某某谦实业有限公司、某某租赁合同纠纷民事一审民事判决书

西藏自治区昌都市***人民法院 民事判决书 （2023）藏0302民初1432号 原告：***谦实业有限公司，住所地：西藏自治区昌都市***。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，西藏贤度律师事务所律师，一般授权。 被告：***，男，1990年1月出生，四川省资阳市乐至县人。 第三人：昌都市投资有限公司，住所地：西藏自治区昌都市。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，******事务所律师，特别授权。 原告***谦实业有限公司（以下***谦公司）与被告***、第三人昌都市投资有限公司（投资公司）租赁合同纠纷一案，本院于2023年10月26日立案后，依法适用简易程序公开进行了审理。原告诚谦公司委托诉讼代理人***、被告***及第三人投资公司委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告***谦实业有限公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告与第三人签订的《租赁合同》于起诉状送达之日解除，被告立即将案涉租赁房腾空交还原告；2．请求判令被告立即向原告支付拖欠的房屋租赁费200,679元；3．请求判令被告向原告支付拖欠房屋租赁费的违约金59,216.4元（暂计算至2023年9月30日，实际计算至全部清偿之日）；4．请求判令被告立即向原告支付房屋占有使用费（自合同解除次日起至实际交还房屋之日止）；5．请求判令被告承担本案的案件受理费、保全费、保函费、律师代理费等合理费用。事实与理由：原告于2022年12月与第三人就买卖案涉租赁房屋（***生格宗商住楼1栋1层8号商铺）达成一致，原告支付全部房款后，第三人于2022年12月29日将上述房屋交接给了原告，原告成为所有权人。原告于2023年9月1日取得不动产权证书。被告与第三人于2020年7月1日就案涉房屋签订了《租赁合同》，约定了房屋的基本情况、租赁期限、租金支付、保证金、合同解除、违约责任等条款。第三人于2022年12月已告知被告案涉房屋出售给原告以及租金自2023年1月1日起向原告支付。因被告至今拖欠第三人2023年1月1日之前的房租，第三人未将被告交纳的保证金转给原告。原告自2023年1月1日起已向被告多次催交租金，但被告以没钱、租金高等理由推诿，原告为维护自身合法权益特诉诸法院。 被告***口头辩称，答辩人找被答辩人商量过几次，但是每次都被婉拒了，答辩人实在是有难处，疫情过后生意很差，答辩人没有说不给钱，当时商量的时候，答辩人愿意先付一部分，给点时间，但被答辩人不愿意。答辩人现在不知道怎么处理这个事情，当时被答辩人同意免除一部分租金和降租，答辩人有录音、有监控的。如果说真的要走到这一步的话，答辩人可以把这个东西拿出来。被答辩人过来签字的时候，明确说明是从4月份开始签，一个月租金为15,700元，答辩人是答应了的，这是事实。然后被答辩人说是答辩人没答应，然后就走到这一步了，答辩人不想把事情搞得这么恶化，也想把这个事情处理了。 第三人投资公司述称，第三人将案涉房屋出售组原告，原告已取得所有权，原告基于所有权向被告主***，应由法院依据合同及相关法律法规依法裁判。 原告诚谦公司向本院提交的证据： 1．原告的营业执照、被告身份证复印件，证明目的：原被告的主体身份适格。被告***质证意见为：无意见。第三人投资公司质证意见为：对该组证据的真实性、关联性、证明目的无异议。 2．《租赁合同》、缴款凭证、接房确认单、不动产权证书，证明目的：①2020年7月1日被告与投资公司签订了房屋租赁合同，合同中对于租赁房屋的基本情况、租赁期限、租赁用途、租金支付标准、支付方式、保证金、合同解除、违约责任等进行了明确约定；②原告已经支付全部的购房款，原告自2022年12月29日实际取得了案涉房屋的所有权，以及在2023年9月1日已取得不动产权证的事实。被告***质证意见为：无意见。第三人投资公司质证意见为：对该组证据的真实性、关联性、证明目的无异议。 3．告知书、送达照片，证明目的：原告在2023年1月1日的时候向被告催交1到6月份租金的事实。被告***质证意见为：当时原告拿了这个合同过来，合同上面写的很清楚，当时写的是1-3月份是免除房租，10月1日开始按15,700元每月计算房租，然后被告签了字，之后原告改变了方案。第三人投资公司质证意见为：该组证据的真实性、关联性、证明目的由法院核实。 4．诉讼费、保全费、律师费支付凭证、委托合同，证明目的：原告已实际支出案件受理费2,599.22元、保全费1820元，保函费1000元，律师代理费12,000元的事实。被告***质证意见为：无意见。第三人投资公司质证意见为：真实性、关联性无异议，证明目的由法院依法核实。 针对原告提交的上述4组证据，本院分析认为，因被告***及第三人对证据1、证据2均无异议，本院故对该两组证据的证明目的予以采信并记录在案。证据3显示原告方于2023年7月4日向被告进行告知案涉房已由原告购买及交租金等事宜，因此达不到证明原告于2023年1月1日向被告催交租金的事实。证据4客观真实，且符合《租赁合同》第14.2条中的具体约定，故对证据4的证明目的予以采信。 被告***未向本院提交证据。 第三人投资公司向本院提交的证据： 《租赁合同》，证明目的：第三人与被告之间于2020年7月1日签订租赁合同书，其中关于租赁期间、租赁费用、权利义务等进行了相关约定。原告诚谦公司质证意见为：无异议。被告***质证意见为：无异议。 针对第三人提交的该组证据，本院分析认为，因原告诚谦公司及被告***均无异议，本院故对该证据的证明目的予以采信并记录在案。 根据当事人陈述及向法庭提交的证据，本院认定事实如下：2020年7月1日，第三人投资公司与被告***签订《租赁合同书》约定，第三人将位于昌都市***升格宗街（路）商住楼1栋1层08号（商铺）出租给被告，还约定了租赁期限、租赁用途、租金支付标准、支付方式、保证金、合同解除、违约责任等。2022年12月，第三人将案涉房屋出售给了原告了，原告已办理不动产权证。2023年7月4日原告以书面形式通知被告***，明确自2023年1月1日起由原告承袭第三人在《租赁合同》约定的权利与义务，并要求被告按约定履行。被告***自2023年1月1日起至当前未向原告支付过租金，亦未向第三人支付该期限内的租金。被告交纳的保证金第三人未转移给原告，被告向第三人交纳的保证金不在本案中处理。 争议焦点：一是解除租赁合同的条件是否具备；二是欠付的租金数额及违约责任。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。一、关于解除租赁合同的条件是否具备方面，《租赁合同》第八条合同解除，第8.4.1条明确“不按照约定支付租金累计达15日的”、第8.4.2条“欠缴各项费用达履约保证金50％的”8.5条“乙方（被告）应在合同解除之日十日之内无条件退出租赁场地，按约定的验收标准，交还所承租的标的物”，本案被告***自2023年1月1日起至本院向其送达起诉状副本（2023年10月27日）共欠付承租房屋租金近十个月，被告的行为存在严重违约，达到了双方约定的合同解除条件，同时庭审中，被告表示愿意解除租赁合同关系，本院故对原告主张自本案起诉状副本送达被告之日起，《租赁合同》被解除的诉讼请求予以支持。二、欠付的租金数额及违约责任方面，被告***自2023年1月1日起未向原告诚谦公司或者第三人投资公司支付该期间的房屋租金，被告存在违约，但考虑到“新冠”疫情后续对整个社会的影响，并结合原告在本案中还主**全费、律师费的事实，本院认为，对原告主张被告支付违约金59,216.4元（原告暂计至2023年9月30日）的诉讼请求不予支持。关于租金及占有使用费方面，经核算，至合同解除之日即2023年10月27日，共计租金为221,405元，自2023年10月28日起至被告搬离腾退之日止，按照租期内23,029元每月向原告支付占有使用费。案件受理费应由人民法院根据案件审理情况确定分担主体，不宜作为诉讼请求来处理。保全费及律师代理费根据《租赁合同书》第14.2条约定“如乙方（被告）违反本合同约定，除承担违约责任外还应赔偿甲方（原告）各项损失及支付甲方行使权利的各项费用包括但不限于交通费、律师费、公证费、鉴定费、保全费、执行费等合理费用”，因此，对原告主张被告承担保全申请费1820元、律师代理费12,000元，合计13,820元，本院予以支持。被告***称已与原告达成免租3个月及降低租金约定等辩驳意见，因被告未提供证据予以证实，本院故对该意见不予采纳。 综上，对原告主张解除《租赁合同》、被告腾退房屋、支付租金、支付占有使用费、支付保全申请费及律师费的诉讼请求予以支持，对主张的其他诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条第二款、第五百七十七条、第五百七十九条、第七百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款之规定，判决如下： 一、第三人昌都市投资有限公司与被告***于2020年7月1日签订的《租赁合同》于2023年10月27日解除，被告***限于本判决生效之日起十五日内将租赁房屋腾空后交还原告***谦实业有限公司； 二、被告***限于本判决生效之日起十五日内支付原告***谦实业有限公司租金221,405元，自2023年10月28日起至房屋实际腾退交还之日止按每月23,029元向原告***谦实业有限公司支付占有使用费； 三、被告***限于本判决生效之日起十五日内支付原告***谦实业有限公司保全申请费1820元、律师代理费12,000元，合计13,820元； 四、驳回原告***谦实业有限公司其他诉讼请求。 如被告***未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,599.22元，由被告***负担。 如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于西藏自治区昌都市中级人民法院。 审判员*** 二〇二三年十一月三十日 书记员***措