绍兴市城市建设投资集团有限公司与绍兴倪氏企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

绍兴市越城区人民法院

民事案件判决书

（2020）浙0602民初804号

原告绍兴市城市建设投资集团有限公司（以下至判决主文前简称“城投公司”）诉被告绍兴倪氏企业管理有限公司（以下至判决主文前简称“倪氏公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案受理，依法适用普通程序进行审理。被告倪氏公司于2020年3月11日提起反诉，本院经审查，依法予以受理。本院于2020年4月10日、9月18日和11月12日三次公开开庭对本诉和反诉合并进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人赵淑芳、胡燕飞三次到庭参加诉讼。被告（反诉原告）委托诉讼代理人王永刚到庭参加第一、二次庭审，王晓峰到庭参加第一次庭审，张伟（倪氏公司委托诉讼代理人由王永刚变更为张伟）到庭参加第三次庭审。本案鉴定时间为2020年5月13日至8月28日，2020年9月18日至11月2日，现已审理终结。

本院认为，本案争议焦点之一为案涉《房屋租赁合同》的效力问题。对此，本院评析如下：一、本案中，未有证据显示案涉房屋租赁前已被认定为危房。倪氏公司系在取得租赁房屋，双方因房屋毁损和租金支付产生争议后，才自行委托鉴定机构对案涉租赁房屋中的2幢（仓库）及6幢（办公用房）房屋的安全性进行鉴定；上述鉴定报告并未对鉴定的2幢、6幢房屋给出处理意见，且鉴定的房屋仅为租赁房屋中的小部分房屋，不适用于全部租赁房屋。二、案涉2幢、6幢房屋安全性等级虽评定为Dsu级，按相关标准属于危房，但根据中华人民共和国住房和城乡建设部《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）第7.0.5条规定，对评定为局部危房或整幢危房的房屋，可以按观察使用、处理使用、停止使用、整体拆除或按相关规定处理的方式进行处理。结合本案，案涉房屋拍卖公告和双方合同中均明确载明倪氏公司必须对案涉租赁房屋在两年内投入不少于500万元进行加固和装修，故根据现有证据不能直接认定案涉2幢、6幢房屋不属于可以处理使用的房屋，而属于必须停止使用或整体拆除的房屋。综合上述分析，本院认为倪氏公司未能提供充分有效的证据证明案涉房屋租赁合同存在无效情形，案涉房屋租赁合同应为有效。倪氏公司要求确认2018年6月5日签订的《房屋租赁合同》无效的诉请，本院不予支持。原告基于合同无效主张的返还租金、赔偿损失诉请，本院亦不予支持。倪氏公司逾期支付租金超过20天，城投公司有权根据合同约定解除2018年6月5日签订的《房屋租赁合同》和2019年4月25日签订的《补充协议》，解除通知已送达倪氏公司。城投公司要求确认案涉房屋租赁合同和补充合同于2019年12月27日解除的诉请，本院予以支持。合同解除后，城投公司要求倪氏公司腾退案涉租赁房屋中尚未损毁部分房屋的诉请，符合法律规定，本院予以支持。城投公司主张未损毁部分租赁房屋自逾期腾退之日2020年1月4日起至实际腾退之日止，按当年租金标准2倍计算的房屋占有使用费，符合合同约定；未损毁的租赁房屋面积为1533.04平方米，房屋占有使用费标准按照未损毁房屋面积比例（39.04%）计算，本院调整为4994.98元/天。城投公司主张的自2019年11月9日起至合同解除日2019年12月27日止（共49天）按6397元/天计算的租金313453元，符合合同约定，本院予以支持。城投公司主张的自2019年12月28日起至2020年1月3日止（共7天）按6397元计算的租金，实际系合同解除后的房屋占有使用费，本院调整表述；因损毁房屋不存在占有使用问题，故未损毁房屋按照房屋面积比例（39.04%）计算的该期间的房屋占有使用费17481.72元，本院予以支持；其余部分该期间的房屋占有使用费主张，本院不予支持。城投公司主张的自2019年5月5日至合同解除之日2020年12月27日止每日按应付年租金2335000元的千分之五计算的逾期付款违约金，明显过高，本院调整为按同期全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率1.3倍计算（2019年8月19日前按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率1.3倍计算）；因倪氏公司于2019年6月26日支付了该期间租金1000000元，故自2019年5月5日起至2019年6月26日止的逾期付款违约金以2335000元为基数计算，自2019年6月27日起至2019年12月27日止的逾期付款违约金以1335000元为基数计算。倪氏公司违约导致合同解除，城投公司主张的免租期租金和6个月租金损失，符合合同约定，本院予以支持。倪氏公司主张退还履约保证金180000元，因倪氏公司的违约行为符合双方合同约定的履约保证金不予退还的条件，本院对该诉请不予支持。倪氏公司主张退还消防安全保证金20000元，因该保证金系针对消防安全所列项目，现城投公司未举证证明倪氏公司存在违反消防安全事项，或存在不予退还消防安全保证金的情形，在房屋租赁合同解除的情况下消防安全保证金应予退还，本院对该诉请予以支持。 本案争议焦点之二为被损毁房屋赔偿问题。倪氏公司认为案涉3幢房屋及8幢地磅房系在装修过程中倒塌，并非人为导致损毁的意见。本院认为，根据倪氏公司的“大树下城市生活广场”招商手册设计效果图显示，8幢地磅房所在位置为休闲空地，故可以认为在倪氏公司本身的整体规划中案涉8幢地磅房系需拆除房屋；且倪氏公司未对案涉3幢、8幢房屋系在装修过程中倒塌，以及因房屋在装修过程中非人为原因倒塌，而依常理应与城投公司进行沟通交涉的事实予以举证证明，故本院对倪氏公司的辩称意见不予采信。倪氏公司应对案涉3幢、8幢房屋损毁的损失承担责任。关于复原或赔偿问题，城投公司在前二次庭审中对损毁部分房屋均系按照赔偿损失进行主张，应视为对损毁房屋的责任承担方式作出了选择和明确；且在倪氏公司明确表示不作复原，应适用赔偿损失的情形下，本案损毁房屋的责任承担方式以赔偿损失更为适宜。关于损毁房屋损失是否应适用折旧率的问题，本院评析如下：一、根据倪氏公司提交的鉴定资料设计图显示，及金业建工有限责任公司出具的鉴定报告书记载，案涉损毁房屋根据提供资料反映始建于上世纪70年代后期，结合双方合同关于案涉租赁房屋需加固和装修的约定、房屋面积和起拍价，以及现场房屋照片等本案实际，可以认定案涉租赁房屋属于老房，城投公司交付给倪氏公司的房屋系存在一定老旧损坏的房屋，故按照损毁时房屋状况赔偿应考虑房屋折旧问题。二、城投公司申请鉴定时的鉴定标准即为“按房屋现建安价格扣除折旧予以赔偿”，故在折旧率鉴定意见作出前，双方对损毁房屋损失应考虑折旧存在共识。综上，本院认为案涉损毁房屋损失应适用折旧率。倪氏公司应赔偿给城投公司损毁房屋损失685000元。城投公司主张的损毁房屋建筑周期120天的租金损失，根据损毁房屋面积比例（60.96%），参照合同解除当年租金标准计算为467972.38元，本院对该部分租金损失予以支持，其余部分不予支持。城投公司主张损毁房屋自2020年1月4日（逾期腾退之日）起到损失赔偿款付清之日止的租金损失，本院认为损毁房屋不存在现实占有及腾退问题，损失赔偿款支付亦不涉及租金损失，该部分租金损失诉请依据不足，本院不予支持。倪氏公司主张的装修保证金100000元，因倪氏公司未按合同约定加固和装修，且部分案涉租赁房屋损毁，本院对该诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：

本院经审理认定事实如下：2018年6月5日，绍兴市外经贸物流中心（甲方）与倪氏公司（乙方）签订《房屋租赁合同（商业、办公）》一份，约定甲方将坐落于绍兴市越城区××路××号部分房屋（建筑面积约3927平方米）出租给乙方，乙方在签约前已对甲方出租的房屋性质、权属、结构、现状等作了充分了解，愿意承租上述房屋，并自行处理好相邻关系；租赁期共为8年，自2018年6月5日起至2026年6月4日止（其中2018年6月5日至2018年12月5日止为免租装修期，在装修期内免收租金，水电费按相关部门标准正常收取，装修期满后乙方仍未完成装修，必须按合同约定支付租金）；房屋租赁用途为商业；租金共计17748348元，即第一年租金其中前1-6个月为免租期，收取后6个月租金1167500元，第二年租金2335000元，第三年租金2335000元，第四年租金2335000元，第五年租金2358350元，第六年租金2381934元，第七年租金2405753元，第八年租金2429811元；房屋租赁实行一年一付，先付后用，并提前在每年租期开始前30天向甲方支付租金，其中第一年租金应在本合同签订日付清当年租金；乙方逾期支付租金的，每逾期一天，按应付年租金金额的5‰向甲方支付违约金，逾期支付超过20天，甲方有权解除合同并收回房屋，履约保证金不予退还；乙方应在本合同签订之日交纳履约保证金人民币18万元和装修保证金人民币10万元，合同履行期间乙方出现拖欠款项或违约行为的，甲方有权在履约保证金中直接扣除相关款项或违约金；待装修完成和出具审计报告后，装修保证金（凭装修保证金收据）全额退还（不计息）；甲方应在收到乙方全部租金、履约保证金、装修保证金后5日内向乙方交付房屋。同时约定，租赁期开始之日起两年内，乙方需对房屋进行加固和装修，加固、装修和设施设备投资不得少于500万元，审批和实施均由乙方负责并承担所有费用，加固和装修须符合规范要求，报甲方同意并经消防等有关部门审批、验收；乙方在两年期满后30日内向甲方提供审计或评估报告并承担费用；两年内乙方投入的装修、改造、设施设备的投资额经专业评估机构评估少于500万元的，乙方应在30日内整改完成；如仍无法按期完成的，甲方有权解除合同并收回房屋，装修保证金不予退还，乙方还应另行承担当年租金标准6个月租金的违约金。乙方有下列情形之一的，甲方有权提前解除合同收回房屋，履约保证金不予退还，6个月的免租期租金应予补足（按第一年租金计算标准），乙方还应按当年租金标准赔偿甲方6个月的租金损失：（1）乙方无理由的单方面不履行本租赁合同；（2）利用承租房进行非法活动；（3）擅自改变房屋结构、使用范围和用途的；（4）擅自将承租房屋转租、分租或变相转租、分租，搭建违章建筑的；（5）逾期支付水、电等费用超过20天的；（6）存在违法经营问题，被有关部门查处的；（7）乙方未按规定审批和实施装修改造等投入少于500万元的，装修保证金不予退还；（8）有其他违约行为的。租赁期满后（包括乙方违约解除合同的），乙方未按规定期限腾退房屋，履约保证金不予退还，逾期使用费按当年租金标准的2倍收取。合同还对其他事项进行了约定。 同日，双方还签订了《租赁房屋消防安全责任书》，约定双方就绍兴市越城区××路××号建筑面积约3927平方米房屋（其中2幢部分约348平方米，3幢部分约2381平方米，5幢285.9平方米，6幢432.28平方米，7幢9.52平方米，8幢13.15平方米，9幢457.34平方米，具体以房屋权属证书为准）包括围墙内的周边场地的消防安全事宜达成协议；约定为加强消防安全经济责任管理，乙方向甲方交纳消防安全保证金2万元，乙方在责任期限内未发生消防安全事故且无任何违约情形下，甲方于责任期满后退还安全保证金（不计息）；乙方在租赁期内造成火灾等任何消防安全事故的，承担由此造成的甲方、自身或第三人的财产、人身及安全损害等一切损失，同时视为乙方违约，甲方有权按双方签订的《房屋租赁合同》约定要求乙方承担违约责任，且保证金不予退还；乙方两次以上未按甲方要求进行整改或维护消防设施、器械的，视为乙方违约，甲方有权按双方签订的《房屋租赁合同》约定要求乙方承担违约责任，且安全保证金不予退还；本责任书作为《房屋租赁合同》的附件，本次责任期限自2018年6月5日起至2026年6月4日止。责任书还对其他事项进行了约定。 2019年4月25日，城投公司（甲方、出租人）与倪氏公司（乙方、承租人）、绍兴市外经贸物流中心（丙方、原出租人）签订《补充协议》一份，载明根据《中共绍兴市委机构编制委员会关于撤销绍兴市外经贸物流中心的通知》要求，延安路767号房屋由丙方划转至甲方，并由甲方对该房屋进行管理，达成本协议；约定2018年6月5日签订的《房屋租赁合同》及《租赁房屋消防安全责任书》中约定的丙方的权利与义务概括转移予甲方，丙方不再履行原合同；乙方应当按照原《房屋租赁合同》切实履行租金交付义务，如未按期交付的，应当按照《房屋租赁合同》约定的条款支付违约金；履约保证金18万元、装修保证金10万元、消防安全保证金2万元由丙方划转甲方，乙方凭原相应凭证向甲方调换由甲方出具的相应凭证；合同终止时，乙方在无违反租赁合同约定前提下，向甲方申请退还履约保证金、消防安全保证金；乙方按原《房屋租赁合同》约定向甲方退还装修保证金。 2019年1月23日，城投公司与绍兴市外经贸物流中心共同向倪氏公司出具《告知函》，载明日前经人反应并派人实地查勘发现，倪氏公司所租赁房屋（部分）遭到严重毁损，现场已夷为平地；为此，现郑重告知：要求倪氏公司对租赁物及时恢复原状。倪氏公司签收该告知函。 2019年6月5日，城投公司向倪氏公司出具《催告函》一份，载明截至目前，倪氏公司尚欠2019年6月5日至2020年6月4日期间租金2335000元；此前多次致电催缴租金，仍未缴纳，现正式书面函告，请于收到此告知函之日即刻缴纳上述租金，逾期未缴的，将根据合同约定，追究违约责任。倪氏公司于2019年6月5日签收该催告函。2019年6月14日，城投公司再次向倪氏公司出具《催告函》一份，内容与前一份《催告函》一致。倪氏公司于2019年6月14日签收该《催告函》。 2019年10月18日，城投公司向倪氏公司寄送《催告函》一份，载明倪氏公司尚欠2019年6月5日至2020年6月4日期间租金1335000元，并要求对租赁房屋恢复原状；再次书面函告，请于收到此告知函之日起一周内缴纳上述租金及开始进场修复房屋，逾期未缴或未进场开始修复的，将根据合同约定，追究违约责任等。倪氏公司于次日收到该函。 2019年12月23日，城投公司向倪氏公司寄送《解除房屋租赁合同通知书》一份，载明根据《房屋租赁合同》第三条第2点约定，决定解除双方之间的房屋租赁合同；请倪氏公司收到通知之日起7日内结清拖欠的租金并承担相关违约责任，同时腾退上述租赁房屋，逾期腾退的，应按当年租金标准的2倍支付房屋占有使用费。倪氏公司于2019年12月27日已收到该解除通知。 案涉第3幢房屋及地磅房（第8幢）现状为平地。城投公司申请对第3幢房屋及地磅房的损失及建筑完工周期进行鉴定和评估（鉴定标准按房屋现建安价格扣除折旧予以赔偿）。本院依法委托金业建工有限责任公司对案涉被损毁的第3幢房屋及地磅房的损失，以及上述被损毁建筑完工所需周期进行鉴定。该公司出具鉴定意见为第3幢房屋及地磅房建筑面积约2395.1平方米，总造价2283482元；建筑周期按当前类似工程考虑计120天。城投公司预付鉴定费24835元。因涉及折旧，本院依法委托绍兴兴业房地产资产评估有限公司对案涉被损毁的第3幢房屋及地磅房的损失进行评估，该公司在报告中明确成新率为30%，并出具评估意见为绍兴市越城区××路××号第3幢房屋及地磅房损失评估价值为685000元。城投公司预付评估费11490元。 另查明，坐落于绍兴市越城区××路××号××幢××幢××幢××幢××幢××幢××幢××幢房屋登记在城投公司名下。 2018年4月28日，浙江浙商拍卖有限公司就案涉房屋（建筑面积约3927平方米）的8年租赁权发布拍卖公告，公告的起拍价为87.59万元；拍卖公告特别提示本次房屋租赁期开始之日起两年内，买受人必须对拍租房屋进行加固和装修，装修和设备投资不得少于500万元，如无法按期完成的，委托方有权解除合同并收回房屋，装修保证金不予退还，6个月的免租期租金应予补充（按第一年租金计算标准），买受人还应承担以第一年租金6个月租金的违约金。后案涉房屋租赁权由倪氏公司中标。倪氏公司欲将案涉租赁房屋设计改造为“大树下城市生活广场”。 倪氏公司曾于2019年11月左右委托浙江省建设工程质量检验站有限公司对绍兴市越城区××路××号原物流公司办公用房（6幢）及仓库（2幢）安全性进行鉴定。该公司于2019年11月11日出具鉴定意见为办公用房房屋地基基础安全性评级为Ｄｕ级，上部承重结构安全性鉴定评级为Ｄｕ级，围护系统承重部分安全性评级为Ｄｕ级，综合评定该房屋安全性等级为Ｄｓｕ级；仓库房屋地基基础安全性评级为Ｂｕ级，上部承重结构安全性鉴定评级为Ｄｕ级，围护系统承重部分安全性评级为Ｄｕ级，综合评定该房屋安全性等级为Ｄｓｕ级。 以上事实由城投公司提交的不动产权证3份，房屋租赁合同1分，租赁房屋消防安全责任书1份，补充协议1份，2019年1月23日、6月5日、6月14日、10月18日（附邮寄凭证）函各1份，2019年12月23日解除房屋租赁合同通知书1份，邮寄凭证1份，地磅房和第，地磅房和第**房屋的现状照片打印件2张片打印件4张，房地产咨询估价报告1份、拍卖公告1份、2019年1月23日函1份及房屋移交前后照片打印件6张（重复提交）、公证书1份、鉴定费发票照片1份（上传微法院）；倪氏公司提交的绍兴市越城区××路××号原物流公司办公用房安全性鉴定报告及检测报告各1份、绍兴市越城区××路××号原物流公司仓库安全性鉴定报告及检测报告各1份、农村信用社结算业务申请书复印件1组、倪氏公司费用明细1组、大树下城市生活广场招商手册1份、设计图1组（鉴定材料）；本院依法委托金业建工有限责任公司出具的鉴定报告书1份、鉴定费发票1份，绍兴兴业房地产资产评估有限公司出具的资产评估有限公司出具的资产评估报告1份及当事人的庭审陈述所证实。倪氏公司提交的倪氏代扣水电费1组，系单方出具，未有其他证据佐证，城投公司亦未予确认，本院在本案中不予认定。

一、原告绍兴市城市建设投资集团有限公司与被告绍兴倪氏企业管理有限公司之间2018年6月5日的《房屋租赁合同》、2019年4月25日的《补充协议》于2019年12月27日解除； 二、被告绍兴倪氏企业管理有限公司应于本判决生效之日起三十日内腾退坐落于绍兴市越城区××路××号××幢（建筑面积约348平方米）、5幢、6幢、7幢、9幢房屋，并向原告绍兴市城市建设投资集团有限公司支付自2020年1月4日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费（按4994.98元／天计算）； 三、被告绍兴倪氏企业管理有限公司应于本判决生效之日起三十日内赔偿给原告绍兴市城市建设投资集团有限公司损毁房屋损失人民币685000元，及损毁房屋租金损失人民币467972.38元； 四、被告绍兴倪氏企业管理有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付给原告绍兴市城市建设投资集团有限公司自2019年11月9日起至2019年12月27日止的租金人民币313453元、自2019年12月28日起至2020年1月3日止的房屋占有使用费人民币17481.72元，及自2019年5月5日起至2019年12月27日止的逾期付款违约金（其中2335000元自2019年5月5日起计算至2019年6月26日止，1335000元自2019年6月27日起计算至2019年12月27日止；2019年8月19日前按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率1.3倍计算，2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率1.3倍计算）； 五、被告绍兴倪氏企业管理有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付给原告绍兴市城市建设投资集团有限公司免租期租金人民币1167500元，并赔偿6个月租金损失人民币1167500元； 六、反诉被告绍兴市城市建设投资集团有限公司应于本判决生效之日起三十日内退还给反诉原告绍兴倪氏企业管理有限公司消防安全保证金人民币20000元； 七、驳回原告绍兴市城市建设投资集团有限公司的其他诉讼请求； 八、驳回反诉原告绍兴倪氏企业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费52010.48元，由原告绍兴市城市建设投资集团有限公司负担17433.36元，由被告绍兴倪氏企业管理有限公司负担34577.12元，被告负担部分，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。反诉案件受理费减半收取17270元，由反诉原告绍兴倪氏企业管理有限公司负担17170.39元，由反诉被告绍兴市城市建设投资集团有限公司负担99.61元，反诉被告负担部分，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。鉴定费36325元，由被告绍兴倪氏企业管理有限公司负担，于本判决生效之日起三十日内支付给原告绍兴市城市建设投资集团有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。

审　判　长　　俞颖尔 人民陪审员　　孙　苗 人民陪审员　　吴来法

书　记　员　　陈　柠 ?