武汉美台建设技术工程有限公司与武汉鸿翔地产集团有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

湖北省武汉市新洲区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）鄂0117民初2798号

原告：武汉美台建设技术工程有限公司，住所地武汉市东西湖区柏泉茅庙集街43号。

法定代表人：罗小平，公司总经理。

委托诉讼代理人：吴述峰，湖北斯阳律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张小河，湖北斯洋律师事务所律师。

被告：****地产集团有限公司，住所地武汉市新洲区阳逻经济开发区平江西路。

法定代表人：钱树雄，公司总经理。

委托诉讼代理人：胡鹏，湖北山河律师事务所律师。

委托诉讼代理人：冉军，湖北山河律师事务所律师。

原告武汉美台建设技术工程有限公司（以下简称“美台公司”）与被告****地产集团有限公司（以下简称“鸿翔公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月30日立案受理，依法适用普通程序，于2018年11月28日公开开庭进行了审理。原告美台公司的委托诉讼代理人吴述峰、张小河，被告鸿翔公司的委托诉讼代理人冉军，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

美台公司的诉讼请求：1、依法确认原、被告于2014年7月9日签订的编号新1202373**、新1202374**两份“武汉市商品房买卖合同”有效；2、判令鸿翔公司在合理期限内为美台公司办理前述两套房屋的房地产初始登记；3、判令鸿翔公司在合理期限内协助美台公司办理前述两套房屋的不动产证。事实和理由：2014年7月9日，美台公司与鸿翔公司签订了两份“武汉市商品房买卖合同”，合同编号为新1202373**、新1202374**。合同约定美台公司向鸿翔公司购买其开发的“水映澜湾”商品房两套，房屋单价均为298407元，共计596814元。合同签订当日，美台公司向鸿翔公司全额支付了购房款596814元，鸿翔公司开具了收据。按照合同的约定及履行状态，鸿翔公司应于2014年10月底前办理前述房屋的初始登记，但因其怠于履行义务，导致美台公司未能取得前述房屋的不动产登记证明。诉请法院支持其诉讼请求。

鸿翔公司辩称：1、涉案房屋买卖合同未登记备案，且因原告原因合同未实际履行，己方不承担违约责任；2、涉案房屋买卖的基础法律关系为“消防工程施工合同”，因不能归责于己方的原因无法履行合同，其愿按合同约定支付工程款。

美台公司为支持其诉讼请求，向本院提交的证据有：

1、“准予变更登记通知书”、“营业执照”、“机构信用代码证”，拟证明美台公司的诉讼主体资格。

2、编号新1202373**、新1202374**两份“武汉市商品房买卖合同”，拟证明美台公司与鸿翔公司缔结合同、约定权利义务的事实。

3、鸿翔公司出具的编号1059412、1059413两份“收据”，拟证明美台公司已依合同全额支付了房款的事实。

鸿翔公司围绕诉讼请求，向本院提交证据有：

1、《消防工程施工合同》；

2、“工程款收据”及银行凭证；

3、《商品房屋买卖合同》3份。

以上证据1、2、3，拟证明原、被告间的基础法律关系为建设施工合同，涉案房屋是基于工程款抵款而签订的购房合同。

4、《预售许可证》，拟证明被告提供的房产具有销售条件。

5、“武汉市期房抵押证明”；

6、“房产抵押登记信息”；

7、武汉市中级人民法院《执行裁定书》；

8、“查封信息”。

以上证据5-8，拟证明，2014年被告将涉案房屋解押，但原告接到通知后无故推延，致涉案房产因司法查封而无法办理房产登记及过户手续。

本院组织当事人进行了质证。鸿翔公司对美台公司提交的证据1“营业执照”、“企业机构代码证”、“准予变更通知书”、证据2“房屋买卖合同”无异议；对证据3“收据”的真实性无异议，对证明目的持异议，认为其支付购房款实为己方应付的工程款。美台公司对鸿翔公司提交证据的质证意见为：对证据1、“消防施工合同”、证据2“工程款收据及银行凭证”、证据3“商品房买卖合同”的真实性无异议，但对证据1的关联性、证据2、3的证明目的有异议，相反证明原告已支付了购房款；对证据4“预售许可证”无异议；对证据5“期房抵押证明”、证据6“房产抵押登记信息、证据7“执行裁定书”、证据8“查封信息”的真实性不持异议，证明目的有意义，认为被告在房产抵押的情形下销售房屋，构成严重违约，保留追究其违约责任的权利。

本院对当事人提交的证据认证如下：一、美台公司提交的证据1、2、3，内容客观真实，且与本案有关联性，均为有效证据。二、鸿翔公司提交的证据1、2、3内容真实，但与本案无关联性，为无效证据；证据4美台公司无异议，为有效证据；证据5、6、7、8，内容真实，且与案件有关联性，但不能达到鸿翔公司的证明目的。

根据当事人的陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：

2014年7月9日，武汉美台消防工程有限公司与鸿翔公司签订了二份《武汉市商品房买卖合同》（合同编号分别为新1202373**、新1202374**）。合同约定：武汉美台消防工程有限公司购买鸿翔公司开发的“水映澜湾”（弘源国际公寓）商品房两套（1栋17-18层16号房、1栋23-24层16号房）；两套房屋房价均为298407元，合计596814元；付款方式为一次性付款；出卖人应当在2014年7月31日前，将符合条件的商品房交付买受人；出卖人应在商品房交付使用之日起90日办理完房地产初始登记等。合同签订当日，武汉美台消防工程有限公司向鸿翔公司交纳了购房款（工程款抵款加现金），鸿翔公司开具了编号分别为1059412、1059413的“收据”（金额均为298407元）。后鸿翔公司向武汉美台消防公司交付了所购房屋的钥匙。

另查明，2012年8月，鸿翔公司以“弘源国际公寓”在建工程向华渝（天津）投资管理合伙企业（有限合伙）作抵押，并领取了武房期新字第2012002540号《武汉市期房抵押证明》。2012年9月14日，鸿翔公司办理了“水映澜湾（弘源国际公寓）”的武汉市商品房预售许可证。2017年12月14日，湖北省武汉市中级人民法院以（2017）鄂01执1668号执行裁定书，对鸿翔公司的财产予以查封，涉案房产在查封财产清单范围内。又查明，2018年5月8日，武汉美台消防工程有限公司经行政审批变更为“武汉美台建设技术工程公司”，武汉美台建设工程有限公司以本案原告提起诉讼。

本院认为，本案合同一方当事人武汉美台消防工程有限公司，经行政审批依法变更为“武汉美台建设技术工程公司”（简称“美台公司”），美台公司为原武汉美台消防工程有限公司权利义务的合法继受者，是本案适格的诉讼主体。商品房买卖合同，是指房产地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋销售并转移所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，鸿翔公司是依法登记的房地产开发企业，并依法取得涉案相关房产的“商品房预售许可”文件，其具有销售预售许可房屋的合法主体资格；鸿翔公司与美台公司的签订的两份“商品房买卖合同”是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定。因此，美台公司与鸿翔公司于2014年7月9日签订的编号120237318号、120237432号两份《武汉市房屋买卖合同》合法有效。美台公司诉请确认房屋买卖合同有效的诉讼请求，本院予以支持。房屋买卖合同中，转移房屋所有权是合同应有之义，也是出卖人的法定义务。本案中，虽房屋买卖合同当事人已履行房款支付、房屋交付等合同义务，但鸿翔公司未按合同约定期限办理涉案房产的初始登记，导致该合同房产无法办理房屋产权登记，因此，美台公司请求鸿翔公司依合同履行办理涉案房屋的初始登记及协助办理房屋登记义务，符合法律规定。但因涉案房产已为生效的法律文书所查封，在查封财产尚未解封的情形下，美台公司要求鸿翔公司履行办理房屋初始登记及协助办理产权登记义务，属合同法规定中“事实上不能履行”。因此，在本案合同履行义务受羁束的条件下，美台公司请求鸿翔公司履行办理初始登记及协助办理房产登记的诉讼请求，本院不予支持。鸿翔公司应及时消除权利障碍，积极履行合同义务。鸿翔公司的辩称意见，与本院上述认定的案件事实和案件性质相佐，该辩称意见本院不予采纳。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十条第一款第一项、《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条的规定，判决如下：

一、确认原告武汉美台建设技术有限公司（原武汉美台消防有限公司）与被告****地产集团有限公司于2014年7月9日签订的编号新1202373**、新1202374**两份商品房买卖合同有效。

二、驳回原告武汉美台建设技术公司的其他诉讼请求。

本案案件受理费9768元，由被告****地产集团有限公司负担7000元，原告武汉美台建设技术有限公司负担2768元。

如不服本判决，可在在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。

审　判　长　　蔡小平

人民陪审员　　袁东珍

人民陪审员　　吴华林

二0一八年十二0一八年十二月三日

书　记　员　　李　颖