某某思工程科技股份有限公司、湖北省现代科技创业服务中心管理有限公司等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

湖北省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）**终1169号 上诉人（一审被告）：***思工程科技股份有限公司。住所地：湖北省武汉市东湖开发区东信路数码港。 法定代表人：**，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，湖北得伟君尚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，湖北得伟君尚律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：湖北省现代科技创业服务中心管理有限公司。住所地：湖北省武汉市武昌区***东区34号。 法定代表人：***，该公司总经理。 诉讼代表人：湖北省现代科技创业服务中心管理有限公司破产管理人。 负责人：**。 委托诉讼代理人：梁彬，湖北元***事务所律师。 委托诉讼代理人：**，湖北元***事务所律师。 一审第三人：武汉江城泽源物业管理有限公司。住所地：湖北省武汉市武昌区***东区34号。 法定代表人：***，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 上诉人***思工程科技股份有限公司（以下简称英思工程公司）因与被上诉人湖北省现代科技创业服务中心管理有限公司（以下简称现代科创公司）、一审第三人武汉江城泽源物业管理有限公司（以下简称江城泽源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市中级人民法院于2021年9月22日作出（2021）鄂01民初438号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 英思工程公司提起上诉请求：1.判令一审判决第一项，依法改判：英思工程公司不应向现代科创公司支付自2020年1月23日至2020年6月15日期间的房屋租金，英思工程公司仅需向现代科创公司支付自2019年7月16日至2020年1月22日期间的房屋租金人民币501519.05元，租金按相同地段、相同位置、相同级别写字楼租赁市场公允价格即人民币70元/平方米/月，自2019年7月16日至2020年1月22日共191天，租赁面积1170.68平方米为标准计算，并扣减人民币20214元；2、本案一审、二审的诉讼费均由现代科创公司承担。事实与理由：一、本案中英思工程公司与现代科创公司管理人之间就涉案房屋已经构成不定期租赁合同关系，一审判决认定英思工程公司占有使用涉案房屋的行为不具有合法性是错误的，将英思工程公司已付和应付的款项认定为占用费也是错误的，应当依法予以纠正。虽然双方最终未签订书面的租赁合同，但是不影响双方构成不定期租赁合同关系的客观事实，而且最终未签订书面的租赁合同也是因为现代科创公司以涉案房屋将马上进入拍卖程 序无需签订书面合同为由所致。二、本案中英思工程公司不应向现代科创公司支付自2020年1月23日至2020年6月15日期间的房屋租金，英思工程公司仅需向现代科创公司支付自2019年7月16日至2020年1月22日期间的房屋租金。双方之间已经构成不定期租赁合同关系，一审判决认定英思工程公司应当支付2020年1月23日至2021年4月8日期间的涉案房屋占用费（租金）错误。本案中涉案房屋已经于2020年2月1日拍卖成交，***工程公司竞拍获得涉案房屋的所有权，一审判决认定英思工程公司应当支付2020年2月1日至2020年6月15日期间的涉案房屋占用费（租金）错误。在不考虑疫情之不可抗力的情况下，本案中计算涉案房屋租金的截止时间应为2020年2月1日（涉案房屋拍卖成交之日）之前一日，而不是一审判决认定的2020年6月15日（法院出具确认涉案房屋拍卖的裁定书之日的前一日）。本案中无论是以英思工程公司支付完毕购房款之日的前一日，还是以现代科创公司出具涉案房屋拍卖的成交确认书之日的前一日，或者是以法院出具确认涉案房屋拍卖的裁定书之日的前一日，作为计算涉案房屋租金的截止时间，都是不合理、不公平、不合法的。由于疫情之原因，英思工程公司无法在疫情期间支付购房余款。因不可归责***工程公司的原因，导致支付剩余购房款的时间延后了2个多月，进而导致涉案房屋拍卖的成交确认书和法院裁定书相应延后了2个多月。三、涉案房屋租金应按当时相同地段、相同位置、相同级别写字楼租赁市场公允价格为标准执行。四、2018年1月22日现代科创公司与江城泽源公司解除了《房屋租赁合同书》，英思工程公司在未收到租金划断等 正式文件的情况下，将2018年1月16日至2018年1月22日共计7日的租金人民币20214元支付给了现代科创公司，属重复支付，应予扣诫。五、一审判决对本案的证据不作任何审核违反了“审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果”的规定。在此基础上作出的一审判决结果显然是错误的，也明显缺乏公平与正义。 现代科创公司辩称：自现代科创公司与第三人房屋租赁合同解除后，英思工程公司一直是占用的状态，现代科创公司和英思工程公司从未就房屋出租达成合意，更不符合不定期租赁合同的情形。英思工程公司对涉案房屋实际占有，应当支付占用费。二、英思工程公司认为案涉房屋自2020年2月1日拍卖成交获得所有权，系法律理解错误。因本案事实发生于民法典实施前，应当依据《中华人民共和国物权法》第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。即2020年6用16日法院出具案涉房屋拍卖《裁定书》之日作为房屋所有权发生转移之日。在该裁定书中，也明确说明所有权自裁定送达之日时转移。三、2020年1月23日至2020年4月8日占用费不符台最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》情形，不应当减免。本案中，英思工程公司与现代科创公司没有房屋租赁合同关系，不应当适用上述指 导意见。而且案涉房屋在该期间一直***工程公司持续占有使用，即便参照适用，也应当根据公平原则，酌情减免。四、案涉房屋占用费标准应当按租金标准计算，英思工程公司主张没有法律依据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，及第十三条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。英思工程公司在支付中附言：2018.1.16至2019.7.15剩余房租，且该费用与英思工程公司与江城泽源公司签订的《房租租赁协议》租金标准一致，即英思工程公司认可占用费标准按照原房屋租赁合同标准。英思工程公司认为相同地段、相同位置、相同级别写字楼市场价值为70元/平方米/月毫无依据，即便公允价格为79元/平方米/月，一审认定79元价格仅超过该价格12%，仍在合理范围内。五、2018年1月16日至2018年1月22日租金20214元在一审判决中已予扣减。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回英思工程公司全部诉讼请求。 江城泽源公司述称：江城泽源公司与本案无关，不应被列为第三人，现代科创公司应当撤回对第三人的起诉。现代科创公司及其管理人在明知本案纠纷与第三人无关的情况下，仍无故将泽源公司列为第三人属于滥用诉权，没有尽到管理人的勤勉尽责义务，****公司的诉累，对第三人造成了严重影响，现代科创公司管理人在清退租户的时候屡次将物业公司追加进入诉讼，严重浪费了江城 泽源公司和人民法院的资源，请求人民法院对现代科创公司管理人的行为予以制裁。 现代科创公司向一审法院起诉请求：1.英思工程公司向现代科创公司支付房屋占用费1035817.67元（自2019年7月16日起算至2020年6月15日为336天；以79元/平方米/月，租赁面积1170.68平方米为标准计算）；2.英思工程公司向现代科创公司支付房屋占用费利息（自2020年6月16日起算至实际支付之日止，以1035817.67元为基数，以银行同期贷款利率为标准，暂计至2020年11月30日为18499.42元）。3.判令英思工程公司承担本案全部诉讼费用。 一审法院查明：2015年12月14日，现代科创公司与第三人江城泽源公司签订一份《房屋租赁合同书》，约定现代科创公司向江城泽源公司出租位于武汉市武昌区××号××大厦××座××座中未对外出租的部分区域，租赁期十年，即自2016年1月1日起至2025年12月31日止，同时，江城泽源公司享有承租房屋的转租权、分租和委托第三方实施经营管理并获取经营收益的权利。 2016年5月24日，江城泽源公司（甲方）与英思工程公司（乙方）签订一份《武汉江城泽源物业管理有限公司与***思工程科技股份有限公司湖北省科技创业大厦（项目）租赁合同》（合同编号：ＫＣＤＳ001），合同约定，由甲方向乙方出租位于武汉市武昌区××号××大厦××座××层××室作为办公使用，租赁面积合计1170.68平方米，租赁期自2016年6月1日至2019年7月15日。为期3年零45天。免租期为2016 年6月1日至2016年7月15日，乙方每半年向甲方交纳一次租金，先付后用。乙方所租写字间前两年（2016.6.1-2018.7.5）租金（不含物业管理费）为76元/平方米/月，合计每月租金为人民币88972元，每半年租金为533832元，甲方收到相关费用后，向乙方开具正规有效的增值税专用发票。租赁保证金88972元，本合同签订当日，乙方须支付首期租金、租赁保证金给甲方，以后每期租金应于每期首月前三日内交纳。乙方租赁期超过两年的，所租写字间租金自第三年起在前一年的基础上按每年7％递增，乙方所租写字间第三年（2018.7.16-2019.7.15）租金（不含物业管理费）为81元/平方米/月。合计每月租金人民币94825元，每半年租金为人民币568950元，甲方收到相关费用后，向乙方开具正规有效的增值税专用发票。2016年7月26日，江城泽源公司（甲方）又与英思工程公司（乙方）签订一份《租赁合同补充协议》，将第二年（2017年1月16日-2018年7月15日）租金（不含物业费）调整为74元/平方米/月，合计月租金86630元，每半年租金为519780元。将 第三年（2018年7月16日-2019年7月15日）租金标准调整为79元/平方米/月。合计每月租金为人民币92484元，每半年租金为554904元。 合同签订后，江城泽源公司向英思工程公司交付了上述房屋，英思工程公司向江城泽源公司交纳房屋租金至2018年1月15日。2017年11月22日，一审法院以（2017）鄂01破申4号民事裁定书裁定受理***申请现代科创公司破产清算一案，并指定湖北元***事务所为现代科创公司破产管理人。2018年1月8日，管理 人于湖北省科技创业大厦多处张贴公告就破产后有关事宜向各相关当事人发出通知，其中第四条明确告知：“科创公司的各位承租人，请将房屋租赁合同及房屋租金缴纳情况的相关证据原件交本管理人核实（复印件交本管理人存档）。本管理人截止2018年1月22日未通知与贵方租赁合同继续履行，或者自收到贵方催告之日起30日内未答复的，一律视为解除与贵方的租赁合同。从即日起，房屋租金统一向本管理人支付，支付给科创公司或其他人的不免除租金义务。” 2018年9月20日，管理人向英思工程公司发出一份通知，通知除再次告知现代科创公司破产受理情况以及原租赁合同解除外，明确提出：“为了减少租赁合同提前解除给原承租人造成的负面影响，同时为了债务人科创公司及其债权人的利益，管理人决定，在不影响有关房产的接管和处置的前提下，在拍卖之前允许原承租人继续占有使用原租赁房屋，以补偿上述房屋被占有使用给债务人科创公司造成的损失。目前，部分原承租人已依此原则与管理人签订了新的房屋租赁合同并支付占用使用费。但仍有部分租户因发票、租期和合同文本等原因至今既未能与管理人签订新的房屋租赁合同，也拒不腾退房屋。管理人为此郑重释明：一、贵司原房屋租赁合同已被解除失效。贵司目前对科创公司名下房屋的无偿占有使用是非法行为，已无任何合法权利基础。贵司应尽快依法向管理人移交所占用房屋。二、如贵司希望继续占有使用原租赁房屋，需接受以下条件：（一）暂无法提供发票。科创公司因欠税已被税务机关暂停领购发票。科创公司目前无法领购发票向承租人开具。管理人代科创公司收取租金将依法纳税。管理人也正在与税务机关积极协调解决 发票开具问题，但能否解决及解决期限都无法保证。（二）租金标准继续沿用原租赁合同约定租金标准，按月提前支付，可免收押金，或者开具发票前缓收5%增值税率对应租金，待可开具发票后补齐租金，但后一种情形下需多收取一个月租金作为押金。（三）合同期限为不固定期限合同，截止法院裁定确认拍卖结果之日，无法签订固定期限合同，更不可能带租约拍卖，不支持优先购买权。（四）租赁合同采用管理人指定版本，故对于合同的修改甚至采用其文本的要求恕无法满足。以上为管理人指定租赁合同文本的要点，管理人职责权限所限，没有商榷余地。如贵司不能接受，请不必浪费时间继续磋商，建议尽快寻找合适搬迁地点。三、针对不法占有债务人科创公司房产的原承租人的解释、沟通和租赁合同签订工作将于2018年10月15日结束。截至该日仍未能获得管理人同意继续占用房屋的原承租人，请于2018年10月31日前腾退房屋并支付占用使用期间占有使用费，逾期不腾退或不支付占用使用费的，管理人将以包括而不限于登报督促退房、提起诉讼等方式履行自己的法定职责。有必要提醒的是，支付占有使用费是赔偿性质的支出，将无权主张收款方开具的发票。建议贵司咨询法律专业人士的意见后作出慎重选择，以避免不必要损失。” 该通知发出后，英思工程公司仍继续使用原租赁房屋，但双方未签订租赁合同。英思工程公司分别于2019年8月26日、2020年6月28日支付488876.4元、1140711.6元，合计1629588元，2020年6月28日收款回单注明系付“A12层2018年1月16日至2019年7月15日剩余房租”。之后，英思工程公司再未支付款项。 一审另查明：破产清算期间，管理人对案涉房产进行了公开拍卖，其中拍卖公告特别提示：1.将拍卖公告“九、保证金与余款支付2.拍卖余款请在拍卖成交后五日内汇款致本管理人指定账户……”，修改为：“本次拍卖余款请在2020年2月29日24：00点前汇至本管理人指定账户……。”2.将拍卖公告“十、拍品交付1.买受人应于付清全部拍卖成交款之日起五个工作日内凭付款凭证及相关身份材料至破产管理人签署拍卖成交确认文件。2.拍卖成交后，由买受人携相关法律文书自行到相关主管部门办理产权过户手续。”修改为：“买受人应于付清全部拍卖成交款后凭付款凭证及相关身份材料到破产管理人签署拍卖成交确认文件，签署拍卖成交确认文件时间管理人将会另行通知。拍卖成交后，由买受人携相关法律文书自行到相关主管部门办理产权过户手续。”此间，英思工程公司通过拍卖获得了案涉房屋的所有权。2020年4月13日，该公司支付房屋尾款。针对拍卖，一审法院于2020年6月16日作出（2017）鄂01破6号之五民事裁定书（裁定第四项为“上述财产所有权自本裁定送达买受人***思工程科技股份有限公司时起转移”）。 一审还查明：2020年6月16日，英思工程公司曾向管理人发出一份联系函，提出：该公司于2016年7月15日租赁本案所涉四套房屋，租期至2019年7月15日。在管理人接手前，该公司无任何拖欠和延期缴费情况，只因管理人接管以后，无法提供企业正常经营发票，租金缴纳方面有些推迟，导致2018年7月15日-2020年1月30日房租欠缴情况，后管理人提供租金发票后，2019年该公司立刻支付488876元，尚欠约1年期有租赁合同部分114万元左 右。该欠款按照合同的约定，该公司将会近期陆续支付给管理人，请管理人尽快先开具1140711.60元发票，公司将于收到发票之日起3天内支付到账，请管理人开具2016年7月15日-2019年7月15日期间租金全额已结清证明。针对2019年7月15日至2020年1月31日期间约半年期，破产人没有与该公司签订任何合同，破产人曾经登门要求签订，因为无法提供租金发票，该公司考虑到风险问题，没有立刻签订管理人提供的续租合同，但是得知破产人取得开具发票资格以后，2019年6月，公司主动联系管理人，要求针对合同的租金问题再议并签订续租合同，管理人给公司回复是不用签了，正在走拍卖程序。该无合同期间，公司强烈要求，该租期的租金按照市场行情，随行就市的履行合同，不会接受之前如此之高合同价格（每平方含税79元）。请管理人安排相关律师与公司共同商榷。2020年2月，公司已经拍购了原租赁的所有房屋，拍购以后正处于疫情期间，按照国家相关政策，2月1日以后的房租，于情于理，公司不再支付。本应该拍购成功后一周付全款，确因疫情导致银行现场无法完成支付，4月份恢复正常以后，公司第一时间支付尾款，无任何拖欠，后得知因破产管理人主体不同，开具发票只有5%税点（正常购买9%税点），直接导致公司少抵税4个点，相当于损失44万。因此，公司申请疫情期房租给予全额减免。目前该房产的手续公司得到反馈是：购买房产发票尚未开具，法院裁定书尚未下发，公司急待这些手续尽快办妥，恢复正常经营。以上实际情况，请破产管理人及债权人根据公司的诉求，给予积极回复，希望能尽快解决以上历史问题。 通知发出后，英思工程公司与管理人未就租赁费及其支付方式达成一致，遂导致本案诉讼。 上述事实有现代科创公司提交的《房屋租赁合同书》、《江城泽源公司与英思工程公司湖北省科技创业大厦（项目）租赁合同及补充协议》、公告及张贴照片、英思工程公司付款凭证、联系函、付款记录、民事裁定书、武汉市房屋产权登记信息查询单、现代科创公司第二次债权人会议表决结果以及英思工程公司提交的微信截图、拍卖公告，竞买须知、管理人寄给英思工程公司的通知、竞买通知公告、通用付款凭证、增值税发票等证据在卷予以证实。 本案审理期间，现代科创公司对英思工程公司关于2018年1月16日至2018年1月22日租金20214元提出的辩称意见表示认可。 一审法院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。 本案中，英思工程公司通过与江城泽源公司签订房屋租赁合同承租了现代科创公司位于武汉市武昌区××号××大厦××座××层××室××房屋。2017年11月22日，现代科创公司进入破产程序。自现代科创公司进入破产清算程序后二个月内，管理人未要求履行合同，承租方也未要求履行，故根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条“人民 法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”规定，现代科创公司与江城泽源公司所签订的合同书自2018年1月22日起已解除，据此，英思工程公司与江城泽源公司所签订的租赁合同已无存在基础，应同时视为解除。英思工程公司与现代科创公司未签订新的租赁合同，但该公司仍占用原租赁房屋，故其应支付房屋占用费。经查，原租赁合同2019年7月15日到期，而房屋拍卖于2020年6月16日被裁定确认，2019年7月16日起至2020年6月15日止为英思工程公司占用房屋期间，经核算其占用使用费为1035817.67元（自2019年7月16日起算至2020年6月15日为336天；以79元/平方米/月，租赁面积1170.68平方米为标准计算）。现代科创公司主***工程公司支付房屋占用费利息损失，因双方没有约定，该主张缺乏事实和法律依据，不予支持。 关于2019年7月16日至2020年1月31日房屋占用费问题。现代科创公司管理人于原租赁合同解除后，已通知英思工程公司立即腾退或者按管理人提出的条件续签合同，否则，管理人将主张赔偿损失。***工程公司知悉后，既不按规定腾退房屋，又不与管理人协商一致，却继续占有使用原租赁房屋，其行为不具有合法性，英思工程公司无权就占用费标准主张减免。其辩称意见不予采纳。同理，原合同解除后，英思工程公司明知管理人无法提供税务发票，并且租赁价格也无法协商，但该公司仍坚持占有使用原租赁房屋， 因此而造成的损失也应自行承担。其以现代科创公司无法提供税务发票以及价格过高等为由主张损失，不予采纳。关于2020年2月1日至6月16日期间涉案房屋占用费问题。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条以及第三条第（一）款规定，人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。本案中，原租赁合同解除后，双方未签订新的租赁合同，但案涉房屋始终***工程公司控制使用。因该行为无合法依据，故英思工程公司以疫情为由请求减免占用费，与司法解释规定不符，该辩称意见不予采纳。此外，英思工程公司、现代科创公司就成交后房屋权属转移等问题未作特别约定，同时，管理人未怠于履行法定职责，故英思工程公司将未及时过户的损失归责于现代科创公司及管理人，依据不足，其辩称意见不予采纳。英思工程公司提出的2018年1月16日至2018年1月22日期间租金20214元扣减问题，经查证属实，该辩称意见予以采纳。 综上，现代科创公司的主张部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项、第九十四条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条、第三条第（一）款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、***思工程科技股份有限公司于判决生效后十五日内向湖北省现代科技创业服务中心管理有限公司支付房屋占用费 1015603.67元（自2019年7月16日起算至2020年6月15日止为336天；以79元/平方米/月，租赁面积1170.68平方米为标准计算，扣减20214元）；二、驳回湖北省现代科技创业服务中心管理有限公司的其他诉讼请求。债务人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费12154元，由湖北省现代科技创业服务中心管理有限公司负担1215.4元，***思工程科技股份有限公司负担10938.6元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。 英思工程公司提交新证据：开票日期为2019年12月31日，编号为00084721的《湖北增值税专用发票》一张。证明内容：该发票备注栏记载“科创大厦A座1201-1204室2018年1月16日至2019年7月15日期间部分租金”。证明目的：该发票与一审已提交的开票日期为2020年6月18日，编号为00084724、00084725的二张《湖北增值税专用发票》共同证实双方已经形成租赁关系。 现代科创公司质证认为：发票的开具名目只有租金，没有占用费选项，这不代表现代科创公司的真实意思表示。现代科创公司与所有的承租人签订的都是不定期租赁合同，现代科创公司在认为双方是租赁关系时会签署合同，在本案中双方一直未就租赁达成合意，所以一直没有签订租赁合同。双方不符合不定期租赁的三种情形。现代科创公司开票是协助英思工程公司入账才进行的备注，内容只 是沿用英思工程公司的备注。 江城泽源公司质证认为，请求人民法院对证据的三性进行审查。 本院认为：上述《湖北增值税专用发票》与一审已经提交的两份《湖北增值税专用发票》均注明“科创大厦A座1201-1204室2018年1月16日至2019年7月15日期间部分租金”，上述证据的真实性、合法性可予认定，与本案的关联性将在裁判理由部分论述。 二审审理查明，一审法院认定的事实属实，予以确认。 另查明，现代科创公司开具的《湖北增值税专用发票》备注栏记载“科创大厦A座1201-1204室2018年1月16日至2019年7月15日期间部分租金”。 根据各方当事人诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.双方是否构成不定期租赁合同关系；2.案涉房屋租金、占用费标准计算是否过高。 本院认为，引起本案争议的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，结合现代科创公司的请求权基础，本案适用《中华人民共和国合同法》。此外，一审判决对***工程公司重复缴纳的租金已经扣减。 本案中，英思工程公司通过与江城泽源公司签订房屋租赁合同承租了现代科创公司的涉案房屋。2017年11月22日，现代科创公司进入破产程序。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条“人 民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”的规定，自现代科创公司进入破产清算程序后二个月内，管理人未要求履行合同，承租方也未要求履行，因此现代科创公司与江城泽源公司所签订的合同自2018年1月22日起已解除。英思工程公司以与江城泽源公司所签订的租赁合同不得对抗现代科创公司返还租赁物的请求权。同时，现代科创公司还可以依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第十八条的规定请求负有腾房义务的次承租人即英思工程公司支付逾期腾房占有使用费，但如果英思工程公司与现代科创公司形成新的租赁合同关系的除外。经审核英思工程公司二审中提交的作为新证据《湖北增值税专用发票》，该证据与一审提交另二份《湖北增值税专用发票》性质一致，***工程公司汇入管理人账号，英思工程公司在汇款时附言“A12层2018.1.16至2019.7.15剩余房租”，现代科创公司则在开具《湖北增值税专用发票》时备注“科创大厦A座1201-1204室2018年1月16日至2019年7月15日期间部分租金”。对于双方是否形成租赁合同关系的合意，前者可看作是英思工程公司的要约，后者可视为现代科创公司的承诺。根据《中华人民共和国合同法》第二十五条关于“***效时合同成立”的规定，双方至迟于2019年12月31日就形成租赁关系以及租赁价格达成合意。又因双方未就合同期限达成一致， 且双方均未作出解除合同的意思表示，双方之间形成了不定期租赁合同关系直到英思工程公司购买涉案房屋并取得所有权。关于所有权转移的时间节点，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释〔2004〕16号）第二十九关于“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移”、以及《最高人民法院关于适用的解释》第四百九十三条关于“拍卖成交或者依法定程序以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移”的规定，拍卖不动产的权属移转之日为拍卖成交裁定或者抵债裁定送达之日，故一审关于涉案房屋所有权属于2020年6月16日移转，英思工程公司应负担租金至2020年6月15日的认定有事实及法律依据。本案租赁合同履行期间，合同履行地湖北省武汉市发生新冠肺炎疫情，针对疫情，国家发展和改革委员会《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》第二条第（一）项规定：“推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋）用于经营出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金”。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》对租赁合同减免租金等也规定了指导意见。故涉案房屋虽不是国有房屋，但结合疫情形势，根据公平原则和对民事诉讼主体平等保护原则，酌情免除英思工程公司3个月即90天的租金。英 思工程公司关于按照相同地段、位置、级别写字楼租赁市场价格承担租赁费的上诉请求，没有事实及法律依据，且与《中华人民共和国合同法》第六十条关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定相悖，对此不予支持。 综上，英思工程公司的上诉请求部分成立，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二十五条、第六十条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释〔2004〕16号）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销湖北省武汉市中级人民法院（2021）鄂01民初438号民事判决； 二、***思工程科技股份有限公司于本判决生效后十五日内向湖北省现代科技创业服务中心管理有限公司支付房屋占用费738152.50元（自2019年7月16日起算至2020年6月15日止共336天，扣除90天为246天；以79元/平方米/月，租赁面积1170.68平方米为标准计算，扣减20214元）； 三、驳回湖北省现代科技创业服务中心管理有限公司的其他诉讼请求。 债务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费12154元，由湖北省现代科技创业服务中心管理有限公司负担3000元，***思工程科技股份有限公司负担9154 元；二审案件受理费8815.20元，由湖北省现代科技创业服务中心管理有限公司负担2175元，***思工程科技股份有限公司负担6640.20元。 本判决为终审判决。 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　*** 二〇二一年十二月二十七日 书记员　　**蕤