莆田喜盈门商业广场有限公司、福建省凡士建设集团有限公司民事一审民事判决书

福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2023）闽0302民初59号 原告:莆田喜盈门商业广场有限公司，住所地福建省莆田市城厢区霞**道荔园东路199号。统一社会信用代码：91350302589570523L。 法定代表人：***，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：**，上海中夏律师事务所执业律师。 被告：福建省凡士建设集团有限公司，住所地福建省莆田市湄洲湾北岸经济开发区经济城596号。统一社会信用代码：91350305595954443D。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，福建律海律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：***，福建律海律师事务所执业律师。 原告莆田喜盈门商业广场有限公司（以下简称“莆田喜盈门公司”）与被告福建省凡士建设集团有限公司（以下简称“凡士公司”）车位纠纷一案，本院于2023年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告莆田喜盈门公司的委托诉讼代理人**；被告凡士公司的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 莆田喜盈门公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令凡士公司立即停止占有使用位于莆田喜盈门建材家居广场地下2层停车场的475号车位；2、请求判令凡士公司向莆田喜盈门公司支付车位占有使用费15985.2元（暂计算至2022年10月21日）； 3、本案诉讼费用由凡士公司承担。事实与理由：自2019年3月起，莆田喜盈门公司位于莆田市城厢区荔园路北侧地块“莆田××广场××层的停车库（以下简称地下停车库）正式开放使用，并对外来车辆进行收费。凡士公司在未与莆田喜盈门公司达成协议的情况下，持续占有、使用该地下停车库475号车位（以下简称“系争车位”）至今。截至莆田喜盈门公司提起诉讼之日，凡士公司从未向莆田喜盈门公司支付过该车位使用权的相应的占有使用费用。2021年9月8日，凡士公司于《关于催款通知书的复函》中声称系争车位使用权系莆田喜盈门公司赠予凡士公司。但莆田喜盈门公司从未向凡士公司作出过赠送系争车位使用权的承诺或表示。2022年4月21日，莆田喜盈门公司再次作出《催告函》，要求凡士公司支付系争车位占用费用，并与莆田喜盈门公司协商办理系争车位后续租赁事宜，但凡士公司仍于同月25日复函拒付。莆田喜盈门公司认为，鉴于：（1）莆田喜盈门公司从未作出过向凡士公司赠送系争车位使用权的承诺或表示；（2）凡士公司在双方自始未就本案系争车位使用问题达成任何合意的情况下便持续占有、使用本案系争车位，已然构成对莆田喜盈门公司不动产的恶意占有；（3）凡士公司从未向莆田喜盈门公司支付过占用费用，且凡士公司的恶意占有也导致莆田喜盈门公司始终无法将本案系争车位对外销售或租赁，对莆田喜盈门公司的财产利益已然造成了事实上的损害，凡士公司应负相应的赔偿责任。因此，凡士公司应当立即停止占有使用该475号车位。同时，应当参照莆田喜盈门公司对外公布的该地下车库车位包月承租的标准（2019年3月至2022年3月为360元／月，2022年4月起为398元／月），向莆田喜盈门公司赔偿本案系争车位自2019年3月1日起至凡士公司停止占用为止的占用损失（自2019年3月至2022年3月占用费为13320元，2022年4月1日至10月18日的占用费用为2665.2元）。由于经多次催款后仍继续占用该车位，并拒绝向莆田喜盈门公司赔偿占用费用，故依法诉至法院，望判如所请。 凡士公司辩称，1、案涉475#车位系莆田喜盈门公司在凡士公司购买10个车位时赠送给凡士公司的，从2019年3月起喜盈门物业公司开始向凡士公司收取11个车位的物业费直至2023年3月，故如果莆田喜盈门公司并没有将案涉车位赠送给凡士公司使用，喜盈门物业就不会按照11个车位的物业费向凡士公司收取，且如果案涉475#车位是凡士公司占有使用的，那么自2019年起至今，莆田喜盈门公司从未主张过凡士公司占有使用其车位。2、退一步讲，即使赠送不能成立，也是由莆田喜盈门公司同意凡士公司无偿使用，从2019年至今凡士公司一直在使用案涉车位，莆田喜盈门公司均无主张任何权利或者案外人喜盈门物业也未向凡士公司主张任何权利。3、在莆田喜盈门公司销售另案10个车位时，由销售部经理曾路融答应向凡士公司赠送案涉475#车位，现曾路融因涉嫌伪造公章而被判刑，故无法查证，但莆田喜盈门公司的销售经理承诺的事情应当由莆田喜盈门公司公司承受。最后，莆田喜盈门公司主张的收费标准360元每月，以及398元每月，是否符合莆田市物价局的车位收费定价标准，不能确定。 在本院审理过程中，莆田喜盈门公司在举证期限内对其主张提交了下列证据： 一、475#车位停车照片，欲证明地下车库475号车位是由凡士公司占有使用的事实。 二、来往回函，欲证明莆田喜盈门公司向凡士公司多次发函，要求其支付475号车位的租赁费用，但凡士公司始终拒绝支付。 三、物业收费明细表，证明系原告地下停车场包月费用的事实。 凡士公司的质证意见为：对证据一的三性均有异议，照片中的车辆并非凡士公司的车辆。对证据二的真实性没有异议，对证明内容有异议，来往回函中可以提现2021年9月1日喜盈门公司尚未向凡士公司催讨案涉475#车位的租赁费用，直至2022年4月1日，凡士公司才第一次收到莆田喜盈门公司主张租赁费用的通知。对证据三的真实性由法庭依法认定，物业收费明细表中的第七点，备注说明喜盈门物业收取物业管理费是向业主收取物业管理费，或者说至少是有使用权的业主收取物业管理费，故更能证明喜盈门物业是知晓凡士公司是享有案涉车位的使用权，或者是莆田喜盈门公司赠送车位给凡士公司，故喜盈门物业才会向凡士公司收取包括另案10个车位外以及本案赠送的车位共计11个车位的物业管理费。 本院审查认为，虽然凡士公司对证据一的真实性有异议，但其自认案涉475#车位确系凡士公司在使用，故对于该证据所要证明的内容本院予以确认。凡士公司对证据二的真实性无异议，本院对该证据予以确认。对于证据三，虽无原始相关文件，但该内容有对外公式，故对其真实性本院予以确认。 凡士公司向本院提交了以下证据材料： 一、企业信用信息公示报告、企查查截图，欲证明案外人莆田喜盈门物业运营管理有限公司与莆田喜盈门公司均是喜盈门集团的公司，两公司的实际控制人均为***，二者是关联企业的事实。 二、收款收据、费用结算凭证，欲证明：1、案外人莆田喜盈门物业运营管理有限公司从2019年3月开始向凡士公司收取11个车位的物业管理费直至2023年3月；2、莆田喜盈门公司将案涉475#车位赠送给但凡士公司，故案外人莆田喜盈门物业运营管理有限公司向凡士公司收取该车位的物业管理费。 莆田喜盈门公司的质证意见为：对证据一的真实性没有异议，对关联性有异议，与本案无关。只能证明喜盈门物业运营管理公司的确是现在喜盈门商业广场的物业运营单位，和实际控制人是谁，没有什么关联性。对证据二的真实性没有异议，但不认可其证明目的，首先莆田喜盈门公司向凡士公司收取的60元的管理费用，可以从莆田喜盈门公司提供的证据中看出，地下停车场包月费用中本身也包含管理费60元，地下管理费也包含物业管理费，用于卫生以及这个照明费用，并不能说明凡士公司是车位的使用权人，只是其只愿意就这个车位每月缴纳60元，这个60元费用就算是月租的人也有缴纳。60元本身就是那租金中也包含这个管理费，并不能证明凡士公司就是车位的使用权人。更不能证明这个车位是莆田喜盈门公司赠送给凡士公司的，也没有相关的证据来证明这个事情，其实自凡士公司回函时已经明确表示不愿意支付月租和不愿意与莆田喜盈门公司协商车位等问题。现在莆田喜盈门公司也已经拒收案涉车位的管理费。 本院经审查认为，莆田喜盈门公司对凡士公司提供的证据的真实性均无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认。 根据当事人**和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下： 2015年3月23日，莆田喜盈门公司出具《统一收款收据》一份，收款内容为“车位预约金”，总价金额50000元（10个车位）。凡士公司的员工***在该收据上签名确认。2015年3月28日，莆田喜盈门物业运营管理有限公司出具《统一收款收据》，收款内容为“补交首付款（使用权）241000元”，凡士公司认可的员工***在该收据备注栏处签名，即凡士公司缴纳了莆田喜盈门建材家居广场地下2层停车场431#、432#、433#、453#、454#、455#、471#、472#、473#、474#的首付款。自2019年3月起，凡士集团向莆田喜盈门物业运营管理有限公司缴纳包括案涉车位（475#）在内的共11个车位的车位照明及卫生费（每个车位每月60元）。2021年9月1日，莆田喜盈门公司向凡士公司、***发出《催款通知书》，内容为：“首先感谢贵方认购我司莆田喜盈门国际大厦地下车位431#、432#、433#、453#、454#、455#、471#、472#、473#、474#。根据双方签订的文件，约定上述车位的总价款为人民币960000元，且我司已如约交付车位，贵司亦正在持续使用上述车位。然而，目前贵方仅支付了价款291000元，余款经多次通知均尚未支付。按照约定及相关法律规定，贵司已构成严重违约，我司有权单方解除合同，收回车位，并取消贵方已付的购车位定金。为避免贵方产生违约风险，谨请贵方务必于2021年9月30前付清购买车位的余款669000元。***逾期不履行的，我司将收回上述车位，贵方所交的定金将不再退回，造成我司损失的将继续追责不怠。”2021年9月8日，凡士公司向莆田喜盈门公司作出《关于催款通知书的复函》，内容为：“我司于2015年向贵司一次性认购10个车位，并支付了人民币291000元订金，贵司答应并同意了我司买十个，再赠送一个车位（编号：475#）。至今，以上车位确系我司在使用，我司按时向贵司物业缴纳了以上车位的物业管理费用。今收到贵司于本月2日拟文通知，要求我司按照双方签订的文件，约定除了475#外车位的总价款人民币960000元，付清余款。而我司至今尚未收到双方关于买卖车位合同的文件，故在我司付清尾款之前，贵司应当与我司先签订好以上车位（431#、432#、433#、453#、454#、455#、471#、472#、473#、474#、475#）的买卖合同为前提条件。且更正贵司说法，我司在此之前从未接到贵司要求我司付清余款的通知，不存在经多次通知均尚未支付的不实之说。”2022年4月21日，莆田喜盈门公司再次向凡士公司发函，内容为：“一、关于贵司向我司认购的10个车位使用权（431#、432#、433#、453#、454#、455#、471#、472#、473#、474#），请贵司于2022年4月30日前，前往莆田市城厢区霞**道荔园东路199号喜盈门商业广场5楼办公室，与我司签订上述车位的《车位使用权转让合同》，并立即支付剩余669000元尾款。二、关于贵司占有使用的475#车位，我司从未与贵司就该车位使用权的转让达成任何书面协议，也从未作出过向贵司赠送475#车位的承诺或表示，贵司关于该车位“系赠送”的说法并不属实。贵司之前占用该车位按租赁处理，请贵司在2022年4月30日之前，向我司支付自2019年3月1日起至2022年4月20日期间475#车位的占用费人民币13718元（按车库2019年3月至2022年3月期间租金360元/月以及2022年4月租金398元/月标准），并与我司及莆田喜盈门物业运营管理有限公司一同协助办理475#车位的后续租赁事宜。望贵司认真对待上述通知，在指定期限内签署《车位使用权转让合同》，并付清剩余尾款和占用费，避免贵司法律责任的进一步扩大。”2022年4月25日，凡士公司向莆田喜盈门公司复函，内容为：“2015年，我司联系贵司拟购地下车位使用权事宜，由贵司销售部经理曾路融和贵司委托的第三方销售单位人员接待。他们作为贵司的销售工作人员当场宣传，为了尽快回笼资金，最近在举行地下车位的促销活动，凡是一次性认购十个地下车位使用权的，随即附赠转让一个给客户使用。经贵司销售人员的一再推销鼓动，我司禁不住优惠条件的吸引，便一次性认购10个车位使用权，同时，贵司答应将编号为475#的车位使用权给予我司。我司支付了以上10个车位的订金人民币291000元。我司意见：在结清尾款之前，双方必须先理清附赠的编号475#车位使用权归属问题。请贵司将时任销售部经理曾路融和第三方销售单位人员叫出来与我司对质。若他们承认有此事实，贵司则必须尊重事实，我司愿意结清尾款，双方达成共识。”庭审中，在凡士公司询问莆田喜盈门公司对于其主张的凡士公司占有使用案涉车位，喜盈门物业公司是否有向莆田喜盈门公司反映该问题时，莆田喜盈门公司表示“是为了先解决双方之间房屋的问题，所以才同意凡士公司占用车位”、“莆田喜盈门公司早已不同意凡士公司使用了，早就要求凡士公司购买车位，但是凡士公司拒绝，所以只能起诉”。现因莆田喜盈门公司认为凡士公司占用475#车位、未支付车位占用费等，致引起本案诉讼。 本院认为，案涉车位系由莆田喜盈门公司投资建设，莆田喜盈门公司对该车位享有使用、管理、收益等权利。凡士公司并未提供证据证明莆田喜盈门公司向其赠送了案涉475#车位，且莆田喜盈门公司并不认可有赠送车位的事实，故对于凡士公司的该主张，本院不予支持。莆田喜盈门公司要求凡士公司停止占有使用莆田喜盈门建材家居广场地下2层停车场475号车位有理，本院予以支持。对于凡士公司是否有故意占用案涉车位及是否应当支付占用费的问题，本院认为，虽然并无证据证明莆田喜盈门公司将案涉车位赠与凡士公司使用，但喜盈门物业公司自2019年3月起即向凡士公司收取了该公司向莆田喜盈门公司认购的10个车位以及本案的475#车位的车位照明及卫生费（每个车位每月60元），凡士公司一直使用案涉车位至今。另外，莆田喜盈门公司在庭审中也有**是为了先解决双方对于其他房屋的纠纷才同意凡士公司使用案涉车位等。若如莆田喜盈门公司主张的凡士公司一开始就故意占用车位，不论是物业公司还是莆田喜盈门公司在长达三年多的时间里均未向凡士公司主张权利，不符合常理。且若喜盈门公司没有同意，喜盈门物业公司也不会自行自2019年在没有签订相关租用协议的情况下就允许凡士公司的车辆进入地下室使用案涉车位并向其收取相关的物业管理费（车位照明及卫生费）。在莆田喜盈门公司于2021年9月1日向凡士公司发出的《催款通知书》中，也未提及475#车位的使用费问题。直至2022年4月21日的《催告函》中才向凡士公司主张支付自2019年3月1日起475#车位的占用费，凡士公司于当月25日收到该《催告函》。因此，莆田喜盈门公司并无证据证明凡士公司自2019年3月起至2022年4月25日系未经允许故意占用车位。现凡士公司未有证据证明案涉车位系莆田喜盈门公司赠送以及莆田喜盈门公司已经明示不同意凡士公司继续使用案涉车位的情况下，无权再继续占有使用案涉车位且应当向莆田喜盈门公司支付占用使用该车位的费用。因喜盈门物业公司对外公示的“地下停车场包月费用”为租金338元和管理费60元，故现莆田喜盈门公司参照此标准要求凡士公司支付车位的占有使用费合理，本院予以支持，但应扣除凡士公司已经缴纳的车位管理费（照明及卫生费）。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第二百四十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下： 一、福建省凡士建设集团有限公司应于本判决生效之日起十日内停止占有使用位于莆田喜盈门建材家居广场地下2层停车场475号车位； 二、福建省凡士建设集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向莆田喜盈门商业广场有限公司支付自2022年4月26日起至实际停止占用车位之日止按照每月398元计算的车位使用费（应扣除福建省凡士建设集团有限公司已经缴纳的每月60元的管理费）； 三、驳回莆田喜盈门商业广场有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付***行期间的债务利息。 本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书所确定的义务，逾期未履行的，应自觉主动前往执行法院申报经常居住地及财产情况，并不得转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨碍或逃避执行的行为；本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，执行法院可按照法律文书载明确认的送达地址送达相关法律文书，并依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人依法采取纳入失信被执行人名单、限制消费令、罚款、拘留等强制措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 案件受理费199.6元，减半收取计99.8元，由莆田喜盈门商业广场有限公司负担84.97元，福建省凡士建设集团有限公司负担14.83元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员　　*** 二〇二三年二月二十日 书记员　　张　思 附：本案所适用的法律法规 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民法通则》 第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任 公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。 没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。 《中华人民共和国物权法》 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 第二百四十三条不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十七条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百六十条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付***行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付***行金。