江某某物业服务有限公司与某某、某某物业服务合同纠纷二审民事判决书

江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏05民终10069号 上诉人(原审被告)：江***物业服务有限公司。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 被上诉人(原审原告)：**。 被上诉人(原审原告)：**。 委托诉讼代理人：张娟，江苏昆亭律师事务所律师。 上诉人江***物业服务有限公司（以下简称卉友公司）因与被上诉人**、**物业服务合同纠纷一案不服江苏省昆山市人民法院（2020）苏0583民初5184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。 卉友公司上诉请求：撤销一审判决,依法改判或发回重审。事实和理由：一、卉友公司与**、**之间没有物业服务合同关系。2017年5月9日卉友公司与昆山市巴城镇新城社区居民委员会签订了《物业管理服务合同》约定，根据昆山市建设咨询监理有限公司招标文件及该中标通知书，就聘请卉友公司从事昆山新城小区物业管理服务工作签订本合同，物业类型为保安、保洁、客服、设施设备维护、绿化等全方位物业管理服务，委托管理期限为2017年3月6日起至2019年3月5日止等。 1.上述合同的服务内容均为公共区域内服务及设施养护，《巴城镇动迁安置住宅区物业服务及收费办法》也对物业服务范围作出规定(内容同上)。就本案而言，根据上述合同上约定及规定，卉友公司负责整个小区公共区域总下水管道的养护(包括维修、及时疏通)，且卉友公司每月对小区公共管道进行清理疏通，**、**居住的房屋下水管道堵塞，通常也由业主自己请人疏通。造成损失的，由楼上居住户承担赔偿责任。支管道堵塞并不在卉友公司服务内容和范围，故卉友公司与**、**之间并不构成物业服务合同关系。 2.卉友公司收取的物业管理费用用于公共区域内服务及设施养护。**、**购买上述房屋后，至今没有缴纳物业管理费用，损害了卉友公司及其他业主的利益。即使**、**缴纳了物业费用，双方也不构成物业服务法律关系，因为卉友公司的物业服务内容及范围均与被上诉人下水管道堵塞无关。原审法院认定本案为物业服务合同是错误，缺乏法律依据。 二、**、**遭受的损失，应由实际侵权人承担赔偿责任。 昆山市巴城镇玉湖新城花园49号楼204室原为***所有，***转让给了陈**平，陈**平装修后又于2018年8月16日转让给**、**。众所周知装修产生的装修垃圾很多(包括被上诉人居住楼上各住户装修)，也是可能造成堵塞原因之一。**、**居住在204室，**、**称其从没有居住过，但也不能排除**、**进行打扫卫生等用水事实，而使用不当也会导致管道堵塞，也可能是管道堵塞原因之一。昆山市巴城镇玉湖新城花园49号楼为小高层，事发后，经卉友公司清理管道，均为生活圾、油污及建筑垃圾等，足以证明是**、**楼上居住户用水不当造成管道堵塞。此外管道设计口径过小，对此卉友公司没有过错，现对堵塞原因无法鉴定，该幢楼的住户均是侵权人，应承担赔偿责任。同时，**、**长期不居住，不能及时发现堵塞情况及时排除，也是其家中溢水原因之一。 综上，请求二审依法裁判。 **、**辩称，1.双方当事人之间存在物业合同关系。卉友公司与昆山市巴城镇新城社区居民委员会就昆山市玉湖新城花园小区的物业签订物业管理服务合同后，为该小区提供物业管理。**、**作为该小区的业主与上诉人之间存在物业服务合同关系。2.本案中根据返水现场拍摄的照片，现场有大量的厨房垃圾及油污混合物，涉案房屋上诉人并未使用过，不可能产生此类垃圾，可以排除自身使用不当的可能。本案管道反水只能是由公共管道返水所致，而该段管道属***公司服务的范围。案涉物业服务管理服务合同中明确约定卉友公司应对公共管道每月进行清理，卉友公司没有严格、全面履行物业服务合同，严重的违约。一审认定的事实清楚，证据确实充分，请求维持一审判决。 **、**向一审法院起诉请求：判令卉友公司赔偿财产损失共计10万元。 一审法院认定事实：2017年5月9日卉友公司（乙方）与昆山市巴城镇新城社区居民委员会（甲方）签订《物业管理服务合同》，约定根据昆山市建设咨询监理有限公司招标编号为KSJS2017-G-005的招标文件及该文件的招标文件合格中标通知书，双方就甲方聘请乙方从事昆山新城小区物业管理服务工作签订该合同，物业名称为昆山新城花园小区，坐落位置为昆山市新城路与马鞍山路，物业类型为保安、保洁、客服、设施设备维护、绿化等全方位物业管理服务，委托管理期限为2017年3月6日起至2019年3月5日止。该合同约定，乙方在招标文件要求及《昆山新城花园小区物业服务考核表》的基础上对甲方作出以下服务承诺：持证上岗的工种持证上岗率打到100%；各种建筑物、构筑物、设备、设施的完好率达到100%；清洁卫生率达到100%；一般事故发生率小于0.3‰；不得有较大事故发生，特别是有活动）；报修及时率达到100%，返修率达到1%；有效投诉率小于1%，处理率100%。该合同附件《昆山新城花园小区物业服务考核表》中约定，每月对供配电系统、给排水系统、照明系统、消防器材、监控系统保养维护，提供运行状况分析报告并提出相应的整改措施办法得3分。 2018年8月16日昆山市巴城镇玉湖新城花园49号楼204室所有权登记至**、**名下，性质为共同共有，该房屋厨房下水管道直连通室外公共管道后直通窨井。**、**取得涉案房屋所有权后并未在该房屋居住。2018年12月22日**、**发现该房屋厨房下水管道反水导致该房屋被污水浸泡随即报警并通知卉友公司在该小区的工作人员。卉友公司工作人员到场后协助进行了室内污水处理和管道疏通。但污水造成了该房屋室内部分装修以及家具的损坏。后**、**以财产损害赔偿责任纠纷为由向一审法院起诉卉友公司以及该房屋的开发商昆山市阳澄湖房产有限责任公司，并在该诉讼中申请对反水原因进行鉴定，因反水情况已经消失而无法鉴定。后，**、**撤回该案的起诉，另以物业服务合同纠纷为由提起本案诉讼。 根据**、**的申请一审法院依法委托深圳美臣保险公估有限公司江苏分公司对涉案房屋因污水浸泡造成的损失情况进行评估。该公司于2020年7月29日出具公估报告，确认受损标的的核损金额为35443.31元。**、**为本次评估支付评估费3000元。 一审庭审中，卉友公司向一审法院提供了2018年10月份的《污水管网巡查养护记录》用以证明已经履行了相应的巡查维护义务；**、**对该证据的真实性不予认可。庭审后，卉友公司又向一审法院提供了2018年1月至12月份的《污水管网巡查养护记录》，**、**对此亦不予认可。 一审法院认为：卉友公司与昆山市巴城镇新城社区居民委员会就昆山市玉湖新城花园小区的物业服务签订《物业管理服务合同》后为该小区提供物业管理，**、**作为该小区业主，与卉友公司之间存在物业服务合同关系。卉友公司理应全面履行合同义务，为小区业主提供完善的物业管理服务。关于涉案房屋的厨房间的下水管道反水的问题，从常理考虑只有下水管道堵塞才会造成反水，而**、**从未在涉案房屋居住，也未使用过涉案房屋厨房，因此应当是公共管道堵塞造成了涉案房屋下水管道的反水；卉友公司工作人员到场疏通后，该房屋后再未出现反水现象也能予以佐证。卉友公司作为涉案小区的物业管理服务提供者负有维护疏通公共管道的合同义务，卉友公司供的《污水管网巡查养护记录》系该公司单方制作且未有其他证据证明已经完全履行了合同约定的污水管网养护义务，故卉友公司存在违约行为。因卉友公司未按约履行污水管网养护义务而导致公共下水管道堵塞从而造成**、**的房屋装修以及家具损失，卉友公司应予赔偿。综上，一审法院根据深圳美臣保险公估有限公司江苏分公司出具的公估报告确定卉友公司应当赔偿**、**35443.31元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：江***物业服务有限公司于判决生效之日起十日内赔偿**、**财产损失共计35443.31元。案件受理费减半收取1150元，由**、**负担815元，卉友公司负担300元；评估费3000元，***公司负担。 二审中卉友公司提交昆山新城花园49号楼部分业主信息表，并认为整栋楼的业主应该承担责任。**、**质证认为该证据与本案不具有关联性，对该证据不予认可。 本院认定的事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，2017年5月9日卉友公司（乙方）与昆山市巴城镇新城社区居民委员会（甲方）签订《物业管理服务合同》，约定甲方聘请乙方从事昆山新城小区物业管理服务工作，物业名称为昆山新城花园小区。此后卉友公司按约为新城花园小区提供物业服务，**、**作为该小区业主，依法与卉友公司之间成立物业服务合同关系。2018年12月22日**、**发现其居住房屋厨房下水管道反水，该房屋厨房下水管道直连通室外公共管道后直通窨井。虽本案因反水情况已经消失而无法对反水原因进行鉴定，但结合**、**未在该房屋中居住的事实、处理反水现场的照片等，根据生活常识，可以判断公共管道堵塞与**、**家中厨房下水管道反水之间存在直接关系。卉友公司作为物业服务公司，依照合同约定应当履行疏通公共管道的义务。卉友公司提供的证据不足以证明其已经按约履行相关义务，因公共管道堵塞导致**、**产生损失，卉友公司应当承担违约责任。根据深圳美臣保险公估有限公司江苏分公司出具的公估报告，**、**的相关损失为35443.31元，卉友公司应予赔偿。 综上，卉友公司的上诉理由不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由上诉人江***物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员　　*** 二〇二〇年十一月二十二日 书记员　　***