某某、青岛恒润发房地产开发有限公司等返还原物纠纷民事二审民事判决书

山东省青岛市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2022)鲁02民终8173号

上诉人（原审被告）：***，男。

上诉人（原审被告）：青岛恒润发房地产开发有限公司。

法定代表人：贾金平，董事长。

委托诉讼代理人：尹准，男，系该单位员工。

上诉人（原审被告）：青岛德信物业管理有限公司。

法定代表人：苑绍贤，董事长。

委托诉讼代理人：崔灵芝，女，系该单位员工。

委托诉讼代理人：刘作斌，胶州阜安法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审原告）：***，男。

原审第三人：龚德刚，男。

上诉人***、青岛恒润发房地产开发有限公司（以下简称恒润发公司）、青岛德信物业管理有限公司（以下简称德信物业）因与被上诉人***及原审第三人龚德刚返还原物纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2021）鲁0281民初11781号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：改判一审判决本院认为部分关于***应当承担20％责任的认定意见，认定***无责任。事实和理由：一、***对房屋交付错误的结果无过错。本案起因系恒润发公司、德信物业在履行交房义务及具体落实过程中因工作疏忽而导致。***作为购房人，本意是购买二楼，而案涉楼盘一楼为车库，二楼带有平台，平台上数二层被标注为二楼的情况在同类楼盘中较为普遍，因此***按照恒润发公司的安排，持恒润发公司交付的楼房钥匙顺利打开平台上数二楼房间时，理所当然的理解为这是开发商的楼层排序方式。加之***平日为所住房屋缴纳电费时，供电公司出具的电费票据体现的房间号同样为xxx室，故***对于开发商将房屋交付错误的情况并无察觉。因此，***作为购房人，按照开发商的楼层排序方式接收房屋的行为并无过错，属于在正常认知范围内行使接收房屋的权利。二、认定***应承担责任明显不当。一审法院认为***在接收房屋时未尽注意义务并应承担责任的意见明显不当。***作为购房人在接收房屋时应当按照合同内容对房屋位置、楼层、面积、质量、配置等内容进行检查，此处楼层应理解为正常排序情况下的楼层所在位置。本案虽存在楼层排序错误，但该错误并不明显或不合理，***没有能力和义务对开发商楼层标注错误的行为予以检查并纠正，加之***是按照开发商的排序方式在正常认知范围内接收开发商交付的房屋，因此并无不当。一审法院认为***未尽注意义务并应当承担责任的意见明显加重了***的合同义务，此认定意见有违公平原则。***对判令返还房屋的裁判结果并无异议，但本案认定***未尽注意义务并应承担责任的意见有异议，因***作为恒润发公司错误交付房屋的受害者，即将提起诉讼，本案裁判意见必然影响下一案件的裁判标准，本案的裁判理由对***存在明显利害关系，且如两案均判定***应当承担过错责任，则对***尤为不公平，故提起上诉，请求二审法院更正这一错误认定意见。三、***是在交房一年之后才开始装修的，在这一年中，从来没有人找过***说房子错了，而且当时***去收房时也有物业陪同验收房屋，如果德信物业是按照合同验收的房屋，就不会导致现在的情况。

***辩称，认可***的上诉请求。

恒润发公司辩称，对***的上诉请求及事实与理由均不予认可。首先，***在恒润发公司办理了房屋交接手续，后期由德信物业与***办理验收及实际交接手续，对于该行为恒润发公司已失去了管理责任。本次纠纷的发生诱因是因为德信物业错发钥匙所致，***在其明知购买的是3楼却任其损失的扩大，装修了他人房屋，是导致整个事件损失的发生，而且该事件发生后长达2年之久，显然对于该损失应由***、德信物业承担。在本次事故发生后，恒润发公司积极协调各方，配合法院顺利审查提供方便，并且在一审中所提交的证据予以证实，本身无过错，所以恒润发公司不应承担任何赔偿责任。

德信物业辩称，1.本案***与***作为完全民事行为能力人，领取钥匙时因个人自身原因没有尽到谨慎检查的义务，因此产生的损失应由***、***共同承担。2.恒润发公司与德信物业只是形成了一种委托代发钥匙的合同关系，因此造成的损失与德信物业没有任何关系。3.关于钥匙的发放，当时的情况是恒润发公司将钥匙上面标有楼号、楼层、门号，给了德信物业，德信物业只是依据上面的门号代为发放，上面写多少号就发多少号，因此***与***完全有能力对钥匙以及房屋的楼号是否一致进行辨别。4.德信物业对小区签有物业合同，只是对小区的卫生、管理等进行服务。综上，应由***、***、恒润发公司承担责任。

龚德刚未作陈述。

恒润发公司上诉请求：1.二审法院依法改判恒润发公司不承担赔偿责任；2.本案一、二审诉讼费由***负担。事实和理由：1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，返还原物请求权是指所有权人在其物被他人非法占有时，依法要求该占有人或转人返还原物的权利。本案诉讼当事人应为***与***，该房屋由***占用，按照双方当事人提交的房产证明，侵权人应为***，权利人为***，恒润发公司未占有***财产，不应该作为一审被告。2.根据一审的庭审举证、质证、辩论可以明显看出，该房屋发生交接差错，是在于***和德信物业失误所造成，本案并非房屋存在质量问题，***付清房款后，携带恒润发公司出具的交接书及领取钥匙通知单到德信物业办理缴纳物业费及房屋交接相关手续，已经脱离了恒润发公司的管理职能，恒润发公司已丧失了管理责任，本案过错方应为德信物业及***，与恒润发公司无关。请求二审法院查明事实，撤销一审判决，驳回***的诉讼请求。

***辩称，对恒润发公司的主张不予认可。***是通过恒润发公司购买的案涉房屋，恒润发公司把钥匙发给德信物业，让德信物业代发钥匙，发错钥匙的人不只***与***二人，该幢楼该单元所有楼层的钥匙全部发错，由于恒润发公司没有与德信物业交代清楚钥匙的相对应楼层，导致所有钥匙发错，所以***认为所有的赔偿责任应由恒润发公司承担。

德信物业辩称，1.本案***与***作为完全民事行为能力人，领取钥匙时因个人自身原因没有尽到谨慎检查的义务，因此产生的损失应由***、***共同承担。2.恒润发公司与德信物业只是形成了一种委托代发钥匙的合同关系，因此造成的损失与德信物业没有任何关系。3.关于钥匙的发放，当时的情况是恒润发公司将钥匙上面标有楼号、楼层、门号，给了德信物业，德信物业只是依据上面的门号代为发放，上面写多少号就发多少号，因此***与***完全有能力对钥匙以及房屋的楼号是否一致进行辨别。4.德信物业对小区签有物业合同，只是对小区的卫生、管理等进行服务。综上，应由***、***、恒润发公司承担责任。

***辩称，房地产公司与物业对钥匙是如何交接的并不清楚，责任应由德信物业及恒润发公司共同承担，与购房者无关。

龚德刚未作陈述。

德信物业上诉请求：1.依法撤销一审民事判决并改判驳回***对德信物业的诉讼请求；2.本案上诉费用由恒润发公司承担。事实和理由：原审判决认定事实不清，证据不足。原审判决德信物业对***的经济损失10,323元承担连带赔偿责任实属错误。1.对***造成的经济损失与德信物业无关。德信物业与恒润发公司之间只是委托代为发放钥匙，双方之间形成《委托合同》。即便是对***造成损失，也是***与恒润发公司造成的，而与德信物业无关。2.***作为完全民事行为能力人，领取钥匙时因个人自身原因没有尽到谨慎、检查义务，因此产生的损失应由个人承担，而与德信物业无关。3.***与***去看房时已经知道自己是哪层哪户，领取的钥匙也是一一对应的，钥匙上都张贴了门号，物业公司根据其索要哪一户来发放钥匙没有过错。***、***与恒润发公司之间的房屋均已经完成了交易，德信物业没有义务再去承担任何责任。综上所述，原审法院认定事实不清，证据不足，适用法律不当，应依法改判或发回重审，以维护德信物业的合法权益不受侵害。

***辩称，对德信物业的主张不予认可，其陈述的上述情况与事实不符。钥匙发错与***没有关系，应当由恒润发公司承担所有赔偿责任。

***辩称，对德信物业的主张不予认可，当时确实去看房了，但是验收和拿钥匙都是通过德信物业，德信物业既然已经负责交接钥匙的事情，对楼层、房间都应该很清楚，因此德信物业也应承担责任。

恒润发公司辩称，该涉案房屋验收及实际交接全部由德信物业在收取***相关房屋物业费，其实际交接也由德信物业、***履行，德信物业在收取了管理费后理应对***的房屋损失承担过错责任。

龚德刚未作陈述。

***向一审法院提出诉讼请求：1.判决***交还泰和嘉园小区xx号楼x单元xxx室房屋；2.判令***、恒润发公司、德信物业赔偿***房屋装修费、交通运输费等其他费用共计32,250元。一审诉讼过程中，***增加诉讼请求：要求***、恒润发公司、德信物业赔偿各项损失共计38,850元。

一审法院认定事实：一、***提交青岛旅客运输发票四张、住宿费发票一张、青岛通用定额发票一宗，欲证明***为处理本案纠纷，花费住宿费7410元、交通费100元。恒润发公司、德信物业质证称，对客车票真实性无异议，但与本案无关，是黄岛到胶州的客车票，***的户籍地并非黄岛；对住宿费发票真实性无异议，但发票显示是黄岛的旅店，不排除***在黄岛工作；对定额发票一宗真实性不认可，都是连号发票，与本案缺乏关联性。一审法院认为，***提交的上述发票无法证明系因本案产生的损失，与本案缺乏关联性，一审法院对上述证据不予采信。二、***提交银行卡交易明细清单两份，欲证明***每月工资3000元出头。恒润发公司、德信物业质证称，对清单本身真实性无异议，但与本案无关。一审法院认为，***未提交证据证明与其多次存在转存交易的“新疆生产建设兵团第七师公共就业和人才服务局”系其工作单位，转存款项系工资，且***未提交证据证明其为处理涉案纠纷存在误工情形，一审法院对***上述证据不予采信。1.2017年4月26日，***与恒润发公司签订《青岛市商品房预售合同》，购买恒润发公司开发的位于胶州市××镇××路××号××和××小区××号楼××单元××层××户。该合同补充条款约定，***同意恒润发公司先聘的物业公司对小区前期物业管理，并按照规定交纳物业管理费、装修保证金、垃圾清运费等相关费用。2019年12月28日，***与恒润发公司签订房屋交接书；2020年8月8日，恒润发公司给***出具领取钥匙通知单一份，让***拿该通知单到德信物业领取xx号楼x单元xxx户钥匙。***就泰和××小区××号楼××单元××层××户办理了鲁（2020）胶州市不动产权第xxxx号不动产权证书，权利人为***。现该房屋由***装修并居住。2.***提交鲁（2020）胶州市不动产权第xxxx号不动产权登记证书一份，载明泰和嘉园小区xx号楼x单元xxx户权利人为***。3.恒润发公司与德信物业于2019年4月签订《泰和嘉园前期物业服务合同》，合同约定恒润发公司应于2019年4月25日前通知德信物业查验物业，恒润发公司应当依法移交的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等专营设施设备，并向德信物业移交供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件。4.***提交了2021年10月1日其从乌鲁木齐乘坐Ｚ358次列车前往济南的订票信息一份，***、恒润发公司、德信物业对该订票信息真实性无异议。经一审法院查询相关网站，该车次硬卧中铺参考票价为555元。5.***申请对其装修的胶州市洋河镇泰和嘉园小区xx号楼x单元xxx室装修价值进行鉴定。经一审法院委托青岛华融价格评估有限公司于2022年2月28日作出华融评鉴字（2022）第014号价格评估报告，评估结论为：胶州市洋河镇泰和嘉园小区xx号楼x单元xxx户装修价值为13150元。***为此支出鉴定费3500元。经一审法院电话询问第三人龚德刚，其认可***所述***装修了龚德刚购买的xxx户房屋，对于***擅自装修行为造成的损失保留诉权。现龚德刚已经将xxx户房屋更换门锁。6.***就其装修的涉案小区xx号楼x单元xxx户缴纳电费成功后，胶州市供电公司发送短信信息显示缴费地址是xxx户。***就其居住的涉案小区xx号楼x单元xxx户缴纳电费成功后，胶州市供电公司发送短信信息显示缴费地址是xxx户。7.***主张的经济损失有：xxx户的装修费13150元，鉴定费3500元，误工费12000元，从户籍地来回坐车交通费3000元，住宿费7200元，共计38850元。***明确其诉讼请求，仅要求***返还涉案xxx号房屋，要求恒润发公司、德信物业赔偿其上述经济损失。8.经一审法院现场勘查，涉案xx号楼有六层，该楼构造虽与其他有四层的楼座不同，但xx号楼x单元与2、3单元构造相同。

一审法院认为，所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。根据***提交的鲁（2020）胶州市不动产权第0××2号不动产权证书，***系涉案泰和××小区××号楼××单元××层××户的所有权人，***要求***返还该房屋，于法有据，且***亦表示同意返还，一审法院对***该项诉讼请求予以支持。***与恒润发公司签订《青岛市商品房预售合同》，系双方当事人真实意思表示，双方应按合同约定全面履行自己的义务，恒润发公司有义务向***交付约定的购买房屋。根据恒润发公司与德信物业签订的《泰和嘉园前期物业服务合同》、***和***提交的胶州市供电公司缴费短信，可以看出安装在302室的电表被错误的登记为xxx室，安装在xxx室的电表被错误的登记为xxx室，由此可知恒润发公司在向业主交付涉案房屋前，其打开xxx室、xxx室的入户门配合供电公司安装电表时使用的钥匙就是错误的。一审法院认为，恒润发公司作为开放商应对自己开发的涉案整个楼盘的房屋楼层结构和房产销售情况了如指掌，其在销售管理过程中，由于自身的疏忽大意错将入户门钥匙搞混，由此给***造成的损失，理应予以赔偿。德信物业受恒润发公司委托代为发放钥匙，在向业主交付钥匙前应提前将钥匙与房屋一一对应匹配，发现存在标记错误应及时向恒润发公司反馈、落实、确认，但其并没有尽到上述注意义务，故，一审法院认为德信物业应与恒润发公司承担连带赔偿责任。根据一审法院现场勘查，涉案楼座不存在隐蔽、复杂结构，业主只要会数数等简单的数学常识就能分辨正确的楼层，而***、***在接收房屋时均未尽到注意义务，亦是导致***的房屋被侵占的原因之一，故，一审法院认为***、***对***的损失应各自承担20%的责任为宜，***放弃向***主张赔偿，系对其自身权利的处分，不违反法律规定。综上，结合审理查明第三人龚德刚已将xxx室换锁，***已无回收装修材料残值的可能，一审法院认定***的合理损失数额17205元（火车票555元＋装修费13150元＋鉴定费3500元），恒润发公司应赔偿***10323元（17205元×60%），德信物业对此承担连带赔偿责任。第三人龚德刚经一审法院传唤未到庭，视为对其诉讼权利的放弃。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第二百四十条、第五百零九条、第五百七十七条、第一千一百六十五条、第一千一百六十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条规定，判决：一、***于判决生效之日起三十日内将位于胶州市××镇××路××号××和××小区××号楼××单元××层××户返还***；二、恒润发公司于判决生效之日起十日内赔偿***各项经济损失合计10323元；三、德信物业对第二项判决内容承担连带赔偿责任；四、驳回***的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费772元，因适用简易程序，减半收取计386元，由恒润发公司、德信物业负担29元，由***负担357元。

本院二审期间，当事人均未提交新证据。

二审查明的事实与一审认定一致。

本院认为，本案系返还原物纠纷。被上诉人***在二审中主张对一审判决由其承担20%的责任有异议，但因自身原因并未提起上诉，视为对自己权利的放弃，因此本院对该主张不予审理。关于***的上诉请求，因***为案涉小区的业主，在与恒润发公司签订房屋买卖合同时，明确知道自己购买的房屋为xxx室，***自认案涉楼盘一楼为车库，二楼带有平台，其自行理解为平台上数二层为xxx户系未尽到审慎义务，因此一审法院认为***应对***的损失承担20%的责任并无不当，本院予以维持。关于恒润发公司主张其不应承担赔偿责任的问题，因恒润发公司系案涉小区的开发商，作为乙方与***签订《青岛市商品房预售合同》，应当依照合同约定向***交付其购买的房屋，现房屋交付错误，恒润发公司主张导致房屋交付错误的原因在于德信物业及业主本身，但根据一审查明的事实，安装在xxx室的电表被错误地登记为xxx室，因此在恒润发公司向业主交付房屋前，即存在房屋房号管理混乱的问题，并且案涉小区作为新小区，开发商可以张贴单元号、楼层号、门牌号等，便于业主的入住及生活，恒润发公司主张交房验收时有门牌号但并未提交证据证明，故一审法院认定恒润发公司应当向***赔偿向其造成的损失并无不当，本院予以维持。关于德信物业主张其受恒润发公司的委托，代为发放钥匙，因此不应承担赔偿责任的问题。德信物业作为案涉小区的物业公司，向包括***、***在内的小区业主收取物业管理费，应当提供相应的物业服务。德信物业在接受恒润发公司委托后，不应仅是对钥匙的简单分发，而应对钥匙、合同约定房号进行一一确认，德信物业无法证明其完成了对钥匙的确认，一审法院据此认定德信物业未尽到注意义务，应与恒润发公司承担连带赔偿责任并无不当，本院予以维持。

综上所述，***、青岛恒润发房地产开发有限公司、青岛德信物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费174元，由上诉人***负担58元，由青岛恒润发房地产开发有限公司负担58元，由青岛德信物业管理有限公司负担58元。

本判决为终审判决。

审 判 长　　刘　琰

审 判 员　　孙秀强

审 判 员　　徐镜圆

二〇二二年七月二十七日

法官助理　　韩明玉

书 记 员　　李春雨