广东某有限公司、蔡某某租赁合同纠纷一审判决书

广东省佛山市禅城区人民法院 民事判决书 （2024）粤0604民初27281号 原告：广东威恒输变电工程有限公司，住所地广东省佛山市南海区桂城街道季华东路33号4座326房，统一社会信用代码914406xxxxxxxxxxxx。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，广东华登律师事务所律师。 被告：***，男，汉族，1988年11月8日出生，住XXX，公民身份号码XXX。 原告广东威恒输变电工程有限公司与被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2024年9月18日立案受理后，依法适用简易程序并于2024年11月1日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付拖欠的租金427884.77元及逾期付款利息24316.33元（以427884.77元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期LPR年利率计算，自2022年12月31日起算至实际清偿之日止，暂计算至2024年8月15日）；2.判令被告承担本案诉讼费用。 事实与理由：原告与被告于2018年4月10日签订了一份《租赁合同》，约定原告将其位于佛山市禅城区同济路29、31号首层之一物业出租给被告，租赁面积800平方米，租期从2018年5月16日至2023年5月15日。合同规定首年租金为每月36000元人民币，之后每年递增5%。合同签订后，原告依约将物业交付给被告使用，但被告长期无故拖欠租金，并未按合同约定履行其缴纳租金的义务。根据双方于2022年12月13日签订的《合同终止协议书》，确认租赁合同履行至2022年12月15日，然而被告至今仍拖欠原告租金款项合计427884.77元。根据《中华人民共和国民法典》第五百零九规定，被告应按期支付合同项下的租金，并应对其拖欠租金支付相应的利息。以上事实有双方签订的《租赁合同》及《合同终止协议书》为证。综上所述，原告特向法院提起诉讼，恳请法院依法支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。 被告辩称，应当抵扣被告已经缴纳的押金72000元。此外，2021年、2022年因为疫情没有办法营业，所以被告希望申请在这个期限内减免租金。被告承认欠付租金，但是希望可以分期支付。 原告、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告对对方提交的证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 结合本院采信的证据及双方当事人的诉辩意见，本院确认以下案件事实： 佛山市同济路29、31号首至二层房屋的权属人系原告（曾用名佛山市威恒输变电工程有限公司），房地产权证号为粤房地证字第XX号。 2018年4月10日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将坐落于佛山市禅城区同济路29、31号首层之一物业出租给乙方作为商业使用。租期从2018年5月16日至2023年5月15日24时止。装修免租期3个月。首年租金每月36000元，第二、三、四、五年的月租均在上年的基础上递增5%。甲方在签订合同时先收取72000元作为履行合同保证金。合同期满后乙方交清有关费用，并和甲方验收出租屋，出租屋完好，甲方退保证金（不计利息和任何费用）。 2020年5月26日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《减租协议》，约定：因受新冠肺炎疫情的影响，经乙方申请，甲方减免乙方2020年5月份至2020年6月份共计2个月的租金79380元。乙方不得再提出其他减租要求，且应当按照《租赁合同》的约定及时履行有关缴纳租金的义务。 2022年12月13日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《合同终止协议书》，约定如下内容：甲乙双方同意合同履行至2022年12月15日。乙方承诺2022年12月前支付拖欠租金合计不少于15万元，从2023年起，每两个月为一周期支付5万元，直至所欠租金全部付清。如乙方未按照分期付款计划各节点要求向甲方完成还款，则甲方将通过诉讼方式要求乙方一次性提前清偿剩余应付未付款项，扣押乙方的资产，并可以按照银行同期贷款市场报价利率（LPR）计付逾期款项利息。另乙方应配合做好物业退租手续，且乙方需在2023年2月28日前，完成工商登记迁出变更手续（需提供复印件），甲方无息退回押金（押金冲抵拖欠租金后多退少补）。 庭审经询问，被告确认截至2022年12月15日尚欠公司租金427884.77元，但该笔欠款数额还未抵扣押金72000元。原告确认该笔427884.77元尚未抵扣押金，认为如果被告履行《终止合同协议书》原告才同意抵扣押金，但被告未履行，故原告主张没收押金。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，本案讼争事实从民法典施行前持续至施行后，且未有法律、司法解释规定的除外情形，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，本案适用民法典的相关规定。原、被告签订的案涉《租赁合同》《合同终止协议书》《减租协议》等均系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。 关于支付租金。根据双方签订的《合同终止协议书》及被告庭审陈述可知，截至双方租赁合同关系2022年12月15日终止时，被告尚拖欠原告租金427884.77元，未有证据显示被告偿还过上述款项，故本院对被告尚拖欠租金427884.77元的事实予以确认。对此，被告以受疫情影响为由抗辩应减免部分租金。经查明，双方曾于2020年5月26日达成《减租协议》，约定针对疫情影响减免2个月租金，且被告不得再提出其他减租要求，且双方在《合同终止协议书》中已对案涉租赁合同关系的权利义务进行最后清算，庭审中双方亦明确了被告最终欠付租金的数额为427884.77元，现被告以疫情影响提出再减免租金，并无理据，本院对该抗辩不予支持。 关于押金。被告抗辩应以72000元押金抵扣租金，对此原告主张退回押金的前提是被告按期还款，现被告违约，故应没收押金。本院分析认为，根据《合同终止协议书》约定，被告未按照分期付款计划还款的直接后果系原告可要求被告一次性还款并主张逾期付款利息，而非没收押金。而关于押金的处理，该协议约定被告在2023年2月28日前迁出工商地址后，押金冲抵拖欠租金后多退少补。根据双方约定的还款计划可知，在2023年2月28日前，被告仅需偿还20万元，尚未完成分期付款计划，而根据协议此时原告已同意抵扣押金，即原告退回押金并非以被告按期还款为前提。综合前述分析，可合理认定双方签订《合同终止协议》时已明确同意抵扣押金，只是附加了迁出工商地址的条件，现该条件已经成就，原告应向被告退回押金。原、被告双方均同意在本案中一并处理押金，为减少诉累，本院认定72000元押金抵扣被告欠付的租金，故被告还需向原告支付租金355884.77元（427884.77元-72000元）。 关于利息。如前所述，根据《合同终止协议书》，被告未按付款计划付款，原告有权一次性主张支付全部款项并要求计付逾期付款利息。双方约定被告应于2022年12月31日前支付第一笔款项，但被告至今未支付，即自2023年1月1日起被告已经违约，故被告应以427884.77元为基数自2023年1月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计付利息。此外，因原告同意在被告配合退租及迁出工商地址后无息退回押金，虽然被告未举证证明退租及迁出工商地址的具体时间，但原告对被告已完成前述义务的事实并未提出异议，故本院推定原告最晚应于2023年2月28日前向原被告退回押金。经冲抵租金后，自2023年3月1日起，被告尚欠租金为355884.77元，应以355884.77元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计付逾期付款利息至款项实际清偿之日止。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、五百八十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款的规定，判决如下： 一、被告***于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东威恒输变电工程有限公司支付租金355884.77元及利息（；利息计算方式：以427884.77元为基数自2023年1月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计付利息至2023年2月28日；以355884.77元为基数自2023年3月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计付逾期付款利息至款项实际清偿之日止）； 二、驳回原告广东威恒输变电工程有限公司的其他诉讼请求。 如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案适用简易程序，案件受理费减半收取4042元、财产保全费2781元，合计6823元，由原告负担1138元，被告负担5685元。因原告已向本院预缴了6823元，故本院在判决生效后依申请退回5685元给原告。被告于本判决生效之日起七日内向本院申领缴费通知书并交纳应由其负担的案件受理费5685元，逾期不缴，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。 本判决生效后，负有履行义务的当事人须主动在法律文书确定的期限内依法履行全部义务。逾期未履行的，经当事人申请或法院移送，将依法对义务人启动强制执行程序。进入执行程序后，将承担迟延履行利息、执行费用，人民法院将依法采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等；涉嫌拒不执行判决、裁定罪的，还将依法移送追究刑事责任。同时，相关人员成为被执行人、被限制高消费或被列入失信名单等信息公开会对其产生重大不利影响。 审判员*** 二〇二四年十二月十八日 书记员***