湖南省兴工置业有限公司、长某某电子科技有限公司商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

湖南省长沙市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘01民终15899号 上诉人（原审被告）：湖南省兴工置业有限公司，住所地长沙市高新技术产业开发区麓云路100号（7号车间）。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，广东广和律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：长***电子科技有限公司，住所地长沙高新开发区麓云路100号兴工科技园5栋102室。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：易咏河，湖南本***事务所律师。 委托诉讼代理人：***，湖南本***事务所律师。 上诉人湖南省兴工置业有限公司(以下简称兴工公司)与被上诉人长***电子科技有限公司（以下简称**公司）商品房预售合同纠纷一案，兴工公司不服湖南省长沙市***人民法院作出的（2021）湘0104民初9688号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年12月22日立案审理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人兴工公司提出上诉请求：1.判决撤销（2021）湘0104民初9688号民事判决第一项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：上诉人在投资开发案涉“兴工国际产业园”之初，“兴工国际产业园”所占用的国有土地使用权就包括上诉人和湖南成城精密科技有限公司两公司的两宗土地。基于此，长沙市规划部门2014年8月19日审批通过了包括案涉5号栋定位在内的兴工国际产业园总平面图并向上诉人签发了建设工程规划许可证；国土部门2014年12月29日测绘了包括案涉5号栋所在宗地、湖南成城精密科技有限公司宗地在内的定点坐标并向上诉人签发了国有土地使用证；住建部门审批通过施工图并向上诉人发放了案涉5号栋的施工许可证、5号栋竣工后，住建部门2015年3月2日又向上诉人签发了该栋房屋的商品房预售许可证。其次，按照长沙市商品房销售管理规定，上诉人在项目销售现场公开、公示了案涉5号栋房屋包括兴工国际产业园总平面图、国有土地使用证、建设工程规划许可证在内的全部权证、许可和兴工国际产业园的沙盘。据此，足以证实，上诉人完全按照政府部门的审批和行政许可建设兴工国际产业园及5号栋，没有移动、改变5号栋的规划，尤其是位置；导致上诉人目前不能向被上诉人交付不动产权证非可归责于上诉人，更不是上诉人的违约行为。一审判决认定上诉人未在合同约定期限内办妥不动产权证违约错误。 被上诉人**公司答辩认为原审判决认定兴工公司未能按约办理不动产权登记系因第三人原因造成，也应承担违约责任，该认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 **公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令兴工公司立即为**公司办理不动产权登记证书，并支付逾期办证的违约金214965元（以已付房款2550000元为基数，按照每日万分之一的标准自2018年9月21日起计算至不动产权登记证书实际办理完毕之日止，暂计算至2021年1月10日），2、请求判令兴工公司承担本案所有的诉讼费用。 一审法院认定的事实：2016年6月30日，**公司（买受人）与兴工公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》（编号为ＸＸ150067102），合同约定：买受人购买的商品房座落于***，规划用途为工业；总房价2550000元；出卖人应当在2016年9月30日前向买受人交付该商品房；出卖人销售承诺：销售的商品房没有权属纠纷、债权债务纠纷及其他受到交易限制的情况；按照规划用途建设、出售商品房和办理房屋登记；买受人购买的商品房为预售商品房的，自合同签订之日起，出卖人应于180日内向长沙市房屋登记机构办理合同备案；在商品房交付720日内办妥买受人的房屋所有权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的0.1‰支付违约金。合同还约定了其他事项，双方均在合同落款处签字盖章。原告**公司依约支付了房屋价款2550000元，兴工公司于2016年9月30日将案涉房屋交付**公司，但兴工公司因案涉房屋所属的5号栋厂房存在骑跨两宗土地的情形，无法按约履行办理房屋所有权证义务。双方协商无果，遂成本诉。 另查明，1、案涉房屋的设计规划图右上角有文字载明：“原则同意该总图布局，要求：（1）建筑退让及建筑间距以审定的定位红线图为准，并需满足技术规定要求。……2014年8月19日”长沙市城乡规划局在该内容记载处盖章。2、2020年4月1日，兴工公司出具《关于不动产证办理的回复函》，记载：5号栋所侵占的地块与现有已建成的兴工科技园区是同一立项项目，但该地块尚有历史遗留问题未解，土地目前仍在司法冻结中，暂未过户至我司。为尽快解决5栋的产证问题，也为了继续开发项目。我司对该地块的遗留问题一直在加快进度处理，目前其土地权属虽然不在我司项下，但地块所涉债权已被我司关联方收购，后续会通过司法途径将土地归至我司名下已彻底解决产证问题。该函还记载了其他内容。3、《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发［2016］15号）规定，自2016年9月9日起，在芙蓉区天心区、***、开福区、雨花区以及长沙市高新区范围内实施不动产统一登记，原各类不动产权属证书停止发放。 一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷，**公司与兴工公司所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性及效力性规定，合同依法成立并生效，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。关于**公司诉请兴工公司立即办理不动产权登记证书。一审法院认为，办理不动产权证书前提条件是案涉土地不存在权属争议。本案中，案涉房屋骑跨两宗土地，存在权属争议，故对案涉房屋办理分户产权登记现不具备履行条件。**公司的该项请求在法律上或者事实上暂处于不能履行的情况,故对其该项诉请，不予支持。关于兴工公司逾期办证是否违约的问题。经查，兴工公司应按约定在在交房后720日内，即2018年9月20日前为**公司办理房屋所有权证，双方未约定办理土地使用权证时间。根据2016年9月9日长沙市开始实施不动产统一登记制度,原房屋所有权证与国有土地使用权证进行合并登记。根据双方合同约定，兴工公司应当在2018年9月20日前为**公司办妥不动产权证。兴工公司主***取得不动产权证系非可归责于其的第三方原因。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。本案中，案涉五栋厂房骑跨两宗土地的涉及司法冻结等遗留问题，兴工公司虽已积极与第三方协商沟通但未实际解决。因此直接导致案涉房屋的产权证无法按约办理，该问题应由兴工公司与相关单位自行解决，并不能免除其应承担的违约责任。其次，经查案涉房屋所属国有土地使用证记载的土地使用性质为出让，即兴工公司取得相应土地的使用权需缴纳相应的土地出让金。结合案涉房屋审批规划图纸内容及案涉房屋所属的国土权证记载内容，可知兴工公司在规划、施工、建设案涉房屋时土地红线并未有调整，兴工公司未能提交证据证明该事项已提前告知**公司。综上，兴工公司未在合同约定期间内办妥相应权证，应承担逾期办理不动产权证的违约责任。故对兴工公司的该项抗辩意见，不予采纳。关于违约金金额的计算。结合前述，兴工公司应在2018年9月20日前为**公司办妥不动产权证，但实际未办妥，其应承担自2018年9月21日起至实际办证之日止的逾期办证的违约责任。经查，双方合同约定逾期办证的违约金为日万分之一，符合法律规定。对**公司主张兴工公司支付逾期办证违约金的诉请，一审法院依法予以支持。故兴工公司应按2550000元为基数，按日万分之一的标准，向**公司支付自2018年9月21日至2021年1月10日的违约金214965元。此后违约金按合同约定，自2021年1月11日起计算至实际办理完毕之日止。依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条之规定，判决：一、限湖南省兴工置业有限公司在本判决生效之日起七日内支付长***电子科技有限公司违约金214965元（暂计算至2021年1月10日止，此后违约金按合同约定计算至实际办证完毕之日止）；二、驳回长***电子科技有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2262元，由湖南省兴工置业有限公司负担（此款已由长***电子科技有限公司向法院预缴，湖南省兴工置业有限公司在给付上述案款时一并给付）。 二审审理期间，上诉人兴工公司及被上诉人**公司均未向本院提交新的证据。 本院二审审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。兴工公司与**公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，对双方产生法律约束力。合同约定兴工公司应于2018年9月20日前办理不动产权证，但未能办理，故应承担合同约定的违约责任。兴工公司主张逾期办证的原因不可归责于兴工公司，但其提交的证据不足以证明其逾期办理不动产权证具有免除其违约责任的事由，一审法院判决由兴工公司支付自2018年9月21日起至实际办证之日止的违约金符合合同约定，亦未超过法定标准，故对一审法院判决由兴工公司支付**公司截止于2021年1月10日止的违约金214965元，依法应予支持。上诉人兴工公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4524元，由上诉人湖南省兴工置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长　　*** 审判员　　刘　刚 审判员　　*** 二〇二二年四月二十四日 书记员　　杨　蓓