厦门安居物业管理有限公司、某某物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽0203民初12550号 原告：厦门安居物业管理有限公司，住所地厦门市湖里区仙岳路2999号6楼601室。 法定代表人：**，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，男。 委托诉讼代理人：***，男。 被告：周**，男，1963年10月23日出生，汉族，住厦门市思明区。 原告厦门安居物业管理有限公司（以下简称安居物业公司）与被告周**物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月28日立案后，依法由审判员***适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安居物业公司的委托诉讼代理人***、***，被告周**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安居物业公司向本院提出诉讼请求：周**支付安居物业公司2017年8月1日起至2019年12月30日期间的物业服务费9048元、房屋公共维修金3770元。事实和理由：根据安居物业公司与厦门市***业主委员会签订的《物业管理服务合同》，在2017年8月1日起至2019年12月30日期间，安居物业公司依约向***别墅区提供了物业管理服务，周**应向安居物业公司支付物业服务费9048元、房屋公共维修金3770元。安居物业公司于2019年10月22日向周**发出《物业费催缴函》，但周**至今仍拒绝支付。 周**辩称，1．***小区至今未成立业主委员会，故安居物业公司提交《物业管理服务合同》是虚假合同。2．周**自始至终都没有与安居物业公司签订《物业管理服务合同》，双方不存在物业服务合同关系，安居物业公司没有向周**提供物业服务的义务，也没有向周**收取物业费、房屋公共维修金的权利。3．***别墅区并非封闭式小区，仅有一条三米宽的道路，业主自行打扫即可，并不需要物业服务。安居物业公司是为旁边的安置房小区提供物业服务的，不存在周**接受或认可安居物业公司对***别墅区提供物业服务的问题。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 厦门市思明区房屋于2005年2月23日登记至周**名下，建筑面积为267.68平方米，该房屋位于***别墅区。 安居物业公司还陈述，1．安居物业公司于2017年8月1日承接***安置小区（两栋楼）的物业服务，***别墅区有28户业主要求安居物业公司一并为其提供物业服务。当时业主代表修**表示***别墅区有成立业主委员会，并在《物业管理服务合同》上加盖了厦门市***业主委员会的印章。后经了解，***别墅区确实有28户业主授权给修**，但没有成立业主委员会，安居物业公司不清楚厦门市***业主委员会的印章从何而来。2．《物业管理服务合同》约定的物业服务期限在2020年7月31日届满后，***别墅区31户中有25户业主要求安居物业公司继续提供物业服务并在合同附件中签字确认。3．***别墅区不是封闭式小区，安居物业公司有对别墅区进行道路清扫、绿化修整、零星工程维修（如路灯维护、业主房屋内路线问题等）、安保服务、监控设备维护。4．周**未对安居物业公司提供的物业服务提出异议，并且接受了相应的物业服务，周**应当支付相应的物业服务费用。即使双方当事人不存在物业服务合同关系，双方也成立无因管理的法律关系，周**应向安居物业公司支付相应的物业服务费用。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”安居物业公司确认***别墅区未成立业主委员会，故在周**不予确认的情况下，安居物业公司提交的《物业管理服务合同》对周**不具有约束力。因此，安居物业公司基于该合同要求周**支付物业服务费、房屋公共维修金，缺乏法律依据，本院不予支持。 安居物业公司系根据部分业主的要求对***别墅区提供一定的物业服务，但周**并未予以同意，相应的物业服务并不属于安居物业公司为避免周**利益受损失而管理周**事务的情形，且亦不符合周**的真实意思，故双方之间不存在无因管理的法律关系。因此，安居物业公司以无因管理为由要求周**支付物业服务费、房屋公共维修金，于法无据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回厦门安居物业管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费120元，减半收取计60元，由厦门安居物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员　*** 二〇二一年九月二十六日 代书记员　*** 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。