北京中亚时代能源技术有限公司等与北京宏达世纪房地产经纪有限公司中介合同纠纷二审民事判决书

北京市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）京01民终4071号

上诉人（原审被告）：北京中亚时代能源技术有限公司，住所地北京市昌平区科技园区火炬街10号2幢2303C室。

法定代表人：王典路，该公司经理。

委托诉讼代理人：张劼，北京市君合律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王笑蓉，北京市君合律师事务所实习律师。

被上诉人（原审原告）：北京宏达世纪房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区丽泽路16号院5号楼21层2115。

法定代表人：赵柳醒，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：李顺涛，北京福门律师事务所律师。

委托诉讼代理人：樊璐璐，北京福门律师事务所律师。

原审被告：三峡科技有限责任公司，住所地北京市密云区水源路南侧A-04地块2#商业办公楼2层1单元-220。

法定代表人：江冰，该公司董事长。

委托诉讼代理人：李荷薇，北京天达共和律师事务所律师。

委托诉讼代理人：梁静文，北京天达共和律师事务所律师。

原审被告：中国长江三峡集团有限公司，住所地湖北省武汉市江岸区六合路1号。

法定代表人：雷鸣山，该公司董事长。

委托诉讼代理人：于之伦，男，中国长江三峡集团有限公司员工。

委托诉讼代理人：王钧，女，中国长江三峡集团有限公司员工。

上诉人北京中亚时代能源技术有限公司（以下简称中亚公司）因与被上诉人北京宏达世纪房地产经纪有限公司（以下简称宏达世纪公司）、原审被告三峡科技有限责任公司（以下简称三峡公司）、原审被告中国长江三峡集团有限公司（以下简称三峡集团公司）中介合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2021）京0114民初6655号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年3月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中亚公司的委托诉讼代理人张劼、王笑蓉，被上诉人宏达世纪公司的委托诉讼代理人李顺涛、樊璐璐，原审被告三峡公司的委托诉讼代理人李荷薇、梁静文，原审被告三峡集团公司的委托诉讼代理人于之伦、王钧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

中亚公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回宏达世纪公司的全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审判决认定事实与适用法律均错误。（一）宏达世纪公司提供居间服务的人员身份存疑，所提供的居间服务远没有达到足以促成双方合同订立的程度，且服务内容有故意误导订约双方之嫌。（二）中亚公司作为委托方不存在任何违约行为，不应承担违约责任。宏达世纪公司并非“独家”代理，中亚公司有权选择不同的中介机构（居间方）提供服务。中亚公司在协商、缔约过程中不存在任何“利用宏达世纪公司提供的交易机会或媒介服务”的行为。（三）一审判决错误地给中亚公司施加了不合理的消极义务。北京金诚远房地产投资顾问有限公司（以下简称金诚远公司）提供的居间信息明显对中亚公司更为有利（租金高且佣金低），中亚公司最终选择金诚远公司作为居间方并愿意负担佣金，在商业逻辑上完全合理。宏达世纪公司因自身未能提供优质服务，失去潜在客户并丧失获取佣金的机会，属于合理商业风险，应责任自担。一审判决混淆了“跳单”的本质，在宏达世纪公司并非“独家”居间代理的前提下，依然苛责中亚公司不得自由选择服务更好的居间方提供服务，错误地给中亚公司施加了不合理的消极义务，适用法律严重错误。（四）金诚远公司作为居间方最终促成双方合同订立，该事实取得了订约双方的认可。二、一审判决遗漏需要参加诉讼的当事人，程序上存在重大瑕疵。一审法官应当依法追加金诚远公司为第三人，方能厘清出租方、承租方、前后两家中介机构在履约过程中所扮演的角色，进而在真正查清争议焦点事实的基础上，确定各方应当承担的责任。三、中亚公司不存在跳单行为，宏达世纪公司不是提供居间服务的主体，中亚公司已经向金诚远公司支付了中介费，不应向宏达世纪公司再支付中介费，如果二审认为中亚公司有跳单行为，判决中亚公司向宏达世纪公司支付中介费，那么中亚公司保留向金诚远公司主张中介费的相关权利。

宏达世纪公司辩称，同意一审判决，不同意中亚公司的上诉请求。一、在本案居间活动过程中，张某1、周某、祝某均是代表宏达世纪公司进行的沟通，而且与三峡公司、中亚公司的沟通文件均是代表宏达世纪公司。张某1、周某、祝某均是宏达世纪公司的人员，仅仅是备案信息为北京华星嘉业房地产经纪有限公司（以下简称华星嘉业公司），张某1也仅仅是代持华星嘉业公司股份，三人与华星嘉业公司没有任何劳动关系。因此备案信息与代持股东身份并不能否定以上三人代表宏达世纪公司提供居间服务的客观事实。二、宏达世纪公司提供了完备的居间服务，也对租赁合同极为重要的必备条款进行沟通斡旋，并最终洽谈到了签约条件。最终三峡公司与中亚公司也是按照该条件进行的成交。在2020年7月29日之后，中亚公司与三峡公司出现跳单，这并不影响宏达世纪公司所提供的居间服务成果，更不能否定三峡公司与中亚公司的签约是建立在宏达世纪公司居间服务成果的基础上所得的结果。三、在宏达世纪公司提供居间服务过程中，三峡公司及中亚公司从未表示过宏达世纪公司的居间服务不到位，更没有解除与宏达世纪公司的居间服务关系。宏达世纪公司不存在误导或提供虚假错误信息的行为。四、三峡公司是宏达世纪公司推荐，且三峡公司与中亚公司签约，因此中亚公司应当支付佣金。中亚公司引进未能提供实际中介服务的金诚远公司，在2020年7月29日之后跳过宏达世纪公司进行租赁合同条款细节的沟通，侵犯宏达世纪公司索取佣金的权利，中亚公司明显违反约定，构成跳单。五、金诚远公司所谓提供的居间服务均是在2020年7月29日之后，且2020年7月29日之后的沟通也均是有关合同签约细节的沟通，而在这之前，宏达世纪公司已经将最终的主要签约条件与双方进行沟通。中亚公司声称系金诚远公司提供的居间成果完全没有事实和法律依据。六、金诚远公司同一时期的委托协议完全系为了配合跳单的佣金确认书而后补完成。中亚公司、三峡公司在2020年7月29日之后利用了宏达世纪公司提供的洽谈成果跳过宏达世纪公司成交，并配合金诚远公司获取严重不合理的巨额中介费，已经明显构成跳单。七、本案一审并未遗漏需要参加诉讼的当事人。宏达世纪公司起诉是基于自身的居间服务主张佣金，与金诚远公司无关，金诚远公司并非本案必要的共同诉讼参与人。中亚公司的跳单行为导致其向金诚远公司支付中介费，该责任应由中亚公司自行承担，与宏达世纪公司主张的中介费没有任何关系。

三峡公司述称，认同中亚公司的上诉请求和理由，对于一审判决中针对三峡公司的判决结果，三峡公司服从一审判决。

三峡集团公司述称，对一审判决中关于三峡集团公司的论理部分认可，宏达世纪公司进行诉讼属于滥用诉权，三峡集团公司对于中亚公司的上诉请求没有意见。

宏达世纪公司向一审法院起诉请求：一、请求法院判决中亚公司支付宏达世纪公司佣金人民币1720460.35元；二、请求法院判决中亚公司以1720460.35元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准向宏达世纪公司支付自2020年11月4日起至中亚公司实际支付佣金之日止的利息；三、请求法院判决三峡公司、三峡集团公司对第一项及第二项诉讼请求向宏达世纪公司承担无限连带给付责任；四、案件受理费由中亚公司、三峡公司、三峡集团公司承担。

一审法院认定事实：2018年9月20日，中亚公司与宏达世纪公司签订《北京市房屋出租委托代理合同》，委托人（甲方）中亚公司，租赁代理机构（乙方）宏达世纪公司。第一条房屋基本情况。（一）房屋坐落于北京市西城区华远街19-2号街道办事处置地星座×座，总建筑面积4713.59平方米。（二）房屋权属状况：甲方持有上述房屋所有权证，房产证编号：京房权证西股字第×号和第×号。第二条房屋租赁用途：办公用途。第三条委托出租权限及期限，（一）乙方出租代理权限为：1.代甲方办理与承租人之间的洽商、联络事宜；2.代甲方办理与房屋租赁有关的备案、登记手续。（二）代理期限自2018年9月20日至2019年3月19日，共计6个月。第四条租金标准及收取方式，（一）甲方期望租金标准：14元/天/平米（含物业管理及发票税金）；（二）甲方期望租金收取方式：押3付12。第五条代理佣金及相关支付约定：（一）代理佣金：如乙方推荐之承租人成功与甲方签约，甲方同意向乙方支付代理佣金，佣金标准为甲方与承租人所签署“房屋租赁合同”实际成交价格一个月的租金金额；（二）支付约定：甲方同乙方所推荐的承租人签署正式租赁合同后，且甲方收到承租人支付的押金和首期房租后15日内，甲方应一次性支付乙方代理佣金（该佣金仅需支付一次），同时，乙方需向甲方提供与佣金费用相对应的发票。合同还对合同争议的解决办法等进行了约定。前述合同期满后，双方于2019年3月19日和同年9月19日就上述房屋的出租事宜分别签订两份《北京市房屋出租委托代理合同》，委托期限分别为2019年3月20日至2019年9月19日和2019年9月20日至2020年9月19日。其他内容与双方首次签订的委托代理合同一致。宏达世纪公司接受委托后在相应的网络平台上对上述房屋进行推广。2020年7月12日三峡公司人员邱某与宏达世纪公司员工建立微信联系并向其了解上述房屋情况，预看房。2020年7月13日，宏达世纪人员带三峡公司工作人员邱某、贾某等人和吕某到上述房屋地点看房，中亚公司郑某陪同。当日，吕某与宏达世纪公司签订《看房确认书》，该确认书载明：委托方（甲方）吕某，受托方（乙方）宏达世纪公司及甲乙双方的义务。2020年7月24日贾某以三峡公司名义与宏达世纪公司员工周某建立微信联系，同年7月25日、28日双方就涉案房屋的租赁条件等事项进行沟通。周某发送了涉案房屋的《办公楼物业租赁询价函》，函中就涉案房屋的位置、面积、用途、租金标准（13元/平米/天（含物业费、房租发票）、交付日（暂定2020年10月1日）、租赁期（3-10年，可长签）、装修期（面议）、保证金（三个月租金及物业管理费）等内容进行了说明。2020年7月24日至同年7月30日期间，宏达世纪公司员工周某在其微信群（周某、张某1、贾某、何某、吴某）中与贾某就涉案房屋的租赁条件等事宜再次进行沟通，周某在微信群中再次发送了上述询价函，租赁价格为13元/平米/天（含物业费、房租发票），后贾某编辑《置地星座×座租赁报价条款答复函》，该函件落款为三峡公司，函中愿意承担租金价格为11.5元/天/平米，租期3年等。后双方再次沟通，周某编辑《租赁意向函》，租赁价格仍为13元/平米/天（含物业费、房租发票），内容经贾某同意后，表示回去考虑。2020年7月25日至同年8月11日期间，宏达世纪公司张某1与中亚公司郑某就涉案房屋的出租事宜多次进行沟通，并依照郑某的意见，编辑、修改了《租赁意向函》等。

2020年8月28日中亚公司、三峡公司通过金诚远公司就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：出租方（甲方）：中亚公司，承租方（乙方）：三峡公司。本合同租赁期限为75个月，分两个租期执行。第一阶段自2020年10月1日起至2023年12月31日止。第二阶段自2024年1月1日起至2026年12月31日止。第一阶段固定期到期前三个月，乙方需以书面形式向甲方确认第二阶段租赁期限执行与否，如乙方选择不再执行第二阶段固定租期，第一阶段协议完成履约后，双方合约自动解除，且视为双方完整履行完本合约。免租期为：2020年10月1日起至2020年10月31日。租金标准为13元/日/平方米（含物业费、税费），第二阶段租金比第一阶段租金递增8％。合同中还约定了其他权利义务，合同签订后，双方依约实际履行。

2020年9月22日中亚公司与金诚远公司签订《佣金确认书》，主要内容：佣金支付人（甲方）：中亚公司，佣金收受人（乙方）：金诚远公司。物业名称置地星座×座。物业地址：北京市西城区华远街19号置地星座×座，建筑面积4713.59平方米。承租方三峡公司，月租金1824358.71元，付款方式：押三付十二。租赁期限：75个月，分两个租期执行，第一阶段租期39个月（含免租期1个月），佣金金额165万元，支付日期：1.甲方和承租方签订合同且收到首期租金和押金的情况下，甲方在收到乙方开具的增值税专用发票之日起10个工作日内，向乙方支付佣金165万元；2.若第一阶段租期不存在提前终止情形而得到完全履行，且甲方收到了承租方支付的该阶段租期的全部租金（共计38个月租金），则甲方将另行额外奖励乙方165万元，该金额将在满足前述条件且收到乙方开具的增值税专用发票之日起10个工作日内支付给乙方。确认书签订后，2020年10月21日中亚公司支付金诚远公司佣金165万元。2021年3月宏达世纪公司诉至法院，诉讼请求同诉称。

另查，2018年8月17日和同年8月20日中亚公司就其涉案房屋的出租事宜与北京远行房地产经纪有限公司（以下简称远行公司）、北京聚利三合房地产经纪有限公司（以下简称三合公司）分别签订《北京市房屋出租委托代理合同》，委托期限分别为3个月和6个月，其他内容与宏达世纪公司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》内容一致。2019年9月30日中亚公司与金诚远公司签订《委托协议》，协议主要内容：甲方：中亚公司，乙方金诚远公司。一、合作范围：甲方委托乙方对甲方所持有的北京市西城区华远街19号置地星座×座项目进行意向客户推荐工作。五、推荐成功确认、结算标志及代理佣金及支付。推荐成功确认标准：乙方推荐的客户签订《北京市房屋租赁合同》且全额支付首期费用后即视为乙方推荐成功，首期费用包括房屋押金及首期租金。结算标准：乙方推荐成功的，甲方按照与乙方另行签署的佣金确认书向乙方支付推荐佣金。六、协议期限：该协议期限自本协议签署之日起至2020年9月30日止。协议中还约定了其他权利义务。

再查，三峡公司股东为三峡集团公司，三峡公司营业执照登记成立日期为2020年7月29日。

庭审中，宏达世纪公司就其为中亚公司和三峡公司提供居间服务以及中亚公司与三峡公司存在“跳单”等行为提交如下证据：

1.看房视频。证明宏达世纪工作人员带三峡公司人员吕某、邱某、贾某、陈某，中亚公司郑某陪同，双方见面认识；

2.《看房确认书》。宏达世纪公司与三峡公司存在居间服务合同关系，如存在“跳单”行为，应承担约定的“跳单”责任；

3.宏达世纪公司员工周某与三峡公司工作人员邱某、贾某的微信聊天记录（宏达世纪公司庭审中提交的证据五、证据七、证据九）。证明贾某告知其是三峡公司负责人，宏达世纪公司与邱某、贾某就涉案房屋承租事宜进行多次沟通，进行居间服务；

4.宏达世纪公司员工张某1与中亚公司人员郑某的微信聊天记录（宏达世纪公司庭审中提交的证据十）。证明宏达世纪公司多次与中亚公司人员就涉案房屋的出租事宜进行沟通，为其提供居间服务；

5.2020年10月28日宏达世纪公司负责人朱某与中亚公司郑某的谈话录音，主要内容：郑某：签约，然后他们要搬过来，要让我们赶紧清空我们这个的一部分东西，我说我们马上要搬家了。后来我了解是他们三峡托人来弄，然后我们这边的财务副总就直接在会上就说了这件事跟咱们之前的中介没关系，之前明确跟我说了，他说你不要再跟中介说任何东西，就是这个不要让我给相关的透露。朱某：呵呵呵；郑某：所以这件事当时让我很生气，你知道吗？朱某：明白。郑某：我说不带你们这么玩的，我说你这个东西。朱某：没有辛辛苦苦带这么长时间了，你不能就这么就跳了也不合适。郑某：我说咱们先抛开中介这块，我说咱们操作这件事，实际上你对整个我们行政部是一个工作上的不尊重，对吧？…….郑某：晚上在我们单位跟我们，因为后续再参与这件事，就是我们副总带他的秘书，还有我们律师一直在谈，他们肯定已经想好了，肯定得对我们这边得封口，就是不能让我们了解这个信息，了解信息之后，他也怕谈判过程当中会，咱们中介这边会会闹或者怎么着的。……郑某：不是我已经决定就不在这干了，我就觉得他们管理层有问题。做这些事就跟我，包括我的为人，包括各个方面跟我的理念是完全不一样的，我觉得这东西你既然是有市场规则，你就按市场规则走，对吧？因为你毕竟不是说彼此双方全是这种口头约定，对不对？……郑某：对我说我怎么跟人家解释，然后他说这个没有啥可解释的，他们带过来看过，别的中介公司也带过来看过。我说我这儿带过来了，就宏达联行，我说别的别人带我从来没接待过，他说这个就不用什么了，到时候这个也很好解释，因为又不是说委托了一家中介公司。证明中亚公司与三峡公司恶意跳单行为。

中亚公司质证意见：证据1，看房视频，看房视频中的房屋是中亚公司的，宏达世纪公司带人看房是事实，但不确定是三峡公司的人员，因三峡公司2020年7月底才成立；证据2，《看房确认书》，该确认书不是我公司签署的，与我公司无关；证据3，与中亚公司无关；证据4，真实性无法核实；证据5，录音中是否为郑某的声音不确定，即使是郑某，也是宏达世纪公司反复找郑某，郑某作出的推脱之言。中亚公司与多家中介公司存在委托关系，对其证明目的不认可。

三峡公司质证意见：证据1，宏达世纪公司带我们看过涉案房屋是事实，但贾某、陈某、吕某等均不是我公司的人员，邱某是我公司员工；证据2，《看房确认书》是吕某个人与宏达世纪公司签订的，而吕某非我公司人员，因此，该确认书与我公司无关；证据3，聊天人员身份无法确认，贾某、吕某非我公司人员；证据4，质证意见同中亚公司，不发表质证意见；证据5，合法性不认可，证明目的无法证明。

三峡集团公司质证意见：证据1-4与我公司无关，证据5，该录音是否得到郑某同意，对其证明目的不认可。

庭审中，中亚公司提交如下证据：

1.中亚公司与远行公司、三合公司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》。证明涉案房屋其委托多家公司对外招租，宏达世纪公司不享有独家代理出租的权利；

2.中亚公司与金诚远公司签订的《委托协议》，证明中亚公司委托金诚远公司对其涉案房屋进行宣传、推广对外出租；

3.微信聊天记录。（微信群人员为：金诚远公司胡某；中亚公司张某2、姜某；三峡公司RP吴某；贾某、何某、老青草。2020年7月31日至2020年8月28日期间的聊天记录），主要内容：2020年7月31日，张某2：接下来的工作，由我和姜助理协同大家完成；胡某：下周一上午进入合约流程，大家时间怎么样；张某2：老胡转述的相关条款我司已基本确认，后续具体事项再约个时间吧；胡某：RP（吴某）、贾某、二位领导，时间如何；贾某：晚上我们有个紧急会，明天定一下吧。2020年8月1日，胡某：张某2、姜某、吴某、贾某大家周末好，时间定于周一上午9点，正式商洽合约，地点去中亚。贾某：OK；吴某：好的；张某2：好的；姜某：好的。2020年8月5日，胡某：吴某、贾某、姜某、张某2双方合约都已经储版修改完毕，建议约明天上午9点在置地星座最终商洽议定。贾某：我们这边最终还有一个法审流程，双方先把商务条款都定下来，后面法务再过一遍。张某2：我们这边也是一样，最终版盖章前也还需要走程序报批的。2020年8月7日上午，姜某：请查收调整后文本。贾某：黄色部分还请张总再跟公司领导进行协商，……。2020年8月7日下午，胡某：合约最终版。甲方总经办姜总和张某2的努力下，也终于说服了张董事长……完美解决，你们可以走合约审批流程了。胡某：“中亚三峡置地星座租赁合约”，贾某、吴某、何某三位领导请查收正式合约。2020年8月8日，张某2：吴某、贾某、何某、胡某成功合作和共赢，符合各自公司管理要求，也是大家共同努力的方向，还望各位尽快推进合同审批，早日完成合同签署，后续的工作才好开展。……。证明中亚公司与三峡公司签订的房屋租赁合同是在金诚远公司协调下签订的；

4.中亚公司与三峡公司签订的《房屋租赁合同》，证明金诚远公司促成双方签订租赁合同，日租金标准为13元/日/平方米；

5.《佣金确认书》及佣金支付回单及发票。证明金诚远公司促成房屋出租后，中亚公司支付租金金额、时间，并履行了给付佣金义务；

6.三峡公司出具的说明函。证明双方的房屋租赁合同，系金诚远公司促成。

宏达世纪公司质证意见：证据1，真实性认可，证明目的和内容不认可，不能证明三峡公司是通过这两个公司获知的房源信息，也不能证明三峡公司是通过以上公司提供的居间服务；证据2，真实性、合法性关联性不认可。中亚公司对外的委托合同应是同一个版本，其与远行公司、三合公司和我公司的合同都是同一个版本，而和金诚远公司的合同是另一个版本，我们认为是后补的。该份委托代理合同也不能证明三峡公司通过金诚远公司带看房屋，知晓房屋信息，洽谈有关租赁条款等内容，反而证明中亚公司通过其所谓第三方中介跳过我方，成交涉案房屋；证据3，微信群里应当是中亚公司、三峡公司以及金诚远公司的人员。根据当庭搜索看房确认书中的电话搜索微信，老青草就是吕某。根据中亚公司的说法，吕某应当代表三峡公司。对内容的真实性关联性证明目的均不认可，微信群产生时间为2020年7月31日，在2020年7月13日一直到2020年7月31日期间，我们一直为三峡公司和中亚时代提供居间服务，包括整个租金标准，免租期，税收优惠，物业等等，在建这个群以后，直接说接下来的工作由姜助理……，直接就到合约签署，说明中亚公司跳过我们私自成交。结合三峡公司邱某、何某、贾某、吕某的微信记录，2020年7月31日左右，逃避和我公司的沟通，中亚公司有意出现恶意跳单的行为。因此，不能证明是金诚远公司实际促成双方成交的；证据4，对证明目的不认可，中亚公司跳过我公司签订租赁房屋，如果从宏达世纪公司与中亚公司佣金条款看，中亚公司已经符合支付佣金的条件，根据我公司提供居间服务过程中，与贾某的微信记录，建议每天每平米13元，租金标准并不是向中亚公司说的由金诚远公司促成的。证据5，真实性、关联性、证明目的均不认可，是中亚公司为了逃避向我公司支付中介费，制作的虚假证据，即使中亚公司与第三方做了其所谓的佣金确认，并支付了佣金，也不免除按照我公司提供的居间服务向我公司支付居间服务费；证据6，真实性、关联性、证明目的不认可，内容也不符合实际情况，完全是三峡公司为了逃避跳单的责任出具的，不具备任何证明事实的效力。

三峡公司质证意见：对证据1和证据2的真实性、合法性、关联性都认可；证据3、2020年7月31日仅是将中亚公司的代理人姜某拉进群的时间，姜某负责合同审查，所以时间是合理的。证据4-6的真实性、合法性认可，恰恰证明中亚公司不是为了跳单，而是中介服务的质量有好有坏，作为出租方和承租方有权利选择服务好的中介。

三峡集团公司质证意见同三峡公司。

审理中，三峡集团公司提交如下证据：三峡公司2020年度审计报告，证明三峡公司财务独立，其对三峡公司的行为不承担责任。

宏达世纪公司质证意见：该报告不完整，对其证明目的不认可；

中亚公司质证意见：真实性、合法性认可；

三峡公司质证意见：真实性、合法性均无异议，本案与三峡集团公司没有任何关系。

一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间合同履行中出现的“跳单”是指委托人为了不向居间人支付或少支付报酬等，利用居间人提供的信息、机会等条件跳过居间人，直接与第三人签订合同或在此过程中通过其他居间人达成交易的行为。本案争议焦点为：一、中亚公司是否构成“跳单”；二、宏达世纪公司与三峡公司是否存在委托关系，三峡公司是否与中亚公司承担连带责任；三、三峡集团公司在本案中，是否承担民事责任。

第一、中亚公司是否构成“跳单”。首先，宏达世纪公司与中亚公司签订的3份《北京市房屋出租委托代理合同》，均系双方真实意思表示，应为有效协议。同时，法院对宏达世纪公司提交的其与三峡公司邱某、贾某的微信记录和其与中亚公司郑某的微信记录、看房视频及电话录音的真实性予以确认。根据前述证据能够反映宏达世纪公司在接受中亚公司委托后，依约对涉案房屋的出租信息进行推广，并多次向三峡公司介绍涉案房屋基本情况、出租条件等，并就租赁价格等进行多次磋商，同时，宏达世纪公司又将该承租信息及时告知中亚公司郑某，并与其就涉案房屋的租赁价格等内容进行沟通，并介绍、组织双方在涉案房屋见面，看房。上述证据，完整的反映了宏达世纪公司的居间过程，为中亚公司与三峡公司订约居间斡旋传达双方意思，为双方最终签约奠定了基础，而中亚公司与三峡公司实际签订的《房屋租赁合同》的主要内容与宏达世纪公司居间期间的承租条件基本相符；其次，中亚公司提交的其与远行公司、三合公司签订的委托代理合同仅能证明涉案房屋出租信息是公开的，但不足以证明三峡公司获取的信息来源于上述两家公司；三、中亚公司提交的2020年7月31日至同年8月28日的微信群聊天记录，该记录内容反映出三方（中亚公司、三峡公司、金诚远公司）在交流过程中，没有对价格等主要内容协商过程，仅是对签约细节上（物业费、取暖费、水电费等）的磋商过程，而直接进入实体签约程序，显然不符合常理，因此，双方达成的租赁合同是在宏达世纪公司此前的居间服务基础上而达成的。中亚公司辩解该微信聊天群此前建立的，并非完整版，但未能提交此前的群聊内容。四、根据中亚公司提交的其与金诚远公司签订的《委托协议》《佣金确认书》和中亚公司与三峡公司签订的《房屋租赁合同》。从《委托协议》的内容上看，委托协议中未就佣金的标准进行约定，仅约定了双方另行签署佣金确认书。显然不符合交易习惯；从居间费用看，《佣金确认书》中虽约定佣金为165万元，但支付日期中还约定，如双方第一阶段租金完全履行后，中亚公司还要给付金诚远公司奖励165万元，因此，中亚公司支付的居间服务费用并不低于宏达世纪公司收费标准，中亚公司此举也违背常理。综上，并结合中亚公司郑某的谈话录音，中亚公司的行为构成“跳单”，应承担相应的违约责任，故宏达世纪公司要求中亚公司按照合同约定的标准给付佣金，符合法律规定，法院予以支持，其主张的标准未超出中亚公司实际租金标准，法院予以采纳，金额为：4713.59平方米×12元/天/平方米×365天÷12个月=1720460.35元，其主张的利息，法院不予支持。此外，三峡公司辩解贾某非其公司人员，但根据中亚公司提交的微信群聊天记录，能够证明贾某为三峡公司人员，代表三峡公司洽谈承租涉案房屋事宜，故其该项辩解，法院不予采纳。

第二、宏达世纪公司与三峡公司是否存在委托关系，三峡公司是否与中亚公司承担连带责任。三峡公司知晓涉案房源信息和承租涉案房屋虽与宏达世纪公司居间行为相关，但双方之间并不存在委托合同关系，宏达世纪公司为三峡公司提供的服务，是基于中亚公司的委托。审理中，宏达世纪公司提交的《看房确认书》系吕某个人签署，且现有证据也不足以证明吕某系三峡公司人员，并代表三峡公司，而《看房确认书》中委托方处为吕某，也非三峡公司。因此，《看房确认书》对三峡公司不具有约束力。宏达世纪公司要求三峡公司与中亚公司承担连带责任，无合同和法律依据，法院不予支持。

第三、三峡集团公司在本案中，是否承担民事责任。三峡公司系独立法人，根据三峡集团公司提交的《三峡公司2020年度审计报告》可以证明三峡公司与三峡集团公司之间的财产相互独立，三峡集团公司在本案中不应承担责任，故宏达世纪公司要求三峡集团公司与中亚公司承担连带责任，法院不予支持。

综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第九百六十一条、第九百六十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条和第三条规定，判决：一、北京中亚时代能源技术有限公司给付北京宏达世纪房地产经纪有限公司居间费（佣金）1720460.35元，于本判决生效后十日内执行；二、驳回北京宏达世纪房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。

本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。中亚公司提交如下证据：证据1，北京市住房和城乡建设委员会网站北京市房地产经纪从业人员信息查询结果页面截图，证明张某1、祝某、周某三人均登记从业于华星嘉业公司，不是宏达世纪公司职员，带看房不属于履行宏达世纪公司的中介服务，朱某未登记北京市房地产经纪从业信息。证据2，华星嘉业公司企业信用信息公示报告，证明张某1是华星嘉业公司的法定代表人、唯一股东，中亚公司完全有理由怀疑2020年7月13日带三峡公司看房及此后传递意向租金价格信息的主体根本不是宏达世纪公司。证据3，中亚公司高某与金诚远公司胡某微信聊天记录，证明金诚远公司向中亚公司披露潜在租户三峡公司信息的时间为2020年7月16日甚至更早，金诚远公司促成了合同的最终签订，在《房屋租赁合同》订立后，中亚公司才与金诚远公司签订《佣金确认书》，有特定的交易服务背景。证据4，中亚公司高某与张某2微信聊天记录，证明当时多家中介机构向三峡公司推介了中亚公司案涉房源，金诚远公司胡某早就开始提供居间服务，金诚远公司促成了合同的最终签订。证据5，中亚公司姜某与张某2微信聊天记录，证明金诚远公司贡献了独特的、实质性、对双方订约有重要影响的居间斡旋工作。证据6，“置地星座”微信聊天群中涉及的数份合同：《中亚三峡置地星座租赁合约》《中亚三峡置地星座租赁合约8.3》《中亚三峡置地星座租赁合约（中亚修订版）》《中亚三峡置地星座租赁合约8.3-v3》《中亚三峡置地星座租赁合约（0807）》，证明上述合同为合约讨论过程性文件，金诚远公司促成了合同的最终签订，中亚公司不存在所谓跳单。

宏达世纪公司认可证据1的真实性、合法性，不认可关联性和证明目的，张某1、周某、祝某三人在2020年2月已经离开华星嘉业公司，备案信息尚未迁出，三人以及朱某与三峡公司、中亚公司沟通过程中均表示是代表宏达世纪公司；认可证据2的真实性、合法性，不认可关联性和证明目的，不能否定张某1代表宏达世纪公司从事居间业务；不认可证据3的真实性、合法性、关联性和证明目的，上述微信聊天内容严重不连贯，存在删减的情况，该微信内容不能视为三峡公司同意金诚远公司向中亚公司披露公司信息，不代表有效披露，宏达世纪公司推荐客户的时间远远早于金诚远公司，该证据不能说明金诚远公司在2020年7月29日之前提供过任何真实的中介服务，即使存在金诚远公司，也是三峡公司与中亚公司依托了宏达世纪公司的服务达成了租赁意向，2020年7月29日之后中亚公司与金诚远公司的沟通都是基于合同签约的细节，对中亚公司的跳单行为不产生任何影响；不认可证据4的真实性、合法性、关联性和证明目的，该证据是中亚公司内部员工的沟通，不能证明其他中介公司向三峡公司推荐中亚公司房源，微信截图内容不具有客观性，中亚公司舍近求远，故意不提供2020年7月29日之前的微信群聊天记录，以隐瞒对其不利的信息；不认可证据5的真实性、合法性、关联性和证明目的，该证据是中亚公司内部员工的沟通，不能证明金诚远公司提供了具有决定性的居间服务内容，中亚公司与金诚远公司存在利害关系；不认可证据6的真实性、合法性、关联性和证明目的，该证据是在2020年7月29日之后中亚公司跳单产生，不能证明金诚远公司提供基础的决定性的居间服务的事实。

三峡公司、三峡集团公司认可中亚公司提交上述证据的真实性、合法性、关联性和证明目的。

本院二审期间，宏达世纪公司提交华星嘉业公司出具的《情况说明》，落款日期显示2020年4月9日，主要内容为：张某1、周某、祝某在2020年2月就已经离开华星嘉业公司，但其经纪备案一直未能迁出；华星嘉业公司未参与过在2020年7月的有关三峡公司租赁置地星座×座房屋的居间服务活动；张某1仅是代持股东，并未对华星嘉业公司进行实际投资。证明张某1、周某、祝某代表宏达世纪公司从事居间业务。

中亚公司认为《情况说明》的真实性无法核实，不认可合法性、关联性和证明目的，《情况说明》内容包括了2020年7月发生的事实，是虚假证据。三峡公司、三峡集团公司不认可《情况说明》的真实性、合法性、关联性和证明目的。

本院二审期间，宏达世纪公司为证明2020年2月起周某等人并非代表华星嘉业公司从事业务，申请本院调取张某1、周某、祝某2020年1月至2020年12月期间的社保缴纳记录。根据调取的上述三人社保缴纳记录显示：张某12020年2月至12月的社保缴费单位为宏达联行（北京）房地产经纪有限公司（以下简称宏达联行公司）。周某2020年2月至4月的社保缴费单位为宏达联行公司，2020年5月至12月的社保缴费单位为北京欣晟联行房地产经纪有限公司（以下简称欣晟联行公司）。祝某2020年2月至4月的社保缴费单位为宏达联行公司，2020年5月至12月的社保缴费单位为欣晟联行公司。宏达世纪公司另提交加盖有该公司以及宏达联行公司、欣晟联行公司、华星嘉业公司公章的《确认函》，用以证明上述四家公司是关联公司；张某1、周某、祝某于2020年2月离开华星嘉业公司后，一直任职宏达世纪公司；三人保险部分时间由宏达联行公司、欣晟联行公司缴纳；三人参与的居间服务活动以及朱某与郑某电话沟通都是代表宏达世纪公司的行为；宏达联行公司、欣晟联行公司、华星嘉业公司确认无权也不得向中亚公司主张任何权利。

中亚公司认可张某1、周某、祝某2020年1月至2020年12月期间的社保缴纳记录的真实性、合法性，不认可关联性和证明目的，无法证明宏达世纪公司提供中介服务，也无法证明其三人在宏达世纪公司关联方任职或者在关联方提供中介服务。中亚公司不认可《确认函》的真实性、合法性、关联性、证明目的，并认为不属于二审新证据，如上述四家公司存在关联关系，相互出具的证明不符合证据规则，不具有证人或者其他证明文件的效力，即使宏达世纪公司或者其认可的人提供了唯一带看房服务，其也没有提供足以促成合同订立的服务，不代表其有权主张中介服务费。

三峡公司、三峡集团公司认可上述社保缴纳记录的真实性、合法性，但不认可关联性和证明目的；对《确认函》的真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可。

本院二审期间，中亚公司为反驳宏达世纪公司申请调取的上述证据，补充提交了宏达联行公司、欣晟联行公司、宏达世纪公司的企业信用信息公示报告及企查查企业信用报告，并结合华星嘉业公司的企业信用信息公示报告，证明宏达世纪公司与宏达联行公司、欣晟联行公司、华星嘉业公司不存在关联。

针对中亚公司补充提交的上述证据，宏达世纪公司认可真实性，但不认可证明目的和内容；三峡公司、三峡集团公司未提出异议。

本院二审期间，三峡公司、三峡集团公司均未提交新的证据。

本院认为，根据各方当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点在于以下三个问题：一是张某1、周某、祝某是否代表宏达世纪公司提供了中介服务；二是中亚公司的行为是否构成“跳单”以及中亚公司应否支付宏达世纪公司中介费；三是一审法院未追加金诚远公司为第三人，程序是否合法。

关于争议焦点一，中亚公司与宏达世纪公司签订三份《北京市房屋出租委托代理合同》，根据合同履行情况、宏达世纪公司提交的微信聊天记录和往来函件等在案证据，张某1、周某、祝某系以宏达世纪公司的名义、代表宏达世纪公司提供中介服务，宏达世纪公司对此亦予以认可，且在宏达世纪公司提供中介服务过程中，中亚公司、三峡公司均未对张某1、周某、祝某的身份提出异议，亦接受了其提供的中介服务，故可以认定张某1、周某、祝某系代表宏达世纪公司提供中介服务。中亚公司二审提交的北京市住房和城乡建设委员会网站北京市房地产经纪从业人员信息查询结果页面截图、华星嘉业公司等企业信用信息公示报告所显示的上述人员备案信息及法定代表人、股东情况，不足以否定张某1、周某、祝某系代表宏达世纪公司提供中介服务的事实，无法证明其待证事实，本院对其证明目的不予采信。宏达世纪公司二审提交的《情况说明》和《确认函》不足以证明其待证事实，故本院对该证据不予采纳。

关于争议焦点二，在中介合同关系中，委托人的行为构成“跳单”应当具备以下要件：第一，委托人接受了中介服务；第二，委托人绕开中介人直接与第三人订立合同；第三，委托人与第三人合同的订立，主要是由于委托人利用了中介人提供的交易机会或者媒介服务。或者说，合同订立与中介人的中介服务具有因果关系。而此要件是判断委托人行为构成“跳单”并应当向中介人支付报酬的关键。不论委托人是私下与第三人直接订立合同，还是通过其他中介人与第三人订立合同，只要委托人利用了中介人提供的交易机会或者媒介服务，就构成“跳单”，是否存在其他中介人并不是关键因素。一般而言，只要委托人实际接受了中介人的中介服务，又与第三人订立了合同，就可以推定该合同成立与中介人提供的服务有因果关系。如果委托人认为其没有利用中介人的交易机会或者媒介服务，应当承担举证责任。如果委托人委托多个中介人从事中介活动，多个中介人为其提供交易信息或者媒介服务，委托人最后选择其中一个中介人，通过其与第三人订立合同。此时对其他中介人来说，并不构成“跳单”，因为委托人具有选择最满意、最合适的中介人为其提供优质服务并通过其与第三人订立合同的权利。这也需要委托人证明，其与第三人订立合同，并非利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，而是通过其他中介人提供的服务使得合同得以成立。

本案中，关于中亚公司的行为是否构成“跳单”，本院作如下分析：首先，中亚公司与宏达世纪公司签订的三份《北京市房屋出租委托代理合同》，均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同对双方具有法律约束力。《北京市房屋出租委托代理合同》约定委托期限至2020年9月19日。宏达世纪公司按照合同约定提供中介服务，中亚公司接受了宏达世纪公司提供的中介服务。其次，中亚公司在接受并利用宏达世纪公司提供的中介服务后，转而选择金诚远公司作为中介人，与三峡公司订立合同。再次，根据宏达世纪公司提交的其与三峡公司邱某、贾某的微信记录和其与中亚公司郑某的微信记录、看房视频及谈话录音，能够反映宏达世纪公司在接受中亚公司委托后，依约对涉案房屋的出租信息进行推广，并多次向三峡公司介绍涉案房屋基本情况、出租条件等，并就租赁价格等进行多次磋商，同时，宏达世纪公司又将该承租信息及时告知中亚公司郑某，并与其就涉案房屋的租赁价格等内容进行沟通。宏达世纪公司在接受委托期限内为中亚公司与三峡公司订约提供机会，并在双方之间进行周旋，为他们提供媒介服务，努力促成双方的交易。中亚公司接受了宏达世纪公司向其报告的订约机会、提供的媒介服务，其是在宏达世纪公司提供的中介服务基础上与三峡公司签订的《房屋租赁合同》。而中亚公司与三峡公司签订的《房屋租赁合同》的主要内容与宏达世纪公司居中斡旋时提出的承租条件基本相符。据此能够认定中亚公司与三峡公司签订《房屋租赁合同》，是利用了宏达世纪公司提供的有价值的中介服务，该合同的订立与宏达世纪公司提供的服务有因果关系。

中亚公司上诉主张其在协商、缔约过程中不存在任何“利用宏达世纪公司提供的交易机会或媒介服务”的行为，宏达世纪公司所提供的中介服务远没有达到足以促成双方合同订立的程度，宏达世纪公司并非“独家”代理，中亚公司有权选择不同的中介机构提供服务。对此本院认为，其一，中亚公司与宏达世纪公司成立中介合同法律关系，在宏达世纪公司提供中介服务期间，是否存在其他中介人并不影响本案中亚公司“跳单”行为的认定。其二，宏达世纪公司向中亚公司提供的租金标准等信息并非全部为公开的、公众正当途径可以获知的或者中亚公司通过其他渠道即可轻易获得的信息，中亚公司未能提供证据证明其在宏达世纪公司提供本案订约信息前即已知晓三峡公司有关情况；中亚公司一审提交的微信群聊天记录不完整，其二审提交的微信聊天记录显示金诚远公司的法定代表人胡某与中亚公司的高某首次联系的时间晚于宏达世纪公司2020年7月13日带看房时间，中亚公司、三峡公司既未提供证据证明金诚远公司曾带三峡公司看房，亦未提供证据证明金诚远公司先于或同时于宏达世纪公司提供中介服务。故在此种情况下，根据中亚公司与金诚远公司签订的《委托协议》以及中亚公司二审提交的“置地星座”微信聊天群中所涉及的数份合同等证据，均不足以证明“中亚公司未利用宏达世纪公司提供的交易机会或者媒介服务，而是通过金诚远公司提供的服务使得合同得以成立”。

根据以上分析，一审法院认定中亚公司的行为构成“跳单”并无不当。中亚公司就此提出的上诉主张，依据不足，本院不予采纳。

关于争议焦点三，本案系中介合同纠纷，宏达世纪公司是依据其与中亚公司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》主张中介费，而金诚远公司并非合同缔约主体，不属于本案的必要共同诉讼当事人，一审法院未追加金诚远公司为第三人，程序合法。中亚公司就此提出的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。

综上所述，中亚公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费20284元，由北京中亚时代能源技术有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　　张　琦

审 判 员　　刘　芳

审 判 员　　王　新

二〇二二年九月三十日

法官助理　　李　想

书 记 员　　刘芳芳

书 记 员　　舒　妍