某某与重庆广电实业发展有限责任公司租赁合同纠纷二审民事判决书

重庆市第五中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝05民终5761号 上诉人（原审被告）：***，男，汉族，1963年3月4日出生，住重庆市九龙坡区***净慈寺村。 委托诉讼代理人：***，重庆市璧山区璧泉法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：重庆广电实业发展有限责任公司，住所地重庆市九龙坡区渝州路68号。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：***，重庆中世律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，重庆中世律师事务所律师。 上诉人***因与被上诉人重庆广电实业发展有限责任公司（以下简称广电实业公司）租赁合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2019)渝0107民初1745号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人***及其委托诉讼代理人***、被上诉人广电实业公司的委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 ***上诉请求：撤销原判，依法改判驳回对方诉讼请求；一、二审诉讼费由对方负担。主要理由：***在租赁期限内并不存在违约行为，该租赁期限届满后，广电实业公司并未按照合同约定向***退还保证金，应视为***继续租赁案涉场地，该保证金也自动转化为下一期租赁合同的履约保证金，双方的租赁合同关系并未终止，仍在履行之中，广电实业公司的诉讼请求不应得到支持。 广电实业公司辩称，在双方租赁合同期限届满前，广电实业公司已向***去函告知租赁合同届满后不再续租并要求其返还场地，但***未按照合同约定按时返还租赁场地致使退还保证金的条件不成就，而非双方就续租事宜达成一致后自动**证金作为下一期租赁合同的履约保证金。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 广电实业公司向一审法院起诉请求：“1、判令被告立即将重庆市沙坪坝区经纬大道1106号附1号内的6000㎡场地腾空并交还给原告；2、由被告按1190700元/年（租金的1.5倍）的标准，支付2017年12月20日起至场地交还之日止的占用费；3、由被告承担本案诉讼费。” 一审法院认定事实：重庆市沙坪坝区经纬大道1106号附1号国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权属于重庆广播电视集团（总台）单独所有，其中的宗地面积为130028㎡，房屋建筑面积为356.9㎡。 2007年2月1日，重庆广播电视集团（总台）向广电实业公司出具《授权委托书》，授权广电实业公司对重庆市沙坪坝区经纬大道1106号附1号的房屋及土地进行经营管理，委托书载明：广电实业公司有权通过自用、出租、自营或与他人合作经营、管理或委托他人管理等方式使用房屋，并以其自身名义对外签订相关协议，享有相关权利和承担义务。 2014年7月15日，广电实业公司（甲方）与***（乙方）签订《场地租赁合同》，约定：甲方向乙方出租位于重庆市沙坪坝区经纬大道1106号内使用面积为6000㎡的场地用于乙方自主经营，用于修建库房，存储建材物品；租赁期限为3年6个月，自2014年6月20日起至2017年12月19日止；2014年6月20日至2014年12月19日为合同免租期，从2014年12月20日开始计算租金，第一年度租金（2014年12月20日起至2015年12月19日）为72万元，每季度交纳一次，自第二租赁年度起租金按上一年租金标准的5%进行递增；乙方应于本合同签订后三个工作日内向甲方交纳保证金10万元，保证金于本合同租期届满，且经甲方确认乙方不存在任何违约行为，或乙方依约承担相应的违约责任后无息退还给乙方，乙方续租的，保证金不予退还，继续作为下一租期的保证金；乙方不按照本合同约定交付租金，逾期到一个月的，甲方有权解除合同；租赁期届满后，甲方继续出租本合同约定的场地，乙方在同等条件下享有优先承租权（但乙方在履行本合同的过程中存在违约行为的除外），乙方拟续租本合同约定场地的，应在本合同租赁期限届满15日前向甲方提出书面的续租申请；除甲方书面同意外，本合同的租期届满不再续租或者依据本合同约定条件终止的，乙方应在期满或合同终止一周内返还该场地，未经甲方同意逾期返还场地的，每逾期一日，乙方应按合同终止日租金标准的1.5倍向甲方支付场地占用费；乙方返还场地时，属于乙方自行添置的设备由乙方负责搬走，乙方建设的相应建筑物应依法予以拆除，并恢复原状（但双方另行协商一致的除外），乙方在搬迁设备或拆除建筑物的过程中所产生的相关费用均由乙方自行承担，甲方不承担或向其补偿任何费用。 2014年7月15日，广电实业公司与***签署《场地交付手续》，载明：广电实业公司于2014年6月19日将租赁场地交付***。 2017年12月8日，广电实业公司向***发出《告知函》，载明：你承租我司位于沙坪坝区经纬大道1106号内面积为6000㎡的场地（外场），约定租赁期限至2017年12月19日止。我司已于2017年9月11日函告你租赁期限届满后不再续租，为确保双方顺利按约定办理场地交接，现函告你方应在2018年1月3日前按约定返还场地，并及时拆除修建的构（建）筑物、恢复场地，同时请及时结清相关费用，如未按约定交还场地，每逾期一日，我司有权按日租金的1.5倍向你主张场地占用费和其他违约责任。2017年12月12日，***在该函件尾部署名。 2018年4月8日，重庆中世律师事务所接受广电实业公司的委托向***发出《律师函》，载明：请你在2018年4月12日前腾空并交还租赁场地（含内场和外场），按日租金1.5倍的标准支付逾期返还场地的占用费354216元（包含内场和外场）。如果怠于履行返还义务的，我委托人将直接收回租赁场地并自行处置租赁场地内的设施及建（构）筑物。 2018年6月20日，广电实业公司登报发出《土地招租公告》，将包含该案讼争场地在内的场地对外招租。 2018年6月30日，***向广电实业公司发出《函告信》，载明：双方签订的《场地租赁合同》约定了保证金10万元在合同租赁期满后无息退还，现我方并无违约行为，并与你方口头约定按照原租赁合同继续租赁场地，因此，原租赁合同继续有效。你方发律师函要求我方交还场地并支付场地占用费354216元不符合常理，我重新向你方申请继续租赁场地。 一审审理中，广电实业公司与***一致确认以下事实：1、***在租赁场地上搭建了库房和厂房；2、***在《场地租赁合同》约定的租赁期届满即2017年12月19日之后一直占用租赁场地，并且未支付场地租金；3、广电实业公司已经停止讼争场地的对外招租。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，约定了租赁期限的租赁合同，在租赁期限届满时，租赁合同的效力即告终止。该案中，双方签订的《场地租赁合同》约定租赁期限至2017年12月19日止，***认为在约定的租赁期限届满之后双方建立了事实租赁关系，***的该抗辩理由是否成立，一审法院做如下分析：首先，在约定的租赁期限届满之前，***未按照约定提出续租申请，而广电实业公司已明确告知不再续租，双方就续租事宜并未达成一致意见；其次，在约定的租赁期届满之后，虽然***继续占用场地，但广电实业公司对***继续占用场地的行为提出异议，这不符合事实租赁关系的构成要件；最后，关于***认为广电实业公司未退还10万元保证金就是继续履行原租赁合同的问题，广电实业公司依约收取***10万元保证金，并约定在租赁期限届满，并且***无违约行为时退还，而事实是***在租赁期限届满后拒绝交还场地，***的该行为已经构成违约，双方约定的退还保证金的条件未成就。并且该保证金属于履约保证金性质，并非是定约或立约保证金性质，因此，广电实业公司未退还保证金不能证明广电实业公司同意按照原租赁合同与***继续建立租赁关系。综上，***的抗辩理由不能成立，双方签订的《场地租赁合同》确定的租赁期限已经届满，该租赁合同的合同效力已然终止，***应当拆除在租赁场地上搭建的库房和厂房，将符合约定的租赁场地交还给广电实业公司。考虑***拆除构筑物、另寻新址并搬离需要一定的时间，一审法院酌情给予***30日的搬离期限。 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。该案中，双方约定***“应在期满或合同终止一周内返还场地”，因此，***应当于2017年12月26日之前返还租赁场地，但***至今一直占用租赁场地的行为已经构成违约，直接导致广电实业公司丧失享有讼争场地使用价值的权利，应当从2017年12月27日起，按照合同终止年度即第三年度日租金2174.79元的1.5倍即3262.19元向广电实业公司支付场地占用费。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“一、被告***于本判决生效后30日内将重庆市沙坪坝区经纬大道1106号附1号内的6000㎡场地腾空并交还给原告重庆广电实业发展有限责任公司；二、被告***于本判决生效后10日内按照日租金3262.19元的标准，向原告重庆广电实业发展有限责任公司支付2017年12月27日至返还上述场地之日止的场地占用费。本案案件受理费减半收取为7312元，由被告***承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。” 二审对一审查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人***与被上诉人广电实业公司于2014年7月15日签订的《场地租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。该合同中约定，在合同期限届满后且不再续租的前提下，承租人应当及时交还案涉场地，若未按时交还则应向出租人承担日租金1.5倍房屋占用费的违约责任。广电实业公司已在合同期限届满前，即2017年12月8日向***发函告知案涉场地租赁期限届满后不再与其续租并要求搬离，***于2017年12月12日签字收悉该告知函。双方在合同期限届满前，并未能就续租事宜达成一致，合同期限届满后，***理应按照合同约定搬离案涉场地，但***仍占有案涉场地不予返还已构成违约，其缴纳的保证金依约属于违约不予立即全额退还之情形，***认为该保证金在合同届满时未退还即视为继续租赁案涉场地的理由，缺乏合同依据和法律依据，本院对此不予采纳。一审法院判决***返还案涉场地并支付相应的占有使用费，并无不当。 综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14623元，由上诉人***负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　段 晓 玲 审 判 员　周　　舟 审 判 员　夏 兴 芸 二〇一九年八月十六日 法官助理　**中雪