长某某电子科技有限公司、湖南省兴工置业有限公司商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书

湖南省长沙市***人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0104民初9688号 原告：长***电子科技有限公司，住所地长沙高新开发区麓云路100号兴工科技园5栋102室。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：易咏河，湖南本***事务所律师。 委托诉讼代理人：***，湖南本***事务所律师。 被告：湖南省兴工置业有限公司，住所地长沙市高新技术产业开发区麓云路100号（7号车间）。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，广东广和律师事务所律师。 原告长***电子科技有限公司（以下简称**公司）诉被告湖南省兴工置业有限公司(以下简称兴工公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年6月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭审理。原告**公司委托诉讼代理人易咏河,被告兴工公司委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告**公司诉称：1、请求判令被告立即为原告办理不动产权登记证书，并支付逾期办证的违约金214965元（以已付房款2550000元为基数，按照每日万分之一的标准自2018年9月21日起计算至不动产权登记证书实际办理完毕之日止，暂计算至2021年1月10日），2、请求判令被告承担本案所有的诉讼费用。事实与理由：2016年6月30日，原告与被告签订合同编号为ＸＸ150067102的《长沙市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告位于***，房屋建筑面积505.91㎡，房屋总价2550000元。买受人于合同签订之日支付首期房款（含定金）1280000元，剩余房款1270000元向银行申请贷款。出卖人于2016年9月30日前向买受人交付该房屋，且应当符合经竣工验收合格的条件（即通过了设计、勘察、施工、监理和建设单位这五方验收）。买受人购买的商品房为预售商品房的，自合同签订之日起，出卖人应于180日内向长沙市房屋登记机构办理合同备案。买卖双方应于180日内向长沙市房屋登记机构申请办理预告登记。在商品房交付后720日内办妥买受人的房屋所有权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的万分之一支付违约金。合同签订后，原告按约支付了房屋总价款、税费和物业维修基金，严格按照合同履行了义务。被告于2016年9月30日将该房屋交付给原告，根据合同约定，被告应于2018年9月22日之前为原告办理房屋产权证，而被告至今都没有为原告办理，已构成重大违约。为了维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告兴工公司辩称：一、原告与被告签订案涉房屋商品房买卖合同系双方真实意思表示，被告在签订合同已经取得案涉房屋的商品房预售许可证，合同合法有效。二、被告已实际履行向原告交付案涉房屋不动产权证前的包括房屋交付、验收合格等全部合同义务，并齐备办理案涉房屋不动产权证前的手续。三、案涉房屋延迟取得不动产权证系非可归责于被告的第三方原因。案涉房屋所占用的国有土地使用权系根据长沙市高新区管委会对高新区工业地产及兴工国际产业园的规划、决定，被告在投资开发案涉“兴工国际产业园”之初，“兴工国际产业园”所占用的国有土地使用权就包括被告和湖南成城精密科技有限公司两公司的两宗土地，包括从湖南成城精密科技有限公司过户至被告名下的一期土地使用权；后期土地使用权需根据长沙市高新区的整体部署后续从湖南成城精密科技有限公司过户至被告名下。案涉房屋所在园区报建时，长沙市规划部门2014年8月19日审批通过了包括案涉5栋在内定位的一期在建、后期及配套建筑的兴工国际产业园总平面图和位置布局，并向被告签发了建设工程规划许可证；规划部门审批的兴工国际产业园5栋占用的国有土地使用权涉及未过户被告名下的部分国有土地使用权，骑跨被告和湖南成城精密科技有限公司名下的两宗国有土地使用权。国土部门2014年12月29日测绘的包括案涉5号栋所在宗地、湖南成城精密科技有限公司宗地在内的定点坐标，向被告签发了国有土地使用证。住建部门审批通过了施工图并向被告发放了案涉5号栋的施工许可证。5号栋竣工后，住建部门2015年3月2日又向被告签发了该栋房屋的商品房预售许可证。此时，兴工国际产业园5栋占用的国有土地使用权仍涉及未过户被告名下的部分国有土地使用权，骑跨被告和湖南成城精密科技有限公司名下的两宗国有土地使用权。至原告与被告签订涉案商品房买卖合同时，该骑跨两宗土地使用权的状况较被告投资兴工国际业园时无二致。综上，被告是完全按照政府部门的审批和行政许可建设兴工国际产业园及5号栋，没有移动、改变5号栋的规划，尤其是位置；导致被告目前不能向原告人交付不动产权证非可归责于被告，更不是被告的违约行为。原告的诉讼请求没有法律依据，请求驳回。 经审理查明：2016年6月30日，原告**公司（买受人）与被告兴工公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》（编号为ＸＸ150067102），合同约定：买受人购买的商品房座落于***，规划用途为工业；总房价2550000元；出卖人应当在2016年9月30日前向买受人交付该商品房；出卖人销售承诺：销售的商品房没有权属纠纷、债权债务纠纷及其他受到交易限制的情况；按照规划用途建设、出售商品房和办理房屋登记；买受人购买的商品房为预售商品房的，自合同签订之日起，出卖人应于180日内向长沙市房屋登记机构办理合同备案；在商品房交付720日内办妥买受人的房屋所有权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的0.1‰支付违约金。合同还约定了其他事项，双方均在合同落款处签字盖章。原告**公司依约支付了房屋价款2550000元，被告兴工公司于2016年9月30日将案涉房屋交付原告**公司，但兴工公司因案涉房屋所属的5号栋厂房存在骑跨两宗土地的情形，无法按约履行办理房屋所有权证义务。双方协商无果，遂成本诉。 另查明，1、案涉房屋的设计规划图右上角有文字载明：“原则同意该总图布局，要求：（1）建筑退让及建筑间距以审定的定位红线图为准，并需满足技术规定要求。……2014年8月19日”长沙市城乡规划局在该内容记载处盖章。2、2020年4月1日，被告兴工公司出具《关于不动产证办理的回复函》，记载：5号栋所侵占的地块与现有已建成的兴工科技园区是同一立项项目，但该地块尚有历史遗留问题未解，土地目前仍在司法冻结中，暂未过户至我司。为尽快解决5栋的产证问题，也为了继续开发项目。我司对该地块的遗留问题一直在加快进度处理，目前其土地权属虽然不在我司项下，但地块所涉债权已被我司关联方收购，后续会通过司法途径将土地归至我司名下已彻底解决产证问题。该函还记载了其他内容。3、《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发［2016］15号）规定，自2016年9月9日起，在芙蓉区雨花区以及长沙市高新区范围内实施不动产统一登记，原各类不动产权属证书停止发放。 上述事实，有《长沙市商品房买卖合同》、湖南增值税专用发票、契税发票、《关于不动产证办理的回复函》、国有土地使用证、总平面图、商品房预售许可证、建设工程竣工验收备案表及当事人**等证据予以佐证，本院予以确认。 本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，原告**公司与被告兴工公司所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性及效力性规定，合同依法成立并生效，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。 关于**公司诉请兴工公司立即办理不动产权登记证书。本院认为，办理不动产权证书前提条件是案涉土地不存在权属争议。本案中，案涉房屋骑跨两宗土地，存在权属争议，故对案涉房屋办理分户产权登记现不具备履行条件。**公司的该项请求在法律上或者事实上暂处于不能履行的情况,故对其该项诉请，本院不予支持。 关于兴工公司逾期办证是否违约的问题。经查，兴工公司应按约定在在交房后720日内，即2018年9月20日前为**公司办理房屋所有权证，双方未约定办理土地使用权证时间。根据2016年9月9日长沙市开始实施不动产统一登记制度,原房屋所有权证与国有土地使用权证进行合并登记。根据双方合同约定，兴工公司应当在2018年9月20日前为**公司办妥不动产权证。兴工公司主***取得不动产权证系非可归责于其的第三方原因。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。本案中，案涉五栋厂房骑跨两宗土地的涉及司法冻结等遗留问题，兴工公司虽已积极与第三方协商沟通但未实际解决。因此直接导致案涉房屋的产权证无法按约办理，该问题应由兴工公司与相关单位自行解决，并不能免除其应承担的违约责任。其次，经查案涉房屋所属国有土地使用证记载的土地使用性质为出让，即兴工公司取得相应土地的使用权需缴纳相应的土地出让金。结合案涉房屋审批规划图纸内容及案涉房屋所属的国土权证记载内容，可知兴工公司在规划、施工、建设案涉房屋时土地红线并未有调整，兴工公司未能提交证据证明该事项已提前告知**公司。综上，兴工公司未在合同约定期间内办妥相应权证，应承担逾期办理不动产权证的违约责任。故对兴工公司的该项抗辩意见，本院不予采纳。 关于违约金金额的计算。结合前述，兴工公司应在2018年9月20日前为**公司办妥不动产权证，但实际未办妥，其应承担自2018年9月21日起至实际办证之日止的逾期办证的违约责任。经查，双方合同约定逾期办证的违约金为日万分之一，符合法律规定。对**公司主张兴工公司支付逾期办证违约金的诉请，本院依法予以支持。故兴工公司应按2550000元为基数，按日万分之一的标准，向**公司支付自2018年9月21日至2021年1月10日的违约金214965元。此后违约金按合同约定，自2021年1月11日起计算至实际办理完毕之日止。 综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条之规定，判决如下： 一、限被告湖南省兴工置业有限公司在本判决生效之日起七日内支付原告长***电子科技有限公司违约金214965元（暂计算至2021年1月10日止，此后违约金按合同约定计算至实际办证完毕之日止）； 二、驳回原告长***电子科技有限公司其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取2262元，由被告湖南省兴工置业有限公司负担（此款已由原告长***电子科技有限公司向法院预缴，被告湖南省兴工置业有限公司在给付上述案款时一并给付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员　*** 二〇二一年八月二十六日 法官助理　贺　懿 书 记 员　刘　苗 附相关法律条文： 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条第二款：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百二十一条：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。