北京某某某有限公司与北京某某某集团有限公司合同纠纷一审民事判决书

北京市通州区人民法院 民事判决书 （2022）京0112民初15265号 原告：北京某某某有限公司。 被告：北京某某某建设集团有限公司。 原告北京某某某有限公司（以下简称某某公司1）与被告北京某某某建设集团有限公司（以下简称某某公司2）合同纠纷一案，本院于2022年7月5日立案后，依法适用普通程序，由审判员独任，公开开庭进行了审理。原告某某公司1的委托诉讼代理人、被告某某公司2的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 某某公司1向本院提出诉讼请求：1.某某公司2给付某某公司1佣金9223010.02元；2.某某公司2支付某某公司1逾期付款利息（以9223010.02元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算，自2022年1月7日起计算至全部佣金支付完毕之日止）；3.本案诉讼费、保全费及财产保全责任险费用由某某公司2承担。事实和理由：某某公司1为某某公司2的某某金融大厦、XX投资大厦两个项目提供招商代理服务，并成功促成北京某某传媒文化有限公司、某某投资有限公司、北京某某商务服务有限公司、某某管理有限公司分别与某某公司2签订了租赁合同。租赁合同的签订情况如下：某某公司2与北京某某传媒文化有限公司于2021年6月签订租赁合同，签约面积为1331.89平方米，按照某某公司2的佣金支付政策，经计算具体佣金数额为671272.56元；某某公司2与北京某某商务服务有限公司于2021年8月签订租赁合同，签约面积为3973.67平方米，经计算具体佣金数额为2463675.4元；某某公司2与某某投资有限公司于2021年8月签订租赁合同，签约面积为5259.69平方米，经计算具体佣金数额为4165674.48元；某某公司2与某某管理有限公司于2021年7月29日签订租赁合同，签约面积为2193.69平方米，经计算具体佣金数额为1922387.58元。以上佣金共计9223010.02元。上述四家客户均已入驻某某公司2的项目，并向某某公司2支付了相应租金、保证金，达到了某某公司2支付佣金的条件。就佣金结算事宜，某某公司1工作人员自2021年12月24日起多次向某某公司2发送邮件沟通、催促，但时至今日某某公司2仍拖欠佣金9223010.02元。某某公司1为维护自身合法权益，故诉至法院。 某某公司2辩称：一、某某投资有限公司（以下简称某某公司3）系某某公司2的自有客户，不属于某某公司1推介的客户范围。对于某某公司3与某某公司2建立的租赁关系，某某公司1不能证明其符合获取佣金的条件，无权主张佣金。根据《民法典》规定，提供中介服务须报告订立合同机会，提供媒介服务。佣金所体现的最重要价值在于成功对接客户资源，故承租人是否为某某公司1推介的客户，系是否支付佣金的核心标准。本案中，某某公司3实际为某某公司2的自有客户资源，并非某某公司1推介，故某某公司2无权主张某某公司3的相应佣金，具体而言：1.从客户资源的实际来源看，实际是某某公司2与某某公司3人员先达成租赁意向，该订立合同的机会和客户资源并非某某公司2提供，某某公司1无权主张佣金。2020年12月中旬，某某公司3的上级单位某某集团有限公司领导与某某公司2领导接洽，了解到北投项目正在招租，于是某某公司3安排人员梁X与某某公司2人员***于2020年12月17日对接，商议价格与带看等问题。因此，该订立合同的机会属于某某公司2，并非某某公司1依赖自身资源产生。2.某某公司1不具备将某某公司3确认为其名下客户所需的基本条件。法律未细化规定如何确认客户归属，双方之前也没有就XX投资大厦项目签订书面合同，参照双方之前的交易习惯及行业惯例，某某公司3不属于某某公司1推介的客户。双方合作涉及的项目包括某某金融大厦和XX投资大厦，双方就某某金融大厦签署了《北京某某金融大厦办公楼部分首席租赁代理服务项目合同》（以下简称服务合同），对于XX投资大厦双方未签署合同。因此，关于XX投资大厦的合作，应当参照双方的交易习惯及行业习惯。根据服务合同及某某公司1的证据，某某公司3不属于某某公司1推介的客户。首先，《服务合同》“名词释义”部分约定：“写字楼首席租赁代理服务是指除甲方自有或关联客户外，依靠乙方自身客户资源在甲方项目内办公为项目提供客户资源并与甲方对接、开展租赁谈判直至成交的工作。”也就是认可某某公司1提供服务的前提必须排除“甲方（被告）自有关联客户”，必须是某某公司1“就其自身客户资源”提供推介。本案中，根据某某公司1实际履约情况及提交的证据来看，没有显示某某公司3系某某公司1提供的客户资源，相反，证据显示某某公司3最初即属于某某公司2自行对接的客户。因此，某某公司3不在某某公司1代理服务之列。其次，某某公司1不符合《服务合同》中约定的客户确认的条件。《服务合同》第七条第1款中客户确认的前提条件为：“（1）现场看房。（2）正式洽谈。（3）乙方或乙方及第三方持有客户授权的《独家选址委托书》。（4）有特殊情况的，甲乙双方另行约定。”本案中，某某公司1既没有提供任何关于带看房的现场记录，也没有提供有效的《独家选址委托书》。其虽然提交了一份委托书，但该委托书不是《独家选址委托书》，没有某某公司3委托选址的任何授权内容，没有某某公司3认可自己作为被推荐客户的任何意思，而是一份某某公司3委托某某公司1协助办理后续手续的普通委托书。另外三家客户出具的委托书均包含“选址”一事，唯独某某公司3没有选址委托。因此，客户确认的前提条件根本不具备，某某公司2更无法审核认可。最后，根据行业习惯，通过提供代理服务促成租赁合同签署，从而收取佣金或者服务费对价的，此类服务的核心在于有效推荐客户资源，没有客户资源推介，商业价值无从谈起。换言之，如果是委托方自己提供客户资源，代理方（或中介方）为客户提供的协助签约等服务，实际上并非核心价值。同理，在双方签署的《服务协议》第四条约定，某某公司1全面负责指定区域写字楼所有客户的接洽、租赁谈判、安排合同签署等事宜。因此，在某某公司3系某某公司2自有客户来源的情况下，某某公司1仅对某某公司3后续租赁手续提供协助，无权要求结算佣金。综上所述，某某公司3实质上属于某某公司2的自有客户，某某公司1不具备将某某公司3确认为由其推荐客户的条件，故某某公司1主张某某公司3成交产生的佣金没有依据，应予驳回。 二、对于某某公司1主张北京某某传媒文化有限公司（以下简称某某公司3）、某某管理有限公司（以下简称某某公司5）佣金金额，缺乏依据，并存在谎报、多报情况。对于某某公司3、北京某某商务服务有限公司（以下简称某某公司4）的租赁合同，某某公司1没有和某某公司2签署中介或代理合同，某某公司1没有权利主张具体佣金报酬。如前述，即便双方曾经签署过代理合同并产生一定交易习惯（比如客户确认习惯），但是佣金是高度灵活的市场要素，双方从未就合同外不同时期、地点发生的不同项目的佣金标准形成过任何统一的习惯。退一步讲，假设某某公司1有权按照某某公司2的佣金政策结算，那么某某公司1诉求中主张的佣金金额存在明显错误，存在谎报、多报的情况。某某公司3签署租赁合同时间为2021年6月1日，当时尚未向某某公司1发布第三次佣金政策，故应当适用某某公司2发布的第二次佣金政策。按照该政策，某某公司2仅满足一项奖励标准，按照1.3个月有效租金计算佣金为537018.05元，而非某某公司1所主张的671272.56元。对于某某公司5，因双方对某某金融大厦有明确的《服务合同》，约定了佣金标准为1.5个月有效租金。2021年11月3日双方又签署《解除协议》解除了《服务合同》，并对某某金融大厦项目佣金进行了部分结算，实际已支付给某某公司10.3个月有效租金，仅剩1.2个月有效租金未付，故对XX主张的超额部分不予认可。另外，某某公司1在合作中未能及时有效地完成推介工作，给某某公司2招租进展带来很大困难，某某公司1亦未能及时完成《服务合同》约定的考核任务，某某公司1还试图以不属于自己的客户强行索要佣金，在结算时明显多报佣金金额，违背诚信，代理工作存在明显不足，请求法院驳回其没有依据的诉请。 三、某某公司1主张的逾期付款利息没有依据。1.根据四家客户的不同情况，某某公司2均不应支付利息。首先，对于某某公司3，某某公司2不认可其为某某公司1所推荐的客户，故不应当支付任何佣金及利息。其次，对于某某公司3、某某公司4两家客户，因承租的是XX投资大厦，某某公司1与某某公司2就该项目未签订书面合同，对佣金支付时间没有约定。履约过程中双方未完成结算，某某公司1亦未催告付款和开出发票，不应产生利息。最后，由于某某公司1对某某公司3、某某公司5两家客户的佣金存在虚报情况，双方之间对佣金金额有很大争议，某某公司2在具体佣金金额核查清楚之前无法对某某公司1支付，更不产生相应利息。2.某某公司1主张的利息标准、起算时间没有依据。某某公司1主张逾期付款利息的标准为LPR的4倍，该标准仅为法律规定的受保护的民间借贷利率上限。本案并非民间借贷纠纷，某某公司2逾期支付的部分佣金也未对某某公司1造成如此高的损失，故某某公司1以此标准主张逾期利息于法无据，不应支持。某某公司1计算利息的时间毫无根据。 四、某某公司1主张的保全费、财产保全责任险费用没有依据。 鉴于某某公司1已自行撤回财产保全申请，所产生的一切费用均应由其自行承担，某某公司1的该项诉求已无实际意义，某某公司2不予认可。综上，涉案的四家承租方中，某某公司3因并非某某公司1推介的客户，而是某某公司2自有客户，故某某公司2不应支付佣金，对于某某公司3和某某公司5，某某公司1所依据的佣金标准错误，进而导致金额有误。因此，请求驳回某某公司1的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下： 一、就某某金融大厦某某公司1与某某公司2签订的服务合同 某某公司2（甲方）与某某公司1（乙方）签订《北京某某金融大厦办公楼部分首席租赁代理服务项目合同》（以下简称《服务合同》），约定：甲方委托乙方提供某某金融大厦写字楼部分租赁代理服务，共两个阶段，第一阶段2020年11月25日起至2021年4月30日止，第二阶段2021年5月1日起至2021年10月31日止。乙方受托为某某金融大厦办公楼甲方指定面积项目的租赁首席代理，全面负责本项目指定区域写字楼所有客户的接洽、租赁谈判、安排合同签署等事宜；乙方承诺其担任租赁首席代理将以维护甲方利益为宗旨，并遵守甲方制定的租赁价格及租赁目标。某某金融大厦办公楼部分项目第一阶段考核任务指标为建筑面积4万平方米。客户确认及佣金：1.客户确认。（1）乙方推荐意向客户，甲方应在与该客户由乙方或乙方及第三方书面签订《客户确认书》，此确认书将作为甲方支付佣金的依据。（2）甲方有权对乙方推介的客户进行筛选并决定是否选择与其谈判及确认租赁成交。（3）客户确认前提条件：现场看房，正式洽谈，乙方或乙方及第三方持有客户授权的《独家选址委托书》，有特殊情况的，甲乙双方另行约定。（4）如客户为包含乙方在内的多家代理机构出具书面独家委托书，则以该委托书中所标明的最晚日期的为最终有效。（5）乙方负责所有第三方代理推荐的业务。2.佣金及支付方式。（1）甲方将按以下规则向乙方支付佣金：客户与甲方签署完毕《房屋租赁协议》后，并向甲方支付完毕协议或合同中所示之租赁保证金、首期房屋租金及物业管理费款项后，则甲方应在15个工作日内向乙方支付相应佣金的65%，待客户办理二装手续后15个工作日内向乙方支付相应佣金的20%，办理入住手续后15个工作日内支付尾款15%。佣金计算方式：首席代理成交直接客户：1.5个月有效租金作为的佣金；第三方代理成交佣金：不低于1.5个月、不高于1.6个月有效租金作为佣金（第三方代理佣金不低于1.2个月、不高于1.3个月，首席代理佣金0.3个月）。（2）佣金支付前提：乙方成功促成客户与甲方正式签署《租赁合同》；客户全额付清租赁保证金、首期租金及首期物业管理费；乙方应就其每一笔佣金向甲方发出佣金确认书。在甲方书面认可该佣金金额后15个工作日内，以支票或电汇方式将上述任何佣金支付给乙方。甲方以人民币形式支付乙方佣金，甲方支付乙方佣金前，乙方应提交正式的增值税专用发票。甲方有权暂扣首席驻场代理佣金0.3个月中8%比例的佣金纳入绩效考核，第一阶段考核指标完成，当期暂扣佣金全额发放，如第一阶段考核指标未完成则甲方可扣除上述佣金，第二阶段考核可按此标准继续执行。此外，《服务合同》约定“写字楼首席租赁代理服务”是指除甲方自有或关联客户外，依靠乙方自身客户资源在甲方项目内办公为项目提供客户资源并与甲方对接、开展租赁谈判直至成交的工作。为方便开展业务做到信息及时互通，甲方为乙方所派遣的固定团队在项目内特定地点提供办公场所。成交后，由甲方向乙方按照市场化、无差别化的原则支付相应佣金。“有效租金”指月租金单价乘以租期内实际支付租金的月份除以合同约定的实际使用月份，得出月租金平均有效租金单价，并以合同为准。 二、承租方出具的委托函及承租方与某某公司2签订的租赁合同 （一）某某公司5（承租某某金融大厦） 某某公司5因公司选址向某某公司1出具《委托函》，部分内容为：一、委托方某某公司5因经营发展需要，正在对北京地区办公用写字楼进行综合评估。现委托某某公司1就我公司在北京地区写字楼的选址事宜进行独家代理。二、授权委托事项：1.代为寻找、考察物业地址；2.提供物业租赁信息并促进委托方与业主之间洽商，协助委托方签订租赁合同；3.相关资料收集与交接以及发表意见。 2021年7月29日，某某公司2（甲方、出租方）与某某公司5（乙方、承租方）签订《北京某某金融大厦房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落于北京市某区X号的北京某某金融大厦X座第10层1001、1007、1008单元出租给乙方。房屋租赁面积为2193.69平方米。租赁期自2021年11月1日起至2023年12月31日或提前解除日止。装修期共3个月，自2021年8月1日至2021年10月31日，上述装修期内，乙方无需支付租金。免租期共6个月，自2022年8月1日至2022年10月31日、自2023年8月1日至2023年10月1日，上述免租期内，乙方无需支付租金。租赁期内租金（包含增值税9%）单价为300元/月/平方米，即月租金658107元。保证金、首期租金乙方应于签署日起10个工作日内支付。首期物业费乙方应于签署日起5个工作日内支付。 （二）某某公司3（承租XX投资大厦） 2021年3月31日，某某公司3向某某公司1出具《委托函》，部分内容为：一、某某公司3现将北京办公室租赁物业之选址相关事宜全权独家委托某某公司1。二、基于前述，某某公司3确认：由某某公司1根据我方意见，为我方与XX投资大厦业主进行租赁物相关事项（提供物业租赁信息、促进委托方与业主方之间的洽商、协助委托方签订租赁合同、相关资料收集交接及发表意见）提供居间服务，授权委托期限从即日起至2021年8月1日止。 2021年6月1日，某某公司2（甲方、出租方）与某某公司3（乙方、承租方）签订《XX投资大厦房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落于北京市某区X号院A号楼的XX投资大厦B座第11层整层1101单元-1111单元出租给乙方。房屋租赁面积为1331.89平方米。装修期共5个月，自2021年6月1日至2021年10月31日。租赁期自2021年11月1日起至2026年10月31日。免租期共4个月，具体为2022年11月1日至2022年11月30日、2023年11月1日至2023年11月30日、2024年11月1日至2024年11月30日、2025年11月1日至2025年11月30日。租赁期内第一个、第二个、第三个租赁年度租金（含增值税9%）单价为360元/月/平方米，即月租金479480.40元，第四个、第五个租赁年度租金（含增值税9%）单价为378元/月/平方米，即月租金503454.42元。保证金、首期租金、首期物业费乙方应于签署日起5个工作日内支付。 （三）某某公司4（承租XX投资大厦） 2021年5月17日，某某公司4出具《委托书》，内容为：某某公司4现正在进行北京办公室的选址评估。据此，我司决定委托某某公司1为我司的独家代理方，于本授权委托之日起至2021年8月7日或我司确定的更早日期之间，代表我司进行商务洽商事宜，并负责必要函件往来。 2021年8月27日，某某公司2（甲方、出租方）与某某公司4（乙方、承租方）签订《XX投资大厦房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落于北京市某区X号院的XX投资大厦B座第4、5、6层01-11单元出租给乙方。房屋租赁面积为3973.67平方米。装修期自2021年10月16日至2022年2月15日。租赁期自2022年2月16日起至2027年2月15日。免租期共5个月，具体为2022年11月16日至12月15日、2023年1月16日至2月15日、2024年1月16日至2月15日、2025年1月16日至2月15日、2026年1月16日至2月15日。租赁期内第一个、第二个、第三个租赁年度租金（含增值税9%）单价为310元/月/平方米，即月租金1231837.70元，第四个、第五个租赁年度租金（含增值税9%）单价为318元/月/平方米，即月租金1263627.06元。保证金、首期租金、首期物业费乙方应于签署日起5个工作日内支付。 （四）某某公司3（承租XX投资大厦） 2021年5月24日，某某公司3出具《授权委托书》，内容为：某某公司3委托某某公司1为我司的独家代理方，于本授权委托之日起至2021年7月31日或我司确定的更早日期之间，代表某某公司3进行XX投资大厦的租赁洽商事宜，并负责相关必要函件及北交所挂牌摘牌手续等，望贵司予以支持配合。 2021年8月30日，某某公司2（甲方、出租方）与某某公司3（乙方、承租方）签订《XX投资大厦房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落于北京市某区X号院X号楼的XX投资大厦B座第7-10层四个整层701单元-711单元、801单元-811单元、901单元-911单元、1001单元-1011单元出租给乙方。房屋租赁面积为5259.69平方米。装修期自2021年9月1日至2021年12月31日，共4个月。租赁期自2022年1月1日起至2026年12月31日。免租期5个月，具体为2022年11月1日至11月30日、2023年10月1日至10月31日、2023年11月1日至11月30日、2024年10月1日至10月31日、2024年11月1日至11月30日。租赁期内第一个、第二个、第三个租赁年度租金（含增值税9%）单价为360元/月/平方米，即月租金1893488.40元，第四个、第五个租赁年度租金（含增值税9%）单价为381.6元/月/平方米，即月租金2007097.70元。保证金、首期租金、首期物业费乙方应于签署日起15个工作日内支付。 三、佣金政策及催款 2021年6月18日，某某公司2的工作人员陈某通过微信向某某公司1的工作人员石某发送“佣金及奖励明细”，石某回复“收到”。“佣金及奖励明细”载明佣金的核算包含两部分，一是按照面积，二是按照客户资质，具体规定如下：面积：1.大于1200平方米，小于2100平方米，佣金（月）1.2+0.2；2.大于2100平方米，小于2700平方米，佣金（月）1.2+0.3；3.整层客户（除5、9层外），佣金（月）1.2+0.6；4.2个连层，佣金（月）1.2+0.8；5.大于10000平方米，佣金（月）1.2+1。客户资质：1.世界500强企业总部或区域总部；2.世界组织；3.国内500强企业总部；4.重点国家行业排名TOP10企业区域总部；上述1-4佣金（月）1.2+1；5.国内500强企业区域总部；6.国内组织；7.行业领军企业总部；8.独角兽企业、上市公司总部；9.重点外资企业区域总部；10.重点领域内企业总部（金融、能源、专业服务等产业）；11.世界500强企业及领军企业的事业部、子公司；上述5-11佣金（月）1.2+0.8；12.国内500强企业及领军企业的事业部、子公司等；13.重点领域内企业事业部、子公司等（金融、能源、专业服务等产业）；14.独角兽企业、上市公司区域总部；上述12-14佣金（月）1.2+0.7；15.独角兽企业、上市公司区域事业部、子公司，佣金（月）1.2+0.6；16.符合北京市产业政策的重点企业，佣金（月）1.2+0.5。面积和客户资质可累计计算，累计奖励上线总额（含基础佣金）为2.2个月。 2021年8月6日，石某向陈某发送主题为“某某金融大厦首席代理佣金确认表格问题沟通”的电子邮件，内容为：陈总您好，根据昨日您所提供的某某金融大厦首席代理佣金表格（附件一）内容所示有以下问题：1、某某签署时间为2021年7月29日，第三方佣金比例应按贵司2021年6月18日提供的佣金奖励政策执行（如附件二、附件三所示）。第三方部分佣金金额为1922387.58元。a）客户满足第（1）面积维度大于2100平方米，小于2700平方米，佣金额外奖励0.3个月租金；第（2）客户资质，重点领域内企业总部（金融、能源、专业服务等产业）佣金额外奖励0.8个月租金。b）新佣金政策结算是按表面租金结算。c）计算方式：签约面积*表面租金*支付佣金倍数（月），2193.69*398.33*2.2=1922387.58。 2021年12月28日，某某公司2工作人员孙某向某某公司1工作人员***发送电子邮件，内容为：关于提请的佣金事宜，我方已开展专题审核，按照相关要求需审核材料齐备后，履行相应的决策程序，烦请耐心等待，请您多理解、多支持。当日，***予以回复，电子邮件内容为：孙总您好，关于某某传媒、某某和某某三个我经办的租赁项目，依据贵司的审核流程已经做了客户回访，并提供了客户声明、周报记录即微信截屏等支持材料。对于贵司的特殊情况，必须走的决策程序我们非常理解。同时请您对如下事实给予确认：1、XX国际与北投合作期间，我们对项目招商工作过程中是有对第三方认定的文件依据的1）以客户的独家委托为参考，2）无第三方代理的争议，3）代理工作顺利完成签约；2、对代理费用的支付前提也有明确的规定，1）签订具有法律效力的租赁合同，2）业主收到押三付三款，3）客户实施了规范手续及流程的装修工作，在完成这三个前提条件后30天向代理方支付佣金。基于以上的代理确认条件及支付前提，XX国际均已完成事实代理行为。但由于贵司领导的更替，确认书没有签署，我们可以理解也可以耐心等待。我们期待贵司能尽快完成审核流程，双方顺利完成佣金协议签署及支付。此外，发送了三个附件，即“北投客户确认书-某某（修订版）”“北投客户确认书-某某（修订版）”“北投客户确认书-某某传媒（修订版）”。 2022年3月1日，北京某某经营管理有限公司向某某公司1出具《回复函》，回复如下：贵司来函中所提“某某金融大厦”“XX投资大厦”项目已于2021年9月经某某集团授权委托我司进行经营管理，现我司正在对项目相关前期工作进行集中梳理，包括但不限于项目招商代理等事项。清理后如涉及贵司相关事宜，我司将及时联系贵司，请贵司予以协助。 四、双方对于佣金的各自主张及相应证据 某某公司1对佣金意见如下：本案四笔佣金的计算方式均为表面租金（单价）×签约面积×佣金倍数（月）。以“表面佣金”计算的原因：2021年5月4日、5月6日，某某公司2工作人员在微信群“大厦营销策略方案”中公布佣金新政策，即“某某金融大厦经营实施方案”，新政策中强调，建议项目佣金提升至2-2.5个月表面佣金。因本案所涉租赁合同均于新佣金政策公布后签订，故应按照表面佣金计算。“佣金倍数”：2021年6月18日，某某公司2的工作人员陈某通过微信向某某公司1的工作人员石某发送“佣金及奖励明细”，按照“佣金及奖励明细”的规定核算倍数。“签约面积”：客户与某某公司2签订的租赁合同中约定的租赁面积。经询问，某某公司1表示2021年5月4日、5月6日微信群中公布的“大厦营销策略方案”有关佣金的政策处于讨论、沟通阶段，2021年6月18日发布的“佣金及奖励明细”才是最终确认的标准。 1.某某公司5（签约时间2021年7月29日） 某某公司1的意见：某某公司5的佣金为1922387.58元，计算方式：表面租金（单价）×签约面积×佣金倍数（月），即（300+300+300+450+495+545）/6×2193.69×2.2=1922387.58。根据“佣金及奖励明细”的规定，佣金基本倍数为1.2个月；同时某某公司5满足“面积大于2100平方米，小于2700平方米”，佣金额外奖励0.3个月；客户资质为重点领域内企业总部（金融、能源、专业服务等产业）佣金额外奖励0.8个月。累计奖励上限额为2.2个月，故某某公司5佣金倍数为2.2个月。 某某公司2的意见：不认可，其表示某某公司5承租的是某某金融大厦项目，某某公司2与某某公司1对某某金融大厦项目签订了《服务合同》，约定佣金标准为1.5个月有效租金。2021年11月3日，双方又签订《北京某某金融大厦办公楼部分首席租赁代理服务项目合同之解除协议》（以下简称《解除协议》），对某某金融大厦项目佣金达成结算标准并进行了部分结算，已支付给某某公司10.3个月有效租金，仅剩1.2个月有效租金未付，未付金额为544640.28元。为此，某某公司2提交双方签订的《解除协议》予以证明。某某公司1对该证据的真实性认可。 某某公司2（甲方）与某某公司1（乙方）签订的《解除协议》约定：双方签订的《北京某某金融大厦办公楼部分首席租赁代理服务项目合同》（以下简称“原合同”），经友好协商，就解除事宜达成本协议。1.甲乙双方确认，原合同正式解除。2.甲乙双方确认，截止至2021年9月30日（含当日）由第三方代理带看并挂牌成交且已完成首期款支付并开始二装的客户，甲方按照本协议约定向乙方支付佣金，具体客户名单及相关佣金明细详见本协议附件1，在本协议生效且收到乙方提供的增值税专用发票后的25个工作日内将附件1所示佣金支付到乙方账户。如涉及第三方代理佣金由甲方直接联系第三方代理进行支付结算。附件1“某某金融大厦首席代理佣金账目明细”所载客户某某公司5的明细为：签约时间2021年7月29日、租赁面积2193.69平方米、签约年限26个月、表面租金300元/月/平方米、免租期6个月、有效租金230.77元/月/平方米、首代佣金比例0.3、扣减比例8%、首席代理佣金139721.18元。备注：根据《首代合同》约定，未完成任务扣减8%的佣金比例。2021年12月6日，某某公司2向某某公司1支付上述某某公司5的首席代理佣金139721.18元（230.77*2193.69*0.3*92%）。 2.某某公司3（签约时间2021年6月1日） 某某公司1的意见：某某公司3的佣金为671272.56元，计算方式：表面租金（单价）×签约面积×支付佣金倍数（月），即360×1331.89×1.4=671272.56。根据“佣金及奖励明细”的规定，佣金基本倍数为1.2个月；同时某某公司3满足“面积大于1200平方米，小于2100平方米”，佣金额外奖励0.2个月，故某某公司3佣金倍数为1.4个月。 某某公司2的意见：不认可，其表示某某公司3签订租赁合同的时间为2021年6月1日，当时尚未向某某公司1发布第三次佣金政策，故假设结算，也最多适用某某公司2发布的第二次佣金政策（1.2-1.6个月有效租金），按照该政策，某某公司1仅满足一项奖励标准，即客户为整层租赁奖励0.1个月，故某某公司3佣金标准为1.3个月有效租金，佣金为537018.05元。 某某公司2为证明第二次佣金政策，提交2020年12月29日印发的《XX地产商业租金定价工作小组专题会议纪要》（[2020]3号），其中关于XX投资大厦佣金政策的议定事项部分内容为：“会议原则同意XX投资大厦可通过代理方式进行写字楼租赁；继续执行原有租赁策略及佣金政策，即写字楼租金均价为360元/月/平方米（不含物业费），基础佣金根据客户资质、签约面积及签约速度按照单月有效租金1.2-1.6个月执行，装修期及免租期策略可按照某某金融大厦执行。”后附的《北京某某金融大厦XX投资大厦办公楼出租业务佣金策略议案》中“佣金政策（写字楼）·阶段性建议”规定，佣金上限包含基础佣金+奖励佣金，1、面积：一次性签约一个整层面积奖励0.1个月；一次性签约两个整层及以上面积，奖励0.2个月；一次性签约2万平方米以上，奖励0.3个月。此项奖励只可取其一；2、客户资质：三年内世界500强及国内200强，奖励0.1个月；3、成交价格：成交租金高于租赁团队价格权限，奖励0.1个月；4、成交时间：三个月内成交，奖励0.1个月。备注：此佣金政策适用于某某金融大厦和XX投资大厦。 某某公司1表示对于某某公司2提交的上述会议纪要及后附的佣金策略议案其没有见到过，此佣金政策未向其发布，不应作为确定本案佣金的参考依据。 3.某某公司4（签约时间2021年8月27日） 某某公司1的意见：某某公司4的佣金为2463675.40元，计算方式：表面租金（单价）×签约面积×佣金倍数（月），即310×3973.67×2.0=2463675.40。根据“佣金及奖励明细”规定，佣金基本倍数为1.2个月；同时某某公司4满足“面积大于2100平方米，小于2700平方米”，佣金额外奖励0.3个月；符合北京市产业政策的重点企业，佣金额外奖励0.5个月，故某某公司4佣金倍数为2个月。 某某公司2的意见：假设某某公司1有权按照某某公司2的佣金政策结算，某某公司4签约时间2021年8月27日，适用第三次佣金政策，即1.2-2.2个月表面租金，某某公司4满足两个连层整租，额外奖励0.8个月，故佣金标准应为2.0个月表面租金，佣金数额为2463675.40元。 4.某某公司3（签约时间2021年8月30日） 某某公司1的意见：某某公司3的佣金为4165674.48元，计算方式：表面租金（单价）×签约面积×佣金倍数（月），即360×5259.69×2.2=4165674.48。根据“佣金及奖励明细”规定，佣金基本倍数为1.2个月；同时某某公司3满足“2个连层”，佣金额外奖励0.8个月；客户资质为“重点领域内企业总部（金融、能源、专业服务等产业）”，佣金额外奖励0.8个月。累计奖励上限总额为2.2个月，故某某公司3佣金倍数为2.2个月，佣金数额为4165674.48元。 某某公司2的意见：不认可，某某公司3系某某公司2的自有客户，并非某某公司1推介，订立合同的机会和客户资源并非某某公司1提供，某某公司1无权主张佣金。早在2020年12月中旬，某某公司3的上级单位某某集团有限公司领导与某某公司2领导接洽，了解到北投项目正在招租，于是某某公司3安排人员梁X与某某公司2人员***于2020年12月17日对接，商议价格与带看等事宜，故某某公司3属于某某公司2自有客户，并非某某公司1依赖自身资源所产生，XX主张佣金没有依据。 为此某某公司2提交其工作人员***与某某公司3工作人员梁X的微信聊天记录予以证明。微信内容显示，二人于2020年12月17日添加微信，***询问梁X当日到达时间，当晚梁X微信“记得给我发一下价格”“我明天和领导沟通一下”，***回复“我也在向领导请示”“明天给您回复”。2020年12月18日，梁X微信“这个文件里面没有报价吧”，***回复“没有报价我们在请示领导，稍后回复您”。2021年1月11日，***通过微信向梁X发送“XX投资大厦.pdf”，微信中未显示梁X有回复。2021年1月25日，***微信“您好，近期您有看房安排吗？有时间去XX投资大厦一起看看”，梁X回复“这周忙着筹备工作会完了和你联系”。2021年2月23日，***微信“您好，近期您时间方便吗”，并向梁X再次发送“XX投资大厦.pdf”及大厦照片。微信显示双方此后未再有沟通内容，直至2021年6月4日双方再次通过微信联系，沟通签署租赁合同等相关事宜。 某某公司2提交了一份***出具的情况说明，***表示由于其使用的原手机存储空间不足，清理过程中手机系统自动将微信聊天记录清除，微信电脑端仍有部分聊天记录留存，但内容不全，上述微信聊天内容是电脑端留存的记录。为留存当时某某公司3梁X属于最先与其联系的记录，其在当时用原手机对聊天记录进行了部分截屏，并发给某某公司2留档。 某某公司1对某某公司2提交的上述微信聊天记录的真实性认可，但不认可证明目的。某某公司1陈述，2020年12月17日某某公司3去看的是某某金融大厦，并非XX投资大厦，某某金融大厦并不符合某某公司3的要求，某某公司3看后未再继续接洽。虽然***在2021年1月11日向梁X发放XX投资大厦的文件，并于2021年1月25日约梁X看房，但梁X并未理会。某某公司1系写字楼服务行业世界五大行之一，某某公司3一直在某某公司1的客户关系名单中，某某公司1充分了解某某公司3的需求后，向某某公司3推介了XX投资大厦。某某公司1员工***于2021年1月27日首次带梁X看XX投资大厦，此前某某公司2从未带某某公司3看过XX投资大厦。2021年4月某某公司1工作人员***再次带某某公司3看XX投资大厦，某某公司3于2021年5月正式给某某公司1出具《授权委托书》，某某公司1代表某某公司3与某某公司2进行接洽、商务条款谈判等，直至成功签约。因此，某某公司2提交的证据不能证明某某公司3系其自有客户。 某某公司1提交***与某某公司2的***、***之间的微信聊天记录显示，2021年4月21日，***向***发送微信：“客户，3：30到”“17层大会议室”“你们出发了告诉我一下啊”；***向***发送微信：“黄X董事长党委书记”“他亲自拍板”“客户3：30到”，***回复“好”，***：“他们预算11块”“董事长看上了这个项目，我们推荐的是B座7-10层。”另，某某公司1提交“XX项目跟进群”（2021年5月13日至2021年5月24日）、“纸业合同沟通群”（2021年6月15日至2021年8月27日），某某公司1在微信群中汇报某某公司3的商业条件、某某公司3签署意向书、合同谈判、签署租赁合同等事宜。某某公司1表示从微信内容可见，从带看、租赁意向的确定、合同条款谈判、正式签约，某某公司1参与了全过程。 本案审理过程中，本院向某某公司3发函，核实前期选址推荐、带看、沟通洽商、签署租赁合同等相关事宜。某某公司3回函并答复如下：某某公司3于2020年年中开始新办公楼选址项目。期间通过各渠道，考察了北京市各大商圈的几十个写字楼项目，同时获悉北京写字楼市场的中介代理服务对承租方为免费服务这一市场信息。我司于2020年12月中旬考察了某某金融大厦，该项目为北京最新入市的超甲级写字楼之一，从项目的交付标准及租金水平与我司选址要求有很大差距，故未将其列入意向范围。2021年1月下旬，我司经办人梁X接到中介来电邀约考察XX投资大厦项目，现场是由名叫***（对方自称）的一位工作人员介绍了该项目，经对方介绍，他们是XX投资大厦首席租赁招商代理公司，负责该项目租赁事宜。随后经我司内部沟通，认为该项目基本符合选址要求，故于2022年4月中旬，我司相关领导一行考察了XX投资大厦，本次考察由XX国际的华北区董事***安排了XX投资大厦的运营总监（某某金融大厦总经理）***和某某金融大厦副总经理孙某前往XX投资大厦接待洽谈，最终我司选择XX投资大厦作为新办公场地，开始进一步沟通租赁事宜。沟通期间某某公司1***于2021年5月14日通过电子邮件向我司发送了租赁意向书并抄送租赁双方主要领导，2021年6月15日在租赁合同沟通过程中，北投方安排XX国际***加入合同沟通群，由她代为起草文件及安排合同商务洽谈等工作，经过多轮线上线下的沟通，最终双方签订了租赁合同。目前，我司已按照合同约定向北投正常缴纳各项租赁相关费用，办公区已正常投入使用。特此复函！ 另，本院又与某某公司3租赁事宜具体经办人梁X取得联系，并制作了联系笔录。梁X陈述，其于2020年12月考察过某某金融大厦，该项目系曾在某某公司3工作过的一位领导推荐的，但考察后发现某某金融大厦的交付标准及租金水平与某某公司3的定位不符，就没再继续考虑；此前，其考察写字楼的过程中，某某公司1曾向其推介过多个项目，XX投资大厦系某某公司1推介的最后一个项目。2021年1月下旬，其接到中介的电话，联系去看XX投资大厦，现场是一个叫***的工作人员带看介绍的项目，对方称是某某公司1的工作人员。考察后，其向某某公司3进行了汇报，认为租金及定位比较符合某某公司3的需求，此后公司领导又去现场考察，某某公司1的***安排接待洽谈；XX投资大厦并非内部人员介绍，而是中介公司推介。 某某公司1对某某公司3的回函答复及联系笔录真实性认可，对答复内容亦无异议。某某公司2对回函答复及联系笔录形式上的真实性认可，对内容真实性不认可。 五、财产保全情况 本案审理过程中，某某公司1申请财产保全，并依法提供担保，本院作出（2022）京0112民初15265号民事裁定书，冻结了某某公司2名下银行账户。后某某公司1申请解除保全，本院依法作出（2022）京0112民初15265号之一民事裁定书，解除了对某某公司2已采取的保全措施。 本院认为：本案争议的主要焦点问题，一是某某公司5及某某公司3的佣金数额，二是某某公司3系某某公司2自有客户还是某某公司1推介客户及某某公司3的佣金数额。对此，本院具体阐述如下： 一、某某公司5的佣金数额 首先，某某公司5承租的写字楼系某某金融大厦，就某某金融大厦某某公司1与某某公司2签订了《服务合同》，某某公司1系该项目的首席租赁代理，某某公司5系某某公司1直接成交的客户，合同约定首席代理成交直接客户佣金为1.5个月有效租金。 其次，某某公司5与某某公司2租赁合同的签署时间为2021年7月29日，虽然2021年6月18日，某某公司2向某某公司1发布新的佣金政策即“佣金及奖励明细”，但某某公司1与某某公司2签订的《解除协议》中并未按“佣金及奖励明细”规定的佣金政策进行结算，从结算明细来看，某某公司5的佣金是按照有效租金（230.77元/月/平方米）进行的核算，且先行结算的0.3个月首席代理佣金亦按照《服务合同》约定扣减8%，故某某公司1主张按照2021年6月18日发布的“佣金及奖励明细”核算佣金与事实不符，应按照《服务合同》约定进行核算。 再次，双方已先行核算0.3个月佣金（因未完成任务，扣减0.3个月中8%的佣金比例）为139721.18元，且某某公司2已支付该笔款项，现某某公司2尚欠1.2个月有效租金的佣金未付。经核算，剩余佣金数额为607485.41元（230.77×2193.69×1.2）。因此，对某某公司1主张的1922387.58元，本院对其中的607485.41元予以支持，超出部分不予支持。 二、某某公司3的佣金数额 首先，某某公司3承租的写字楼为XX投资大厦，其与某某公司2的租赁合同签署时间为2021年6月1日，而“佣金及奖励明细”的发布时间为2021年6月18日，某某公司1无证据证明双方就该笔佣金按照后发布的“佣金及奖励明细”进行计算已达成一致意见，故某某公司1主张按照“佣金及奖励明细”的规定核算佣金，缺乏依据。 其次，就XX投资大厦，某某公司1与某某公司2未签订书面合同约定佣金的计算标准，此种情况下可参照双方的交易习惯、行业惯例予以核算。某某公司2主张即使结算，也应适用第二次佣金政策。根据某某公司2提交的体现第二次佣金政策的会议纪要及佣金策略议案规定，XX投资大厦基础佣金根据客户资质、签约面积及签约速度按照单月有效租金1.2-1.6个月执行；一次性签约一个整层奖励0.1个月；三个月内成交奖励0.1个月。某某公司3承租一个整层，且在三个月内成交，此外，再参考双方就某某金融大厦签订的《服务合同》中有关佣金的约定，本院认为按照1.4个月有效租金计算该笔佣金为宜。某某公司1主张按照表面租金计算，缺乏依据，本院不予采信。经核算，该笔佣金为638827.72元（342.6×1331.89×1.4）。因此，对某某公司1主张的671272.56元，本院对其中的638827.72元予以支持，超出部分不予支持。 三、某某公司4的佣金数额 某某公司1提交的某某公司4向其出具的《委托书》及某某公司4与某某公司2签订的《XX投资大厦房屋租赁合同》等证据足以证明基于某某公司1推介和提供的居间服务，促成了某某公司4承租XX投资大厦，且现已具备支付佣金的条件，故某某公司2应向某某公司1支付相应佣金。 某某公司4与某某公司2之间的租赁合同签订时间为2021年8月27日，故应按照2021年6月18日发布的“佣金及奖励明细”计算佣金，计算方式为表面租金（单价）×签约面积×佣金倍数（月）。某某公司4承租4、5、6连层，面积3973.67平方米，佣金倍数为2个月（1.2+0.8），表面租金为310元/月/平方米。经核算，佣金为2463675.4元（310×3973.67×2）。双方对该笔佣金的计算标准及核算数额均无异议，故对某某公司1主张的2463675.4元本院予以支持。 四、关于某某公司3的认定 对于某某公司3是某某公司2自有客户还是某某公司1推介客户的问题，双方各提交有关证据予以证明。从现有证据可知： 第一，某某公司2的工作人员***与某某公司3经办人梁X于2020年12月17日添加微信，当日带看某某金融大厦，因该项目不符合某某公司3要求，故未再继续推进。2021年1月11日，***通过微信向梁X发送“XX投资大厦.pdf”文件（系对XX投资大厦项目的介绍），并于2021年1月25日微信梁X“您好，近期您有看房安排吗？有时间去XX投资大厦一起看看”，梁X回复“这周忙着筹备工作会完了和你联系”。由此可见，在某某公司1所述的2021年1月27日首次带看前，某某公司2已与某某公司3接触，并带看了某某金融大厦，虽然某某金融不符合某某公司3的要求，但某某公司2此后又向梁X发送了介绍XX投资大厦的文件，并提出现场考察该项目的邀请。 第二，2021年2月23日，***微信“您好，近期您时间方便吗”，梁X未予回复。2021年3月17日，***再次向梁X发送“XX投资大厦.pdf”文件及大厦照片，梁X未予回复。虽然微信内容中未体现梁X予以回复，但可见在2021年4月21日***安排接待洽谈前，某某公司2持续向某某公司3介绍XX投资大厦项目。 第三，本案审理过程中，本院向某某公司3发函并与梁X联系核实相关事实，某某公司3回函答复2020年12月中旬考察了某某金融大厦项目，但未将该项目列入意向范围。2021年1月下旬，经办人梁X接到中介电话邀约考察XX投资大厦项目，由某某公司1的工作人员***带看、介绍，经公司内部沟通认为该项目基本符合选址要求，故于2021年4月中旬某某公司1华北区董事***安排某某公司3相关领导与某某公司2相关人员前往XX投资大厦洽谈，最终某某公司3选择了XX投资大厦。 第四，某某公司1提交***与某某公司2的***、***之间的微信聊天记录显示，2021年4月21日，***向***发送微信：“客户，3：30到”“17层大会议室”“你们出发了告诉我一下啊”；***向***发送微信：“黄X董事长党委书记”“他亲自拍板”“客户3：30到”“董事长看上了这个项目，我们推荐的是B座7-10层。”另，某某公司1提交“XX项目跟进群”“纸业合同沟通群”，某某公司1在微信群中沟通、汇报某某公司3的商业条件、租赁意向书的签订、合同谈判、租赁合同的签订等事宜。从微信内容可知，某某公司1参与了XX投资大厦的推荐、带看、租赁意向的确定、合同条款谈判、正式签约等过程。 第五，某某公司3于2021年5月24日向某某公司1出具《授权委托书》，委托某某公司1为其独家代理方，代表其进行XX投资大厦的租赁洽商事宜，并负责必要函件及北交所挂牌摘牌手续等。该《授权委托书》与某某公司5、某某公司3、某某公司4向某某公司1出具的独家委托书确有不同，即其余三份委托书包含授权选址之内容，该《授权委托书》不包含“委托选址”，一方面该授权委托书出具在某某公司3已确定选择XX投资大厦意向之后，另一方面不能仅从个别的字面表述进行推定，而要结合其他证据综合判断某某公司1是否参与了确定选址之前的推荐、带看等事宜。同时，本院询问某某公司2除某某公司3外，其名下其他自有客户是否存在向中介公司出具授权委托书的情况，某某公司2答复不存在。 综合考虑以上事实，本院认为，对于促成某某公司3与某某公司2签订租赁合同并最终承租XX投资大厦一事，某某公司1与某某公司2在对该项目的推荐、带看、洽商沟通、合同谈判、正式签约等整个过程中，均积极参与，共同促成了交易的完成，无法认定某某公司3仅为一方客户，完全与另一方无关。因此，结合以上事实、租赁合同的签订时间、具体约定、在促成交易的整个过程中各自的参与及付出程度等因素综合考虑，本院酌情确定某某公司2参照“佣金及奖励明细”的约定（表面佣金×签约面积×佣金倍数）向某某公司1支付1.2个月佣金为宜。经核算，佣金为2272186.08元（360×5259.69×1.2）。因此，对某某公司1主张的4165674.48元，本院对其中的2272186.08元予以支持，超出部分不予支持。 综上，某某公司2应向某某公司1支付佣金数额为5982174.61元（607485.41+638827.72+2463675.4+2272186.08）。现某某公司1主张9223010.02元，本院对其中的5982174.61元予以支持，超出部分不予支持。 五、关于逾期付款利息 关于XX投资大厦，某某公司1与某某公司2未签订书面合同约定佣金支付时间，且双方对佣金数额存有争议，故某某公司1要求某某公司2自2022年1月7日起支付涉及某某公司3、某某公司4、某某公司3佣金的逾期付款利息，缺乏依据，故本院不予支持。关于某某公司5承租的某某金融大厦，双方在签订《解除协议》前对佣金数额存有争议，且某某公司2与某某公司1签订的《解除协议》中约定了部分佣金139721.18元的支付时间（即本协议生效且收到某某公司1提供的增值税专用发票后的25个工作日内支付），未约定其余佣金的支付时间，故本院对某某公司1就该笔佣金主张的逾期付款利息亦不予支持。此外，某某公司1主张的财产保全责任险费用，缺乏依据，故本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款规定，判决如下： 一、被告北京某某某建设集团有限公司于本判决生效之日起7日内给付原告北京某某某有限公司佣金5982174.61元； 二、驳回原告北京某某某有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 保全费5000元，由原告北京某某某有限公司负担元（已交纳）。 案件受理费76361.07元，由原告北京某某某有限公司负担22685.85元（已交纳），由被告北京某某某建设集团有限公司负担53675.22元，于本判决生效之日起7日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。 审判员*** 二〇二三年六月二十日 法官助理*** 书记员***