绍兴倪氏企业管理有限公司、绍兴市城市建设投资集团有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

浙江省绍兴市中级人民法院

民事案件判决书

（2021）浙06民终771号

上诉人绍兴倪氏企业管理有限公司（以下简称倪氏公司）因与被上诉人绍兴市城市建设投资集团有限公司（以下简称城投公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2020）浙0602民初804号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月9日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人倪氏公司向本院提出上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判支持上诉人的一审反诉请求，驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误1.《房屋租赁合同》应属无效，被上诉人应对合同无效承担责任。一是危房的形成过程具有延续性。危险隐患不可能在短暂的一年内形成，鉴定报告对房屋危险等级的评定已蕴含房屋年久失修的原因，即涉案房屋租赁前至少已经蕴含安全隐患且无法排除。二是被上诉人在招投标时明知出租房屋需要加固而不仅仅是装修，显然对于房屋的安全隐患是知情的，印证了房屋在出租前存在危房因素的客观事实。被上诉人认为房屋符合质量要求应当提供相应证据证明房屋的合法性及安全性。上诉人只有拿到房屋后才可以对房屋的危险性作出正确的判断，才可以委托相关机构对涉案房屋作出鉴定结论。三是危房的处理方式不影响出租危房的违法性。根据《商品房屋租赁管理办法》第六条规定，案涉房屋不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋不得出租，原出租人将该房屋进行出租仍具有违法性。四是案涉危险房屋影响社会公共利益，根据《合同法》第五十二条规定，也应被认定为无效。承租人建造城市生活广场，案涉房产后续必然人员密集，对社会公众造成严重安全隐患，易引发重大安全事故，造成群死群伤的严重后果。2.即使合同有效，上诉人对合同的解除并无过错。一是庭审中已经认定案涉房屋确系危房，系被上诉人违反强制性规定违约在先。案涉房屋的安全性不符合《民用建筑可靠性鉴定标准》的强制性规定（鉴定报告也证明案涉房屋确属危房），租赁物质量不合格，上诉人有权解除合同；且房屋实际已经坍塌，合同目的不能实现，承租人也有权解除合同。二是赔偿责任认定错误，出租人对案涉房屋的坍塌存在过错。案涉房屋倒塌的根本原因在于出租人交付的房屋存在严重的质量问题，案涉房屋长期缺乏维护，而根据租赁合同关于加固房屋的约定，被上诉人对房屋存在质量问题是知情的，责任在于被上诉人，对合同的缔约存在明显的过错。三是上诉人对于案涉房屋的装修加固并无过错，Dsu级危房系程度最严重的危险房屋，本应立即采取措施，宜考虑拆换或重建。一审判决认定的可以通过各种处理使用，实际已经不具备修复的技术可行性及经济合理性。同时也应考虑到案涉租赁物将用于人员密集的商用集聚区，应适用较高的安全标准。四是上诉人有权行使先履行抗辩权拒绝交纳房租，并未违约，因此也无须支付逾期违约金。二、一审判决适用法律错误。1.案涉合同解除的原因在于出租人出租房屋危及承租人的安全，且违反强制性法律规定，系被上诉人违约在先，承租人应为解除权人。2.出租人不能交付符合合同目的即能正常租赁使用的房屋，明显违约在先。根据情势变更的有关规定，也应部分或全部免除上诉人的责任。3.赔偿责任（免租期租金、6个月租金损失）及履约保证金不予退还于法无据。因案涉房屋系Dsu级危房，依照相关规定不能出租，承租人可以随时解除租赁合同，且案涉房屋租赁合同（毁损部分）尚未实际履行，故被上诉人要求上诉人赔偿租金损失于法无据。同时，上诉人并不存在违约情形，不予退还履约保证金18万元无事实依据。一审判决上诉人赔偿被上诉人免租期6个月租金显失公平。被上诉人在房屋招投标时已明确加固的要求，包含了加固装修时间的预期损失，加固维修期间本来就无法正常出租使用，即便上诉人另租他人，也需要承受这段期间用于加固维修的同期损失。另外，因被上诉人要求上诉人统一接盘整体区域，该租赁物空置时间较长并未实际交付使用。退一步讲，被上诉人对案涉房屋的倒塌必然存在责任，故对于上诉人应承担的赔偿责任也应予以减轻。4.一审法院适用的《危险房屋鉴定标准》第7.0.5条是对不同程度危房的各种可能的处理方式的罗列，应适用《民用建筑可靠性鉴定标准》关于Dsu级危房的特别处理建议，即拆换重建。三、一审法院举证责任分配不当，存在程序错误。承租人已证明案涉房屋确系危房，已经完成了举证责任。而出租人应对交付时房屋状况符合质量要求进行举证。同时，出租人作为房屋的安全责任人，根据《浙江省房屋使用安全管理条例》的规定，出租前明知房屋需要加固，却未按管理条例的要求对房屋做安全鉴定仍通过公开招投标的方式进行招租，属于在招标文件中故意隐瞒了出租建筑物的真实状况，未履行法定义务，并应对出租前的房屋符合安全标准承担举证责任。因此被上诉人应承担无法举证的不利后果，应推定房屋在出租时已是危房。

被上诉人城投公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，请求驳回上诉，维持原判。一、上诉人认为“案涉租赁物属于危房而《房屋租赁合同》无效，其对合同解除无过错”与事实不符。首先，本案的房屋系通过公开竞拍招租，在竞拍前可实地踏勘了解租赁物现状，上诉人在知悉全部情况后，根据租赁物的地理优势及其商业规划等，竞拍到该租赁物。因此上诉人称“房屋交付后才了解到房屋的实际情况”与事实不符。其次，上诉人提供的鉴定报告不适用全部的租赁房屋。上诉人仅对2幢、6幢做了安全性鉴定和检测，且3幢房屋（面积达2380.76㎡）已被上诉人毁损无法鉴定，而周边租赁同类房屋的震天酒店、好运娱乐均在正常使用、经营，故该鉴定报告不能证明案涉房屋属于危房。再次，被上诉人就房屋毁损之事多次发函以及约谈要求上诉人提出解决方案，但是上诉人未向被上诉人主张过权利，若上诉人认为被上诉人交付的租赁房屋存在瑕疵，上诉人应向被上诉人主张违约或解除合同，而不是以逾期支付租金来对抗。最后，根据被上诉人一审提供的房屋权属证书平面图以及现场照片，本案中3幢房屋系与震天酒店连接在一起的整体，若3幢房屋系非人为原因倒塌，与其相连的震天酒店不可能完好无损且分割的连接面平整完好，故3幢房屋的毁损系上诉人自身导致的。二、一审法院未支持上诉人要求确认《房屋租赁合同》无效的主张，依据充分。即使被评定为局部危房或整幢危房的房屋（本案的房屋安全性鉴定系上诉人单方委托，被上诉人不予认可且不具有法律效力），并不必然导致租赁合同无效。根据《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）第7.0.5条规定，可以按观察使用、处理使用、停止使用、整体拆除或按相关规定处理的方式进行处理。本案中，被上诉人在招标时已明确“租赁期开始之日起两年内，乙方（承租人）需对房屋进行加固和装修，加固、装修设施设备投资不得少于500万元”，即上诉人明知且认可租赁房屋是需要处理使用的状态。另，上诉人逾期支付租金的事实清楚，一审法院认定上诉人承担违约责任符合合同约定。三、一审法院以绍兴兴业房地产资产评估有限公司出具的折旧率标准对被毁损的3幢、8幢房屋进行赔偿，显失公平，且不符合双方的合同约定。上诉人将租赁房屋毁损、无法正常使用，根据《房屋租赁合同》第五条第2点第（8）项约定，上诉人应将3幢、8幢房屋恢复原状，或者承担恢复原状所需承担的全部费用，即金业建工有限责任公司出具的司法鉴定意见得出的工程造价金额2283482元。

城投公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认城投公司、倪氏公司双方于2018年6月5日签订的《房屋租赁合同》、2019年4月25日签订的《补充合同》于2019年12月27日解除；2.倪氏公司立即腾空坐落于绍兴市××路××号尚未损毁部分的房屋，建筑面积约1546平方米，并按5037元／天支付自2020年1月4日（即逾期腾空之日）起到实际腾空之日止的占有使用费；3.倪氏公司对坐落于绍兴市××路××号损毁的约2381平方米房屋按周边房屋征收拆迁政策或同地段予以赔偿，并按7756元／天支付自2020年1月4日（即逾期腾空之日）起到上述赔偿款款清之日止的租金损失；4.倪氏公司立即支付按6397元／天支付自2019年11月9日起到2020年1月3日止（56天）的拖欠租金358232元，并按应付年租金额（2335000元／年）的千分之五承担自2019年5月5日起至合同解除之日止的逾期违约金；5.倪氏公司立即支付免租期（2018年6月5日-12月5日）租金1167500元、赔偿因合同解除的6个月租金损失1167500元；第4、5项合计2693232元。后，城投公司变更第3项诉讼请求为：要求倪氏公司复原绍兴市延安路776号第3幢房屋及地磅房，若无法复原的，参照造价金额2283482元赔偿复原的损失价值，并按7803元／天支付自2020年1月4日（即逾期腾空之日）到上述赔偿款款清之日止的租金损失，同时支付建筑周期（120天）的租金767640元。

倪氏公司向一审法院提出反诉请求：1.确认2018年6月5日签订的《房屋租赁合同》无效；2.城投公司退还倪氏公司已付租金216.75万元，履约保证金18万元、装修保证金10万元及消防安全保证金2万元，合计246.75万元；3.城投公司赔偿倪氏公司各项损失100万元。

一审法院经审理查明：2018年6月5日，绍兴市外经贸物流中心（甲方）与倪氏公司（乙方）签订《房屋租赁合同（商业、办公）》一份，约定甲方将坐落于绍兴市越城区延安路767号部分房屋（建筑面积约3927平方米）出租给乙方，乙方在签约前已对甲方出租的房屋性质、权属、结构、现状等作了充分了解，愿意承租上述房屋，并自行处理好相邻关系；租赁期共为8年，自2018年6月5日起至2026年6月4日止（其中2018年6月5日至2018年12月5日止为免租装修期，在装修期内免收租金，水电费按相关部门标准正常收取，装修期满后乙方仍未完成装修，必须按合同约定支付租金）；房屋租赁用途为商业；租金共计17748348元，即第一年租金其中前1-6个月为免租期，收取后6个月租金1167500元，第二年租金2335000元，第三年租金2335000元，第四年租金2335000元，第五年租金2358350元，第六年租金2381934元，第七年租金2405753元，第八年租金2429811元；房屋租赁实行一年一付，先付后用，并提前在每年租期开始前30天向甲方支付租金，其中第一年租金应在本合同签订日付清当年租金；乙方逾期支付租金的，每逾期一天，按应付年租金金额的5‰向甲方支付违约金，逾期支付超过20天，甲方有权解除合同并收回房屋，履约保证金不予退还；乙方应在本合同签订之日交纳履约保证金人民币18万元和装修保证金人民币10万元，合同履行期间乙方出现拖欠款项或违约行为的，甲方有权在履约保证金中直接扣除相关款项或违约金；待装修完成和出具审计报告后，装修保证金（凭装修保证金收据）全额退还（不计息）；甲方应在收到乙方全部租金、履约保证金、装修保证金后5日内向乙方交付房屋。同时约定，租赁期开始之日起两年内，乙方需对房屋进行加固和装修，加固、装修和设施设备投资不得少于500万元，审批和实施均由乙方负责并承担所有费用，加固和装修须符合规范要求，报甲方同意并经消防等有关部门审批、验收；乙方在两年期满后30日内向甲方提供审计或评估报告并承担费用；两年内乙方投入的装修、改造、设施设备的投资额经专业评估机构评估少于500万元的，乙方应在30日内整改完成；如仍无法按期完成的，甲方有权解除合同并收回房屋，装修保证金不予退还，乙方还应另行承担当年租金标准6个月租金的违约金。乙方有下列情形之一的，甲方有权提前解除合同收回房屋，履约保证金不予退还，6个月的免租期租金应予补足（按第一年租金计算标准），乙方还应按当年租金标准赔偿甲方6个月的租金损失：（1）乙方无理由的单方面不履行本租赁合同；（2）利用承租房进行非法活动；（3）擅自改变房屋结构、使用范围和用途的；（4）擅自将承租房屋转租、分租或变相转租、分租，搭建违章建筑的；（5）逾期支付水、电等费用超过20天的；（6）存在违法经营问题，被有关部门查处的；（7）乙方未按规定审批和实施装修改造等投入少于500万元的，装修保证金不予退还；（8）有其他违约行为的。租赁期满后（包括乙方违约解除合同的），乙方未按规定期限腾退房屋，履约保证金不予退还，逾期使用费按当年租金标准的2倍收取。合同还对其他事项进行了约定。 同日，双方还签订了《租赁房屋消防安全责任书》，约定双方就绍兴市越城区延安路767号建筑面积约3927平方米房屋（其中2幢部分约348平方米，3幢部分约2381平方米，5幢285.9平方米，6幢432.28平方米，7幢9.52平方米，8幢13.15平方米，9幢457.34平方米，具体以房屋权属证书为准）包括围墙内的周边场地的消防安全事宜达成协议；约定为加强消防安全经济责任管理，乙方向甲方交纳消防安全保证金2万元，乙方在责任期限内未发生消防安全事故且无任何违约情形下，甲方于责任期满后退还安全保证金（不计息）；乙方在租赁期内造成火灾等任何消防安全事故的，承担由此造成的甲方、自身或第三人的财产、人身及安全损害等一切损失，同时视为乙方违约，甲方有权按双方签订的《房屋租赁合同》约定要求乙方承担违约责任，且保证金不予退还；乙方两次以上未按甲方要求进行整改或维护消防设施、器械的，视为乙方违约，甲方有权按双方签订的《房屋租赁合同》约定要求乙方承担违约责任，且安全保证金不予退还；本责任书作为《房屋租赁合同》的附件，本次责任期限自2018年6月5日起至2026年6月4日止。责任书还对其他事项进行了约定。 2019年4月25日，城投公司（甲方、出租人）与倪氏公司（乙方、承租人）、绍兴市外经贸物流中心（丙方、原出租人）签订《补充协议》一份，载明根据《中共绍兴市委机构编制委员会关于撤销绍兴市外经贸物流中心的通知》要求，延安路767号房屋由丙方划转至甲方，并由甲方对该房屋进行管理，达成本协议；约定2018年6月5日签订的《房屋租赁合同》及《租赁房屋消防安全责任书》中约定的丙方的权利与义务概括转移予甲方，丙方不再履行原合同；乙方应当按照原《房屋租赁合同》切实履行租金交付义务，如未按期交付的，应当按照《房屋租赁合同》约定的条款支付违约金；履约保证金18万元、装修保证金10万元、消防安全保证金2万元由丙方划转甲方，乙方凭原相应凭证向甲方调换由甲方出具的相应凭证；合同终止时，乙方在无违反租赁合同约定前提下，向甲方申请退还履约保证金、消防安全保证金；乙方按原《房屋租赁合同》约定向甲方退还装修保证金。 2019年1月23日，城投公司与绍兴市外经贸物流中心共同向倪氏公司出具《告知函》，载明日前经人反应并派人实地查勘发现，倪氏公司所租赁房屋（部分）遭到严重毁损，现场已夷为平地；为此，现郑重告知：要求倪氏公司对租赁物及时恢复原状。倪氏公司签收该告知函。 2019年6月5日，城投公司向倪氏公司出具《催告函》一份，载明截至目前，倪氏公司尚欠2019年6月5日至2020年6月4日期间租金2335000元；此前多次致电催缴租金，仍未缴纳，现正式书面函告，请于收到此告知函之日即刻缴纳上述租金，逾期未缴的，将根据合同约定，追究违约责任。倪氏公司于2019年6月5日签收该催告函。2019年6月14日，城投公司再次向倪氏公司出具《催告函》一份，内容与前一份《催告函》一致。倪氏公司于2019年6月14日签收该《催告函》。 2019年10月18日，城投公司向倪氏公司寄送《催告函》一份，载明倪氏公司尚欠2019年6月5日至2020年6月4日期间租金1335000元，并要求对租赁房屋恢复原状；再次书面函告，请于收到此告知函之日起一周内缴纳上述租金及开始进场修复房屋，逾期未缴或未进场开始修复的，将根据合同约定，追究违约责任等。倪氏公司于次日收到该函。 2019年12月23日，城投公司向倪氏公司寄送《解除房屋租赁合同通知书》一份，载明根据《房屋租赁合同》第三条第2点约定，决定解除双方之间的房屋租赁合同；请倪氏公司收到通知之日起7日内结清拖欠的租金并承担相关违约责任，同时腾退上述租赁房屋，逾期腾退的，应按当年租金标准的2倍支付房屋占有使用费。倪氏公司于2019年12月27日已收到该解除通知。 案涉第3幢房屋及地磅房（第8幢）现状为平地。城投公司申请对第3幢房屋及地磅房的损失及建筑完工周期进行鉴定和评估（鉴定标准按房屋现建安价格扣除折旧予以赔偿）。该院依法委托金业建工有限责任公司对案涉被损毁的第3幢房屋及地磅房的损失，以及上述被损毁建筑完工所需周期进行鉴定。该公司出具鉴定意见为第3幢房屋及地磅房建筑面积约2395.1平方米，总造价2283482元；建筑周期按当前类似工程考虑计120天。城投公司预付鉴定费24835元。因涉及折旧，该院依法委托绍兴兴业房地产资产评估有限公司对案涉被损毁的第3幢房屋及地磅房的损失进行评估，该公司在报告中明确成新率为30%，并出具评估意见为绍兴市越城区延安路767号第3幢房屋及地磅房损失评估价值为685000元。城投公司预付评估费11490元。 另查明，坐落于绍兴市越城区××路××号××幢××幢××幢××幢××幢××幢××幢××幢房屋登记在城投公司名下。 2018年4月28日，浙江浙商拍卖有限公司就案涉房屋（建筑面积约3927平方米）的8年租赁权发布拍卖公告，公告的起拍价为87.59万元；拍卖公告特别提示本次房屋租赁期开始之日起两年内，买受人必须对拍租房屋进行加固和装修，装修和设备投资不得少于500万元，如无法按期完成的，委托方有权解除合同并收回房屋，装修保证金不予退还，6个月的免租期租金应予补充（按第一年租金计算标准），买受人还应承担以第一年租金6个月租金的违约金。后案涉房屋租赁权由倪氏公司中标。倪氏公司欲将案涉租赁房屋设计改造为“大树下城市生活广场”。 倪氏公司曾于2019年11月左右委托浙江省建设工程质量检验站有限公司对绍兴市越城区延安路767号原物流公司办公用房（6幢）及仓库（2幢）安全性进行鉴定。该公司于2019年11月11日出具鉴定意见为办公用房房屋地基基础安全性评级为Du级，上部承重结构安全性鉴定评级为Du级，围护系统承重部分安全性评级为Du级，综合评定该房屋安全性等级为Dsu级；仓库房屋地基基础安全性评级为Bu级，上部承重结构安全性鉴定评级为Du级，围护系统承重部分安全性评级为Du级，综合评定该房屋安全性等级为Dsu级。

一审法院认为，本案争议焦点之一为案涉《房屋租赁合同》的效力问题。对此，该院评析如下：一、本案中，未有证据显示案涉房屋租赁前已被认定为危房。倪氏公司系在取得租赁房屋，双方因房屋毁损和租金支付产生争议后，才自行委托鉴定机构对案涉租赁房屋中的2幢（仓库）及6幢（办公用房）房屋的安全性进行鉴定；上述鉴定报告并未对鉴定的2幢、6幢房屋给出处理意见，且鉴定的房屋仅为租赁房屋中的小部分房屋，不适用于全部租赁房屋。二、案涉2幢、6幢房屋安全性等级虽评定为Dsu级，按相关标准属于危房，但根据中华人民共和国住房和城乡建设部《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）第7.0.5条规定，对评定为局部危房或整幢危房的房屋，可以按观察使用、处理使用、停止使用、整体拆除或按相关规定处理的方式进行处理。结合本案，案涉房屋拍卖公告和双方合同中均明确载明倪氏公司必须对案涉租赁房屋在两年内投入不少于500万元进行加固和装修，故根据现有证据不能直接认定案涉2幢、6幢房屋不属于可以处理使用的房屋，而属于必须停止使用或整体拆除的房屋。综合上述分析，该院认为倪氏公司未能提供充分有效的证据证明案涉房屋租赁合同存在无效情形，案涉房屋租赁合同应为有效。倪氏公司要求确认2018年6月5日签订的《房屋租赁合同》无效的诉请，该院不予支持。倪氏公司基于合同无效主张的返还租金、赔偿损失诉请，该院亦不予支持。倪氏公司逾期支付租金超过20天，城投公司有权根据合同约定解除2018年6月5日签订的《房屋租赁合同》和2019年4月25日签订的《补充协议》，解除通知已送达倪氏公司。城投公司要求确认案涉房屋租赁合同和补充合同于2019年12月27日解除的诉请，该院予以支持。合同解除后，城投公司要求倪氏公司腾退案涉租赁房屋中尚未损毁部分房屋的诉请，符合法律规定，该院予以支持。城投公司主张未损毁部分租赁房屋自逾期腾退之日2020年1月4日起至实际腾退之日止，按当年租金标准2倍计算的房屋占有使用费，符合合同约定；未损毁的租赁房屋面积为1533.04平方米，房屋占有使用费标准按照未损毁房屋面积比例（39.04%）计算，该院调整为4994.98元/天。城投公司主张的自2019年11月9日起至合同解除日2019年12月27日止（共49天）按6397元/天计算的租金313453元，符合合同约定，该院予以支持。城投公司主张的自2019年12月28日起至2020年1月3日止（共7天）按6397元计算的租金，实际系合同解除后的房屋占有使用费，该院调整表述；因损毁房屋不存在占有使用问题，故未损毁房屋按照房屋面积比例（39.04%）计算的该期间的房屋占有使用费17481.72元，该院予以支持；其余部分该期间的房屋占有使用费主张，该院不予支持。城投公司主张的自2019年5月5日至合同解除之日2020年12月27日止每日按应付年租金2335000元的千分之五计算的逾期付款违约金，明显过高，该院调整为按同期全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率1.3倍计算（2019年8月19日前按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率1.3倍计算）；因倪氏公司于2019年6月26日支付了该期间租金1000000元，故自2019年5月5日起至2019年6月26日止的逾期付款违约金以2335000元为基数计算，自2019年6月27日起至2019年12月27日止的逾期付款违约金以1335000元为基数计算。倪氏公司违约导致合同解除，城投公司主张的免租期租金和6个月租金损失，符合合同约定，该院予以支持。倪氏公司主张退还履约保证金180000元，因倪氏公司的违约行为符合双方合同约定的履约保证金不予退还的条件，该院对该诉请不予支持。倪氏公司主张退还消防安全保证金20000元，因该保证金系针对消防安全所列项目，现城投公司未举证证明倪氏公司存在违反消防安全事项，或存在不予退还消防安全保证金的情形，在房屋租赁合同解除的情况下消防安全保证金应予退还，该院对该诉请予以支持。 本案争议焦点之二为被损毁房屋赔偿问题。倪氏公司认为案涉3幢房屋及8幢地磅房系在装修过程中倒塌，并非人为导致损毁的意见。该院认为，根据倪氏公司的“大树下城市生活广场”招商手册设计效果图显示，8幢地磅房所在位置为休闲空地，故可以认为在倪氏公司本身的整体规划中案涉8幢地磅房系需拆除房屋；且倪氏公司未对案涉3幢、8幢房屋系在装修过程中倒塌，以及因房屋在装修过程中非人为原因倒塌，而依常理应与城投公司进行沟通交涉的事实予以举证证明，故该院对倪氏公司的辩称意见不予采信。倪氏公司应对案涉3幢、8幢房屋损毁的损失承担责任。关于复原或赔偿问题，城投公司在前二次庭审中对损毁部分房屋均系按照赔偿损失进行主张，应视为对损毁房屋的责任承担方式作出了选择和明确；且在倪氏公司明确表示不作复原，应适用赔偿损失的情形下，本案损毁房屋的责任承担方式以赔偿损失更为适宜。关于损毁房屋损失是否应适用折旧率的问题，该院评析如下：一、根据倪氏公司提交的鉴定资料设计图显示，及金业建工有限责任公司出具的鉴定报告书记载，案涉损毁房屋根据提供资料反映始建于上世纪70年代后期，结合双方合同关于案涉租赁房屋需加固和装修的约定、房屋面积和起拍价，以及现场房屋照片等本案实际，可以认定案涉租赁房屋属于老房，城投公司交付给倪氏公司的房屋系存在一定老旧损坏的房屋，故按照损毁时房屋状况赔偿应考虑房屋折旧问题。二、城投公司申请鉴定时的鉴定标准即为“按房屋现建安价格扣除折旧予以赔偿”，故在折旧率鉴定意见作出前，双方对损毁房屋损失应考虑折旧存在共识。综上，该院认为案涉损毁房屋损失应适用折旧率。倪氏公司应赔偿给城投公司损毁房屋损失685000元。城投公司主张的损毁房屋建筑周期120天的租金损失，根据损毁房屋面积比例（60.96%），参照合同解除当年租金标准计算为467972.38元，该院对该部分租金损失予以支持，其余部分不予支持。城投公司主张损毁房屋自2020年1月4日（逾期腾退之日）起到损失赔偿款付清之日止的租金损失，本院认为损毁房屋不存在现实占有及腾退问题，损失赔偿款支付亦不涉及租金损失，该部分租金损失诉请依据不足，该院不予支持。倪氏公司主张的装修保证金100000元，因倪氏公司未按合同约定加固和装修，且部分案涉租赁房屋损毁，该院对该诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、城投公司与倪氏公司之间2018年6月5日的《房屋租赁合同》、2019年4月25日的《补充协议》于2019年12月27日解除；二、倪氏公司应于判决生效之日起三十日内腾退坐落于绍兴市越城区××路××号××幢（建筑面积约348平方米）、5幢、6幢、7幢、9幢房屋，并向城投公司支付自2020年1月4日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费（按4994.98元／天计算）；三、倪氏公司应于判决生效之日起三十日内赔偿给城投公司损毁房屋损失人民币685000元，及损毁房屋租金损失人民币467972.38元；四、倪氏公司应于判决生效之日起三十日内支付给城投公司自2019年11月9日起至2019年12月27日止的租金人民币313453元、自2019年12月28日起至2020年1月3日止的房屋占有使用费人民币17481.72元，及自2019年5月5日起至2019年12月27日止的逾期付款违约金（其中2335000元自2019年5月5日起计算至2019年6月26日止，1335000元自2019年6月27日起计算至2019年12月27日止；2019年8月19日前按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率1.3倍计算，2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率1.3倍计算）；五、倪氏公司应于判决生效之日起三十日内支付给城投公司免租期租金人民币1167500元，并赔偿6个月租金损失人民币1167500元；六、城投公司应于判决生效之日起三十日内退还给倪氏公司消防安全保证金人民币20000元；七、驳回城投公司的其他诉讼请求；八、驳回倪氏公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费52010.48元，由城投公司负担17433.36元，由倪氏公司负担34577.12元。反诉案件受理费减半收取17270元，由倪氏公司负担17170.39元，由城投公司负担99.61元。鉴定费36325元，由倪氏公司负担。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。

本院认为，本案二审中的争议焦点主要是一、案涉《房屋租赁合同》的效力；二、上诉人是否存在违约，是否需要向被上诉人赔偿损失；若需要的，对损失赔偿项目和金额如何认定。 关于争议焦点一，上诉人主张被上诉人交付的房屋系危房，案涉合同应属无效。对此本院审查后认为，一方面，案涉合同明确约定，乙方（上诉人）在签约前已对甲方（被上诉人）出租的房屋性质、权属、结构、现状等作了充分了解，愿意承租上述房屋，并自行处理好相邻关系；同时还约定，租赁期开始之日起两年内，乙方需对房屋进行加固和装修，加固、装修和设施设备投资不得少于500万元。以上事实说明上诉人已经充分了解了案涉房屋的现状并自愿承租该房屋。另一方面，上诉人提供的房屋安全性鉴定报告系形成于房屋毁损和双方发生租金争议之后，且鉴定的房屋并不包括全部案涉租赁房屋，而危房也有不同的处理方式，并非必须停止使用或者整体拆除，更不会直接导致案涉合同无效。综合以上两点，上诉人要求确认案涉《房屋租赁合同》无效，缺乏事实和法律依据，一审法院对此不予支持并无不当。鉴于此，一审法院对于上诉人基于合同无效主张的返还租金、赔偿损失的诉请亦不予支持也无不当。 关于争议焦点二，在案涉合同有效的情况下，上诉人逾期支付租金的事实清楚，上诉人提出的先履行抗辩权、合同目的无法实现等理由，均无相应的事实基础，本院不予采信。故上诉人的行为已经构成违约，被上诉人有权基于合同的约定解除案涉《房屋租赁合同》并要求上诉人承担赔偿责任。关于一审法院认定的合同解除时间、上诉人的腾退义务，上诉人并未提出异议，本院予以照准；关于一审法院认定的上诉人需支付被上诉人拖欠的租金、合同解除之后的占有使用费、逾期付款违约金，由于上诉人亦未对上述赔偿项目的金额计算提出异议，故本院亦对一审法院认定的上述款项予以照准。关于免租期租金、6个月租金损失以及履约保证金，根据案涉合同的约定，上诉人无理由的单方面不履行本租赁合同，被上诉人有权提前解除合同收回房屋，履约保证金不予退还，6个月的免租期租金应予补足（按第一年租金计算标准），上诉人还应按当年租金标准赔偿被上诉人6个月的租金损失，本案系上诉人逾期未支付租金而解除，故一审法院据此判令上诉人应支付被上诉人免租期租金、6个月租金损失以及履约保证金不予退还，具有合同依据。关于被毁损房屋的赔偿问题。根据已查明的事实，案涉3幢房屋及8幢地磅房在上诉人装修过程中倒塌具有高度盖然性，上诉人主张被上诉人对案涉房屋的倒塌存在责任，但未能提供证据证明，故上诉人应对上述毁损房屋承担赔偿责任。一审法院根据鉴定意见结合案涉房屋系老房的事实确定相应的房屋损失为685000元，同时根据被上诉人主张的损毁房屋建筑周期120天，损毁房屋面积比例（60.96%），参照合同解除当年租金标准计算租金损失为467972.38元，均属合理，本院予以照准。被上诉人主张不应对毁损房屋的工程造价予以折旧，因其并未提出上诉，故本院对此不予评判。 综上所述，上诉人倪氏公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

经审理，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。

驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费据实调整为62525元，由上诉人绍兴倪氏企业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。

审 判 长　郑森轶 审 判 员　傅芝兰 审 判 员　茹赵鑫

法官助理　洪习川