昌都市金茂商贸有限公司与昌都市投资有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

西藏自治区昌都市中级人民法院 民事判决书 （2018）藏03民终53号 上诉人（原审被告）：昌都市金茂商贸有限公司，住所地西藏自治区昌都市卡若区中路胜利街7号7-1-B2楼。 法定代表人：***，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：***，西藏欧珠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，西藏欧珠律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：昌都市投资有限公司，住所地西藏昌都市马草坝社区体育路190-1号。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，西藏西雅律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，西藏西雅律师事务所律师。 上诉人昌都市金茂商贸有限公司（以下简称金茂公司）因与被上诉人昌都市投资有限公司（以下简称投资公司）租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区昌都市卡若区人民法院（2018）藏0302民初25号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人金茂公司的委托诉讼代理人***、***，被上诉人投资公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人金茂公司上诉请求：一、请求判决撤销（2018）藏0302民初25号民事判决并改判或发回重审；二、请求判决一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人和***先后向上诉人发出解除合同的律师函，一审法院在未审查清楚房屋权属的情况下，就认定被上诉人具有原告的主体资格。二、一审判决的返还房屋和支付房屋占用费的内容，应追加次承租人为第三人，存在重大程序问题；三、一审法院错误将已经获得被上诉人同意的转租行为认定为违约行为。其中转租给工商银行西藏分行的转租行为已经获得了被上诉人的同意，转租给其他商户应视为被上诉人早已知晓且超过六个月未提出异议。四、一审法院对于租金支付的事实认定不清，判决错误。2016年8月已通过交付银行卡的方式足额交纳2017年第二季度的租金，2017年5月8日交纳的646002元系第三季度的租金足额交纳。五、法院判决认定上诉人所支付款项中包含履约保证金，同时又判决上诉人支付违约金，系重复计算违约损失赔偿。六、被上诉人未就优先购买权履行通知义务，其转卖系违约行为，一审法院对于该违约事实未予以认定。 被上诉人投资公司答辩称，一、被上诉人投资公司具备诉讼主体资格，投资公司向金茂公司出租的房屋总共有三层。其后，因为政策原因，在2017年底将第一层的商铺出售给回迁户。投资公司与回迁户的约定是在2018年1月1日将房屋交付使用。根据不动产登记交付的原理，不动产交付以登记方式为主，即在办理产权转移登记前，投资公司仍然是第一层出租房屋的房主。因为相关政策原因，截至目前，尚未给回迁户办理产权登记。投资公司向金茂公司主张租赁期间的租金，有事实依据和法律依据。二、本案无需追加次承租人为第三人。次承租人并不是合同相对人，也不是侵犯投资公司权益的直接责任人。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，是否选择向次承租人主张，是选择性权利，由出租人自行决定。三、金茂公司违约转租行为客观存在。金茂公司的转租行为是持续行为，其中一个叫昌都市卡若区极滋味小吃店的个体工商户，注册时间是2017年6月27日，投资公司通知金茂公司解除合同是2017年12月4日。投资公司知道或者应当知道金茂公司的转租行为并未超过6个月。金茂公司不仅有违约转租行为，还有拖欠租金、不当使用租赁房屋，违规拆除电梯设施、防火设施等重大违约行为。四、一审法院查明的欠付租金属实。五、一审判决并未重复计算违约损失赔偿。一审法院并未对金茂公司交付的40万元保证金做任何认定。六、金茂公司不具有优先购买权，投资公司不存在违约行为。 被上诉人投资公司向一审法院起诉请求：一、请求人民法院依法确认原被告租赁合同于2017年12月4日解除；二、请求人民法院依法判令被告立即将上述房产恢复原状并返还给原告（包括被告自动拆除的自动扶梯和防火卷帘门）；三、请求人民法院依法判令被告向原告支付租金1361825.2元及滞纳金146642.5元；四、请求人民法院判令被告支付上述房产的第一层占有使用费111920.4元（2017.12.5至2017.12.31）；五、请求人民法院依法判令被告向原告支付上诉房产第二层、第三层的占有使用费，从2017年12月5日起按每月90978元计算至被告将上述房产恢复原状并返还原告之日止；六、请求人民法院判令被告向原告支付违约金500000元；七、请求人民法院依法判令被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：原告投资公司在昌都市卡若区城关镇旧城改造过程中投资修建昌都市卡若区城关镇茶马广场周边商住房，承担回迁安置拆迁居民的任务，根据回迁居民的选择，按拆迁协议出售投资修建的商品房和商铺。在回迁安置过程中，原告投资公司将尚未出售的回迁安置房及商铺用于出租。被告金茂公司与原告投资公司在协商租赁昌都市卡若区城关镇启赤街“普安家园”商住楼2#楼1-3层房屋过程中，于2016年7月6日、2016年8月12日分别向投资公司支付200000元，446002元并于2016年7月20日签订《“普安家园”商业用房租赁合同书》，双方约定原告投资公司将位于西藏昌都市卡若区城关镇启赤街“普安家园”商住楼2#楼1-3层房屋出租给被告金茂公司、租赁期限为5年即自2016年7月20日起至2021年7月20日止、租金起算自2017年1月20日起计算、租金支付、违约以及解除合同条款。2017年5月8日被告金茂公司向原告投资公司支付646002元，原告投资公司根据合同约定将其中的400000元作为履约保证金并在收款收据中载明。被告金茂公司按合同约定对商铺进行使用并经营。在经营过程中，被告金茂公司将部分租赁房屋转租；2017年第二季度被告金茂公司欠原告投资公司租金400000元，2017年第三季度未交纳租金646002元，2017年第四季度未交纳租金646002元；2017年12月4日，原告投资公司以被告金茂公司存在违约事实而发出《解除“普安家园”商业用房租赁合同书》的律师函，并告知“若贵方对本解除函有异议，则应当在收悉本函之日起十五日内向人民法院起诉确认解除合同的效力”。原告投资公司向被告金茂公司法定代表人***送达纸质律师函，***拒收，原告又以微信方式向***送达。 一审法院认为，本案的争议焦点是原告投资公司行使合同解除权是否符合法律规定？原告投资公司与被告金茂公司在自愿、合法的基础上签订的《“普安家园”商业用房租赁合同书》，是双方真实意思表示，符合法律规定，具有法律效力，双方均受到合同的约束，必须按照法律规定履行合同约定的给付义务，否则，即为违约，违约方承担违约责任，守约方行使相应权利；在本案中，被告金茂公司未按照合同约定履行租金交纳义务，在拖欠第二季度租金后未交纳第三季度、第四季度租金，为给付不能，致使合同目的不能实现，构成根本违约；被告金茂公司未经原告投资公司同意，擅自转租租赁房屋，违反合同约定，构成违约。原告投资公司在被告金茂公司违约后，依照法律规定程序，向被告金茂公司发出解除合同通知，其解除合同的行为，符合法律规定，故对原告投资公司的关于确认原被告双方签订的《“普安家园”商业用房租赁合同书》于2017年12月4日解除的诉讼请求，本院予以支持；对原告投资公司的关于请求返还并恢复租赁房屋原状（包括被告自动拆除的自动扶梯和防火卷帘门）的诉讼请求，本院予以支持；对原告投资公司的关于请求被告金茂公司支付租赁房屋的第一层占有使用费111920.4元（2017.12.5-2017.12.31）的诉讼请求，本院予以支持；对原告投资公司的关于请求支付上述房产第二层、第三层的占有使用费（从2017年12月5日起按每月90978元计算至被告将上述房产恢复原状并返还原告之日止）的诉讼请求，本院予以支持；对原告投资公司关于请求被告金茂公司支付租金1361825.2元的诉讼请求，2017年4月20日至2017年7月20日为止的租赁房屋一层、二层、三层的房屋租金被告金茂公司只支付了246002元，余下400000元未予以支付，对2017年7月20日至2017年12月4日为止即4个月零14天租赁房屋一层、二层、三层未支付房屋租金共计961825.2元，合计1361825.2元，故对该项诉讼请求本院予以支持；对原告投资公司关于请求被告金茂公司支付滞纳金146642.5元的诉讼请求，由于原告投资公司收取滞纳金无法律依据，故对该项诉讼请求，本院不予支持；对原告投资公司的关于请求被告支付500000元违约金的诉讼请求，由于原告投资公司未提交证据证明系因被告金茂公司违约而导致受到损失，仅提出受到的损失为滞纳金和改造内部结构的损失，因而认定要求支付的违约金过高，综合被告金茂公司降低违约金的申请和本案案情以及原告投资公司与被告金茂公司有其他争议的事实，确定违约金为未交纳租金的5%，即为68091.26元，对此本院予以支持，对超出部分本院不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、原告昌都市投资有限公司与被告昌都市金茂商贸有限公司于2016年7月20日签订的《“普安家园”商业用房租赁合同书》，于2017年12月4日解除；二、被告昌都市金茂商贸有限公司于本判决生效之日起20日内将其承租的西藏昌都市卡若区城关镇启赤街“普安家园”商住楼2#楼1-3层房屋返还给原告昌都市投资有限公司并恢复租赁房屋原状（即被告自动拆除的自动扶梯和防火卷帘门）；三、被告昌都市金茂商贸有限公司于本判决生效之日起20内向原告昌都市投资有限公司支付自2017年12月5日至2017年12月31日为止的租赁房屋西藏昌都市卡若区城关镇启赤街“普安家园”商住楼2#楼一层房屋占用费111920.4元；四、被告昌都市金茂商贸有限公司向原告昌都市投资有限公司支付自2017年12月5日至其搬离之日为止的承租房屋的二层、三层的房屋占用费用，占用费用每月按90978元计算；五、被告昌都市金茂商贸有限公司于本判决生效之日起20日内向原告昌都市投资有限公司支付截止2017年12月4日未交纳的租金1361825.2元；六、被告昌都市金茂商贸有限公司于本判决生效之日起20日内向原告昌都市投资有限公司支付违约金68091.26元；七、驳回原告昌都市投资有限公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。对当事人二审争议的证据，本院认定如下：上诉人金茂公司提交的证据一、《西藏昌都市“普安家园”商业用房租赁合同书》；二、昌都市投资有限公司与***《西藏自治区商品房（预售）买卖合同》（复印件）；三、《关于***先生委托康桥（济宁）律师事务所发律师函回函》（照片）；四、《律师函》（照片）；五、《告知书》（照片）；六、《放弃优先购买权承诺书》。上诉人金茂公司该组证据的证明目的是：在合同履行过程中被上诉人应当履行相应的义务而没有履行相应的义务存在违约的情形，基于被上诉人的违约上诉人应享有抗辩权。被上诉人投资公司的质证意见是：该组证据不是新证据，也不符合证据形式，对其真实性合法性关联性均不予认可。本院认为，上诉人金茂公司提交的证据一、六，与在案的同名证据内容相同，对该证据，本院予以采信；对于上诉人金茂公司提交的证据二至五均系传来证据，无原件可供核对，无法证明其真实性，且与本案业已查明的事实存在矛盾，本院不予采信。 上诉人金茂公司提交的证据七、上诉人转租、联系企业工商信息资料。证明目的是：一、转租的次承租人均成立于2016年；二、被上诉人在提起诉讼的六个月之前应当清楚事实上有转租的次承租人存在这样一个事实，六个月没有提出异议即视为默认。被上诉人投资公司的质证意见是:这份证据反而可以证明上诉人金茂公司存在一个持续转租行为，其中有一份是昌都市卡若区川蜀火锅是2017年的2月17日注册成立，昌都市卡若区桥排骨家常菜是2017年10月22日注册成立，我们在一审提交的也有这样企业信息和公司报告举证的有一个叫汇荣美发店以及极滋味小吃店这两个个体工商户的注册信息均是在2017年，足以证明上诉人金茂公司的转租行为发生在2017年的六月份并未超过法律规定的六个月。本院认为，上诉人金茂公司在一审中称与一层各商户除工商银行外均系联营性质，不存在转租行为，在二审中又自认均系转租行为、进而主张被上诉人应当知道转租行为而超过六个月未提出异议，上诉人金茂公司的上述诉讼行为违反了禁反言的原则。同时根据该组证据，可以认定上诉人金茂公司存在持续转租行为，其中有转租行为到被上诉人投资公司行使合同解除权时尚未满六个月，对该组证据，本院予以采信，但该组证据不能达到上诉人金茂公司的证明目的。 上诉人金茂公司提交的证据八、西藏银行卡交易明细，证据九、录音光盘一张。证明目的是：一、上诉人金茂公司将法定代表人***的卡交给投资公司的工作人员***以交纳租金，***持银行卡转款及取现共计749899元。被上诉人投资公司的质证意见是：该证据并非新证据，其次该款项也未按照合同打入投资公司的账号，这是***的卡，是谁支取的不得而知。本院认为，上诉人金茂公司主张，2016年8月份，通过将***的银行卡交给上诉人投资公司工作人员***的方式交纳了2017年第二季度的租金。根据双方之间的租赁合同，上诉人金茂公司交纳2017年第二季度租金的时间应为2017年4月5日，于2016年8月即交纳租金显然与常理不符。同时上诉人金茂公司主张的该部分资金未进入被上诉人投资公司的账户，亦未按照被上诉人投资公司认可的其他方式交纳至投资公司处，故上诉人金茂公司主张的该部分资金与本案无关，不能认定为向被上诉人投资公司交纳的资金，故本院对该组证据不予采信。至于上诉人金茂公司与案外人***之间的经济往来，如有纠纷，可另案解决。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。其中，一审法院查明：“2017年第三季度未交纳租金604002元，2017年第四季度未交纳租金604002元”，其中的租金金额均应为646002元，本院依法予以纠正。 本院认为，本案的争议焦点是：被上诉人投资公司对双方之间的租赁合同是否拥有解除权。对此，2017年5月8日，上诉人金茂公司向被上诉人投资公司交纳646002元，被上诉人投资公司将其中的40万元依约作为保证金，剩余部分作为第二季度租金、并向上诉人金茂公司出具收据的行为并无不当。上诉人金茂公司称已于2016年8月份通过交银行卡的方式交纳了2017年第二季度的租金、2017年5月8日是全额交纳的第三季度的租金，与本案业已查明的事实和在案证据不符，本院不予采纳。上诉人自2017年第二季度起即拖延不交纳租金，且上诉人金茂公司在二审中自认一层商铺均为转租，一层商铺中至被上诉人行使合同解除权时仍存在租赁不满六个月的情况，故一审法院认定上诉人金茂公司存在不交纳租金、亦存在擅自转租租赁房屋的行为并无不当，被上诉人投资公司依约享有合同解除权，对此本院予以确认。 对于上诉人金茂公司主张的主体资格问题。根据在案证据，被上诉人投资公司已将上诉人金茂公司租赁的一层商铺回迁置换给***、***，在实际交付给拆迁户之前，被上诉人投资公司仍然对出租房屋享有收益权，故上诉人投资公司作为租赁合同相对人，依法享有诉权。对上诉人金茂公司的该项上诉理由，本院不予采纳。 对上诉人金茂公司提出的应当追加第三人的上诉理由。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，该规定是授权性规定，授权给出租人可以向次承租人主张，而不是必须向次承租人主张，被上诉人投资公司依据租赁合同向合同相对人即上诉人金茂公司主张腾房及占有使用费并无不当，一审法院不追加次承租人为第三人亦无不当，对于上诉人金茂公司的此项上诉理由，本院不予采纳。至于上诉人金茂公司与次承租人之间的转租关系，可通过协商解决，协商不成，亦可通过法律途径解决。 对上诉人金茂公司提出转租或经过被上诉人的同意，或被上诉人早已知晓转租但在六个月内未提出异议，视为默认的上诉理由，本院在证据认证部分已作分析，不再赘述，对该上诉理由，本院不予采纳。 对上诉人金茂公司提出一审法院对租金支付的事实认定不清、上诉人金茂公司已于2016年8月足额交纳2017年第二季度的租金，2017年5月8日足额交纳第三季度的租金，本院亦在证据认证部分进行了分析，不再赘述，对该上诉理由，本院不予采纳。 对于上诉人金茂公司提出上诉人所支付款项包含履约保证金，同时又判决上诉人支付违约金，系重复计算的上诉理由。对此，一审判决中并未涉及履约保证金的内容，故不存在重复计算的情况。如双方对上诉人金茂公司交纳的履约保证金是否予以退还存在争议，可另诉解决。对该上诉理由，本院不予采纳。 对于上诉人提出的被上诉人未就优先购买权履行通知义务，其转卖系违约行为，一审法院对于该违约事实未予以认定的上诉理由。对此本院认为，双方在优先购买权问题上存在争议，不论被上诉人在此问题上是否存在违约行为，都不构成上诉人金茂公司履行支付租金义务的阻却理由，上诉人金茂公司既然在继续占有使用租赁物，即应当依约履行支付租金义务。一审法院对该事实不予认定不影响本案的处理。故对该上诉理由，本院不予采纳。 综上所述，上诉人金茂公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费30004元，由上诉人昌都市金茂商贸有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇一八年十一月九日 法官助理*** 书记员***措