重庆市水利公司与重庆市翰俞建筑园林工程有限责任公司重庆市翰俞物资有限公司合同纠纷一审民事判决书

重庆市渝北区人民法院

民事案件判决书

（2018）渝0112民初2973号

原告重庆市水利公司（以下简称水利公司）与被告重庆市翰俞物资有限公司（以下简称翰俞物资公司）、重庆市翰俞建筑园林工程有限责任公司（以下简称翰俞工程公司）合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员王婷婷适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告水利公司的委托诉讼代理人王麒懿，被告翰俞物资公司、翰俞工程公司的共同委托诉讼代理人胡皖陵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

本院认为：水利公司与翰俞物资公司、江河公司签订的一系列合同，是各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。江河公司其后被翰俞工程公司吸收合并而注销，江河公司的合同责任由翰俞工程公司承担。 关于原告要求被告赔偿未按合同约定对房屋进行隔断并安装门窗灯具等设施造成的损失的诉讼请求，根据2018年11月15日翰俞物资公司和原告盖章确认的《关于进行江河大厦隔断施工的函》，可见双方对未进行隔断并安装门窗灯具等设施造成的损失已达成“翰俞物资公司补偿18万元、由原告自行施工，或翰俞物资公司负责施工”的协议，现原告起诉赔偿损失，表明原告选择自行施工这种方式，故被告应按协议支付18万元。原告陈述盖章只表示收件的意思，没有事实法律依据，本院不予支持；原告要求对该项损失进行鉴定，本院不予准许。 关于原告要求被告赔偿江河大厦11楼未安装电梯导致的房屋贬值损失的诉讼请求，争议的焦点为以哪个时间作为评估日更为合理。由于江河大厦11楼的房屋，虽已有生效判决判决交付，但各方对位置存在争议至今未交付，则对于该层未安装电梯导致的贬值损失，若以现场勘查日作为评估基准日评估的话，由于现场勘查日是随意的、不确定的，甚至判决出具的今天也是可以的，那么随意选出的勘查日作为基准日评估的损失也是一直处于变动中的，于法于理不符。另外，既有生效判决确认了应当交房日为2017年5月7日，并以原告在该日后未接房系自己原因为由对该日后产生的租金、补偿金、资金占用损失均未支持，本院认为，同样应以该日作为评估基准日评估未安装电梯造成的房屋贬值，基于：原告应在该日接房，在该日发现房屋未安装电梯的事实，从而应由被告按当时的市场价值补偿未安装电梯造成的贬值损失；原告拖延接房，由于房屋市场价值一直处于上升中，由被告在后续时间内承担房屋价值上涨带来的未安装电梯贬值损失上涨缺乏合理性，原告对自己不接房导致扩大的损失无权要求被告赔偿；双方在法院判决交房后因位置未能达成一致而未实际接房系另一问题，不影响本院对评估基准日的认定。综上，本院对房屋贬值损失支持的金额为133.26万元。 关于原告要求被告支付保证金利息的诉讼请求，根据三方于2012年6月5日签订的补充协议书，二被告应向原告支付400万元保证金，根据庭审查明的事实，二被告实际支付了300万元保证金（且后续已退还）。关于剩余的100万元保证金，理论上是原告起诉被告支付的问题，而不是在被告未支付的情况下，原告起诉被告支付保证金利息，该诉讼请求提起方式有误，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第一百七十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2003年5月23日，重庆江河建设有限公司（以下简称江河公司）与水利公司签订《旧房改造协议书》，约定遵照市局对直属企业进行改革的指示精神，江河公司对重庆市水电物资供销公司实行兼并，兼并后，拟对原翰俞物资公司所在地旧房进行改造，鉴于历史原因，在改造中涉及水利公司的房产问题，达成如下协议：1.根据原始资料记载和现场勘测，旧房中水利公司有营业用房面积700.17平方米，综合办公楼面积1226.54平方米，住宅楼面积五套317平方米，另1993和1994年建成两处综合楼，拆迁时再行测量房屋面积。2.旧房改造由江河公司投资主持，改造后，水利公司的商业门面按原面积原开间长度，沿松桥路归还，800平方米营业用房在二楼归还，其他综合用房面积在四楼归还。3.因改造对水利公司现有房屋停租和招待所停业的损失，由江河公司按对外出租价格和承包合同经济指标进行经济赔偿。经济赔偿期限从拆迁时至交房后三个月，赔偿资金每季度初支付本季度赔偿金。4.改造期间水利公司的办公用房约100平方米，由江河公司负责安排提供。5.根据规划部门批准改造后增加的房屋面积，按1.5%增补给水利公司。6.旧房改造中，涉及水利公司部分职工原住房的拆迁、安置等，由江河公司按重庆市城市房屋拆迁管理条例办理。7.旧房改造后，对职工住房采取集资建房形式，水利公司每个职工按700元每平方米购80-120平方米的住房一套。8.旧房改造项目所需手续由江河公司负责办理，水利公司派人参与项目设计、施工、资金使用等。双方还对其他事宜作了约定。 2007年10月8日，翰俞物资公司、江河公司与水利公司签订《联合改造旧房协议书》，对水利公司营业用房面积、综合办公楼面积、两处综合楼面积进行了进一步明确。约定了还房面积：营业用房749.67平方米在门面第一层处归还（二楼），门面及二楼营业用房可用清水房归还，其他综合用房面积在四楼以下归还，并按15-20平方米一间隔断，有门窗、灯、用砖“18”墙隔断。约定了江河公司对水利公司停租停业损失补偿：第一年补偿32万元，每季度五日前支付，如不按时，按每日2000元赔偿违约金，以后每年按8%递增，补偿期限从拆迁之日起到交房后三个月止。第9条约定，该旧房改造项目由江河公司汇400万元保证金到水利公司，由江河公司监管，未经江河公司同意，水利公司不得擅自挪用，否则按每日一万元计算违约金赔偿江河公司。三方签订协议之前，江河公司先汇入200万元保证金到水利公司账上，其余200万元保证金待水利局或国资委正式批复文件下达后两个月内汇入，延期支付按每日1万元计算违约金赔偿水利公司。该项目封顶后退还江河公司200万元保证金，竣工后退还江河公司100万元保证金，水利公司获得全部房产证后再退还江河公司100万元。第10条约定，本协议签订后，市水利局或国资委正式批复文件下达之日起计算：江河公司在12个月完成拆迁工作，在27个月完成项目主体封顶，若未能按时完成阶段性工作，按每日一万元赔偿水利公司违约金。 2008年8月6日，江河公司作为甲方，水利公司作为乙方，双方签订《协议书》，约定江河公司支付水利公司拆迁安置工作经费20万元、管理工作经费405838元，并规定了支付期限。同日签订《联合改造旧房协议书补充拆迁协议》，第2条约定搬迁费5000元、停租补偿费22000元；租赁费每月2500元，每半年支付一次计15000元，协议签订后支付2008年8月至12月（五个月）的租赁费，以后每半年（六个月）的首月5日前支付；拆房过渡补偿金每年32万元，按三个月支付一次，每三个月的首月5日前支付8万元。第5条约定，江河公司归还原告所有的房间，都应配置水、电、气、闭路等基本设施。 2011年5月26日，以水利公司为甲方，以江河公司为乙方，以翰俞物资公司为丙方，三方签订《补充协议书》，约定按市水利局对直属企业改造的精神，乙方对丙方实行兼并后，对甲方和丙方所在地旧房进行改造，准备在原址新建“江河大厦职工集资建房和办公楼”，三方就改造还房、职工集资、营业用房补偿、办公用房过渡达成多个协议，但因多种原因至今未开工，三方增加协议：第一条对水利公司的房产做进一步明确，房产建筑面积2216.21元（其中门面建筑面积240平方米，营业用房建筑面积749.67平方米，办公用房建筑面积1226.54平方米），最终建筑面积三方同意在房屋拆迁时以国土房管部门实际测量的建筑面积为准。上述甲方的房产，因历史原因造成房屋所有权证登记办理在丙方的名下，现三方再次确认，房产的归属归甲方所有。第二条约定，归还的房屋均应按照甲方要求进行隔断，如乙方丙方未能按要求隔断，则甲方在自己隔断后，有权要求乙丙方承担费用。第三条对补偿进一步明确，1.因项目建设期间甲方无办公场所及现有房屋停租招待所停业损失，由乙方和丙方向甲方支付补偿费（即除房屋租赁费以外的损失），补偿标准从2011年6月1日起按每季度补偿20万元，主要用于职工工资、补贴等。每三个月的首月5个工作日内支付。从本协议签订日两年内不递增，第三年开始10%递增，直至还房后三个月。2.如乙方和丙方因拆迁需要，要求甲方搬离现办公场所，则应按每月3000元标准支付房屋租赁费，该款每半年（六个月）支付一次，支付时间为每半年的首月5日前支付。或乙方丙方提供办公场所200平方米，功能满足办公要求，选择支付租赁费或者提供办公场所，由甲方确定。3.如不支付前述款项，乙方丙方按人民银行同期贷款利率四倍支付应付而未付款的资金占用损失。三方还对其他内容作了约定。 2012年6月5日，水利公司为甲方，江河公司为乙方，翰俞物资公司为丙方，三方签订《补充协议书》，约定由于历史原因至今未开工建设，水利公司不再主张增补面积，改为划四个车位归水利公司永久使用。第三条约定，本协议签订前乙方和丙方已向甲方支付了保证金200万元，现三方同意在本协议签订后10日内再支付保证金200万元。第六条约定，乙丙在本协议签订后三十六个月内建成江河大厦，并交付甲方使用。甲方按原协议退还保证金。若乙丙方未能按期完工并交付甲方使用，按每日一万元赔偿甲方违约金，在保证金中抵扣。 另经翰俞物资公司委托、重庆欣荣土地房屋勘测技术研究所针对渝北区×街道×路×号×幢、×幢、无证房屋于2012年6月出具重庆市房产面积复核报告书四份，并由原告盖章确认。报告书载明了水利公司应享有的面积情况。 翰俞物资公司陈述，江河大厦于2013年5月施工。 2015年8月27日，水利公司为甲方，江河公司为乙方，翰俞物资公司为丙方，三方签订《补充协议书》，对房屋归还作了最终明确：原协议中关于房屋归还的约定条款按以下方式执行：（一）乙丙两方应归还甲方门面221.14平方米位置为“江河大厦”平街层A轴-F轴/1/01轴-6轴和9轴之间（详见图纸阴影部分，位置、面积以测绘为准）。（二）乙、丙两方应归还甲方所属地下室24.9平方米折合为紧邻上述11.85平方米（为靠观光电梯一侧，即270平方米减去应归还甲方门面14平方米及归还水管站37.01平方米后所剩面积）归还。（三）原协议应归还甲方办公楼层面积按评估价值调整至江河大厦9-11楼层归还，按甲方原楼层及用途进行评估（原楼层：2楼是营业用房、4-6楼是办公用房），评估机构由甲方的国有资产主管部门在财政部门认可的评估机构中随机抽取确定，评估相关费用由乙方和丙方承担。1.如原协议应归还甲方楼层面积评估价值超出9-11楼共3层整体评估价值，9-11楼共3层房屋产权归甲方所有，差额部分由乙方用负3层车库面积按评估价值归还，合同三方共同约定所划车位由拥有该层产权的单位各自拥有的该层面积进行分摊停车位个数。2.如原协议应归还乙方楼层面积评估价值未超出江河大厦项目9-11楼共3层整体评估价值，按评估价值折合面积按先低楼层后高楼层顺序归还甲方。（四）原乙方承诺在地面上提供给甲方四个永久免费停车位，若乙方届时不能提供给甲方，则甲方有权在乙方拥有产权的负3层地下车库内（车位）享有四个免费停车位的权利。（五）上述面积均为建筑面积，以实际测绘为准。 水利公司、翰俞物资公司委托重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司对江河大厦（房屋建筑面积共计10521.06平方米）的非住宅房屋及地下99个车位进行了能通过竣工验收、办理产权证后的市场价值评估，2016年3月10日，该公司出具估价报告，载明估价时点为2015年12月9日，评估总价11718.15万元。其中2层评估单价为11550元/平方米，3层评估单价为10400元/平方米，4-5层评估单价为8590元/平方米，6-10层评估单价为8550元/平方米，11层评估单价为8590元/平方米。以上述评估价为基础，与各方共同统计的原告旧房面积价格比较，进行还房，最终确定还房面积办公楼层部分为江河大厦9、10层整层和11层的537.78平方米。 2016年6月22日，渝北区房屋测绘管理所对×街道×路×号江河大厦职工集资建房及旧办公楼改建项目出具测算报告书，对每部分房屋的面积进行了测绘。 翰俞物资公司陈述，江河大厦于2016年11月8日竣工验收。 2017年4月28日，翰俞物资公司向水利公司发出《关于江河大厦项目房屋移交的函》，载明我司定于5月3日至5月14日开展江河大厦项目房屋集中移交工作，函告如下：我司拟于5月7日移交贵司所属房产给贵司，请贵司做好接房准备；5月3日-5月6日为集资户按楼层集中交房时间，请贵司配合我司做好贵司集资户的交房工作。 2017年5月10日，水利公司向翰俞物资公司发出《关于江河大厦项目房屋移交的函的复函》，载明我司高度重视接房工作，于2017年5月9日上午约贵公司彭卫华总经理等人到江河大厦进行实际勘查和磋商，复函如下：一、江河大厦11楼与贵司移交我司的设计图纸不符，该楼层无电梯，卫生间规划布局不合理，致使商业价值缩水，我司要求贵司立即整改，整改后我司将请有关评估机构就9楼-11楼商业价值重新评估（由此产生费用由贵司承担），提出索赔甚至司法诉讼。二、根据2007年10月8日签订的《联合改造旧房协议书》第2条约定及2015年7月27日抄送贵司的会议纪要第3条约定（虽然综合用房现调整到9-11楼，但隔断、门、窗、灯具等相关协议仍有效），以每15-20平方米为一开间，用砖砌“18”墙隔断且安装门、窗、灯具等，若归还的房屋未按照水利公司要求进行隔断，则水利公司自己隔断，水利公司有权要求翰俞物资公司和江河公司承担相关费用。同时，按照联合改造旧房协议书补充拆迁协议第五条约定（2008年8月6日签订），归还水利公司所有的房间都应配置水电气闭路等基本设施。三、江河大厦物业管理应由水利公司和其他业主共同商议确定，不得由开发商私自进行物业管理，开展经营活动。四、贵司严重逾期交房，已产生违约金及其他费用，请贵司按约定支付。如果双方就以上二条达成共识，我司同意先办理江河大厦9楼、10楼及临街门面的移交手续。 2017年5月19日，翰俞物资公司给水利公司发函，就相关事宜告知如下：一、观光电梯未到11楼事宜：根据设计及现场实际情况，因11楼空间不够，若在11楼安装电梯会影响12-2集资房使用，故暂未安装。解决方案：一是我司已联系电梯公司、设计单位勘查现场，详细论证，现正制定优化整改方案，力争现有环境下将观光电梯安装至11楼。二是若方案一无法实施，必须增加空间安装观光电梯，则该方式需占用×-×房屋空间，该房为贵司副总经理彭某所有，为保障其权益，我司可给予一定经济补偿，或将其房屋置换至×-×，或全款购买其房屋，具体金额由双方协商确定。……望贵司积极配合我司做好彭某的工作。三是若11楼电梯确实无法整改，则只能通过观光电梯到10楼再步行11楼或乘坐消防电梯到11楼，届时我司可给予贵司一定经济补偿。二、隔断等问题。……已对门窗、灯、水电气、闭路等约定进行修正，并且，根据规划及政策要求，水、气无法解决，闭路已用网络光纤代替，门窗、灯具标准无法统一，不具备可操作性，无法安装，我司意对归还的房屋按贵司要求进行隔断，或者由贵司自行隔断，我司承担相应费用，具体金额双方协商确定。三、物管公司事宜，……可在业委会成立后，按正规流程通过业委会另行选聘。四、逾期交房违约金事宜。2012年6月5日我司与贵司签订补充协议约定交房时间，目的仅是督促双方尽快开展搬迁拆迁、办理项目建设手续、开工建设等，在诸多因素尚不确定情况下约定交房时间是否合理，能否在期限内交房无法确定，并受政策变化、施工现场条件限制及历史遗留问题等不可抗力因素影响，逾期交房非我司主观过错，我司不存在违约行为，不承担违约责任。二是2012年6月5日三方补充协议约定“共同推进”，贵司始终未参与，仅靠我司单方推进，力量有限，贵司也应承担一定责任。三是逾期交房期间我司仍支付过渡费、资金利息、房租给贵司，贵司没有任何经济损失，我司无违约行为，但考虑到影响，我司可以给贵司5万元-10万元补偿。 诉讼中，2017年9月13日，我院向渝北区不动产登记中心发函，咨询原告起诉过户的案涉江河大厦房屋是否符合过户条件。2017年9月29日，该中心向我院复函，载明上述房屋不符合过户条件。 2017年10月16日，翰俞物资公司与水利公司进行了交房，翰俞物资公司将江河大厦临街门面商业网点2及9层、10层、4个地面车位交给水利公司。诉讼中，各方于2017年11月9日对尚未交付的11层面积为537.78平方米予以确认，并同意现状交房。 江河公司的唯一股东为重庆帛新水利电力开发有限公司（以下简称帛新公司）。2016年5月26日，翰俞工程公司吸收合并江河公司、帛新公司。2016年9月20日，江河公司、帛新公司注销。 另，庭审中，原告与翰俞物资公司确认，2017年5月1日以前的补偿费、办公室租赁费等已经付清了，翰俞物资公司共计支付8832888.13元（包括300万元保证金在内），其中包含补偿费6540608.51元、搬迁费5000元、办公室租赁费249500元、营业用房停租费22000元、资金占用费409941.62元、工作经费605838元、职工住房违约赔偿费100万元。二被告陈述，上述退还原告的300万元保证金是根据2007年10月8日《联合改造旧房协议书》退还的。 原告曾起诉二被告交付江河大厦的房屋及车位，并办理过户，支付补偿金、租金、资金占用损失、违约金，该案经一、二审[（2017）渝0112民初12799号、（2018）渝01民终1985号]，最终由重庆市第一中级人民法院于2018年5月10日判决交付房屋并支付相应费用。上述判决中，一、二审法院确定的应当交房日为2017年5月7日，以原告在该日后不接房系自己原因为由，对该日以后的补偿金、租金、资金占用损失未予支持。 2018年11月15日，被告翰俞物资公司向原告发出“关于江河大厦隔断施工事宜的复函”，载明：重庆市水利公司，贵司《关于进行江河大厦隔断施工的函》已收悉，根据贵我双方协议及8月10日协调意见，我司经市场调查集体研究，现就相关事宜复函如下：一、贵司所属的江河大厦9-11层房产隔断按贵司提供的隔断工程量及火砖隔墙综合单价测算，所需费用约13万元；二、贵司所属的江河大厦9-11层房产水电、灯具、门窗等按一般交房标准测算，所需费用共计约5万元。综上，我公司同意包干支付18万元给贵司，由贵司自行组织施工（其中11楼房产还房位置由贵我双方协商确定后施工），或由我司施工。复函下方有原告盖章。原告陈述盖章是收到函件的意思，被告不认可，认为盖章是确认的意思。诉讼中，原告要求对江河大厦9、10、11楼需安装灯具、门窗以及隔断所需费用进行评估，二被告认为根据上述复函，各方已对补偿事宜达成协议，故不应再行鉴定。 诉讼中，原告要求对江河大厦11楼未安装电梯造成的房屋贬损价值进行评估。我院依法委托重庆国信资产房地产土地评估有限公司进行评估。2018年10月22日，该公司出具渝国评（2018）鉴第038号司法鉴定意见书，以现场勘查日即2018年10月16日作为评估基准日，评估案涉房屋无减损房地产价值为741.38万元，有减损房地产价值为519.29万元，房地产价值减损222.09万元。原告支付评估费32327元。二被告对该评估结果提出异议，认为时间一直处于变动中，不应以现场勘查日作为评估基准日，而应当以应交房日即2017年5月7日作为评估基准日，被告翰俞物资公司申请以该日作为评估基准日进行评估。我院依法委托重庆华联房地产土地资产评估有限公司进行评估。2019年10月10日，该公司出具（2019）估字第227号房地产估价报告，以2017年5月7日作为估价时点，评估案涉房屋有电梯房地产价值为644.06元，无电梯房地产价值为510.80万元，房地产贬损价值为133.26万元。翰俞物资公司支付评估费5500元。 另，各方对原告应得部分的江河大厦11楼房屋位置存在争议，（虽已判决交付）至今未实际交付。

一、被告重庆市翰俞物资有限公司、重庆市翰俞建筑园林工程有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿原告重庆市水利公司未按合同约定对房屋进行隔断并安装水电门窗灯具设施造成的损失18万元； 二、被告重庆市翰俞物资有限公司、重庆市翰俞建筑园林工程有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿原告重庆市水利公司由于渝北区龙溪镇松桥路70号江河大厦第11楼（名义层）房屋未按合同约定安装电梯导致的房屋价值贬损损失133.26万元； 三、驳回原告重庆市水利公司的其他诉讼请求。 案件受理费54980元，减半收取27490元，由原告重庆市水利公司负担13745元，由被告重庆市翰俞物资有限公司、重庆市翰俞建筑园林工程有限责任公司负担13745元。鉴定费32327元，由原告重庆市水利公司负担。鉴定费5500元，由被告重庆市翰俞物资有限公司、重庆市翰俞建筑园林工程有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。

审判员　　王婷婷

书记员　　杨　皎