北京紫萱园写字间出租有限公司上诉北京京教物业管理有限责任公司返还原物纠纷一案

北京市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

(2016)京02民终5603号

上诉人（原审被告）北京紫萱园写字间出租有限公司，住所地北京市东城区安德里北街甲20号。

法定代表人贠保江，总经理。

委托代理人刘夫伦，天津易盈律师事务所律师。

委托代理人侯永福，天津易盈律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）北京京教物业管理有限责任公司，住所地北京市东城区报房胡同82号。

法定代表人刘洪林，执行董事。

委托代理人杨西宁，北京市东易律师事务所律师。

委托代理人王书可，女，1983年6月4日出生。

原审第三人北京市海峡医药研究院，住所地北京市朝阳区安华里五区18号院5层18-20内505室。

法定代表人王成，总经理。

原审第三人北京同和四季旅行社有限责任公司，住所地北京市朝阳区工人体育场北路8号院1号楼8层01-905。

法定代表人彭晓雯，总经理。

委托代理人魏凌波，北京凌引律师事务所律师。

原审第三人北京文新德隆洁净煤有限责任公司，住所地北京市房山区阎村镇前沿村西。

法定代表人张文新，董事长。

委托代理人张天鲲，男，1985年9月6日出生。

原审第三人北京东方神起诚信健身服务中心，经营场所北京市东城区安德里北街甲20号118房间。

经营者刘红巧，女，1963年3月29日出生。

原审第三人北京九合汇成科贸有限公司，住所地北京市东城区朝阳门内大街192号1号楼1层01A。

法定代表人李永新，经理。

原审第三人北京市鑫东源出租汽车有限公司，住所地北京市东城区安德里北街甲20号209A室。

法定代表人朱晓东，董事长。

原审第三人北京市古代建筑设计研究所有限公司，住所地北京市东城区安德里北街甲20号3层。

法定代表人井洪涛，董事长。

委托代理人杨常新，女，1967年7月15日出生。

原审第三人北京《古建园林技术》杂志社，住所地北京市东城区安德里北街甲20号三层301、302室。

法定代表人马炳坚，主编。

委托代理人吴江，女，1960年10月5日出生。

原审第三人北京盛世华隆管理咨询有限公司，住所地北京市东城区安德里北街甲20号210房间。

法定代表人涂建华，执行董事兼经理。

原审第三人北京梦凯科技有限责任公司，住所地北京市朝阳区小红门乡三台山路凉水河北侧3号1号楼1层1209室。

法定代表人王建兴。

上诉人北京紫萱园写字间出租有限公司（以下简称紫萱园公司）因与北京京教物业管理有限责任公司（以下简称京教物业公司）及北京市海峡医药研究院、北京同和四季旅行社有限责任公司、北京文新德隆洁净煤有限责任公司、北京东方神起诚信健身服务中心、北京九合汇成科贸有限公司、北京市鑫东源出租汽车有限公司、北京市古代建筑设计研究所有限公司、北京《古建园林技术》杂志社、北京盛世华隆管理咨询有限公司、北京梦凯科技有限责任公司返还原物纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2015）东民初字第02668号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

2015年2月，京教物业公司诉至原审法院称：2005年5月18日，北京市东城区校办产业管理中心与紫萱园公司签订《房屋租赁合同》。合同约定，北京市东城区校办产业管理中心将位于北京市东城区安德里北街20号青年湖小学东配楼的非教学用房屋（包括地下室及地上一、二层，建筑面积约1244平方米）出租给紫萱园公司使用，作为紫萱园公司的商务写字楼及经营场所，租赁期限自2005年7月1日至2014年12月31日，年租金60万元；合同终止时，紫萱园公司无条件退出承租房屋，并返还房屋；合同终止时，紫萱园公司对房屋改造装修、设备投入，北京市东城区校办产业管理中心一律不予补偿。2006年4月5日，北京市东城区校办产业管理中心、紫萱园公司与京教物业公司签订《协议》，约定北京市东城区校办产业管理中心将《房屋租赁合同》的权利与义务转移给京教物业公司。2009年5月5日，京教物业公司与紫萱园公司签订《补充协议》，约定自2009年1月1日起租金变更为66万元，其他条款不变。上述协议签署后，京教物业公司作为出租人，一直向紫萱园公司收取租金或水电费，履行出租人的权利与义务。租赁合同约定承租期限至2014年12月31日到期，京教物业公司于2014年10月28日向紫萱园公司发出通知，提前通知其不再续签合同，请其到期后搬离。但紫萱园公司在收到通知后予以拒绝，至今未搬离。现因教育资源紧张，京教物业公司的上级单位东城区教育局已多次告知京教物业公司欲将涉诉房屋改造为教育用房，紫萱园公司的行为严重影响了学校招生。故京教物业公司诉至法院，请求依法判令紫萱园公司及第三人立即腾退位于北京市东城区安德里北街甲20号地上一、二层及地下一层房屋，并将该房屋交还京教物业公司。

紫萱园公司辩称：京教物业公司在编造事实，以教学逼迫法院。京教物业公司在起诉状中称其上级单位多次告知欲将安德里北街甲20号房屋进行招生，是在欺骗法院，我们双方签订的《房屋租赁合同》中明确约定安德里北街甲20号地上一、二层及地下一层房屋是非教学用房，也没有用作今年的招生。双方签订《房屋租赁合同》后，因京教物业公司原因迟迟未能向我公司提供安德里北街甲20号地上一、二层及地下一层房屋产权证，导致我公司在转租上述房屋情况下，无法给承租人办理营业执照，给我公司造成经济损失。京教物业公司不但不承认自己的违约行为，承担违约责任，还恶意诉讼。紫萱园公司在经营安德里北街甲20号地上一、二层及地下一层房屋时，房屋多处发生老化，我公司多次要求京教物业公司进行修缮，京教物业公司未能解决，最终是我公司多次对安德里北街甲20号地上一、二层及地下一层房屋进行装修。我公司租赁京教物业公司房屋期间，因京教物业公司自身失误导致我公司多次被施工跑水冲泡，给我公司造成损失，京教物业公司也未给解决方案。我公司在租赁安德里北街甲20号地上一、二层及地下一层房屋期间，为京教物业公司的南楼加盖了四层，京教物业公司将我公司加盖的房屋用于实际教学，基于对等条件，京教物业公司应将紫萱园公司加盖的南楼第四层返还我公司，或者为教学安全，应将南楼四层拆除。诉讼期间，京教物业公司擅自数次给安德里北街甲20号地上一、二层及地下一层房屋实际用户张贴公告，影响实际用户的经营，应该承担实际用户的损失。京教物业公司诉讼主体不适格，京教物业公司非安德里北街甲20号地上一、二层及地下一层房屋产权人，无权要求我公司返还房屋。综上，我公司不同意京教物业公司的诉讼请求。

北京市海峡医药研究院述称：北京市海峡医药研究院租赁的是地下一层B001、B002、B003号房屋。北京市海峡医药研究院是2013年开始入住上述房屋，合同到期时间为2016年，房租交至2014年年底。北京市海峡医药研究院未对房屋进行装修。京教物业公司多次张贴公告，影响第三人使用。北京市海峡医药研究院与紫萱园公司签订的房屋租赁合同与京教物业公司无关。

北京同和四季旅行社有限责任公司述称：北京同和四季旅行社有限责任公司与紫萱园公司的合同中约定的房号是112号房屋，实际使用的是地下一层B005号房屋一间。2013年与紫萱园公司签订最后一期的合同，租赁合同到期时间为2015年2月，现未续签合同。房租交至2015年2月，后未交纳房租。北京同和四季旅行社有限责任公司装修过112号房屋，B005号房屋没有装修。张贴公告影响第三人的经营，北京同和四季旅行社有限责任公司与紫萱园公司的合同合法有效，北京同和四季旅行社有限责任公司只对紫萱园公司，希望能考虑北京同和四季旅行社有限责任公司的损失。

北京文新德隆洁净煤有限责任公司述称：北京文新德隆洁净煤有限责任公司使用的房间为一层101号房间。北京文新德隆洁净煤有限责任公司是2013年开始入住，合同到期时间为2014年年底，至今未与紫萱园公司续签合同。房租交至2015年8月，希望紫萱园公司将租房押金退还。北京文新德隆洁净煤有限责任公司装修过101号房屋，包括买窗帘、粉刷墙面等费用，存在损失。北京文新德隆洁净煤有限责任公司只对紫萱园公司。

北京东方神起诚信健身服务中心述称：北京东方神起诚信健身服务中心使用的是地下一层B118号5间房屋，地上一层118号1间房屋。一层118号房屋为北京东方神起诚信健身服务中心与紫萱园公司合用。北京东方神起诚信健身服务中心与紫萱园公司签过租赁合同，租期为无固定期限。118号房屋装过门窗、墙等。因北京东方神起诚信健身服务中心经营者刘红巧为紫萱园公司股东，不用交纳租金。其他意见同紫萱园公司。

北京九合汇成科贸有限公司述称：北京九合汇成科贸有限公司使用的为126号房屋1间，2014年开始入住，暂租3年，无异议自动顺延，房租交至2015年9月。该房屋基本没有装修。本案与北京九合汇成科贸有限公司无关，北京九合汇成科贸有限公司只与紫萱园公司有关系，如果执行，需要给北京九合汇成科贸有限公司赔偿。

北京市鑫东源出租汽车有限公司述称：北京市鑫东源出租汽车有限公司于2006年入住，使用的为地上二层209号房屋3间，最后一次合同是2013年签订的，2016年合同到期。房租交至2015年7月，房租是一月一交。北京市鑫东源出租汽车有限公司对房屋进行了装修，安装了防盗门。京教物业公司多次张贴公告，影响第三人使用。北京市鑫东源出租汽车有限公司与紫萱园公司签订的房屋租赁合同与京教物业公司无关。

北京市古代建筑设计研究所有限公司、北京《古建园林技术》杂志社、北京盛世华隆管理咨询有限公司、北京梦凯科技有限责任公司未出庭应诉。

原审法院经审理查明：2005年5月18日，案外人北京市东城区校办产业管理中心（甲方）与紫萱园公司（乙方）签订《房屋租赁合同》。该合同约定，甲方出租位于东城区青年湖小学（北京市东城区安德里北街20号）东配楼的非教学用房屋（包括地下室和地上一层、二层，建筑面积约为1244平方米，以下简称涉诉房屋）给乙方使用，乙方承租该房屋作为商务写字楼及经营场所。合同有效期为十年，自2005年7月1日起至2014年12月31日止。年租金为六十万元人民币。在乙方承租期间，房屋的日常维护由乙方承担。如需要进行整体装修，乙方应向甲方报告备案，在装修过程中不得破坏建筑物的结构，装修费用由乙方承担。合同履行期满，乙方应将房屋完好交回甲方，并无偿赠予附着房屋不可动的设施。因乙方责任致使承租房屋毁损、灭失的，乙方承担损害赔偿责任。合同终止时，乙方无条件退出所承租的房屋，将上述房屋返还甲方。合同终止，乙方对承租房屋改造装修、设备的投入，甲方一律不予补偿。本合同未尽事宜，经甲乙方共同协商订立补充合同。补充合同和本合同具有同等效力。

2006年4月5日，案外人北京市东城区校办产业管理中心（甲方）、紫萱园公司（乙方）与京教物业公司（丙方）签订《协议》。协议约定，甲、乙双方所签订的房屋租赁合同中的出租方，由甲方变更为丙方。房屋租赁合同中，甲方的权利义务由丙方继续享有和承担。在本协议生效前，乙方欠甲方的房租及各种费用，在本协议生效后，乙方应交纳给丙方，丙方享有甲方原有的追索权利。房屋租赁合同其他条款不变，继续有效。上述合同签订后，紫萱园公司继续使用涉诉房屋。

2014年10月28日，京教物业公司向紫萱园公司发出《通知》，该通知载明，紫萱园公司承租京教物业公司位于北京市东城区安德里北街20号东配楼的房屋，租赁合同将于2014年12月31日期满终止。经京教物业公司研究，决定在合同期满终止后不再续约，合同标的房屋由京教物业公司收回。现提前通知紫萱园公司，请紫萱园公司做好交接房屋的准备工作，确保2015年1月1日准时将标的房屋交还京教物业公司。

2014年12月22日，紫萱园公司向北京市东城区校办产业管理中心致函称，紫萱园公司系承租位于北京市东城区安德里北街20号东配楼的公司，听闻北京市东城区校办产业管理中心要与紫萱园公司终止房屋租赁合同，故致函不同意终止合同，希望续签合同。紫萱园公司在承租上述房产时，投入巨大财力物力进行投资建设，现北京市东城区校办产业管理中心突然终止合同，给紫萱园公司造成巨大经济损失，包括：一、北京市东城区校办产业管理中心东配楼三、四层及南楼的四层均为紫萱园公司出资300余万元加盖，虽一直未能取得房屋产权证，但一直为双方共同使用，南楼空闲房产足以解决扩招问题。二、在经营上述房产期间，因年久失修，水路、电路、门窗及房顶防水均已老化，紫萱园公司投入近80万元进行更换、维修。三、紫萱园公司经营上述房产期间，增设了电动门、防盗门、空调、监控等附属设施，投资30余万。四、在租赁期间，北京市东城区校办产业管理中心因施工造成紫萱园公司多次被水冲泡，损失近10万元。五、紫萱园公司在开始租赁北京市东城区校办产业管理中心房产时，因没有房屋产权证明，造成紫萱园公司无法给租户办理营业执照，造成房屋空置，损失巨大，因北京市东城区校办产业管理中心突然终止，会造成很多租户无法办理年检，紫萱园公司将面临巨额索赔，损失惨重。综上，紫萱园公司认为北京市东城区校办产业管理中心突然决定终止租赁合同不妥，建议给紫萱园公司适当续期，届时紫萱园公司全力配合腾退房屋，否则不利于事情圆满解决。

2014年12月31日后，紫萱园公司仍继续使用涉诉房屋，并将涉诉房屋出租。自2014年12月31日起，紫萱园公司未向京教物业公司支付租金。

另查，2014年4月1日，紫萱园公司与北京市海峡医药研究院签订《房屋租赁合同》，约定紫萱园公司将位于北京市东城区安德里北街甲20号001、002、003号房屋出租给北京市海峡医药研究院，租赁期限两年，自2014年4月8日起至2016年4月7日。

再查，坐落于北京市东城区安德里北街20号的北京市东城区青年湖小学的房屋产权归东城区教育委员会所有。北京市东城区教育系统所属用房，产权由东城教委房管所管理，原非教学用房出租出借的经营管理委托东城区校办产业管理中心负责，委托京教物业公司负责非教学用房的出租出借经营管理，包括但不限于向第三方出租出借，向第三方主张占有、使用、管理的权利，提起诉讼等。

庭审中，关于涉诉房屋现有的使用情况，紫萱园公司称其将涉诉房屋出租给北京市海峡医药研究院等第三人，现由紫萱园公司及第三人实际使用涉诉房屋。但紫萱园公司未向法院提交将涉诉房屋出租的房屋租赁合同或其他单位使用涉诉房屋的证据。关于入住情况，紫萱园公司称涉诉房屋原为军民共建，紫萱园公司为涉诉房屋共建方，紫萱园公司于1993年起就入住涉诉房屋，后签订房屋租赁合同。现紫萱园公司依据2005年与北京市东城区校办产业管理中心签订的租赁合同使用涉诉房屋。此外，紫萱园公司称北京市东城区校办产业管理中心领导口头答应紫萱园公司的租赁合同可以延期，但未就此提供相关证据证明。对紫萱园公司及第三人所称的装修情况，紫萱园公司及第三人均未提供证据证明。

关于解除通知，京教物业公司称，其与北京市东城区校办产业管理中心于2014年12月30日通过EMS向紫萱园公司发出《通知》，表示不再续租，要求紫萱园公司搬离。京教物业公司、北京市东城区校办产业管理中心、北京市东城区青年湖小学于2015年1月4日再次通过EMS向紫萱园公司发出《关于要求返还财产的致函》，要求紫萱园公司返还涉诉房屋。后京教物业公司及北京市东城区青年湖小学于2015年1月在涉诉房屋张贴《通知》，告知租户京教物业公司、紫萱园公司之间的《房屋租赁合同》已经到期，房屋将被收回不再续租，告知租户尽快与紫萱园公司终止租赁合同。为证明上述证明目的，京教物业公司提供EMS快递单及照片。紫萱园公司在诉讼过程中承认京教物业公司向紫萱园公司发过不续签租赁合同的通知，紫萱园公司收到了该通知，后又称从未收到过京教物业公司发出的不续租的通知。对京教物业公司出示的EMS快递单，紫萱园公司认为只能证明京教物业公司有过邮寄行为，不能证明邮寄内容。对京教物业公司张贴通知的照片及2015年1月《通知》，紫萱园公司没有异议，但认为与本案无关。

上述事实，有《房屋租赁合同》、《协议》、《通知》，《致函》、产权证明、委托书、房屋经营管理证明及当事人的陈述等证据在案佐证。

原审法院经审理认为：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。根据已查明的事实，京教物业公司受产权单位委托管理涉诉房屋。北京市东城区校办产业管理中心与紫萱园公司签订的《房屋租赁合同》及北京市东城区校办产业管理中心、京教物业公司与紫萱园公司签订的《协议》系各方真实意思表示，不违反相关法律规定，合同有效。《协议》签订后，北京市东城区校办产业管理中心在《房屋租赁合同》中的权利义务由京教物业公司继受。《房屋租赁合同》约定的终止时间为2014年12月31日，京教物业公司在该终止时间前，已经向紫萱园公司发出不再续租的通知。紫萱园公司后回函表示不同意，且之后未向京教物业公司交纳租金的行为，表明紫萱园公司收到京教物业公司不续租的通知。现京教物业公司、紫萱园公司约定的合同履行期限已经届满，双方签订的合同应属到期终止。合同到期终止后，紫萱园公司继续占用涉诉房屋已没有合法依据。第三人基于与紫萱园公司的租赁合同使用涉诉房屋，因紫萱园公司的租赁合同已经到期终止，第三人继续使用涉诉房屋没有合法依据。故京教物业公司要求紫萱园公司及第三人腾退涉诉房屋的诉讼请求，理由充分，法院应予支持。紫萱园公司的答辩意见，法院不予采纳。关于第三人与紫萱园公司之间的租赁合同关系，双方可另行解决。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，于2015年12月判决：北京紫萱园写字间出租有限公司及北京市海峡医药研究院、北京同和四季旅行社有限责任公司、北京文新德隆洁净煤有限责任公司、北京东方神起诚信健身服务中心、北京九合汇成科贸有限公司、北京市鑫东源出租汽车有限公司、北京市古代建筑设计研究所有限公司、北京《古建园林技术》杂志社、北京盛世华隆管理咨询有限公司、北京梦凯科技有限责任公司于本判决生效后十五日内将北京市东城区安德里北街甲二十号地上一、二层及地下一层房屋腾空交付北京京教物业管理有限责任公司。

判决后，紫萱园公司不服，向本院提起上诉，请求二审法院撤销原判，将本案发回重审或改判驳回京教物业公司的诉讼请求。紫萱园公司的主要上诉理由为：京教物业公司不是涉诉房屋的产权人，无权提起返还原物之诉；我公司在承租房屋期间投入巨大，合同解除会给我公司造成很大损失；青年湖小学南楼四层及东配楼三、四层均是由我公司出资加盖的，应该返还给我公司。京教物业公司同意原判。北京文新德隆洁净煤有限责任公司、北京东方神起诚信健身服务中心、北京市古代建筑设计研究所有限公司、北京《古建园林技术》杂志社均表示希望继续租赁涉诉房屋；北京同和四季旅行社有限责任公司同意原判；北京九合汇成科贸有限公司、北京市鑫东源出租汽车有限公司、北京盛世华隆管理咨询有限公司、北京梦凯科技有限责任公司未到庭陈述意见。

本院经审理查明的事实与原审无异，本院予以确认。

本院另查明，北京市海峡医药研究院、北京同和四季旅行社有限责任公司、北京九合汇成科贸有限公司、北京梦凯科技有限责任公司已经自涉诉房屋中搬走。现京教物业公司提出，原审法院判决后另有其他人员占用涉诉房屋。

上述事实，有双方当事人陈述在案佐证。

本院认为：紫萱园公司与京教物业公司之间的租赁合同已经到期，出租人京教物业公司已经明确表示不再续租，故紫萱园公司应依据合同约定腾退租赁房屋。

关于租赁房屋权属问题，该房屋系北京市东城区青年湖小学产业，归北京市东城区教育委员会管理，并委托京教物业公司经营管理，可出租及向第三方主张权利，故紫萱园公司关于京教物业公司无权提起诉讼的意见本院不予采纳。关于紫萱园公司主张的其对涉诉房屋予以经济投入的问题，根据租赁合同中“房屋的日常维护由乙方承担；装修费用由乙方承担；合同履行期满，乙方应将房屋完好的交回甲方，并无偿赠予附着房屋不可动的设施；合同终止时，乙方无条件退出所承租的房屋，将上述房屋返还甲方。”的约定，紫萱园公司是否对房屋有投资，均不构成继续占用房屋的理由。关于紫萱园公司提出的对校园内其他房屋进行建设的问题，与本案并无关联性，可另行解决。综上，紫萱园公司的上诉理由均不足，对其上诉请求本院不予支持。

现查，紫萱园公司对外转租户尚占用部分租赁房屋，而占用人因紫萱园公司与京教物业公司之间的租赁合同届满而丧失继续占用该房屋的依据，故原审法院判决占用人一并配合腾退房屋正确。本院审理期间查明，北京市海峡医药研究院、北京同和四季旅行社有限责任公司、北京九合汇成科贸有限公司、北京梦凯科技有限责任公司已经自涉诉房屋中搬出，故本院对原判上述四公司腾退房屋的部分予以改判；另，现京教物业公司提出，原审法院判决后另有其他人员占用涉诉房屋的问题，本院考虑该事实发生在原审法庭辩论终结后，且紫萱园公司作为承租人及实际管理人，在案件审理期间没有履行其保持标的房屋现状的责任，故对案外人占用部分负有腾退责任。

综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、撤销北京市东城区人民法院（2015）东民初字第02668号民事判决；

二、北京紫萱园写字间出租有限公司及北京文新德隆洁净煤有限责任公司、北京东方神起诚信健身服务中心、北京市鑫东源出租汽车有限公司、北京市古代建筑设计研究所有限公司、北京《古建园林技术》杂志社、北京盛世华隆管理咨询有限公司于本判决生效后十五日内将北京市东城区安德里北街甲二十号地上一、二层及地下一层房屋腾空交付北京京教物业管理有限责任公司。

一、二审案件受理费各70元，均由北京紫萱园写字间出租有限公司负担（一审案件受理费于本判决生效后七日内交纳；二审案件受理费已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长　　刘丽杰

审判员　　蒋春燕

审判员　　李　淼

二〇一六年八月二十九日

书记员　　程　飞