某某、某某与江某某物业服务有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

江苏省昆山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0583民初5184号 原告：**，男，汉族，1987年11月8日生，住昆山市。 原告：**，女，汉族，1988年4月15日生，住昆山市。 委托诉讼代理人：张娟，江苏昆亭律师事务所律师。（代理上述二原告） 委托诉讼代理人：***，江苏昆亭律师事务所律师。（代理上述二原告） 被告：江***物业服务有限公司，住所地昆山市花桥镇绿地大道******，统一社会信用代码91320583793803558A。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 原告**、**与被告江***物业服务有限公司（以下简称卉友公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案受理后，依法适用简易程序由审判员**好独任审判，于2020年6月12日、9月9日公开开庭进行审理。原告**、**共同委托诉讼代理人张娟、被告卉友公司委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告**、**共同向本院提出诉讼请求：1、请求判令卉友公司赔偿财产损失共计10万元；2、本案诉讼费由卉友公司负担。事实与理由：二原告系昆山市巴城镇玉湖新城花园**楼**房屋所有权人。2018年12月22日该房屋厨房间下水管道出现大量反水且均系生活污水。事发后，二原告立即通知卉友公司并报警处理。卉友公司接到通知后对室外公共管道进行了疏通，但由于水量较大造成了二原告厨房、客厅以及三个房间受损，室内地板、橱柜、墙面、墙纸以及门和家具等严重损坏。玉湖新城花园49号楼204室厨房反水管道二原告从未使用过，可以排除系业主使用不当造成的反水。因房屋位于二楼且该管道末端位于室外并直通室外窨井，根据反水现场存留的大量生活垃圾、油污以及管道排布等可以认定导致堵塞应当疏通的管道系该楼栋业主共同使用的排污管道，生活垃圾和油污等污水是由公用管道反出，应当属于物业管理公司服务的范围。现该房屋因遭水浸泡已经无法居住。卉友公司未能完全按照物业合同约定履行养护要求进行管道疏通，存在违约行为，应当对二原告的损失承担赔偿责任。为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。 被告卉友公司辩称：首先，二原告系昆山市巴城镇玉湖新城花园49号楼204室业主，该业主房屋装修以后一直未在该房屋居住，此单元其他业主也从未因下水道堵塞报修过，故该房屋渗水一事，卉友公司无从知晓。2018年12月22日二原告回来发现房屋厨房间下水管道出现大量反水通知卉友公司后，卉友公司物业项目部立即派人前去查看和协助疏通，当时并未发现有下水道堵塞的现象，二原告所述因为公共管道接入污水井处有砖头导致反水的陈述不实。其次，下水管道堵塞造成损失，与楼上业主使用不当有直接关系，二原告应当向楼上业主索赔。如不能确定是哪家业主造成的损失，可以要求楼上所有使用该下水管的业主共同承担赔偿责任。卉友公司可以提供楼上的业主信息。第三，卉友公司收取业主物业费，一部分用于公用部位、公用设施设备的正常运行和维护，而二原告从未向卉友公司交纳物业费。综上，卉友公司已经履行了物业公司应尽的责任和义务，不应当赔偿二原告的损失以及承担本案诉讼费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和审查认定的证据，本院确定以下事实：2017年5月9日卉友公司（乙方）与昆山市巴城镇新城社区居民委员会（甲方）签订《物业管理服务合同》，约定根据昆山市建设咨询监理有限公司招标编号为KSJS2017-G-005的招标文件及该文件的招标文件合格中标通知书，双方就甲方聘请乙方从事昆山新城小区物业管理服务工作签订该合同，物业名称为昆山新城花园小区，坐落位置为昆山市新城路与马鞍山路，物业类型为保安、保洁、客服、设施设备维护、绿化等全方位物业管理服务，委托管理期限为2017年3月6日起至2019年3月5日止。该合同约定，乙方在招标文件要求及《昆山新城花园小区物业服务考核表》的基础上对甲方作出以下服务承诺：持证上岗的工种持证上岗率打到100%；各种建筑物、构筑物、设备、设施的完好率达到100%；清洁卫生率达到100%；一般事故发生率小于0.3‰；不得有较大事故发生，特别是有活动）；报修及时率达到100%，返修率达到1%；有效投诉率小于1%，处理率100%。该合同附件《昆山新城花园小区物业服务考核表》中约定，每月对供配电系统、给排水系统、照明系统、消防器材、监控系统保养维护，提供运行状况分析报告并提出相应的整改措施办法得3分。 2018年8月16日昆山市巴城镇玉湖新城花园49号楼204室所有权登记至二原告名下，性质为共同共有，该房屋厨房下水管道直连通室外公共管道后直通窨井。二原告取得涉案房屋所有权后并未在该房屋居住。2018年12月22日二原告发现该房屋厨房下水管道反水导致该房屋被污水浸泡随即报警并通知卉友公司在该小区的工作人员。卉友公司工作人员到场后协助进行了室内污水处理和管道疏通。但污水造成了该房屋室内部分装修以及家具的损坏。后二原告以财产损害赔偿责任纠纷为由向本院起诉卉友公司以及该房屋的开发商昆山市阳澄湖房产有限责任公司，并在该诉讼中申请对反水原因进行鉴定，因反水情况已经消失而无法鉴定。后，二原告撤回该案的起诉，另以物业服务合同纠纷为由提起本案诉讼。 根据二原告的申请本院依法委托深圳美臣保险公估有限公司江苏分公司对涉案房屋因污水浸泡造成的损失情况进行评估。该公司于2020年7月29日出具公估报告，确认受损标的的核损金额为35443.31元。二原告为本次评估支付评估费3000元。 庭审中，卉友公司向本院提供了2018年10月份的《污水管网巡查养护记录》用以证明已经履行了相应的巡查维护义务；二原告对该证据的真实性不予认可。庭审后，卉友公司又向本院提供了2018年1月至12月份的《污水管网巡查养护记录》，二原告对此亦不予认可。 本院认为：卉友公司与昆山市巴城镇新城社区居民委员会就昆山市玉湖新城花园小区的物业服务签订《物业管理服务合同》后为该小区提供物业管理，二原告作为该小区业主，与卉友公司之间存在物业服务合同关系。卉友公司理应全面履行合同义务，为小区业主提供完善的物业管理服务。关于涉案房屋的厨房间的下水管道反水的问题，从常理考虑只有下水管道堵塞才会造成反水，而二原告从未在涉案房屋居住，也未使用过涉案房屋厨房，因此应当是公共管道堵塞造成了涉案房屋下水管道的反水；卉友公司工作人员到场疏通后，该房屋后再未出现反水现象也能予以佐证。卉友公司作为涉案小区的物业管理服务提供者负有维护疏通公共管道的合同义务，卉友公司供的《污水管网巡查养护记录》系该公司单方制作且未有其他证据证明已经完全履行了合同约定的污水管网养护义务，故卉友公司存在违约行为。因卉友公司未按约履行污水管网养护义务而导致公共下水管道堵塞从而造成二原告的房屋装修以及家具损失，卉友公司应予赔偿。综上，本院根据深圳美臣保险公估有限公司江苏分公司出具的公估报告确定卉友公司应当赔偿二原告35443.31元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告江***物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告**、**财产损失共计35443.31元。 如果未按照本判决确定的履行期间履行上述给付金钱义务，应担依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如果义务方未按本判决指定的期间履行债务的，***可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决确定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 案件受理费减半收取1150元，由原告负担815元，被告负担300元；评估费3000元，由被告负担。案件受理费被告负担部分原告已经预交至本院，本院予以退还，被告于本判决生效之日起十日内交纳至本院。评估费原告已经预交至第三方，该费由被告直接支付原告。逾期未交纳，本院依法强制执行。（收款单位：昆山市人民法院诉讼费专户；收款银行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部；收款账号：32250198643600000811131937） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行，中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审判员　　**好 二〇二〇年九月十四日 书记员　　苏　浩 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。