江苏南徐某某物业管理有限公司、任某某等物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

江苏省镇江市丹徒区人民法院 民事判决书 （2024）苏1112民初3667号 原告：江苏南徐某某物业管理有限公司，住所地镇江市。 法定代表人：吴某某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李某某，女，该公司员工。 被告：任某某，汉族，住镇江市。 被告：陈某某，女，汉族，住镇江市。 原告江苏南徐某某物业管理有限公司与被告任某某、陈某某物业服务合同纠纷一案，本院于2024年11月14日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告镇江市南徐某某物业管理有限公司的委托诉讼代理人李某某、被告任某某到庭参加诉讼，被告陈某某经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告江苏南徐某某物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告支付原告2021年4月28日至2025年4月27日物业服务费18628元（215.61平方米×1.8元/月/平方米×48个月）及滞纳金4372元、能耗费1200元（300元/户/年×4年）；2.诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告是镇江市丹徒区香某某舍小区物业服务企业，二被告是该小区业主。原告与该小区业主委员会依法签订《香某某舍小区物业服务合同》，并依据该合同履行了物业服务义务，小区绝大多数业主按约交纳了物业费，但二被告一直未能交纳物业费。原告催要无果，遂诉至法院。 被告任某某辩称，我是2018年入住的，之前的物业费也都按照这个标准缴纳了，之后不交是因为我认为物业公司服务不到位，有几个事情很让人气愤。1.有一次，我带工人的工具回家，门卫不让我进小区，我已经表明了业主的身份了，但还是不给我进小区；2.2021年降雨大的时候，我的物品存放在地下室，地下室进水了，我向物业公司借水泵，物业人员说没有了，但我看到物业人员又拿了个水泵，并且借给其他业主了，没有借给我用；3.那次大雨，我去查看配电箱，本身我是电工，发现水都进配电箱了，我喊物业吴某去修理，吴某说缺少配件，等配件到了再处理，但一直未处理，这个事情拖了一两年了，最后我自己处理的；4.态度问题，我修剪院子里面的树枝，我找物业公司清理，物业人员要收200元，我没给就自行清理了，但物业人员说有检查要求我立即清理，否则罚款我200元，物业公司有什么权利对我罚款；5.有一只野猫跑进了我家里，我联系物业公司帮忙，物业人员不仅不帮忙还言语讽刺我，后来我报警，是公安人员来把猫抓走了。基于以上行为，物业服务不到位，我和我老婆陈某某在风景某某还有房屋，两家物业比较起来，原告做的很不好。 被告陈某某未作答辩。 本案当事人围绕自己的诉讼请求向本院提交了证据，本院依法进行审查，结合当事人的庭审陈述，本院认定如下案件事实： 原告先后与镇江市丹徒区香某某舍小区业主委员会签订《香某某舍小区物业服务合同》两份，原告为该小区提供物业服务，期限自2019年1月17日至2025年12月31日。合同约定，别墅的物业服务费为1.8元/平方米/月、公共能耗费为300元/户/年，物业费按年预交，逾期交纳的按每日万分之五收取滞纳金。 二被告系案涉小区XX幢XXX室房屋产权人，房屋建筑面积为299.23平方米（其中地下室83.62平方米）。自2021年4月28日起，二被告未能交纳物业费和公共能耗费。2023年5月，原告向二被告邮寄物业费催缴通知书。 庭审过程中，原告认可确实给二被告造成了不愉快的体验，可以酌情减少物业费，以作补偿。 本院认为，原告与业主委员会签订的物业服务合同对业主具有约束力。二被告作为案涉小区的业主，在接受原告提供的物业服务的同时，负有向原告交纳物业管理服务费用的义务。二被告自2021年4月28日起未能交纳物业费和公共能耗费，原告要求其缴纳2021年4月28日至2025年4月27日的物业服务费18628元（215.61平方米×1.8元/月/平方米×48个月）、公共能耗费1200元（300元/户/年×4年），符合合同约定和法律规定，但原告为二被告提供的物业服务确实存在些许瑕疵，原告亦同意酌情减少物业费，本院综合案情及合同履行情况，依法酌定二被告按照上述期间物业费的90%支付，即二被告需给付原告物业费16765元和公共能耗费1200元。虽然原告为二被告提供的物业服务存在些许瑕疵，但该情形并非二被告拒付物业费的法定事由，若原告因此对二被告造成损害，二被告依法可主张其合法权利，故二被告仍应承担未能及时缴纳物业费的违约责任，即向原告支付违约金。原告主张的按照每日万分之五计算，标准过高，本院依法酌定为每日万分之一。因物业费系按年预交，故2021年4月28日至2024年11月27日期间的违约金分段计算合计为1275元，此后至实际给付之日的违约金以16765元为基数按照每日万分之一计算。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第九百三十九条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条、第一百四十七条、第一百六十五条第一款之规定，判决如下： 被告任某某、陈某某在本判决生效之日起十日内向原告江苏南徐某某物业管理有限公司支付2021年4月28日至2025年4月27日的物业服务费16765元及违约金1275元（该金额计算至2024年11月27日，此后至实际给付之日的违约金以16765元为基数按照每日万分之一计算）、公共能耗费1200元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取203元，由原告江苏南徐某某物业管理有限公司负担53元，被告任某某、陈某某负担150元（于本判决生效之日起十五日内交纳，开户名称：江苏法院；开户账号：43×××60，开户银行：工商银行南京城北支行）。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应依法按期履行判决【金钱给付的可直接向权利人履行，也可以汇款至本案案款账户（开户行：中国工商银行股份有限公司镇江丹徒支行，户名：镇江市丹徒区人民法院，账号：95×××31）】。逾期未履行，本案进入执行程序的，相关当事人不仅承担由此产生的执行费用，人民法院还可根据履行情况，依法对相关当事人采取强制执行措施（财产查封冻结、拍卖、列入失信名单、限制消费、罚款、司法拘留等），构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员*** 二〇二四年十二月二十三日 书记员*** 附法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。 《物业管理条例》 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。