湖北捷畅房地产开发有限公司、湖北捷畅房地产开发有限公司随州分公司等建设工程合同纠纷执行复议执行裁定书

湖北省随州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2022）鄂13执复67号 复议申请人（被执行人）：湖北捷畅房地产开发有限公司，住所地：湖北省武汉市洪山区珞喻路500号。 法定代表人：***，总经理。 复议申请人（被执行人）：湖北捷畅房地产开发有限公司随州分公司，住所地：湖北省随州市经济开发区望城岗一组。 负责人：***，经理。 申请执行人：湖北***建设有限公司（曾用名随州市沿河建筑工程有限公司），住所地：湖北省随州市沿河大道南端。 法定代表人：***，经理。 复议申请人湖北捷畅房地产开发有限公司（以下简称捷畅公司）、湖北捷畅房地产开发有限公司随州分公司（以下简称捷畅随州公司）不服随州市曾都区人民法院作出的（2022）鄂1303执异77号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 曾都区人民法院在执行申请执行人湖北***建设有限公司（以下简称***公司）与被执行人捷畅公司、捷畅随州公司建设工程合同纠纷一案中，捷畅公司、捷畅随州公司对申请执行人***公司申请拍卖被执行人捷畅公司开发的旺城家园11号楼一楼102、103、104、105、106、107号和12号楼一楼101、102、103、104、105、106、107、108号共14间门面房向曾都区人民法院提出书面异议，要求撤销（2022）鄂1303执126号执行裁定书，停止拍卖。曾都区人民法院于2022年8月16日作出（2022）鄂1303执异77号执行裁定书，裁定驳回捷畅公司、捷畅随州公司提起的执行异议申请。 曾都区人民法院查明，***公司与捷畅公司、捷畅随州公司、***建设工程合同纠纷一案，在诉讼过程中，因***公司（乙方）、捷畅公司（甲方）与旺城家园小区业主（丙方）于2019年11月19日达成协议，主要内容“1、乙方同意解除曾都区法院冻结的叁佰万预售监管资金......2、由甲方提供12号楼3、4号两间门面房供曾都法院查封，待结案后处理......”，故在***公司与捷畅公司达成协议，同意将捷畅公司开发的旺城家园12号楼3、4号两间门面房予以查封的情况下，2019年11月26日曾都区人民法院作出（2019）鄂1303民初3750号之一民事裁定，裁定：“将被申请人湖北捷畅房地产开发有限公司开发的旺城家园12号一楼3、4号两间门面房予以查封。”。后***公司向曾都区人民法院提出财产保全，请求冻结或查封异议人捷畅公司、捷畅随州公司、***在银行的存款350万元或同等价值财产。2021年4月30日曾都区人民法院作出（2019）鄂1303民初3750号之四民事裁定，裁定：“将被申请人湖北捷畅房地产开发有限公司开发的旺城家园12号一楼101、102、105、106、107、108号及11号楼一楼102、103、104、105、106、107号门面房价值300万元部分予以查封。”。 ***公司与捷畅公司、捷畅随州公司、***建设工程合同纠纷一案经曾都区人民法院判决后，捷畅公司、捷畅随州公司不服向随州市中级人民法院提起上诉，该院于2021年11月5日作出（2021）鄂13民终980号终审判决，捷畅公司、捷畅随州公司仍不服该终审判决，向随州市人民检察院申请了法律监督，请求其向湖北省高级人民法院提出抗诉，2022年4月6日湖北省高级人民法院作出（2021）**申6339号民事裁定书，裁定：“驳回湖北捷畅房地产开发有限公司、湖北捷畅房地产开发有限公司随州分公司的再审申请。”。 另查明，2017年1月7日案外人**与捷畅随州公司签订了《商品房买卖合同》，合同主要内容为：“**购买捷畅随州公司开发的位于随州市经济开发区××村××号楼××层××号商品房（商业用地），总价款1154640元（每平方米12000元），交付时间为2018年12月31日前，且捷畅随州公司应当自合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并告知买受人**。”，出卖人捷畅随州公司及其法定代表人颜拥军盖章，买受人**签字捺手印确认该合同。捷畅随州公司于当天向**出具了收据一份，载明：“交款单位：**420603197908011087，收款方式：抵借款，人民币1154640.00元，收款事由：旺城家园商铺11-1-105，面积96.22㎡。”，入账日期：2017年1月7日。该收据加盖了捷畅随州公司财务专用章。 2019年11月28日，案外人***与捷畅随州公司签订了《商品房买卖合同》，合同主要内容为：“***购买捷畅随州公司开发的位于随州市经济开发区××村××号楼××层××号商品房（商业用地），总价款717900元（每平方米15000元），交付时间为2018年12月31日前，且捷畅随州公司应当自合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并告知买受人***。”，出卖人捷畅随州公司及其法定代表人颜拥军盖章，买受人***签字捺手印确认该合同。捷畅随州公司于当天向***出具了收据一份，载明：“交款单位：***420601197310030686，收款方式：抵借款，人民币717900.00元，收款事由：旺城家园商铺12-1-101，面积47.88㎡。”，入账日期：2019年11月28日。该收据加盖了捷畅随州公司财务专用章。 再查明，案外人**、***原系捷畅公司的股东，2019年5月31日该公司法定代表人由***变更为***，投资人由**、***变更为***、***。2014年11月26日案外人**担任捷畅随州公司的负责人，直至2019年6月24日该公司负责人才由**变更为***。 曾都区人民法院认为，一、案涉查封房产均在曾都区人民法院于2019年11月26日、2021年4月30日分别作出的（2019）鄂1303民初3745号之一及之四民事裁定书中，查封财产合法有据。二、关于案涉11号楼门面房一楼若拍卖后，是否影响二楼通行的问题。根据捷畅随州公司提交的证据，在其与案外人**签订的《商品房买卖合同》中，仅用旺城家园商铺11-1-105号房屋进行了借款抵偿，对于该房屋二层已抵偿或出卖给**并未提供证据证实，与二异议人提出的11号楼商铺一、二层为一个整体，只能整体出售或拍卖的陈述相悖，故对异议人提出的该异议理由，不予支持。三、案涉14间门面的总价值现无相关评估、鉴定机构的权威报告确定，二异议人以其对外出卖售价15000元/平方米为依据计算拍卖标的额，提出超标的拍卖处分财产，无证据证实，不予支持。四、二异议人提交了案涉房产中11号楼1-105号、12号楼1-101号的商品房买卖合同及购房款收据等证实案涉14间房产已出卖给案外人**、***，购房款收据非正式的税收专用发票，且其上显示收款方式为“抵借款”，可见购房款并没有由案外人**、***向出卖人捷畅随州公司实际支付。另案外人**、***分别曾系捷畅公司、捷畅随州公司的投资人、负责人。对于案涉14间房产是否系真实合法有效的商品房买卖无证据加以证实，且并没有权属登记证明证实案涉14间房产的所有权人系案外人**、***。故对二异议人所述案涉14间房产已出卖给案外人**、***的事实，不予支持。五、***公司与捷畅公司、捷畅随州公司、***建设工程合同纠纷一案，湖北省高级人民法院于2022年4月6日已驳回了二异议人的再审申请。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第二百三十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项规定，裁定：驳回异议人捷畅公司、捷畅随州公司提起的执行异议申请。 捷畅公司、捷畅随州公司向本院申请复议称，1.曾都区人民法院作出的（2022）鄂1303执126号执行裁定书，拍卖门面房价值严重超出生效判决确定的申请人应当履行的债务标的额2358969元；2.曾都区人民法院仅单独对复议申请人开发的旺城家园11号楼、12号楼一楼的门面房进行拍卖，直接造成二楼门面房无法销售、使用，严重损害了申请人的合法权益。请求随州中院依法撤销随州市曾都区人民法院作出的（2022）鄂1303执异77号执行裁定书；停止拍卖申请人捷畅随州公司开发的旺城家园11号楼一楼102、103、104、105、106、107号和12号楼一楼101、102、103、104、105、106、107、108号共14间门面房。 本院查明，湖北省随州市曾都区人民法院（2022）鄂1303执异77号执行裁定查明的事实属实。 另查明，本院于2021年11月5日作出（2021）鄂13民终980号终审判决，内容为：一、撤销湖北省随州市曾都区人民法院（2019）鄂1303民初3750号民事判决；二、湖北捷畅房地产开发有限公司随州分公司于本判决生效之日起十日内向湖北***建设有限公司支付工程款1797034元及利息（自2018年1月23日起至2019年8月19日止按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至清偿之日止按照同期贷款市场报价利率计算）；三、湖北捷畅房地产开发有限公司随州分公司于本判决生效之日起十日内向湖北***建设有限公司返还保修金561935元及利息（自2019年11月6日起至清偿之日止按照同期贷款市场报价利率计算）；四、湖北捷畅房地产开发有限公司对湖北捷畅房地产开发有限公司随州分公司上述支付湖北***建设有限公司的工程款中清偿不足的部分承担补充清偿责任；五、驳回湖北***建设有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 复议期间，复议申请人向本院提交了***与捷畅随州公司签订的两份《商品房买卖合同》，编号为随州20170100605合同的主要内容为：“***购买捷畅随州公司开发的位于随州市经济开发区××村××号楼××层××号商品房（商业用地），建筑面积52.5900平方米，总价款631080元（每平方米12000元），合同签订时间2019年9月5日。”编号为随州20170100616合同的主要内容为：“***购买捷畅随州公司开发的位于随州市经济开发区××村××号楼××层××号商品房（商业用地），建筑面积51.0500平方米，总价款408400元（每平方米8000元），合同签订时间2019年9月5日”。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。”该规定明确法院可查封、扣押、冻结被执行人的财产限额为足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用，但因存在债务未及时履行导致利息计算期限延长而使债权总额增加及财产价值未能明确确定的情况，故实际查封、扣押、冻结以不明显超标的额为原则。本案中查封的财产全部为房产，考虑到目前房地产市场行情低迷、房屋成交率低等因素，曾都区人民法院在案涉房产部分存在抵押或预抵押且无相关评估、鉴定的情况下，综合考虑案情查封、拍卖复议申请人开发的14间商品房于法有据，本院予以确认。关于复议申请人称执行法院仅单独对复议申请人开发的旺城家园11号楼、12号楼一楼的门面房进行拍卖，直接造成二楼门面房无法销售、使用的理由，经查，捷畅随州公司异议期间提交的证据显示，在其与案外人签订旺城家园11号楼、12号楼商铺《商品房买卖合同》中，仅用旺城家园商铺一层房屋进行了借款抵偿，对于该房屋二层已抵偿或出卖并未提供证据证实，复议期间复议申请人提交的证据显示其将11号楼1层108号商品房和2层208号商品房均出卖给案外人***，但其与***签订的也是两份不同编号的商品房买卖合同，与复议申请人提出的11号楼、12号楼商铺一、二层为一个整体，只能整体出售或拍卖的陈述相悖。综上，复议申请人的复议理由均不成立，应予驳回。原异议裁定事实清楚，适用法律正确，但裁定驳回异议人捷畅公司、捷畅随州公司提起的执行异议申请不当，应驳回异议人的执行异议请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第二项规定，裁定如下： 一、变更（2022）鄂1303执异77号执行裁定为“驳回异议人湖北捷畅房地产开发有限公司、湖北捷畅房地产开发有限公司随州分公司的异议请求。” 二、驳回湖北捷畅房地产开发有限公司、湖北捷畅房地产开发有限公司随州分公司的复议申请。 本裁定为终审裁定。 审判长　　*** 审判员　　刘　敏 审判员　　孙　峻 二〇二二年十月二十四日 书记员　　***