陕西某某房地产开发有限公司、西安市建筑设计研究院有限公司合同纠纷民事一审民事判决书

西安市碑林区人民法院 民 事 判 决 书 （2023）陕0103民初2379号 原告（反诉被告）：西安市建筑设计研究院有限公司，住所地：西安市碑林区环城南路58号。 法定代表人：**，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：阎蔓梓，陕西丰瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，陕西丰瑞律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陕西***房地产开发有限公司，住所地：西安市大庆路248号。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：**，该公司员工，住西安市友谊东路32号。 原告（反诉被告）西安市建筑设计研究院有限公司（以下简称设计院）与被告（反诉原告）陕西***房地产开发有限公司（以下简称***公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任公开开庭进行了审理。设计院的委托诉讼代理人阎蔓梓、***，***公司的委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告设计院向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行《合作开发协议书》约定的义务，向原告交付“城市浩星”项目856.21㎡的房屋；如因被告已经实际处分标的物或标的物被第三方实际占有、使用而导致不能或不能全部履行交付义务（权能不完整）的，则请求判令被告以房屋现在的市场价值为标准向原告承担不能交付房屋面积的损害赔偿责任，赔偿金额暂估为人民币10600736元（参考单价为12381元/㎡，最终以司法评估价格为准）；2、请求判令被告向原告支付自项目建成起至实际交付之日止未向原告交付“城市浩星”项目856.21㎡房屋的租金收益损失（最终以司法评估价格为准）；3、请求判令被告承担本案的诉讼费、保全费、鉴定费用等。事实与理由：2001年8月3日，原、被告签署了《合作开发协议书》，约定由原告提供土地，被告提供全部建设资金的方式，合作开发位环南路与安东街的房地产项目(现为西安市碑林区环城南路东段58号的“城市浩星”项目)。《合作开发协议书》第二条第三款约定“综合楼建成后按规划局已批建筑面积22852㎡以甲方(即原告)为2、乙方(即被告)为8的比例分享建筑面积，分享的层次另行协商。产权分割时所产生的一切费用由乙方提供”。后该项目于2006年竣工，被告仅于2007年向原告交付了合作开发项目的4、5、6层房屋，总建筑面积5057.72㎡，作为合作开发后原告应得的产权。此后原告多次与被告协商项目遗留问题，但由于被告陷入经营异常，未能继续按照约定向原告履行房产测量、产权证办理及交付等手续。 2021年9月13日，经西安市人民政府同意向各区政府及各工作部门、直属机构下发《关于印发西安市处理不动产登记遗留问题实施方案的通知》，原、被告合作开发的“城市浩星”项目被纳入西安市碑林区处理房屋办证遗留问题领导小组办公室管理，应于2021年11月前完成现状确认及房屋质量安全检测鉴定。期间被告委托西安市房产测量事务所有限公司进行房产测量，取得的《建筑物实测成果表》显示案涉项目总建筑面积为29569.65㎡。至此，原告确认被告未按照《合作开发协议书》的约定“以甲方（即原告）为2、乙方（即被告）为8的比例分享建筑面积”履行合同义务，少向原告交付的房屋面积为856.21㎡。鉴于原、被告双方就原告未完全履行合同义务的事宜，经西安市不动产登记服务中心、西安市自然资源和规划局碑林分局、西安市碑林区处理房屋办证遗留问题领导小组办公室协调未果，被告于2022年4月26日向原告发函，无正当理由拒绝履行交付义务。因此原告认为，被告未按照合同约定履行交付义务的行为严重侵害原告的合法权益。根据《民法典》第五百七十七条的规定，原告有权要求被告按照《合作开发协议书》的约定继续向原告履行权属尚存争议的案涉项目的856.21㎡房屋的交付义务。因案涉项目自2007年竣工之日起至今已有近15年，被告已经实际占有并处分（即出租或出售）了除向原告交付的综合楼4、5、6层（总面积5057.72㎡）以外的大部分房屋，如被告事实上不能继续履行交付义务，则应按照未交付856.21㎡房屋面积的市场价值10600736元（参考单价为12381元/㎡）向原告承担损害赔偿责任，最终以司法鉴定评估价格为准。被告未完全履行合同义务，就将1至3层商业部分房屋出租“墨川剧本推理”、“宽坐”、“墨气密室逃脱”、“成都映象家宴馆”、便利店等获取租金收益。其中应属原告的856.21㎡房屋收益被告应与原告分享，原告有权要求被告按照以未分配给原告的房屋面积856.21㎡以整体面积29569.65m2商住比例1:2为标准向原告支付自2007年起至今的案涉项目租金收益。综上，被告履行合同义务不符合约定的行为构成违约，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告***公司辩称：一、2001年8月3日原告与被告签署的《合作开发协议书》第二条第三款约定“综合楼建成后按规划局已批建筑面积22852㎡，以甲方（被答辩人）为2、乙方（答辩人）为8的比例分享建筑面积，分享的层次另行协商。”上述条款仅约定了分享比例，没有对分享层次进行约定，没有约定“城市浩星”项目1至3层要与原告分享，也没有证据证明被告与原告就分享“城市浩星”项目1至3层达成了协议。因此原告请求被告交付“城市浩星”项目1至3层中的856.21㎡房屋或者承担房屋交付不能的损害赔偿责任没有事实和法律依据。二、2001年8月3日原告与被告签署的《合作开发协议书》第六条第五款约定“对于本协议未尽事宜，双方另行商定补充协议，补充协议和本协议具有同等法律效力。”原、被告在2003年3月28日又签署了《合作开发补充协议书（二）》，在该补充协议第五条第四款约定“返还甲方（被答辩人）的建筑按地上建筑面积24950㎡的20％执行（即24950㎡*20％=4990㎡）”第五款约定“乙方以楼房裙房四、五层的全部进行返还，不够面积由五层以上的面积补偿，若设计面积增加，甲方不再提出相应增加，若面积减少，甲方应得面积不变（地上4990㎡）”，明确约定了被告向原告返还合作开发项目房屋的楼层为四、五层及以上楼层，面积为4990㎡。2004年3月16日，原、被告签署《合作开发补充协议书》，第二条约定“综合楼建成后，面积的分配办法仍然按2003年3月28日双方签定的合作开发补充协议书（二）执行”再次确认了原告与被告在合作开发项目建成后的分配方案按照《合作开发补充协议书（二）》执行，即被告向原告返还合作开发项目房屋的楼层为四、五层及以上楼层，面积为4990㎡。原告在其起诉状中陈述已收到合作开发项目四、五、六层房屋，面积为5057.72㎡，已经超出了《合作开发补充协议书（二）》中约定的被告应当返还的房屋面积，被告按照合同约定，履行了合同约定的全部义务，不存在违约行为。在被告已经完全履行《合作开发补充协议书（二）》约定的合同义务后，原告请求被告再向其交付“城市浩星”项目1至3层中的856.21㎡房屋或者承担房屋交付不能的损害赔偿责任，超出《合作开发补充协议书（二）》的约定，没有事实和法律依据。三、2006年10月18日原、被告就合作开发项目房产分配问题开会形成了《关于联建开发的西安市建筑设计研究院综合楼产权交接专题会议纪要》，再次确认了原告应分得的房屋面积是4990㎡，在此基础上，被告还向原告多分配了270㎡的房屋。上述事实证明被告已经按合同约定完全履行了合同义务，不存在违约行为，原告的诉请没有事实和法律依据。综上，被告已经按照《合作开发补充协议书（二）》中约定向原告返还并交付了约定的楼层及面积，原告也已经接收并使用至今，被告没有违约行为，原告请求被告交付“城市浩星”项目1至3层中的856.21㎡房屋或者承担房屋交付不能的损害赔偿责任没有事实和法律依据，请求贵院依法驳回原告的全部诉讼请求，维护被告的合法权益。 同时提出反诉请求：1、请求判令反诉被告向反诉原告返还多占的合作开发的“城市浩星”项目4、5、6层的270㎡房屋，如因反诉被告已经实际处分标的物或标的物被第三方实际占有、使用至履行不能，则请求判令被告以市场价为标准向原告承担270㎡房屋交付不能的损害赔偿责任，赔偿金额暂估值为人民币3342870元（参考单价为12381元／㎡），最终以司法鉴定评估价格为准。2、请求判令反诉被告向反诉原告支付自2007年起至今反诉被告实际多占有使用“城市浩星”项目4、5、6层270平方米房屋获取的出租收益。3、请求判令反诉被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：反诉原告与反诉被告在2003年3月28日签署的《合作开发补充协议书（二）》第五条第四款约定“返还甲方（原告）的建筑按地上建筑面积24950㎡的20％执行（即24950㎡*20％=4990㎡）”实际上反诉原告向反诉被告返还了5260㎡。关于反诉原告与反诉被告合作开放项目房屋分配等问题，双方在2006年10月18日开会进行了协商，形成了《关于联建开发的西安市建筑设计研究院综合楼产权交接专题会议纪要》，会议就合作开发项目面临的问题进行了商讨，其中反诉原告向反诉被告多返还的270㎡房屋的价款可以用反诉原告欠付设计费监理费冲抵，但因监理工作不力应当扣除部分监理费用的问题，后续要会同***副院长进一步协商解决。会后双方就扣除部分监理费用的问题进行了协商，但因设计、监理工作并非反诉被告实施完成，而是由第三方公司实施完成的，双方在房屋抵消设计费监理费的问题上最终没有达成协议。会议纪要中涉及的其它问题双方均达成了一致意见，在履行条件具备时也都按照会议纪要的约定全部履行了，尚不具备履行条件的，待履行条件具备时履行。在此之后，反诉原告向第三方另行支付了设计、监理费，但反诉被告一直占有多分配的270㎡房屋并未向反诉原告返还。上述事实，有《关于联建开发的西安市建筑设计研究院综合楼产权交接专题会议纪要》证明，反诉原告请求反诉被告返还多占的270㎡房屋或者赔偿因不能返还多占房屋给反诉原告造成的损失以及多占房屋出租产生的房屋租金，恳请法院依法支持反诉原告的诉讼请求。 原告针对被告反诉辩称，一、原告作为联建单位与开发商***公司建立的合资合作开发房地产的法律关系中，持续尊重双方对于合作权益2:8的约定。对于合作开发期间的面积变更尽到了注意义务，在开发商以违规等方式向主管机关及答辩人隐瞒真实信息的情况下，原告已在有限信息下附条件约定、召开会议以及发函等一系列方式不断维护自身合法权益。综上，***公司的反诉请求无事实依据，且于法有悖。二、原告作为受托方与***公司作为委托方的委托设计服务、工程监理法律关系完成后，答辩人作为“以房抵债”的权利人依法享有该部分不动产所有权，与本案本诉合资合作开发房地产法律纠纷无关。综上所述，“城市浩星”项目6层中“270㎡”的部分，系双方达成一致意见后，原告以其对***公司享有设计费、监理费债权交易所得，与合资合作开发房地产的法律关系无关。原告作为“以房抵债”的权利人依法享有该部分不动产所有权。同时，该“270㎡”应在本诉原告《民事起诉状》中计算的已交付4、5、6层5057.72平方米中予以扣减，即2007年***公司依据合资合作开发房地产法律关系仅向原告交付了4787.72平方米。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，认定事实如下：2001年8月3日，设计院（甲方）与***公司（乙方）签订《合作开发协议书》，约定“由乙方提供全部建设资金，甲方提供4.048亩土地，建成集办公、客房、公寓、餐饮、商务及娱乐为一体，水、电、暖为独立系统的综合楼，综合楼总建筑面积为22852㎡（以设计图纸为准）”，并约定：“综合楼建成后按规划局已批建面积22852㎡，以甲方为2、乙方为8的比例分享建筑面积，分享的层次另行协商。产权分割时所产生的一切费用由乙方提供”。 2002年6月20日，设计院（甲方）与***公司（乙方）签订《合作开发补充协议书》，约定“变更土地使用权的土地面积为甲方提供的4.048亩用地按甲乙方2:8分切”。 经规划报批的建筑物总面积为28490㎡，其中地上24950㎡，地下3540㎡。按照规划建审的建筑物总面积，设计院暂计应分配的建筑面积为：地上24950*20%=4990㎡；地下3540*20%=708㎡。 2003年3月18日，设计院（甲方）与***公司（乙方）签订《合作开发补充协议书（二）》，约定“1.若该项目的人防地下室移地于甲方家属院绿地下另行实施，人防地下室的工程建设费用由乙方负担，建成后由甲方使用，甲方不再对项目的地下室使用面积进行分割；4.楼房建成后，甲乙双方的分割比例不变，明确约定：返还甲方的建筑按地上建筑面积24950㎡的20%执行（即24950㎡*20%=4990㎡）。地下室分割视第1条情况定，如不移地建设的话，项目地下室仍需按2：8比例进行分配”。即在建筑物总面积为28940㎡的基础上，双方将建筑物整体细分为地上、地下部分：1、地上建筑面积：24950*20%=4990㎡；2、地下建筑面积：如移地至设计院家属院的绿地下建设人防地下室，人防工程费用全部由***公司承担，建成的人防工程全部由设计院使用，在此条件下设计院同意不再分配建筑物的地下室车位面积；如不移地建设，建筑物地下部分仍然按照2:8进行分配。 2003年7月30日，案涉项目办理两份《建设工程规划许可证》，其中，登记在设计院名下的《建设工程规划许可证》（[2003]166-1号）记载建设规模3963.7㎡；登记在***名下的《建设工程规划许可证》（[2003]166-2号）记载建设规模25756.3㎡。2004年3月16日，双方签订《合作开发补充协议书》，约定“一、甲方提供的4.048亩用地按甲、乙双方2:8分切；二、该土地分割的比例，仅为双方对土地分割使用，综合楼建成面积的分配办法仍然按2003年3月28日（应为：2003年3月18日）双方签订的‘合作开发补充协议书（二）’执行。双方所持的《建设工程规划许可证》所涉的内容不作为该项目面积分配的依据”。 2004年8月3日，案涉项目《建设工程施工许可证》载明的设计单位为设计院，监理单位为设计院的全资子公司西安市建筑设计研究院监理公司。 2005年案涉项目基本建成，2006年***公司向设计院实际交付案涉项目的4、5、6层。2006年10月18日，双方就案涉项目遗留问题召开专题会议，形成《关于联建开发的西安市建筑设计研究院综合楼产权交接专题会议纪要》，记载了双方对相关问题进行沟通的过程：“一、（设计院）倪院长就（***公司）**经理出示的房地局测量面积（四层五层六层）的准确性，交由***主席和***处长尽快核实，以便确认。对于**提出六层实测结果，比分配给设计院总面积4990㎡多出近270㎡的面积，建议作价给设计院，以便六层在使用性上更完整方便一些；倪院长提出可从尚欠付的设计费、监理费来抵消，双方对作价处理的意见基本一致。二、综合楼异地人防建设**明确告知，准备给人防管理部门交费用不再建设的意见，应设计院的要求，在综合楼地下室20个车位中划出4个归设计院所有”。会议召开时，项目尚未完全完成建设、未办理竣工验收、未完成建筑物整体总面积实测。双方对已交接的4、5、6层部分建筑物的实测与复核工作进行协商，其中4990平方米系因联建法律关系的履约分配，270㎡系因***公司欠付设计费、第三方监理费达成合意对设计院进行以物抵债而履行的交付行为。 另查，案涉项目房产未办理产权证书，***公司于2013年5月被吊销营业执照。后案涉“城市浩星”项目被纳入西安市碑林区处理房屋办证遗留问题领导小组办公室管理，***公司委托西安市房产测量事务所有限公司对项目进行面积实测，于2021年8月取得《不动产权籍调查报告》，测量结果显示：建筑物总建筑面积其中地上面积为27784㎡，地下面积为1785㎡。 2022年4月26日，设计院与***公司共同**，会同西安市自然资源和规划局碑林分局、西安市碑林区处理房屋办证遗留问题领导小组办公室共同向西安市不动产登记服务中心发送《关于城市浩星项目办理不动产首次登记的函》，明确“由于地下一层车位、杂物间，地上一层至五层商业、杂物间双方对产权归属存在争议，地下一层车库、杂物间及地上一层至五层商业、杂物间部分暂不办理，不表示设计院放弃物权目的不能实现转化的债权主张争议及索赔，争议部分待双方协商解决后，按双方认可的产权归属情况再行办理。” 在本案审理期间，设计院向本院申请财产保全，并提供了华安财产保险股份有限公司出具的保单、保函，由该公司提供担保。本院于2023年2月28日作出（2023）陕0103民初2379号民事裁定，裁定查封***公司名下位于西安市碑林区环城南路东段58号“城市浩星”项目856.21平方米（除已交付申请人的第六层）或查封、扣押、冻结被申请人其他价值10600736元的财产。设计院交纳保全费5000元。 以上事实，有原、被告在法庭上的陈述、庭审笔录、《合作开发协议书》、《合作开发补充协议书》、《合作开发补充协议书（二）》、《关于联建开发的西安市建筑设计研究院综合楼产权交接专题会议纪要》、《不动产权籍调查报告》、《关于暂缓“城市浩星”项目不动产权属登记的函》、《关于“城市浩星”项目合作开发遗留问题的告知函》、《关于城市浩星项目办理不动产首次登记的函》、案涉项目临街商业现场照片等证据存卷佐证。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十一条规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。根据本案查明事实，设计院实际上只享受固定利益而不对案涉项目承担风险，因此案涉《合作开发协议书》、《合作开发补充协议书》、《合作开发补充协议书（二）》等性质上应为土地使用权转让合同，系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。交付合同约定的房屋作为土地使用权转让的对价，是***公司应当严格履行的合同义务。但依据设计院与***公司在2003年3月18日签署《合作开发补充协议书（二）》第五条第四款“返还甲方（设计院）的建筑按地上建筑面积24950㎡的20％执行（即24950㎡*20％=4990㎡）”、第五款“乙方（***公司）以楼房裙房四、五层的全部进行返还，不够面积由五层以上的面积补偿，若设计面积增加，甲方不再提出相应增加，若面积减少，甲方应得面积不变（地上4990㎡）”，以及2004年3月16日签署《合作开发补充协议书》第二条“综合楼建成后，面积的分配办法仍然按2003年3月18日双方签定的合作开发补充协议书（二）执行”，可知设计院与***在合作开发项目建成后的分配方案应按照《合作开发补充协议书（二）》执行，即被告向原告返还合作开发项目房屋的楼层为四、五层及以上楼层，面积为4990㎡。且原告提出已收到合作开发项目四、五、六层房屋，面积为5057.72㎡，表明被告已按照合同实际履行了约定义务，原告设计院请求被告***公司向其交付“城市浩星”项目中的856.21㎡房屋或承担房屋交付不能的损害赔偿责任、租金收益损失的诉讼请求，超出双方协议约定内容，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 针对被告向原告多分配的“城市浩星”项目四、五、六层270㎡房屋，首先应明确双方于2006年10月18日开会形成的《关于联建开发的西安市建筑设计研究院综合楼产权交接专题会议纪要》的效力问题。该会议纪要虽名为专题会议纪要，但其中关于“***公司向设计院移交综合楼中分配给设计院部分房产存在的问题和解决意见”这部分内容的实质是双方就“城市浩星”项目房产移交遗留扫尾工作相关问题达成的协议，其相关条款的意思是明示、确定和可执行的，因此具有法律效力。根据会议纪要中“一、……对于**提出六层实测结果，比分配给设计院总面积4990㎡多出近270㎡的面积，建议作价给设计院，以便六层在使用性上更完整方便一些；倪院长提出可从尚欠付的设计费、监理费来抵消，双方对作价处理的意见基本一致”的约定内容可知，“270㎡”的部分系双方达成一致意见后，交付设计院以其对***公司享有设计费、监理费债权交易所得。而***公司就其提出已另行支付设计、监理费的主张，并未向本庭举证。因此***公司提出的设计院应向其返还多占合作开发“城市浩星”项目四、五、六层的270㎡房屋或承担房屋交付不能的损害赔偿责任、租金收益损失的反诉请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第四百六十五条、第五百零二条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款规定，判决如下： 一、驳回原告西安市建筑设计研究院有限公司的全部诉讼请求。 二、驳回反诉原告陕西***房地产开发有限公司的全部反诉请求。 案件受理费42702元，财产保全费5000元，由原告西安市建筑设计研究院有限公司负担（已交纳）；反诉案件受理费16772元，由反诉原告陕西***房地产开发有限公司负担（已交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。也可以在判决书送达之日起十五日内，向西安市中级人民法院在线提交上诉状。 审判员　　** 二〇二三年七月二十八日 书记员　　**