青岛德信物业管理有限公司、某某物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

山东省胶州市人民法院 民 事 判 决 书 （2022）鲁0281民初12731号 原告：青岛德信物业管理有限公司，住所地山东省胶州市胶州东路14号，统一社会信用代码91370281706496503Y。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，女，1980年12月8日生，汉族，住山东省胶州市常州路16号2号楼1**401户，系该公司员工。 委托诉讼代理人：***，女，1986年4月27日生，汉族，住山西省高平市野川镇圪塔庄村下苇池巷3号，系该公司员工。 被告：**，男，1987年7月6日生，汉族，住山东省青岛市黄岛区王台镇河西庄204号。 原告青岛德信物业管理有限公司（以下简称德信公司）与被告**物业服务合同纠纷一案，本院于2022年11月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告德信公司的委托诉讼代理人***、***、被告**到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付网点房13-105，自2019.9.30-2021.9.29物业费3786元、滞纳金2725.92元；网点房13-109自2020.10.1-2022.12.31物业费4135元、滞纳金3349.35元，以上共计13995.35元。2.请求判令本案的诉讼费用由被告**承担。事实和理由：原告自2019年4月入驻泰和嘉园小区，提供优质服务，被告经多次催缴仍拒绝缴纳。被告依约应当按照1元/平方米的标准每月缴纳物业费。被告自2019年9月13-105网点房2019.9.30-2021.9.29欠物业费3786元、滞纳金2725.92元，网点房13-109自2020.10.1-2022.12.31欠物业费4135元、滞纳金3349.35元，共计13995.35元。为维护原告的合法权益特向法院提起诉讼，请求法院依法判决，望判如所请。 被告**辩称，原告没有提供物业服务，乱收取物业费，被告网点房虽属于泰和嘉园小区，但原告没有提供物业服务，且小区内多次发生盗窃，原告强行收取物业费，物业费收费标准没有明确的收费项目，属于霸王约定。小区供应的自来水无法正常饮用，而且经常停水，网点电费收取也比小区住宅收费高，只有缴纳物业费才能与小区住宅电费收费标准一样。原告没有与业主签订物业服务合同，从被告买房时就没有出现过物业服务合同。小区内下水道堵塞，已经半年。对小区内丢失的物品，原告也没有解释。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据双方当事人提交的证据以及当庭陈述，本院认定事实如下： 2019年4月30日，原告与青岛恒润发房地产开发有限公司签订《泰和嘉园前期物业服务合同》，约定：选聘原告对泰和嘉园小区提供前期物业服务事宜。物业公共服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：0.8元/月*建筑平方米；办公楼：2.6元/月*建筑平方米；商业物业：1.8元/月*建筑平方米。业主出租物业时，应当将本合同以及有关费用交纳情况等事项告知承租人，并自租赁合同签订之日起3日内，将出租情况告知原告。本条规定由甲方承担的物业公共服务费按每月交纳给乙方，甲方应在每月第5日之前履行交纳义务；由业主或物业使用人承担的物业公共服务费按每季交纳给原告，业主或物业使用人应在每季的第1月第5日之前履行交纳义务。 原告为泰和嘉园小区提供物业服务。**系胶州市泰和嘉园小区网点房13-105房屋的租户，房屋建筑面积157.75平方米，租赁期间2019年9月30日至2021年9月29日，租赁期间的物业费由**承担。**系胶州市泰和嘉园小区网点房13-109房屋的业主，房屋建筑面积153.2平方米，物业费已支付至2020年9月30日。 被告**主张原告不作为，未提供物业服务，并提交照片一宗，原告表示：对真实性不认可，证明事项与本案无关，并且书面材料上没有原告印章认可，不能以小区内存在偷盗认定原告不作为。在没有成立业主委员会的情况下，而且也不是全体业主的签字，取消物业是不成立的。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。物业管理服务行业作为一个服务行业，现实生活中存在服务不完善的现象，物业公司只有与业主加强沟通，相互理解，和谐共处，不断在工作中完善服务，才能取得广大业主的理解和支持，物业公司才能有充足的物业管理资金实施物业服务。反之，若物业费用不能及时足额收取，将直接影响物业公司的正常运行，实际影响着全体业主的共同利益，决定着全体业主享受物业服务质量的好坏，因此足额交纳物业费用、开展好物业服务才能开创一个双赢的局面，若业主拒交物业费用，既直接影响了物业服务的质量，又影响了已缴费业主的利益，形成恶性循环，实际并最终影响到全体业主的根本利益。 德信公司与青岛恒润发房地产开发有限公司之间签订的前期物业服务合同系由双方签名或**,系双方真实意思表示,不违反法律行政法规规定,应属有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告依约在小区提供物业服务后,被告作为房屋物业使用人应按时足额支付物业管理费，被告以未与原告签订物业服务合同为由拒交物业费，本院不予支持。现原告自愿按照1元/平方米的标准要求被告支付网点房13-105自2019.9.30-2021.9.29物业费3786元、网点房13-109自2020.10.1-2022.12.31物业费4135元，合法有据，本院予以支持。 被告反映的自来水无法正常饮用、网点房电费标准高于住宅电费标准、小区内发生盗窃等问题，并非原告造成。被告反映的下水道堵塞长达半年，被告所提交的证据仅能证明原告在一定的时间、地点提供的物业服务做的不够完善，不足以证明其在物业服务过程中存在重大瑕疵。被告以上述理由拒交物业费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。但原告作为该小区的物业服务公司，对业主反映的问题应当积极与相关责任人协商、沟通，并将相关结果反馈给业主，原告在履行物业服务合同约定的维护、养护、管理义务过程中亦存在沟通不到位等不完善之处，这也是造成被告拒交物业费的部分原因，因此对原告要求被告支付滞纳金的请求本院不予支持。 综上，依据依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条之规定，判决如下： 一、被告**于本判决生效之日起十日内支付原告青岛德信物业管理有限公司网点房13-105自2019.9.30-2021.9.29物业费3786元、网点房13-109自2020.10.1-2022.12.31物业费4135元。 二、驳回原告青岛德信物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取75元，由原告青岛德信物业管理有限公司负担33元，被告**负担42元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 员　*** 二〇二二年十一月十四日 法官助理　李　晓 书 记 员　***