成都浔兴拉链科技有限公司与四川知本生物工程有限公司建设用地使用权纠纷一审民事判决书

四川省大邑县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0129民初529号 原告：成都浔兴拉链科技有限公司，住所地四川省成都市大邑县晋原镇浔兴大道（工业集中发展区）。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：**，四川律航律师事务所律师。 被告：四川知本生物工程有限公司，住所地四川省成都市大邑县晋原镇创业路北段666号。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：***，四川国炯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，男，住四川省隆昌县，系该公司员工。 原告成都浔兴拉链科技有限公司（以下简称浔兴公司）与被告四川知本生物工程有限公司（以下简称知本公司）建设用地使用权纠纷一案，本院于2019年4月3日立案受理后，于2019年5月29日组织双方当事人召开庭前会议，并依法组成合议庭于2019年7月8日公开开庭进行了审理。浔兴公司的委托诉讼代理人**，知本公司的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 浔兴公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令知本公司支付浔兴公司土地使用权转让余款5,539,744.00元、违约金553,974.00元，并自2019年1月8日起以应付土地使用权转让款为基数按年8%的标准支付资金利息损失至全部债务清偿完毕之日止；2、请求依法判令知本公司支付浔兴公司代为垫付的2018年度土地使用税278,493.00元，并自2019年1月8日起以此为基数按年8%的标准支付资金利息损失至全部债务清偿完毕之日止；3、请求依法判令知本公司支付浔兴公司2018年度土地转让款资金利息654,292.00元（庭审中明确计算方式为：从2018年1月1日起至2018年6月21日止，以1,139,744.00元为基数，按年利率8%计算；从2018年6月22日起至2018年12月31日止，以5,539,744.00元为基数，按年利率8%计算），并以此为基数双倍计算浔兴公司资金利息损失（庭审中，浔兴公司放弃双倍计算资金利息损失的主张）；4、请求判令知本公司承担本案律师费（庭审中明确为320,000.00元）、诉讼费、保全费。事实与理由：浔兴公司于2009年9月9日通过出让的方式依法取得位于大邑县工业集中发展区使用权面积为102,995.00平方米的国有工业用地使用权。2015年10月13日，浔兴公司与知本公司在案外人四川大邑经济开发区管理委员会的见证下签订了《投资合作协议》，该协议约定浔兴公司将上述面积为102,995.00平方米的国有工业用地使用权中的70亩土地使用权以每亩16万元的价格转让给知本公司，双方合作期限为三年。在知本公司就上述70亩土地上的地面建筑等相关土地过户资料齐备，可以办理国土证过户手续后，知本公司支付浔兴公司8,000,000.00元；余款3,200,000.00元在国土证过户给知本公司，双方合作期满后立即支付给浔兴公司，在此期间知本公司按8%年利息向浔兴公司支付资金利息；在知本公司可以进场日起，标的土地的土地使用税全部由知本公司承担，在此期间，标的土地过户前由浔兴公司垫付的，由知本公司在浔兴公司垫付之日起十个工作日内予以偿还，逾期支付的按8%年利息计算；知本公司逾期支付本息的，则自逾期之日起承担双倍利息。三年合作期间，知本公司每次利息付款时间为每个会计年度届满后第7个工作日内，最后一笔利息与3,200,000.00元同时支付。该协议履行过程中，浔兴公司与知本公司共同确认了知本公司可以施工进场日为2015年12月26日。此后，知本公司按约支付了2016年、2017年度的土地使用税和资金利息。2018年3月5日，浔兴公司与知本公司签订《土地转让协议》，在该协议中约定：浔兴公司将70亩土地使用权以80,000.00元/亩的价格转让给知本公司，暂定总价为5,600,000.00元（最终以国土证标明的土地面积为准乘以80,000.00元/亩的单价予以确认），浔兴公司在过户条件具备后立即将上述70亩土地过户到知本公司名下，过户完成后，土地归知本公司所有。知本公司自可以进场之日起按8%年利息标准向浔兴公司支付土地总价款的资金利息至收到知本公司标的物土地款当日。双方土地过户资料齐备，在知本公司取得该宗土地国土使用证后十个工作日内一次性支付浔兴公司5,600,000.00元。知本公司逾期付款的，向浔兴公司承担土地总价款10%的违约金等。同日，浔兴公司与知本公司签订《补充协议》，该补充协议约定，经双方友好协商，对《土地转让协议》作如下补充：因双方土地分割需要，对原2015年9月21日双方签订的《投资合作协议》补签《土地转让协议》及该《补充协议》；原《投资合作协议》约定的70亩土地总价为11,200,000.00元，而《土地转让协议》约定的土地转让协议为5,600,000.00元，为了确保《土地转让协议》顺利执行及确保浔兴公司资金安全，知本公司承诺先支付浔兴公司土地款总额的另外50%，即5,600,000.00元。2018年6月22日，浔兴公司收到了知本公司支付的5,600,000.00元。2018年10月24日，大邑县国土资源局、浔兴公司、知本公司签订了《转让协议》，该协议约定浔兴公司土地使用权面积变更为56,579.42平方米（合84.8691亩），知本公司宗地面积为46,415.58平方米（合69.6234亩），由知本公司按每亩80,000.00元转让价格支付给浔兴公司。2018年11月8日，大邑县国土资源局不动产登记管理部门就上述宗地面积46,415.58平方米的土地为知本公司办理了不动产权证。此后，浔兴公司多次向知本公司催收剩余土地使用权转让款及相应的资金利息、代为垫付的土地使用税等款项均无果。浔兴公司本着诚实信用原则，根据知本公司实际受让的土地使用权面积扣除了知本公司多支付的2016年度、2017年度的代垫土地使用税3,014.00元和土地使用权转让款资金利息9,640.00元，要求知本公司支付浔兴公司土地使用权转让款5,539,744.00元、代为垫付的2018年度的土地使用税278,493.00元及2018年度土地款资金利息654,292.00元。 知本公司辩称，案涉土地过户至知本公司名下，是根据2018年10月24日有国土局参与签订的《转让协议》取得的，而非浔兴公司与知本公司之前签订的三份协议。即案涉土地转让款应按80,000.00元/亩计算，知本公司已经付清，并不存在欠付土地款及违约。理由如下：浔兴公司与知本公司共签订四份协议，即2015年10月《投资合作协议》、2018年3月5日《土地转让协议》及《补充协议》、2018年10月24日《转让协议》。其中《投资合作协议》为无效协议，因浔兴公司宗地作为一个整体是不得分割转让的，分割转让破坏了原工业用地控制指标，违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条、《中华人民共和国土地管理法》第四条及《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定。此外，《投资合作协议》是无法实际履行的合同，无法办理过户手续，当时政策不允许转让，更何况分割转让，浔兴公司签订《投资合作协议》规避法律同时也避免了政府的干预，不仅损害了政府的利益也损害了知本公司的利益。真实情况是，因前三份协议系无效协议（即使有效也无法履行，过户的前提是政府同意），根据《关于推动工业用地供给侧结构性改革的实施意见》规定，浔兴公司未利用土地要不政府收回，要不经政府批准转让给其他企业，故后经浔兴公司向政府申请，县工业强县领导小组工作会会议纪要（【2018】4号）要求，并经大邑县第57次常务会审定，考虑到知本公司的项目状况，同意按80,000.00元/亩的价格转让，浔兴公司考虑到自己的低效用地在合同期间其实也不亏，而且事实上也获利了，并且若政府收回也是按原价收回，再由政府出让给知本公司，到时浔兴公司不仅要退钱还要向知本公司承担违约责任，故权衡后双方重新协商，同意按80,000.00元/亩转让给知本公司，并在国土局的参与下签订了《转让协议》。即使前三份协议有效，该份协议已取代前三份协议，应按最后一份协议履行。若支持浔兴公司的诉讼请求，则该土地转让款实际系160,000.00元/亩，与政府同意的80,000.00元/亩之间产生巨大非法利润，将导致国家用地市场的混乱，造成圈地囤地，损害国家利益。同时可能涉嫌欺骗政府非法转让土地，构成刑事责任。知本公司在这种情况下，若再支付5,600,000.00元，岂不是涉嫌共同欺骗政府转让土地使用权？故知本公司不敢支付也不必支付，不构成违约，无需承担违约责任。即使法院认为知本公司违约，浔兴公司要求的违约金也过高，应调减。 经审理查明，浔兴公司于2009年9月9日通过出让的方式依法取得位于大邑县工业集中发展区使用权面积为102,995.00平方米的国有工业用地使用权。2015年10月13日，浔兴公司与知本公司在案外人四川大邑经济开发区管理委员会（以下简称经开区管委会）的见证下签订了《投资合作协议》，1.2条约定，知本公司已知浔兴公司前期与***就标的土地的基本合作情况，知本公司自愿与浔兴公司就标的土地签订本协议确定合作关系，接受浔兴公司以标的土地作价入股取得知本公司股权。1.3条约定，在浔兴公司将标的土地国土证过户给知本公司之日起10个工作日内，知本公司完成出让股权的工商登记备案手续，并将浔兴公司在知本公司股东身份的工商证明文件提供给浔兴公司。4.1条约定，双方共同确认在本协议项下浔兴公司以160,000.00元/亩的价格提供70亩土地使用权进行合作，暂定总价为11,200,000.00元（最终以国土证标明的土地面积为准乘以160,000.00元/亩单价予以确认）收购知本公司股权。合作方式为浔兴公司以上述标的土地使用权作为对价获得知本公司4.9%股份，合作期间为三年，自本协议签订之日起算。合作期间，浔兴公司不参与知本公司的日常经营管理，也不承担经营结果，不分享收益，也不承担亏损。三年合作期满，由双方协商决定是否继续合作。若不再继续合作，则知本公司向浔兴公司支付完11,200,000.00元股权回购款及应计利息和各项费用后，浔兴公司将股权退还给知本公司，双方共同完成工商变更，双方合作终止，否则承担违约责任。4.5.1条约定，浔兴公司土地作价入股的总价款自知本公司可以进场之日起由知本公司按8%年息标准向浔兴公司支付资金利息。知本公司地面建筑等相关土地过户资料齐备，可以办理国土证过户手续后，知本公司支付浔兴公司8,000,000.00元。4.5.2条约定，剩余3,200,000.00元，在国土证过户给知本公司后10个工作日之内，知本公司以等值设备作为抵押物给浔兴公司，三年合作期满后知本公司立即支付给浔兴公司，在此期间知本公司按8%年息向浔兴公司支付资金利息。4.5.3条约定，知本公司可以进场之日起，标的土地的土地使用税全部由知本公司承担，在此期间，标的土地过户前由浔兴公司垫付的，由知本公司在浔兴公司垫付之日起十个工作日内予以偿还。逾期支付的按8%年计算利息。4.5.4条约定，知本公司逾期支付本息的，则自逾期之日起承担双倍支付利息。4.5.5条约定，三年合作期间，知本公司每次利息付款时间为每个会计年度届满后第7个工作日内，最后一笔利息与3,200,000.00元的股权款项同时支付。5.4条约定，违约方承担守约方主张权利产生的相关费用。 《投资合作协议》签订后，浔兴公司与知本公司共同确认知本公司可以施工进场日为2015年12月26日。2017年1月4日，知本公司向浔兴公司支付了2016年度利息896,000.00元及土地使用税280,000.00元。2018年1月22日，知本公司向浔兴公司支付了2017年度利息896,000.00元及土地使用税280,000.00元。 2018年3月5日，知本公司与浔兴公司签订《土地转让协议》，4.1约定，浔兴公司将70亩土地使用权以80,000.00元/亩的价格进行转让，暂定总价为5,600,000.00元（最终以国土证标明的土地面积为准乘以80,000.00元/亩单价予以确认）。4.4.1约定，浔兴公司土地总价款自知本公司可以进场之日起由知本公司按8%年息标准向浔兴公司支付资金利息。计算利息截止日期至浔兴公司收到知本公司标的物土地款当日。4.4.2约定，双方土地相关过户资料齐备，在知本公司取得该宗土地国土使用证后十个工作日内由知本公司一次性支付浔兴公司5,600,000.00元。浔兴公司开具同等金额的发票给知本公司。5.4条约定，知本公司违反4.4.2双方约定付款期限，知本公司承担约定土地总价款10%的违约责任并赔偿。同日，知本公司与浔兴公司签订《补充协议》，载明：“因双方土地分割需要，对原2015年9月21日签订《投资合作协议》补签《土地转让协议》及该《补充协议》。原《投资合作协议》约定70亩土地标的物总价为11,200,000.00元，而《土地转让协议》约定土地转让协议价为5,600,000.00元，为确保《土地转让协议》顺利执行及确保浔兴公司资金安全，知本公司承诺先支付给浔兴公司土地款总额里另外的50%，即5,600,000.00元。（最终决算时以国土证标明的土地面积乘以80,000.00元/亩单价予以确认，多退少补。）在本协议签订后，知本公司即行给予浔兴公司5,600,000.00元人民币的银行承诺汇票，浔兴公司开具同等金额的发票给知本公司。该笔款项（5,600,000.00元）自知本公司可以进场之日起由知本公司按8%年息标准向浔兴公司支付资金利息。计算利息截止日期至知本公司银行汇票承兑期到期日。（以扣除原《投资合作协议》已经支付的款项及计息期限计）”2018年6月22日，知本公司支付浔兴公司土地转让款5,600,000.00元。 2018年10月24日，浔兴公司与知本公司、大邑县国土资源局共同签订《转让协议》，载明：“浔兴公司于2009年取得大邑县工业集中发展区154.4925亩国有建设用地使用权，因规划、环评等原因，有69.6234亩未有效利用。现根据浔兴公司请示，县工业强县领导小组工作会会议纪要（【2018】4号）要求，并经大邑县第57次常务会审定，同意将浔兴公司的69.6234亩土地转让给知本公司。一、浔兴公司土地使用权面积变更为56579.42平方米（合84.8691亩），知本公司宗地使用权面积46415.58平方米（合69.6234亩）；二、由知本公司按每亩8万元转让价格支付给浔兴公司（未约定支付时间）···”2018年11月5日，浔兴公司与知本公司签订《情况说明》共同确认，浔兴公司已将转让土地69.6234亩移交给知本公司。2018年11月8日，知本公司取得了转让土地不动产权证书【川（2018）大邑县不动产权第××号】，宗地面积为46415.58平方米。浔兴公司分别于2018年5月、11月支付了2018年度的土地使用税617970.00元。 为查明案件事实，本院向经开区管委会发函，向其核实浔兴公司与知本公司之间关于土地转让价款约定的问题。经开区管委会回复称：1、《投资合作协议》系浔兴公司与知本公司的真实意思表示，双方约定的土地使用权转让价格为160,000.00元每亩；2、2017年7月19日，成都市国土资源局和成都市经济和信息化委员会下发了《关于推动工业用地供给侧结构性改革的实施意见》（成国土资规【2017】2号），根据该文件的规定，企业可将低效工业用地转让给符合准入条件的工业企业。知本公司与浔兴公司于2018年3月5日分别签订了《土地转让协议》和《补充协议》。《土地转让协议》约定5,600,000.00元的土地转让价款支付时间为知本公司取得上述70亩土地国土使用证后的十个工作日内；《补充协议》中双方确认上述70亩土地使用权交易总价为11,200,000.00元，同时约定知本公司在协议签订当日以银行承兑汇票的方式支付浔兴公司交易总价的50%（即5,600,000.00元），上述协议中均载明浔兴公司在收到转让款后应当出具等额的发票；3、2018年5月21日，经开区管委会向大邑县工业强县领导小组工作会的《关于浔兴项目国有土地转让的请示》中载明浔兴公司土地转让单价为80,000.00元系根据知本公司与浔兴公司签订但尚未履行完支付义务的《土地转让协议》的约定确定的，原因为浔兴公司与知本公司已通过《补充协议》将土地交易价款的其余部分的支付时间、方式进行了处理；4、根据2017年版《成都市工业用地出让指导价标准》，大邑县工业用地的最低出让价为80,000.00元/亩，出让指导价为160,000.00元/亩，浔兴公司与知本公司协商确定的土地转让单价未突破上述标准。该宗土地使用权转让符合成国土资规【2017】2号文件的规定。 以上事实，有原、被告的庭审陈述，及《投资合作协议》、《土地转让协议》、《补充协议》、《转让协议》、进场日约定、不动产权证书、增值税发票、完税证明、经开区管委会回复函等予以证实，足以认定。 根据浔兴公司及知本公司的诉辩主张及双方的举证质证意见，本院对本案的争议焦点归纳为：一、《投资合作协议》、《土地转让协议》及《补充协议》、《转让协议》的效力认定；二、案涉土地转让单价是多少的问题；三、相关费用的认定问题。 针对焦点一，首先，《投资合作协议》虽约定浔兴公司以70亩土地（160,000.00元/亩）作价11,200,000.00元收购知本公司4.9%的股份，**审中双方均认可签订《投资合作协议》的真实目的是浔兴公司出让70亩土地予知本公司。知本公司辩称，因浔兴公司宗地作为不得分割的整体，分割转让破坏了原工业用地控制指标，违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条、《中华人民共和国土地管理法》第四条及《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，属无效合同。本院认为，首先，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条、《中华人民共和国土地管理法》第四条并非效力性强制性规定，不能据此判定合同效力；其次，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”案涉《投资合作协议》应认定为有效合同。同理，《土地转让协议》及《补充协议》均为有效合同。知本公司的抗辩意见，本院不予采纳。《转让协议》双方对效力无异议，该协议系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。 针对焦点二，首先从四份协议内容分析，《投资合作协议》中约定土地转让款单价为160,000.00元/亩；《土地转让协议》约定转让单价为80,000.00元/亩，付款时间为知本公司取得该宗土地国土使用证后十个工作日内支付。同日签订的《补充协议》明确载明，原《投资合作协议》约定70亩土地标的物总价为11,200,000.00元，而《土地转让协议》约定土地转让协议价为5,600,000.00元，为确保《土地转让协议》顺利执行及确保浔兴公司资金安全，知本公司承诺先支付给浔兴公司土地款总额里另外的50%，即5,600,000.00元。《转让协议》约定土地转让单价为80,000.00元/亩，但未约定付款时间。从以上内容可以得出，双方对土地转让单价160,000.00元/亩是清楚明确的，在双方就其中5,600,000.00元的支付方式先行进行约定，且知本公司已履行的情况下，又签订《转让协议》，并约定为80,000.00元每亩，知本公司应支付剩余土地转让款。其次，从经开区管委会的函件内容也可以反映出，160,000.00元/亩的土地出让价系双方真实意思表示。故本院确认案涉土地转让单价为160,000.00元/亩。 针对焦点三，相关费用的认定。（一）土地转让款及利息。关于土地转让款，69.6234亩土地，按照160,000.00元/亩计算土地转让总价为11,139,744.00元，减去知本公司已支付的5,600,000.00元，知本公司尚欠浔兴公司土地转让款5,539,744.00元。关于土地转让款利息，根据《投资合作协议》4.5.1条、4.5.2条、4.5.5条以及《土地转让协议》4.4.1约定，知本公司应以土地转让款为基数，按年利率8%向浔兴公司计付利息。知本公司已支付浔兴公司2016年、2017年利息，应按约承担从2018年1月1日起至浔兴公司收到全部土地款之日止的利息。浔兴公司要求知本公司承担2018年度土地转让款资金利息654,292.00元（从2018年1月1日起至2018年6月21日止，以11,139,744.00元为基数，按年利率8%计算；从2018年6月22日起至2018年12月31日止，以5,539,744.00元为基数，按年利率8%计算）以及从2019年1月8日起至土地转让款付清之日止，以尚欠土地转让款为基数，按年利率8%计算的利息，符合合同约定及法律规定，本院予以支持，但应扣除知本公司多支付的2016年度、2017年度的土地使用权转让款资金利息9,640.00元；（二）土地使用税及利息。关于土地税，《投资合作协议》4.5.3条约定，标的土地过户前由浔兴公司垫付土地使用税，知本公司在浔兴公司垫付之日起十个工作日内予以偿还。逾期支付的按8%年计算利息。本案中，浔兴公司分别于2018年5月、11月代知本公司缴纳了其土地使用税278,493.00元，浔兴公司要求知本公司从2019年1月8日起支付利息，符合合同约定，本院予以支持，但应扣除知本公司多支付的2016年度、2017年度土地使用税3,014.00元。（三）违约金及律师费。关于违约金，鉴于浔兴公司已向知本公司主张了逾期付款利息损失，本院对其违约金的主张不再支持；关于律师费，由于双方并未就律师费的承担有明确的约定，本院对浔兴公司的该项主张不予支持。此外，浔兴公司自愿放弃双倍计算资金利息损失的主张，属于对自己权益的处分，于法不悖，本院依法予以准许。 综上，浔兴公司的诉讼请求部分成立，本院对其合理部分予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告四川知本生物工程有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告成都浔兴拉链科技有限公司土地转让余款5,539,744.00元及2018年度资金利息644,652.00元，并承担从2019年1月8日起至款项付清之日止，以5,539,744.00元为基数，按年利率8%计算的资金利息损失； 二、被告四川知本生物工程有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告成都浔兴拉链科技有限公司代为垫付的土地转让税275,479.00元，并承担从2019年1月8日起至款项付清之日止，以275,479.00元为基数，按年利率8%计算的资金利息损失； 三、驳回原告成都浔兴拉链科技有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费60,986.00元，由原告成都浔兴拉链科技有限公司负担10,000.00元，由被告四川知本生物工程有限公司负担50,986.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　杨　丽 二〇一九年九月二十四日 法官　助理　　李　莉 书　记　员　　***