青岛市平度康峰建筑工程有限公司
某某、某某等财产损害赔偿纠纷民事一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
山东省平度市人民法院
民 事 判 决 书
（2021）鲁0283民初1826号
原告：***，男，汉族，1973年6月1日，住平度。
原告：***，女，汉族，1970年10月31日，住平度市。
以上二被告共同委托诉讼代理人:曲晓飞,山东北峰律师事务所律师。
被告：青岛市平度康峰建筑工程有限公司，住所地平度市经济开发区凯莱商业街1-238号。统一社会信用代码913702831640709026。
法定代表人：张松林，经理。
委托诉讼代理人：李坤，山东鲁青律师事务所律师。
被告：青岛伟信物业经营有限公司，住所地青岛市市南区香港中路32号五矿大厦704房间。统一社会信用代码：9137020205308149XP。
法定代表人：窦伟伟，总经理。
委托诉讼代理人：陈轶华，女,1978年12月14日生，汉族，住平度市，系该公司职工。
委托诉讼代理人：辛光磊，平度宏伟法律服务所法律工作者。
第三人：青岛滨河置业有限公司，住所地平度市××镇三城路188号。统一社会信用代码913702830530566572。
法定代表人：王**，执行董事。
委托诉讼代理人：刘清涛，山东天正平律师事务所律师。
原告***、***与被告青岛市平度康峰建筑工程有限公司（以下简称康峰建筑公司）、青岛伟信物业经营有限公司（以下简称伟信物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂转为普通程序，并追加第三人青岛滨河置业有限公司参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告***、***的委托诉讼代理人曲晓飞，被告康峰建筑公司的委托诉讼代理人李坤，伟信物业公司的委托诉讼代理人陈轶华、辛光磊，第三人的委托诉讼代理人刘清涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告***、***向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告赔偿原告经济损失1559580元；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告购买平度市××镇××路××号楼××户商业楼房，在装修后投入使用。2018年2月9日3号楼三楼楼内的消防管道破裂，水从三楼一直灌到一楼，导致原告的房屋及装饰物等浸泡毁损，造成原告巨大经济损失，经查验事故的发生系消防管道施工质量不合格及物业服务不到位导致。涉案房屋系被告康峰建筑公司包工包料建设施工，竣工后由被告伟信物业公司进行物业服务，事情发生后，被告迟迟未予以处理。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。
被告康峰建筑公司辩称，我公司既非涉案消防管道的所有人，也非管理人，根据原告起诉的案由，不是适格被告。
被告伟信物业公司辩称，滨河花苑小区由青岛伟力工程有限公司开发，并于2017年1月1日交付使用，同时我公司开始为该小区提供物业服务。涉案管道破裂发生于2018年2月9日晚上十一点多，漏水的消防管道为网点供应主管道，用于整个网点的消防栓供水，漏水管道所在的网点房为***实际使用，并且为室内的公用管道，因此物业不负维修责任，并且没有办法第一时间发现漏水。物业在日常巡逻中及时发现漏水，并第一时间通知了相关业主，并关闭了水阀，在本次事件中不存在处理不当或处理不及时从而造成业主损失扩大的情况，因此物业对本次事件没有赔偿责任。首先对原告的损失我们不予认可，因该损失是原告单方委托所作，不能反映真实的损失情况，第二，该管道产生破裂，责任并不是物业公司，是因为存在严重的质量问题。由此产生的损失应当由开发商和实际施工的康峰建筑公司来承担。因该工程尚在质保期范围内，同时根据物业公司和开发公司签订的前期物业合同第33条第三项的规定，物业公司也不应当承担法律责任。物业与开发商虽签订物业交接，但开发商交接的房屋达不到交接条件，物业公司也没有实际接收，该涉案漏水房屋的钥匙由在开发商公司工作的两原告拿走，实际等于在开发商手中。管道的破裂是因为存在严重的质量问题，虽经过验收，但仍在质保范围内，在质保范围内出现质量问题，仍应由开发商和具体施工的公司承担。
第三人青岛滨河置业有限公司述称，我们认为原告的损失不应当由第三人承担，具体发表代理意见如下：本案发生消防管道爆裂的滨河花苑3号楼是由第三人发包、康峰建筑公司包工包料施工，2016年12月27日竣工验收合格，2017年7月14日通过竣工验收备案。2014年11月25日，平度市物业管理办公室与第三人签订《平度市物业管理配套房屋预留协议书》，该协议书约定：第三人开发的滨河花园项目，应提供物业管理配套用房，物业管理办公用房161.99㎡。该协议第一条约定，根据《物业管理条例》、《青岛市物业管理条例》的有关规定，物业管理配套用房的产权归全体业主所有，任何人、任何单位不得擅自占用或改作他用。同日，第三人与伟信物业公司签订《滨河花园前期物业服务合同》。合同第一条约定，物业基本情况：总建筑面积10120.45㎡，其中居民健身场所建筑面积267.07㎡、物业用房建筑面积161.99㎡。第二条第2项约定，伟信物业公司提供物业公共设施、设备的运行、维修、养护和管理服务。2017年3月14日，第三人与伟信物业公司签订《协议书》，第三人将滨河花园小区的物业管理工作移交给伟信物业公司进行全面管理，并按照前期物业服务委托合同的约定进行服务和管理。2017年10月16日，第三人与伟信物业公司签订《建设单位移交清单》，第三人将滨河花园整个小区的相关竣工图纸、配套设施、公共设施526.57㎡（包括居民健身场所、物业用房、警卫室等）、公用监控设备等移交给伟信物业公司。2017年10月27日，伟信物业公司在平度市××镇人民政府办理备案。滨河花苑3号楼的三楼东侧是物业用房，西侧是居民健身场所，整个三楼都属于公共设施部位。发生爆裂的消防管道系统位于滨河花苑3号楼的三楼室内顶部，根据《平度市物业管理配套房屋预留协议书》的约定，2017年10月16日第三人与伟信物业公司签订《建设单位移交清单》后，滨河花苑3号楼的三楼即公共用房属滨河花园的全体业主所有，公共用房和消防管道系统由伟信物业公司使用、管理、维护，第三人对公共用房和消防管道系统既不享有所有权，也不负有管理义务。根据被告康峰建筑公司提供的鉴定书证实管道破裂的原因不是管道本身质量问题造成的，更何况涉案管道消防系统已经经过了平度市建设部门验收合格并备案，所以原告的损失与第三人没有任何法律上的关系。综上所述，第三人不是物件致害责任的物件所有人，对公共用房、消防管道不负有管理义务，对消防管道的爆裂也没有过错，所以，第三人不应当对原告承担赔偿责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据本院审查确认的证据和当事人的陈述，本案事实部分分析如下：
（一）原被告基本无争议或有证据直接证明的事实有：
1、原告的房屋位于平度市××镇××路××号××号房屋，系其从第三人滨河置业公司购买。2018年2月9日晚2-1-7／8号房屋三楼楼内的消防管道破裂漏水，漫延至同层以及下层其他房室内，二楼积水后流淌至一楼，对建筑装修、家具及电器等设施造成损坏。事故发生时，2-1-5／6号房屋已经装修并投入使用，一楼为烟酒茶行；2-1-7／8号房屋未装修。
2、该小区建筑工程的施工单位系被告康峰建筑公司，其于2014年9月25日与青岛滨河置业有限公司签订了《建设工程施工合同》。该工程于2016年12月14日在平度市公安消防大队办理了消防备案登记，2016年12月27日验收合格，2017年7月14日在平度市城乡建设局办理了竣工验收备案。
3、2014年11月25日，被告伟信物业公司与青岛滨河置业有限公司签订了《滨河花苑前期物业服务合同》，物业服务内容包括“1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理”等，其中居民健身场所建筑面积267.07平方米、物业用房建筑面积161.99平方米，即涉案消防管道所在的三楼，目前尚未实际使用。
4、2017年1月份，第三人将包括涉案三楼房屋及住户的全部钥匙交给了被告伟信物业公司。同年3月14日，第三人（甲方）与伟信物业公司（乙方）签订协议书，载明：“一、自本协议签订之日起甲方正式将滨河花苑小区的物业管理工作移交给乙方进行全面管理。二、乙方同意按小区现状与甲方办理相关移交手续并按前期物业服务委托合同的约定进行服务和管理。三、甲乙双方就小区在通过综合验收之前存在的问题达成以下共识：因工程、设施设备本身质量存在的瑕疵及问题，由甲方负责整改及维修，维修并经乙方验收合格后，移交乙方负责日常的管理维护工作；因人为使用、维护不当或正常损耗造成的问题，由乙方负责处理。……”
5、2017年10月20日，伟信物业公司在平度市××镇人民政府进行了物业服务合同备案，在“物业公共设施情况”中载明：“2.消防设备：设备运行正常?相关资料齐全?是否已交?；3.物业用房位置：物业用房图纸?是否已交?；……”。
6、原告所购的房屋为临街面北的三层楼建筑，原告的房屋系位于一、二层的复式建筑，内置楼梯。三楼系一东西连通的大厅，涉案消防管道位于三楼南侧室内顶部，楼梯系从楼后一楼直通三楼。一楼楼梯入口处安装了房门，钥匙现在原告***处。伟信物业公司提交了一份钥匙借用登记表，表中记载***于2017年6月12日领取了14把钥匙，在房号一栏中载明:“门头房”。***称当时领取的是车库钥匙，三楼钥匙系漏水后物业公司的人员送来的，一直没有归还。
7、经本院委托上海华碧检测技术有限公司司法鉴定所鉴定，消防管道破裂的原因为：发现现场存在消防管道未采取保温措施、3楼无任何供暖措施且3楼窗户未关闭的物证特征，使消防管道在较低温度下产生热胀冷缩和水结冰效应，导致消防管道的卡箍发生断裂。但经原告与伟信物业公司确认，该窗户系漏水后才开启。
8、本院同时受理（2021）鲁0283民初1827号案件，该案原告为孙中海，其房屋亦在涉案漏水事故中受损，针对该案，青岛中院于2022年1月20日作出（2021）鲁02民终15442号判决，最终判令伟信物业公司应承担全部赔偿责任。
9、原告在庭审中表示不要求第三人承担责任，只要求二被告承担赔偿责任。
上述事实，有房产证、建设工程施工合同、物业服务合同、鉴定报告、备案表、移交清单、协议书、青岛中院（2021）鲁02民终15442号民事判决书及庭审笔录等证据证明，本院予以确认。
（二）双方有争议的主要事实为损失数额。
为证明自己的主张，2020年10月19日，原告自行委托华圣保险公估有限公司山东分公司（以下简称华圣公司）对漏水事故中造成的家具、家电、装修及停业损失进行评估，结论为：（1）2-1-5/6号房屋：装修设施部分263150元、家具家电生活设施部分95100元、货物损失部分36290元、营业损失800元/天。（2）2-1-7/8号房屋：每天租赁价值260元/天。
被告伟信物业公司对华圣公司公估报告不服，申请对因漏水导致的房屋内物品损失及停业损失进行重新评估，本院依法进行委托，青岛新业价格评估有限公司（以下简称新业公司）于2021年11月4日出具评估报告，结论为：房屋内物品损失45475元。另，报告中载明“评估鉴定内容第二项停业损失项目，因被申请方不能提供鉴定停业损失所需相关材料，达不到评估鉴定条件，故本次评估鉴定对该项不予定论”。
本院依原告申请，通知新业鉴定人员出庭接受质询，双方当事人对比两份报告的损失项目和损失数额，分别发表了意见。本院认为，新业公司和华圣公司两份报告在损失项目和损失数额上差距很大，各有不足，单纯以任何一份报告为准计算损失数额，均可能导致本案有失公平，本院在“公平公正”的基础上，综合两份报告，逐项分析认定如下：
1、装修设施部分。
华圣公司出具的报告中，装修设施部分鉴定项目包括瓷砖（157㎡）、卫生间瓷砖、厨房墙砖、黏贴人工费、水泥、沙子、辅料、墙面及吊顶、室内水电改造费用、实木楼梯、实木套装门、广告牌、监控设施、装修建筑物清理运输、减灾防灾，合计263150元。新业公司出具的报告中，鉴定项目包括墙面处理、壁纸、石膏板封顶、窗帘盒、门套双包、铝合金集成吊顶、吸顶灯、瓷砖（66.23㎡）、瓷砖、地毯、踢脚线、地暖、木门拆装工时费、装饰木框拆除工时费、瓷砖地暖拆除费、卫生保洁垃圾清运，合计44875元。
对华圣公司的报告，原告解释称：①瓷砖、卫生间瓷砖、厨房墙砖、黏贴人工费、水泥、沙子部分都是因为瓷砖问题产生的费用；②辅料是大厅防水产生的费用；③吊顶是指一楼二楼的墙面及吊顶，包括厨房吊顶；④因存在安全隐患，水电需要重新改造；⑤楼梯被水浸泡，已经有点腐烂；⑥门套更换，相应的门也需要更换；⑦广告牌已经拆除，监控也换了；⑧防灾减灾是指事故时天气很冷，对房屋及家具进行排水搬运等一系列抢救工作。
对新业公司的报告，鉴定人员解释：①瓷砖现场测量多少就是多少，卫生间瓷砖与厨房瓷砖不需要拆除；②按照常理来说，大厅不需要做防水；③现场未见吊顶受损；④水电属于隐蔽工程，无法鉴定；⑤楼梯现场看不出受损；⑥实木门没有受损，门套需要更换；⑥评估中没有防灾减灾这一术语。
经本院询问：原告表示厨房瓷砖、卫生间瓷砖目前未拆除，防水未重新做，一楼二楼墙面、吊顶及厨房吊顶未重新装修，实木楼梯未更换。
本院认为，新业公司系在诉讼过程中，由被告申请本院依法委托的鉴定机构，其评估报告的效力优于原告单方委托的华圣公司，故在本项损失的认定上，应优先适用新业公司的报告，但同时也要考虑部分设施已经更换、灭失的现实情况。对于新业公司阐述的：卫生间与厨房瓷砖、大厅防水、楼梯、实木门等设施，不需要拆除、看不出或没有受损；水电无法鉴定；防灾减灾没有依据的意见，本院予以采纳。对于广告牌和监控设施，因有现场照片和华圣公司报告为证，本院对原告主张的已经更换的事实予以认可，并依据华圣公司报告确认损失。综上，本项损失为：44875元（吸尘器损失在家电家具生活设施部分项下表述）+16000元+4500元，合计为：65375元。
（2）家具家电部分
原告主张按照华圣公司的报告计算家具家电损失，包括红木家具、中央空调、油烟机、燃气灶具、智能马桶、吸尘器、床上用品，合计95100元。新业公司报告中只有吸尘器1项，金额600元。
鉴定人员解释称:“红木家具不在勘验现场，不在第一现场无法认定；吸尘器作了认定，中央空调、油烟机、燃气灶具、智能马桶，根据我们的专业，肉眼看不出损失，无法认定。床上用品没有看到”。
原告解释称：“红木家具移到另一个地方了，其他的都在，床上用品部分坏了没有了。
本院认为，对于红木家具，有现场照片和华圣公司报告为证，本院对损失事实予以认可并依据华圣公司报告确认损失；对于吸尘器，按照新业公司结论认定为600元；对于床上用品，属于日用品，原告提出“坏了”、“没有了”符合常理，本院按照华圣公司报告予以认定；其他部分，本院采用新业公司意见，不予认定。综上，本项损失为：52000元+600元+1800元，合计为54400元。
（3）货物损失部分
原告主张按照华圣公司报告中认定的数额计算，即货物损失包括崂山红茶12斤、茶叶饼40包、白玉玫瑰汾酒4箱（6瓶装）、15年老白汾酒4箱（6瓶装）、海参包装盒65个，合计36290元。
新业公司鉴定人员解释称：现场没有这些东西，无法鉴定。
原告解释称：“为了减少损失，能卖的低价处理了；崂山红茶、茶叶饼扔了；白玉汾酒原价180元一瓶，卖了70元一瓶；15年汾酒卖了40元一瓶；海参包装盒部分还在，部分扔了。”
本院认为，华圣公司报告中，对以上货物的损失有实物相片和详细的认定，且货物浸泡后，不宜长期保存，原告将其折价处理，亦符合常理，故本项本院对华圣公司的报告予以采纳。庭审中，原告自认白玉汾酒原价180元一瓶，卖了70元一瓶，则该项损失为2640元（4箱×6瓶/箱×110元）。综上，原告的货物损失合计35810元。
（4）营业损失
原告主张按照圣华公司报告中认定的2-1-5/6号房屋营业损失每天800元（一楼烟酒茶行500-600元/天、二楼招待经营200-350元/天）、2-1-7/8号房屋每天租赁价值260元，自2018年2月9日计算至2021年1月28日，共计1084天。
新业公司鉴定人员表示“营业损失未提供相关数据，达不到鉴定要求，需要第三方纳税凭证、银行收入证明、成本证明、人工费相关成本的数据”。
本院认为，①对于一楼超市，虽然新业公司无法评估，但原告房屋因漏水事故受损，其经营活动必然受到一定影响。本院经现场查看后，本着“公平公正”的原则，参照华圣公司报告中的最低标准，认定为每天实际收益500元。另外，原告虽然在事故中属于受损一方，但应在事故发生后，积极采取措施避免损失进一步扩大，其主张1084天的营业损失明显过长，本院参照装修周期，酌情确认9个月（270天）的损失，即500×270=135000元，超过半年的损失为扩大损失，本院不予支持。
②对于二楼会所，原告既没有工商登记，亦无经营账目，原告主张经营损失证据不足，本院不予支持。本院酌情根据华圣公司报告中的市场租赁价格（1.0元/㎡），支持其9个月（300天）租赁费损失，即209㎡/2×270=28215元。
③2-1-7/8号房屋尚未装修，亦未投入使用，原告无法证明该房屋无法租赁与漏水事故之间存在关联，对该部分损失，本院亦不予支持。
综上，本项损失为：163215元（135000+28215）。
（五）评估费用
原告因自行委托进行评估，支出评估费用16000元，报告部分内容被本院采纳，该部分费用由被告负担8000元。
综上所述，原告的损失数额为：318800元（65375元+54400元+35810元+163215元）。
本院认为，本案系财产损害赔偿纠纷。根据鉴定意见，管道漏水并非是因为管道质量问题导致，原告要求由康峰建筑公司承担赔偿责任，于法无据，本院不予支持。消防管道属于公用设施，伟信物业公司与滨河置业公司已办理交接，对公用设施应承担相应的养护、管理责任。庭审中，伟信物业公司提交钥匙借用登记表一份，表中记载***于2017年6月12日领取了14把钥匙，在房号一栏中载明:“门头房”,***称当时领取的是车库钥匙,伟信物业公司不能进一步举证证明该14把钥匙，是一楼楼梯入口通往三楼房门的钥匙，故不能证明原告对本案损失的发生负有过错，因此，伟信物业公司应承担全部赔偿责任。依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：
一、被告青岛伟信物业经营有限公司赔偿原告***、***经济损失318800元，于本判决生效之日起十日内付清；
二、被告青岛伟信物业经营有限公司赔偿原告***、***评估费8000元，于本判决生效之日起十日内付清；
三、驳回原告***、***对被告青岛市平度康峰建筑工程有限公司的诉讼请求；
四、驳回原告***、***的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费18836元，由原告***、***负担10000元，被告青岛伟信物业经营有限公司负担8836元，被告负担部分于本判决生效之日起十日内直接付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过山东法院网上立案诉讼服务系统提交上诉材料，上诉于山东省青岛市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未预交上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判长 金学亮
审判员 孙朋君
审判员 张奎堂
二〇二二年一月二十七日
书记员 翟会杰
