高额保证金、约定相关没收保证金的违约情形、约定迟延支付租金违约金标准高于与业主约定的标准等可见，高燊公司对上述商业风险已预见，并通过合同条款的设置来尽量避免损失。三、建筑材料公司非租金减免政策范围内的减免义务人。根据最高院关于新冠疫情民事案件指导意见，在调解不成，法院在评判应否减免租金时，也应当审查该当事人是否符合房租减免政策的条件及要求，人民法院不应扩大解释或者降低租金减免对象的条件，加重非国有企业业主的义务。根据广州市的各项政策文件，国有企业经营性用房租金减免政策的减免对象是使用房屋进行实体经营的“实际承租人”，高燊公司非利用涉案房屋进行实体经营的实际承租人或者最终承租方，不符合租金减免政策中减免对象的条件。四、建筑材料公司与高燊公司的合同已经终止，原审法院无判令合同变更的基础。首先，原审法院作出变更合同的相关判项应当是建立在法院审理案件时合同处于有效并仍继续履行的状态下。不论解除时间是建筑材料公司主张的2021年8月23日，还是原审法院认定的2021年11月30日，在一审审理时，涉案合同已处在终止状态，原审法院无判决变更合同的基础。其次，合同的变更是对将来发生效力，已经履行的部分不具有溯及力，已经履行的债务不因合同的变更失去法律依据，除当事人有另外约定，任何一方不得因合同的变更而要求对方返还已为的给付，因此一审法院判决免除高燊公司已经支付2020年2、3月的租金，系严重错误。再次，高燊公司于2020年2月26日发函给建筑材料公司申请减租被拒后，并未立即诉至法院请求减免租金，而是仍按照原合同标准继续支付租金将近一年多，应视高燊公司在准确预见和评估疫情所造成的影响后，高燊公司自担继续按照原合同履行给其带来的风险和责任。五、原审判决对2015年1月起逾期交付租金违约金的计算，与原审判决第一项判决内容存在矛盾。在一审时，建筑材料公司向原审法院说明，计算租金逾期违约金截止日为合同解除日，因建筑材料公司主张合同于2021年8月23日解除，所以违约金计算至2021年8月23日。若原审判定合同解除日期为2021年11月30目，逾期交付租金违约金也应当计算至其认定的合同解除日2021年11月30日，而现在原审判决计算违约金是计算至2021年8月23日止，因此原审判项内容之间存在前后矛盾。六、原审法院驳回建筑材料公司2020年2月以后的逾期违约金，属于认定错误，且未阐明驳回理由和依据，妨碍建筑材料公司的诉权。首先，原审判决驳回2020年2月以后的逾期违约金超出了建筑材料公司的诉讼请求。在高燊公司提起本案诉讼时，建筑材料公司已先后两次向高燊公司发函催讨租金并明确要求其支付逾期交付租金违约金，但高燊公司提起诉讼时，并无提出免除相关违约责任的请求。在建筑材料公司提起反诉，再次提出诉请支付逾期交付租金违约金，高燊公司也没有增加免除逾期交付租金违约金的请求。最高院作出的关于审理涉新冠疫情案件的3个指导意见，因疫情减免租金、免除责任、变更合同等都是需要由一方当事人提出，法院根据实际情况审理判定，法院无权主动适用或者代当事人行使变更合同、免除责任的诉权。其次，在疫情期间，一方违反合同义务不是必然免除其违约责任。人民法院将疫情认定为“不可抗力”，系需要综合国家总体防控形势政策、当地政府相关防控等级动态和措施对合同的即使影响来确定不可抗力的起止时间。根据《广东省高级人民法院关于审理涉新冠××疫情商事案件若干问题的指引》第六条，暂不论疫情或疫情防控措施是否对合同履行造成实质性影响，撇除原审免除的2020年2、3月租金，高燊公司2020年4月份起每个月均存在迟延支付租金的违约情况，在合同有明确、有效的违约金条款的情况下，原审法院一刀切地驳回建筑材料公司2020年2月份以后的迟延支付租金违约金诉请，毫无依据。再次，46745号民事判决书除判令南湖国旅支付2021年1月1日至2021年11月30日的租金，还判令南湖国旅向高燊公司支付逾期付款违约金等，南湖国旅公司支付违约金计算标准为每日按未付租金的0.2％计算，高于本案租赁合同约定的每日按未付租金的0.1％的标准。在南湖国旅因疫情导致经营困难的情况下，原审判决要求南湖国旅向高燊公司支付违约金，却免除高燊公司应当支付给建筑材料公司的违约金，违背了公平原则。七、在不构成不可抗力、情势变更时，高燊公司迟延支付租金，构成违约，违约行为程度达到合同约定解除的条件时，建筑材料公司行使合同解除权合法有效。首先，如前所述，原审法院不能以《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》(二)第5条否定建筑材料公司解除合同的效力。其次，高燊公司从2021年5月起未按时、足额向建筑材料公司支付租金，长达4个月，根据双方租赁合同第六条第5款约定，建筑材料公司可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。而《教育路114号房屋租赁合同补充条款》第十二条约定了赔偿金额为本合同约定租赁期总租金的30％。合同约定解除条件已经成就，建筑材料公司有权行使合同解除权，并将合同解除的意思表示于2021年8月23日书面送达给高燊公司。合同解除前，高燊公司从未告知建筑材料公司已向法院起诉，原审法院查明高燊公司系2021年8月2日提交起诉状，原审法院尚未正式立案，立调解号(2021)粤0104民诉前调4267号，2021年9月3日建筑材料公司收到法院送达诉调案件材料，2021年9月16日组织双方调解，建筑材料公司当庭提交反诉状及相关反诉证据材料。因此，在本案进入诉讼程序前，双方合同已经合法解除。八、原审法院以未有证据反映其他电费及违约金仅支持了56179.29元，属于认定错误。一审庭审时，法院要求建筑材料公司提交关于电费滞纳金的证据，建筑材料公司以ems的形式邮寄补充了66930.57元的电费及滞纳金发票，邮件妥投后，代理人与书记员核实过，补充发票已经收到。发票明确载明电费时段及具体金额、滞纳金情况，原审法院却以未有证据为由不支持滞纳金。特提出上诉。 针对建筑材料公司的上诉，高燊公司辩称：请求法院依法驳回建筑材料公司的全部上诉请求，我方认为建筑材料公司所提出的有关请求及其所依据的事实理由，均在一审中予以查明并予以驳回，我方认为一审判决对于有关问题的处理是正确的。 针对高燊公司的上诉，建筑材料公司辩称：第一，对于租金减免的问题，详见我方上诉状。第二，关于违约金，首先，按照民事诉讼法的规定，法院是不能主动审查诉讼时效的，而高燊公司在一审辩论结束前没有就诉讼时效的问题提起过异议，所以在二审的时候提诉讼时效的问题，按照法律规定是不予支持的。双方对于违约金有明确约定，且没有超出法律规定的标准，所以也不存在着明显偏高的情况。第三，关于电费支付，双方的租赁合同有明确规定，高燊公司作为承租方，要对物业租赁期间物业产生的电费承担支付义务。所以即便实际登记主体为南湖国旅，但是南湖国旅是高燊公司下一手的承租人，所以南湖国旅产生的电费根据合同约定也应当由高燊公司承担。 高燊公司向一审法院起诉请求：1.请求判令高燊公司向建筑材料公司免除支付疫情期间2020年2月-5月期间的4个月租金905080元，2021年5月-6月2个月的租金497794元，相关免除支付租金因高燊公司已经实际支付，故要求相应可用以冲抵日后需要支付的租金等费用；2.请求判令高燊公司可以延期半年支付2021年7月-2021年12月期间的租金。 建筑材料公司提出反诉请求：1.判令确认高燊公司与建筑材料公司签订的《广州市房屋租赁合同》、《教育路114号房屋租赁合同补充条款》及《房屋租赁补充合同》于2021年8月23日解除。2.判令高燊公司一次性支付2021年5月1日至2021年8月23日期间租金846691元。（每月租金248897元）。3.判令高燊公司向建筑材料公司支付2021年5月1日至2021年8月23日期间逾期交付租金违约金446595.27元。（以欠付租金为基数，从每月6日起至各笔款项支付之日，违约金计算至2021年8月23日，按每日千分之一的标准计算）。4.判令高燊公司以租金846691元为基数。按中国人民银行公布的贷款市场报价率向建筑材料公司计付自2021年8月24日至租金846691元清偿之日止的利息，暂计2021年9月14日利息为2143.40元。5.判令高燊公司向建筑材料公司支付解除合同赔偿金1883588.26元。（依据补充条款第12条，我方调整为按照从2021年8月24日起的剩余租金总额的30%计算）。6.判令高燊公司按336824.17元/月的标准，支付自2021年9月8日起至2021年11月29日场地占用费99245.04元。7.高燊公司支付电费及滞纳金66930.57元。 一审法院认定事实：2008年9月19日，高燊公司（承租方、乙方）与建筑材料公司（出租方、甲方）签订《广州市房屋租赁合同》约定：乙方承租广州市越秀区教育路114号全部作为自用或用于经营性出租/分租，并获取相关收益；租赁期限从2008年10月1日至2023年9月30日，第1-3年每月租金17万元；乙方向甲方缴纳34万元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方，保证金亦可用于冲抵押金；乙方拖欠租金2个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；乙方逾期支付租金的，每逾期一日，乙方须按拖欠金额的千分之一向甲方支付违约金等。 同日，双方签订《教育路114号房屋租赁合同补充条款》，内容为：二、乙方在租用期间必须承担该房屋物业管理费用，消防、保安、垃圾清运和当地管理部门规定的各项费用。若超期交纳，甲方有权停止水、电，并追收所欠款项；六、甲乙双方自合同签订生效的3年时间内租金保持不变，从第四年起递增额为10%，每3年递增一次，依此类推。十、合同自签订生效起，物业所有权为甲方，经营权为乙方所有，乙方有权分租，甲方不能干涉乙方所有合法经营活动。十二、租赁期内，《合同》任何一方提前解除《合同》或因该方原因导致《合同》履行不能的，须提前60日书面通知对方，并向对方赔偿损失，赔偿金额为本合同约定租赁期总租金的30%，并在解除合同之日起30日内付清赔偿金。十三、如遇战争、自然灾害等不可抗性因素，致使《合同》无法继续履行的，双方免责。如因国家征用、市政建设或政府政策指令，不能履行本合同的则本合同自动终止，乙方须无条件配合。甲方在乙方配合完成相关事宜后，按如下方式向乙方作出补偿，补偿金额=乙方投入的装修成本的/15×剩余的租赁年限。乙方投入的装修成本是指乙方投入承租标的的设备、设施、装修等的价值，但总额最高以300万为准，除本条约定的补偿金额外，乙方不得以其他任何名义向甲方或其他主体主张任何补偿或赔偿。 2010年10月20日，高燊公司（乙方）与建筑材料公司（甲方）签订《房屋租赁补充合同》约定对乙方依法如约进行的分租，甲方予以支持和配合。 前述合同签订后，高燊公司向建筑材料公司支付保证金34万，建筑材料公司将房屋交付高燊公司，高燊公司后将房屋转租给南湖国旅经营使用。 2020年2月26日，建筑材料公司向高燊公司发出《关于疫情期间减免申请的回复》，回复房屋仍然按合同执行。 2021年4月20日，建筑材料公司委托广东君厚律师事务所向高燊公司位于广州市黄浦区宝石路11号地址寄送《律师函》，要求高燊公司支付2015年1月至2021年4月期间逾期支付租金的违约金、2021年2月至4月租金差额686691元，及自2021年5月起在每月5日前支付当月租金等。该函于2021年4月21日妥投。 2021年7月14日，建筑材料公司委托广东经纶君厚律师事务所向高燊公司上述地址寄送《律师函》，内容为：建筑材料公司于2021年7月12日收到高燊公司发出的《合同解除申请》载明，高燊公司申请于2021年7月10日提前终止合同，并要求押金抵扣2021年5月1日至7月10日未缴纳租金429186元，高燊公司支付剩余租金89186元后，合同自动解除，双方互不承担违约责任……建筑材料公司发出如下回函，1.不同意高燊公司发出的提前终止租赁合同申请，要求高燊公司继续履行租赁合同，并自2021年8月起，在每月5日前支付当月租金。2.不同意以保证金抵扣拖欠租金，要求高燊公司支付2021年5月至7月租金差额597794元。3.高燊公司支付2015年1月至2021年7月期间逾期付款违约金411500.79元。该函于2021年7月15日妥投。 2021年8月7日，建筑材料公司向高燊公司寄送《催告函》，要求高燊公司支付租金及违约金等。 2021年8月21日，建筑材料公司向高燊公司寄送《解除合同通知书》，内容为：1.双方签订的相关协议在本通知书送达之日解除。2.高燊公司在解除合同之日起15日内清场并将租赁物业按现状交还给建筑材料公司。3.高燊公司在解除合同之日起5日内结清拖欠额的租金、违约金，并在解除合同之日起30日内向建筑材料公司支付合同约定租赁期总租金的30%的赔偿金。4.若高燊公司未在第2条要求期限内交还物业，建筑材料公司将按照2020年广州市房屋租金参考价计算场地占用费。该函件于2021年8月23日妥投。 高燊公司对上述函件均不予确认。 2021年8月25日，建筑材料公司在涉诉房屋现场张贴《腾退通知》，要求各承租户于2021年9月7日前清场搬离。 2021年11月30日，高燊公司与建筑材料公司签订《场地交接记录》，确认场地按现状移交，截止2021年11月20日，物业尚有电费56179.29未缴（未包含滞纳金），物业现已停水停电。 另查明，建筑材料公司曾起诉高燊公司至一审法院，要求本案高燊公司支付2011年9月1日起至2013年8月31日期间租金违约金83385元（以同期应付未付租金为基数，每日按千分之一标准计算）。一审法院作出(2013)穗越法民三初字第2951号民事判决书，判决高燊公司一次性将迟延支付2011年9月1日至2013年8月31日期间租金的违约金（从每月的第6日起至实际付清之日止，以同期应付而未付的租金为基数，每日按千分之一标准计）支付给建筑公司，该违约金以不超过83385元为限。判后，高燊公司不服判决提起上诉，广州市中级人民法院作出（2014）穗中法民五终字第2440号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 再查明，因转租合同纠纷，高燊公司向一审法院起诉南湖国旅，要求其支付2020年2月至2020年12月31日的租金。一审法院作出9675号民事判决书，该判决认定免除南湖国旅2020年2月、3月租金及迟延付款违约，并判决南湖国旅向高燊公司支付2020年4月至2020年12月31日的租金。判后，南湖国旅不服判决提起上诉。广州市中级人民法院于2022年1月19日作出（2022）粤01民终2314号民事裁定书，裁定按南湖国旅自动撤回上诉处理，一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。 此后，高燊公司再次向一审法院起诉南湖国旅，要求其支付2021年1月1日至2021年11月30日的租金。一审法院作出46745号判决，判决南湖国旅向高燊公司支付2021年1月1日至2021年11月30日的租金及逾期付款违约金等。该判决尚未发生法律效力。 高燊公司为证明其主张，向一审法院提交以下证据2020年3月10日会议记录及《广州市越秀区人民政府关于征收国有土地上房屋的决定》（越府征[2019]3号）。建筑材料公司质证认为真实性无异议，与本案无关。 建筑材料公司为证明其电费缴费情况，提交广州供电局于2021年11月20日欠费停电通知书，记载欠费金额为56179.29元，其中2021年8月1日至8月31日21462.08元，9月1日至9月30日22211.38元，10月1日至10月31日12505.83元，备注电费违约金从缴费期限次日起计算至交纳日止，其他用户当年欠费每日按欠费总额千分之二计算，违约金按日累加计收，不足1元按1元收取。2021年11月24日，建筑材料公司向广州供电局支付涉案房屋电费66930.57元，建筑材料公司表示该金额为电力公司提供，包含电费及滞纳金。高燊公司对上述通知单内容予以确认，转账记录由法庭认定。 关于合同解除问题。建筑材料公司表示高燊公司拖欠2021年5月起的租金，建筑材料公司有权解除合同，合同自解除通知送达之日解除。高燊公司表示涉诉合同是各方协商一致解除，双方争议已由法院受理，不认可建筑材料公司解除时间。 关于租金支付情况。建筑材料公司向一审法院提交租金及违约金计算表，根据该表格记载，高燊公司向建筑材料公司支付至2021年4月30日的全额租金及2021年5月部分租金148897元；高燊公司逾期支付2020年2月以前租金的违约金共计263921.67元，逾期支付2020年2月至2021年4月租金的违约金118656元。高燊公司对此予以确认。 高燊公司于2021年8月2日向一审法院提交起诉状，一审法院于2021年9月16日组织双方调解。 一审法院认为，高燊公司与建筑材料公司签订的《房屋租赁合同》，出自双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方均应依约履行。合同签订后，建筑材料公司将房屋交付给高燊公司，高燊公司将房屋转租给南湖国旅经营使用。因疫情影响，导致南湖国旅经营受到影响，其未向高燊公司支付自2020年2月起的租金，为此高燊公司曾诉至法院。而在此期间，高燊公司均有向建筑材料公司足额支付至2021年4月的租金。后因疫情反复等情况，高燊公司据此向建筑材料公司提出免除2020年、2021年部分租金，双方应互谅互让，可根据公平合理、等价有偿原则就租金减免进行协商，任何一方均不因疫情发生就当然享有合同解除权。现建筑材料公司以高燊公司逾期支付2021年5月起的租金为由主张其有权解除合同，一审法院不予支持。同理，建筑材料公司主张高燊公司支付解除合同赔偿金及按照每月336824.17元标准支付占用费的请求，一审法院不予支持。现双方已于2021年11月30日办理房屋交接手续，故双方合同已于当日解除。因合同已解除，高燊公司已付保证金应予退回。 至于租金支付问题，生效判决已免除南湖国旅2020年2月、3月租金，根据公平合理、等价有偿原则，高燊公司上述月份租金亦予以免除，故高燊公司已付租金在欠付租金中予以抵扣。至于高燊公司主张其他月份租金免除的问题，一审法院不予采纳。此外，高燊公司主张可延期支付租金的请求，缺乏依据，一审法院不予支持。 至于逾期支付租金违约金的请求，高燊公司在2020年1月疫情发生前存在逾期支付租金的行为，该月以前的违约金，一审法院予以支持。此后的违约金及利息，一审法院不予支持。至于建筑材料公司主张的电费及滞纳金66930.57元，根据双方交接表记载欠付电费为56179.29元，现未有证据反映其他电费及违约金，故高燊公司欠付费用应以交接表为准。至于高燊公司提出拆迁补偿款、营业补偿、安置补助、搬迁补助等款项，高燊公司并未在本案中提出明确主张，且上述主张为拆迁安置等法律关系，一审法院在本案中不予调处，高燊公司可另循途径解决。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第六条、第五百七十七条、第五百九十条之规定，判决如下：一、广州市高燊物业管理有限公司与广州市建筑材料工业研究所有限公司签订的《广州市房屋租赁合同》、《教育路114号房屋租赁合同补充条款》及《房屋租赁补充合同》于2021年11月30日解除；二、本判决发生法律效力之日起五日内，广州市高燊物业管理有限公司向广州市建筑材料工业研究所有限公司支付2021年5月1日至2021年11月30日的租金（其中2021年5月按100000元计算，2021年6月1日至2021年11月30日按每月248897元计算；其中扣减广州市高燊物业管理有限公司已付2020年2月、3月租金共452540元）；三、本判决发生法律效力之日起五日内，广州市高燊物业管理有限公司向广州市建筑材料工业研究所有限公司支付逾期支付2015年1月至2020年1月租金的违约金264221.64元；四、本判决发生法律效力之日起五日内，广州市高燊物业管理有限公司向广州市建筑材料工业研究所有限公司支付电费56179.29元；五、本判决发生法律效力之日起五日内，广州市建筑材料工业研究所有限公司向广州市高燊物业管理有限公司退还保证金340000元；六、驳回广州市高燊物业管理有限公司的其他诉讼请求；七、驳回广州市建筑材料工业研究所有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定加倍支付迟延履���期间的债务利息。本案本诉受理费15347元，由广州市高燊物业管理有限公司负担11303元，广州市建筑材料工业研究所有限公司负担4044元；反诉受理费20313元，广州市高燊物业管理有限公司由负担8976元，广州市建筑材料工业研究所有限公司负担11337元。 本院对一审法院查明事实予以确认。 本院二审期间，高燊公司提供一份由建筑材料公司开具的《关于同意教育路114号物业电力增容的证明》，拟证明涉案物业电力设备的实际登记使用主体是南湖国旅。建筑材料公司则提供广州供电局开具的电费发票，拟证明其垫付的电费和违约金的情况。 上述《关于同意教育路114号物业电力增容的证明》载明建筑材料公司同意南湖国旅办理电力增容相关事宜。电费发票则显示，广州供电局向建筑材料公司开具了用户编号为0800040023973940、用电时段从2021年8月1日至2021年11月23日的电费21462.08元、22211.38元、12505.83元、6306.35元和违约金100.05元、1554.8元、2790.07元的发票，上述金额合计66930.56元。 上述证据与二审争议事实有直接关联，故本院对上述证据予以采纳，至于该证据能否证明当事人主张的证明内容，则结合该证据内容、本案其他证据和当事人陈述等综合认定。 另查明，建筑材料公司在一审期间提供的广州供电局《欠费停电通知书》载明，用电地址为教育路114号、用户编号为0800040023973940。建筑材料公司在2021年11月24日支付电费66930.57元时支付用途为：教育路114号电费。 再查明，南湖国旅在（2021）粤0104民初9675号案件中答辩主张其因疫情影响无法按时支付租金不应承担违约责任等。在（2021）粤0104民初46745号案中，南湖国旅缺席庭审，未进行答辩；高燊公司称南湖国旅对该判决提出上诉，但没有缴纳上诉费。 一审法院于2021年8月2日收到高燊公司提起本案诉讼的材料。建筑材料公司在一审庭审中明确，案涉合同并未约定没收保证金，故同意高燊公司在欠付款项中抵扣。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十一条的规定“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”，结合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、建筑材料公司应否减免租金；二、案涉合同解除的时间及法律后果；三、高燊公司应否支付逾期支付租金的违约金；四、高燊公司应否支付电费及数额。 关于争议焦点一，建筑材料公司应否减免2020年2月-3月以及2021年5月-6月的租金。关于2020年2月-3月期间的租金，从双方沟通过程来看，高燊公司在疫情发生之后已经向建筑材料公司申请减免，但建筑材料公司在2020年2月26日答复仍按原合同执行，在此情况下高燊公司才继续支付租金，之后另案判决确定高燊公司作为出租方免除下一手承租人南湖国旅2020年2月、3月的租金，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”，根据公平合理原则，一审法院参照另案判决的高燊公司与次承租人之间的租金减免优惠方案来处理高燊公司作为承租人和出租人建筑材料公司之间的租金计付事宜，既充分体现了疫情之下风险共担、共克时艰、共渡难关的原则，亦公平保障了双方当事人的合法权益，应予维持。至于建筑材料公司称高燊公司并非实际经营的承租经营户不能享受租金优惠的问题，转租情况在现实租赁市场大量存在，疫情期间的租金减免优惠也需层层落实，建筑材料公司作为产权人及第一手出租人，如按其上述主张，在前手承租人亦是下一手出租人均不能享有租金优惠的情况下，则终端的实际承租人的租金优惠亦无从谈起，故建筑材料公司对此提出的上诉不能成立，本院不予支持。关于2021年5月-6月的租金应否减免，高燊公司已经另案向南湖国旅主张该部分租金，该案一审判决亦支持了高燊公司的诉讼请求，高燊公司一边向南湖国旅主张该部分租金，一边主张建筑材料公司免除其应支付的租金，该主张与相关疫情指导文件的规定不符，亦有违公平合理的原则，一审法院不予支持并无不当，高燊公司对此提出的上诉请求不能成立，本院不予支持。 关于争议焦点二，案涉合同解除的时间及法律后果。本案中，高燊公司在2021年6月8日方支付了2021年5月的部分租金148897元，尚欠2021年5月的租金10万元，之后未再支付租金，建筑材料公司先后在2021年4月20日、2021年7月14日、2021年8月7日多次发函催讨租金，至建筑材料公司于2021年8月21日发出《解除合同通知书》时，高燊公司已经逾期支付租金超过3个月。上述解除通知在2021年8月23日妥投，建筑材料公司并于2021年8月25日在涉案场地张贴腾退通知，根据双方签订的《广州市房屋租赁合同》的约定，建筑材料公司在高燊公司拖欠租金2个月以上的情况下有权解除合同。新冠疫情及防控措施虽对市场经营主体的经营活动造成一定影响，但并未导致涉案租赁物完全不能使用经营，且2021年8月本市疫情已经得到很好的控制，高燊公司并未举证证明案涉物业所在区域在其拖欠租金期间属于遭受新冠疫情直接影响的区域，高燊公司作为承租人，不履行支付租金的主要义务，建筑材料公司主张案涉合同在2021年8月23日解除，符合案涉合同和相关法律规定，本院予以支持，一审法院对此认定不当，本院予以纠正。2021年5月1日至2021年8月23日期间的租金共计782460元（5月10万元+6月248897元+7月248897元+8月248897元/月÷31天×23天），2021年8月24日至2021年11月30日期间的占用费共810922元（248897元/月÷31天×8天+248897元/月×3月），上述租金和占用费合计1593382元，与建筑材料公司上诉主张的高燊公司应向其支付2021年5月至2021年11月期间的租金和占用费总额（846691元+746691元）一致，但上述782460元租金中应扣除高燊公司已经支付的2020年2月和3月的租金452540元，以及合同约定可抵扣租金且建筑材料公司在一审期间亦明确同意抵扣高燊公司所欠费用的租赁保证金34万元，抵扣之后高燊公司所欠租金已经清偿完毕，多出部分10080元（452540元+340000元-782460元）可继续抵扣高燊公司所欠占用费，抵扣之后，高燊公司还应向建筑材料公司支付占用费800842元（810922元-10080元）。 案涉合同补充条款约定，合同因某一方原因导致履行不能的，须提前60日书面通知对方，并向对方赔偿损失，赔偿金额为合同约定租赁期总租金的30%，建筑材料公司依据该条款主张高燊公司向其赔偿提前解除合同的损失，并将损失调整为按照剩余租期租金总额的30%进行计算，考虑到高燊公司自2020年2月以来确实未收到次承租人南湖国旅支付的租金，经营存在困难，而高燊公司在此后一年多持续至2021年6月8日仍在支付租金给建筑材料公司，已经在尽力履行合同，而新冠疫情客观上确实对市场主体的经营活动造成了不利影响，这是租赁双方签订合同时无法预见的重大变化，不属于正常的商业风险。在此情况下，如继续按照合同约定判令高燊公司支付高额违约金，不符合疫情之下风险共担、共克时艰、共渡难关的原则，故本院依据高燊公司关于建筑材料公司主张的违约金过高的抗辩意见，将该违约金调整为与高燊公司支付的租赁保证金数额一致，即高燊公司应向建筑材料公司支付因高燊公司原因导致提前解除合同产生的违约金34万元。 关于争议焦点三，高燊公司长期存在逾期支付租金的违约行为，首先，对于疫情发生之前的违约金，即2015年1月至2020年1月期间的违约金，高燊公司对于建筑材料公司提供的计算表格中列举的逾期交租情况和违约金计算数额并无异议，高燊公司在二审期间称每日千分之一的违约金计算标准过高，但该标准系双方当事人在合同中约定的标准，且（2014）穗中法民五终字第2440号生效民事判决已经采纳了该违约金计算标准，故一审法院按照该标准计算违约金，并无不当。至于时效问题，高燊公司在一审期间并未提出诉讼时效抗辩，依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条的规定，其在二审阶段提出时效抗辩，本院不予支持。其次，对于2020年2月开始的违约金。针对建筑材料公司上诉主张的程序违法问题，建筑材料公司在本案中提出要求高燊公司支付逾期支付2020年2月及之后租金的违约金的反诉请求，高燊公司在对其反诉请求进行答辩时提出不同意全部反诉请求、其不存在违约以及建筑材料主张的违约金过高应予调整等答辩意见，一审法院对此进行审查并驳回建筑材料公司主张的2020年2月及之后高燊公司逾期支付租金应承担的违约金的反诉请求，程序上并无不当，不存在建筑材料公司主张的超出诉讼请求的问题。对于该部分租金，如前所述，新冠疫情客观上确实对市场主体的经营活动造成了不利影响，高燊公司自2020年2月以来在未收到次承租人支付的租金的情况下一直持续至2021年6月8日仍在尽力支付租金给建筑材料公司，且如前所述，在抵扣2020年2-3月已付租金和租赁保证金之后，高燊公司在合同解除前的租金已经支付完毕。在此情况下，如继续按照合同约定判令高燊公司支付每日按照拖欠租金的千分之一计算的逾期付款违约金，确实有欠公平，故对于高燊公司在疫情发生之后已经支付但逾期支付的租金，本院酌定高燊公司不再支付违约金。至于另案判决是否判令南湖国旅向高燊公司支付逾期付款违约金，因两案合同约定、当事人是否提出抗辩以及当事人违约的具体情形均有所不同，故本案逾期付款违约金由本院根据本案情况酌情调整。 关于争议焦点四，高燊公司应否支付电费及数额问题。高燊公司主张实际用电主体为南湖国旅，但根据高燊公司与建筑材料公司签订的《教育路114号房屋租赁合同补充条款》的约定，在建筑材料公司和高燊公司之间，应由高燊公司负责租赁物业即教育路114号的各项费用，高燊公司是否是实际用电人，并不影响其依据上述合同约定向建筑材料公司承担案涉电费。关于电费金额，高燊公司确认建筑材料公司将教育路114号全部出租给了高燊公司，根据建筑材料公司二审补充提供的电费发票，该发票记载的用户编号和载明用电地址为教育路114号的《欠费停电通知书》上记载的用户编号一致，相应计费时段的发票金额和《欠费停电通知书》的记载亦相符，发票金额较《欠费停电通知书》多出的部分系2021年11月1日-11月23日的电费以及2021年8月1日以来所欠电费的滞纳金，而发票金额和2021年11月24日建筑材料公司转账支付的电费数额一致，上述证据已经形成完整证据链条，故建筑材料公司主张高燊公司支付其垫付的电费及滞纳金66930.57元有理，本院根据建筑材料公司二审补充提供的证据，对建筑公司该项上诉请求予以支持。 综上所述，高燊公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。建筑材料公司在二审期间提供了新证据，其上诉请求部分成立，本院依据建筑材料公司二审提交的新证据和本院查明的其他事实对建筑材料公司上诉请求中有理部分进行改判，对其他上诉请求予以驳回。依照《中华人民共和国民法典》第六条、第五百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持广州市越秀区人民法院（2021）粤0104民初48074号民事判决第三项； 二、撤销广州市越秀区人民法院（2021）粤0104民初48074号民事判决第五、六、七项； 三、变更广州市越秀区人民法院（2021）粤0104民初48074号民事判决第一项为：广州市高燊物业管理有限公司与广州市建筑材料工业研究所有限公司签订的《广州市房屋租赁合同》《教育路114号房屋租赁合同补充条款》及《房屋租赁补充合同》于2021年8月23日解除； 四、变更广州市越秀区人民法院（2021）粤0104民初48074号民事判决第二项为：本判决发生法律效力之日起五日内，广州市高燊物业管理有限公司向广州市建筑材料工业研究所有限公司支付2021年8月24日至2021年11月30日的场地占用费800842元； 五、变更广州市越秀区人民法院（2021）粤0104民初48074号民事判决第四项为：本判决发生法律效力之日起五日内，广州市高燊物业管理有限公司向广州市建筑材料工业研究所有限公司支付电费及滞纳金66930.57元； 六、本判决发生法律效力之日起五日内，广州市高燊物业管理有限公司向广州市建筑材料工业研究所有限公司支付违约金340000元； 七、驳回广州市高燊物业管理有限公司的其他诉讼请求； 八、驳回广州市建筑材料工业研究所有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉受理费17426元，由广州市高燊物业管理有限公司负担11850元，广州市建筑材料工业研究所有限公司负担5576元；反诉受理费20381元，由广州市高燊物业管理有限公司负担7067元，广州市建筑材料工业研究所有限公司负担13314元。二审案件受理费39263元，由广州市高燊物业管理有限公司负担15720元，广州市建筑材料工业研究所有限公司负担23543元。 本判决为终审判决。 审判员*** 二〇二二年九月二十二日 法官助理眭翘 *** 书记员***