北京市东城区青年湖小学与北京紫萱园写字间出租有限公司返还原物纠纷一审民事判决书

北京市东城区人民法院

民事判决书

（2015）东民初字第02669号

原告：北京市东城区青年湖小学，住所地北京市东城区安德里北街20号。

法定代表人：陈爱玉，校长。

委托诉讼代理人：杨西宁，北京市东易律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李凯，北京市东易律师事务所律师。

被告：北京紫萱园写字间出租有限公司，住所地北京市东城区安德里北街甲20号。

法定代表人：刘红义，总经理。

委托诉讼代理人：侯永福，天津易盈律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘夫伦，天津易盈律师事务所律师。

第三人：北京市古代建筑设计研究所有限公司，住所地北京市东城区安德里北街甲20号3层。

法定代表人：井洪涛，董事长。

委托诉讼代理人：王泓泽，北京格理律师事务所律师。

第三人：北京宏利恒咨询有限公司，住所地北京市东城区安德里北街甲20号416房间。

法定代表人：陈东升，董事长。

委托诉讼代理人：苗青，北京大成律师事务所律师。

第三人：北京佳瑞投资有限公司，住所地北京市东城区安德里北街甲20号406房间。

法定代表人：尹茂。

第三人：北京原创传奇文化发展有限责任公司，住所地北京市东城区安德里北街甲20号408室。

法定代表人：臧大江。

第三人：亿鑫隆（北京）汽车租赁有限公司，住所地北京市东城区育树三条8号人来人往宾馆220室。

法定代表人：刘旭然。

第三人：北京市纯美炫音国际教育咨询有限公司，住所地北京市东城区东直门内大街277号3B号房。

法定代表人：王春玲。

第三人：北京优造建筑设计顾问有限公司，住所地北京市海淀区瑞王坟甲12号（西院）1号楼房一层A111室。

法定代表人：王小平。

原告北京市东城区青年湖小学（以下简称青年湖小学）与被告北京紫萱园写字间出租有限公司（以下简称紫萱园公司）返还原物纠纷一案，本院于2015年2月5日立案受理后。追加北京市古代建筑设计研究所有限公司等7个单位为本案第三人，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告青年湖小学的委托诉讼代理人杨西宁，被告紫萱园公司的委托诉讼代理人侯永福，第三人北京市古代建筑设计研究所有限公司的委托诉讼代理人王泓泽到庭参加了诉讼。北京宏利恒咨询有限公司、北京佳瑞投资有限公司、北京原创传奇文化发展有限责任公司、亿鑫隆（北京）汽车租赁有限公司、北京市纯美炫音国际教育咨询有限公司、北京优造建筑设计顾问有限公司经本院合法传唤，未申明理由未到庭应诉。本案现已审理终结。

原告青年湖小学向本院提出诉讼请求：请求判令被告及第三人立即腾退位于北京市东城区×××北街×××号青年湖小学东配楼地上×层、×层房屋及操场×侧平房一间，并将该房屋交还原告；案件受理费由被告承担。事实与理由：2005年5月20日，原告与被告签订《协议书》，约定原告将北京市东城区×××北街×××号青年湖小学东配楼×、×层（面积约900平方米，以下简称涉诉房屋）及操场×侧平房一间作为引资改造条件提供给被告紫萱园公司无偿使用，除租赁条款外，使用期限、权利义务同北京市东城区校办产业管理中心与被告签订的《房屋租赁合同》。根据北京市东城区校办产业管理中心与被告签订的《房屋租赁合同》，租赁期限自2005年7月1日至2014年12月31日，到期后被告应当将使用房屋返还给原告。2014年12月31日前，原告已通知被告要求其到期后搬离，但被告在收到通知后予以拒绝，至今未搬离。现因教育资源紧张，原告的上级单位东城区教育局已多次告知原告欲将涉诉房屋改造为教育用房，被告的行为严重影响了学校招生。故原告诉至法院。

被告紫萱园公司辩称：1、北京市东城区×××北街×××号青年湖小学东配楼×、×层为被告建造，原告对其不享有所有权，非本案适格原告。原告非青年湖小学东配楼×、×层及操场×侧平房一间的物权所有人，返还原物的前提为请求方系该物的所有权人，而根据物权法的规定，不动产物权的设立、变更都以登记为准。原告从未向法院提供任何权属证明，故原告不是本案涉诉房屋的所有权人，无权提起返还原物诉讼。2、×××北街×××号青年湖小学东配楼×、×层没有办理规划审批，不能用于解决小孩上学的问题，原告要求被告返还上述房产并将其改造为教育用房的诉讼请求不符合客观情况。被告使用自己承建的青年湖小学地上×层、×层，在诉讼期间，原告多次向房屋实际用户张贴公告，影响实际用户的经营，应该承担实际用户的损失。3、返还原物的前提是被告必须是无权占有涉诉标的物，但青年湖小学东配楼×、×层及操场×侧平房一间系被告出资自行建造，被告享有合法的占有、使用的权利。综上，被告紫萱园公司不同意原告的诉讼请求。

第三人北京市古代建筑设计研究所有限公司述称：北京市古代建筑设计研究所有限公司自2006年4月1日起开始租赁使用×××北街×××号×层作为办公场所。2007年11月23日，北京市东城区教委房管所将租赁权变更为紫萱园公司，授权时间为2007年11月23日至2014年12月31日，在此期间北京市古代建筑设计研究所有限公司以分阶段与紫萱园公司签订租赁合同的方式，一直使用×层的房屋。最后一期租赁合同有效期两年半，自2012年4月1日至2014年9月30日，租金为每年62万元。在租赁使用期间，北京市古代建筑设计研究所有限公司按时支付房租、电费及电话费直至合同期满。合同期满后，北京市古代建筑设计研究所有限公司与紫萱园公司协商续签合同或搬迁，但紫萱园公司阻止北京市古代建筑设计研究所有限公司搬迁，且以停水断电为要挟继续要求北京市古代建筑设计研究所有限公司支付房租。在法院张贴公告后，紫萱园公司仍要求北京市古代建筑设计研究所有限公司支付房租。

第三人北京宏利恒咨询有限公司述称：北京宏利恒咨询有限公司与被告的合同中约定的房号是×××号房屋一间。北京宏利恒咨询有限公司于2010年入住×××号房屋，2015年与被告签订最后一期的合同，租赁合同到期时间为2015年年底。房租交至2015年6月。北京宏利恒咨询有限公司对×××房屋进行了简单装修，包括安装防盗门、刷墙铺地、购置简单办公桌椅。北京宏利恒咨询有限公司依法承租被告的写字间，与原告没有租赁关系，本案与北京宏利恒咨询有限公司无关。

第三人北京佳瑞投资有限公司、北京原创传奇文化发展有限责任公司、亿鑫隆（北京）汽车租赁有限公司、北京市纯美炫音国际教育咨询有限公司、北京优造建筑设计顾问有限公司未到庭应诉。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

1993年3月15日，青年湖小学作为建设单位，取得×××北街东侧教学楼地上×××层、地下×××层，建设规模1767.3平方米的规划许可证。1994年6月27日，青年湖小学作为建设单位，取得×××北街东侧教学楼由×层加至×层，建设规模1306.7平方米的规划许可证。现北京市东城区×××北街×××号地上×层、×四层及操场×侧平房一间未办理房屋所有权登记。

2005年5月18日，案外人北京市东城区校办产业管理中心（甲方）与紫萱园公司（乙方）签订《房屋租赁合同》。该合同约定，甲方出租位于东城区青年湖小学（北京市东城区×××北街×××号）东配楼的非教学用房屋（包括地下室和地上×层、×层，建筑面积约为1244平方米给乙方使用，乙方承租该房屋作为商务写字楼及经营场所。合同有效期为十年，自2005年7月1日起至2014年12月31日止。年租金为六十万元人民币。在乙方承租期间，房屋的日常维护由乙方承担。如需要进行整体装修，乙方应向甲方报告备案，在装修过程中不得破坏建筑物的结构，装修费用由乙方承担。合同履行期满，乙方应将房屋完好交回甲方，并无偿赠与附着房屋不可动的设施。因乙方责任致使承租房屋毁损、灭失的，乙方承担损害赔偿责任。合同终止时，乙方无条件退出所承租的房屋，将上述房屋返还甲方。合同终止，乙方对承租房屋改造装修、设备的投入，甲方一律不予补偿。本合同未尽事宜，经甲乙方共同协商订立补充合同。补充合同和本合同具有同等效力。

2005年5月20日，青年湖小学（甲方）与紫萱园公司（乙方）签订《协议书》。该协议约定，依据东城区教育局东教行字[2000]号文件《关于东城区普教系统事实（政）企分开的决定》，青年湖小学非教学用房东配楼地下室、×、×层计1244平方米，由北京市东城区校办产业管理中心与紫萱园公司签署房屋租赁合同。另有东配楼×、×层900平方米及操场×侧一间平房是按引资改造甲乙双方对等使用面积供乙方做商务用房。现就乙方按引资改造使用的对等使用房屋有关事项协议如下，青年湖小学负责监督乙方全面认真履行与东城区校办产业管理中心签署的房屋租赁合同。同时，青年湖小学也尊重和履行东城区校办产业管理中心与紫萱园公司签署的房屋租赁合同。甲方提供东配楼×、×层900平方米和一间平房，作为引资改造双方对等使用的面积供乙方使用。除租金规定的条款外，使用期限及各方权利、义务、责任与东城区校办产业管理中心和紫萱园公司签订合同中规定相同（见东城区校办产业管理中心与紫萱园公司签署的合同文本）。乙方使用引资改造的房屋及与东城区校办产业管理中心签署的租用青年湖小学东配楼非教学用房1244平方米的房屋，在合同期限内每年要向青年湖小学交纳取暖费、场地费用共计6万元。付费方式为上下半年分两次交纳，即每年1月10日前和6月30日前各交纳3万元。税费、电费乙方按照安装的水表、电表计量实际使用数量和有关部分收取学校的价格标准，将费用交予甲方。甲方在保证正常供电、供水、供暖的情况下（外因除外），乙方要按时向甲方交纳以上各种费用。由于乙方不能按时足额交纳以上费用，所造成停水、停电、停暖，甲方不负责任。协议在执行中如有变化，双方另行协商解决。

2014年12月22日，紫萱园公司向青年湖小学致函称，紫萱园公司系承租位于北京市东城区×××北街×××号东配楼的公司，听闻青年湖小学要与紫萱园公司终止房屋租赁合同，故致函不同意终止合同，希望续签合同。紫萱园公司在承租上述房产时，投入巨大财力物力进行投资建设，定时缴纳各项租金等费用，现青年湖小学突然终止合同，给紫萱园公司造成巨大经济损失，包括一、青年湖小学的东配楼×、×层及南楼的×层均为紫萱园公司出资300余万元加盖，虽一直未能取得房屋产权证，但一直为双方共同使用，南楼空闲房产足以解决扩招问题。二、在经营上述房产期间，因年久失修，水路、电路、门窗及房顶防水均已老化，紫萱园公司投入近80万元进行更换、维修。三、紫萱园公司经营上述房产期间，增设了电动门、防盗门、空调、监控等附属设施，投资30余万。四、在租赁期间，青年湖小学因施工造成紫萱园公司多次被水冲泡，损失近10万元。五、紫萱园公司在开始租赁青年湖小学房产时，因没有房屋产权证明，造成紫萱园公司无法给租户办理营业执照，造成房屋空置，损失巨大，因青年湖小学突然终止协议，会造成很多租户无法办理年检，紫萱园公司将面临巨额索赔，损失惨重。综上，紫萱园公司认为青年湖小学突然决定终止租赁合同不妥，建议给紫萱园公司适当续期，届时紫萱园公司全力配合腾退房屋，否则不利于事情圆满解决。

2014年12月31日后，紫萱园公司仍继续使用涉诉房屋至今，并继续将涉诉房屋出租。自2014年12月31日起，紫萱园公司未向青年湖小学支付取暖费、场地费用。

另查，2014年12月30日，紫萱园公司与北京宏利恒咨询有限公司签订《房屋租赁合同》，约定紫萱园公司将位于北京市东城区×××北街×××号×××号房屋出租给北京宏利恒咨询有限公司，租赁期限一年，自2015年1月1日起至2015年12月30日。

再查，2015年1月29日，北京市东城区教育委员会房管所出具《房屋产权证据》。2015年8月11日，北京市东城区教育委员会房管所出具《房屋产权管理证明》。主要内容为，坐落于北京市东城区×××北街×××号的北京市东城区青年湖小学的房屋产权归东城区教育委员会所有。现由青年湖小学负责管理使用，包括但不限于向第三方出租出借，向第三方主张占有、使用、管理的权利，提起诉讼等。

庭审中，关于涉诉房屋现有的使用情况，被告称其将涉诉房屋出租给北京宏利恒咨询有限公司等第三人，现由被告及第三人实际使用涉诉房屋。但被告未向本院提交将涉诉房屋出租的房屋租赁合同或其他单位使用涉诉房屋的证据。关于入住情况，被告称×××北街×××号青年湖小学东配楼的×、×层为被告出资修建，被告在×、×层修建完成时就入住涉诉房屋，一直免费使用至今。2005年，被告与青年湖小学签订《协议书》。对被告及第三人所称的装修情况，被告及第三人均未提供证据证明。

关于解除通知，原告称，其于2014年10月28日向被告发出不续租的通知，表示不再续租，要求被告搬离。原告、北京市东城区校办产业管理中心、北京京教物业管理有限责任公司于2015年1月4日再次通过EMS向被告发出《关于要求返还财产的致函》，要求被告返还涉诉房屋。后北京京教物业管理有限责任公司及原告于2015年1月在涉诉房屋张贴《通知》，告知租户原、被告之间的《房屋租赁合同》已经到期，房屋将被收回不再续租，告知租户尽快与被告终止租赁合同。为证明上述证明目的，原告提供EMS快递单及照片。被告在诉讼过程中承认原告向被告发过不续签租赁合同的通知，被告表示收到了该通知，后又称从未收到过原告发出的不续租的通知。对原告出示的EMS快递单，被告认为只能证明原告有过邮寄行为，不能证明邮寄内容。对原告张贴通知的照片及2015年1月《通知》，被告称其未收到。

在案件审理过程中，本院于2015年4月21日、2016年12月15日到涉诉房屋张贴公告，要求租户尽快与本院联系。2017年3月9日，本院再次到涉诉房屋张贴公告，要求租户于2017年3月16日之前与本院联系。但截至法庭在开庭过程中辩论结束，未有租户与本院联系。

上述事实，有建设工程规划许可证，《房屋租赁合同》，《协议书》，《致函》，产权证明，房屋经营管理证明及当事人的陈述等证据在案佐证。

本院认为：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。根据已查明的事实，原告与被告于2005年5月20日签订的《协议书》系各方真实意思表示，不违反相关法律规定，合同合法有效。根据协议书的约定，涉诉房屋除租金规定的条款外，使用期限及各方权利、义务、责任与东城区校办产业管理中心和紫萱园公司签订合同中规定相同，而《房屋租赁合同》约定的终止时间为2014年12月31日。原告在该终止时间前，已经向被告发出不再续租的通知。被告后回函表示不同意，表明被告收到原告不续租的通知。现原、被告约定的合同履行期限已经届满，双方签订的合同应属到期终止。合同到期终止后，被告继续占用涉诉房屋已没有合法依据。第三人基于与被告的租赁合同使用涉诉房屋，因被告与原告签订的协议书已经到期终止，第三人继续使用涉诉房屋没有合法依据。故原告要求被告及第三人腾退涉诉房屋的诉讼请求，理由充分，本院应予支持。虽然原告并未取得涉诉房屋所有权，但原告系涉诉房屋的建设单位并取得了涉诉房屋的建设工程规划许可证，从原告与被告签订的《协议书》亦可以确定原告系涉诉房屋的相关权利人。被告亦未提供翔实、有效的证据证明其对涉诉房屋享有权利以及涉诉房屋装修及使用情况，故对被告的答辩意见，本院不予采纳。关于第三人与被告之间的租赁合同关系，双方可另行解决。

综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决如下：

被告北京紫萱园写字间出租有限公司及第三人北京市古代建筑设计研究所有限公司、北京宏利恒咨询有限公司、北京佳瑞投资有限公司、北京原创传奇文化发展有限责任公司、亿鑫隆（北京）汽车租赁有限公司、北京市纯美炫音国际教育咨询有限公司、北京优造建筑设计顾问有限公司于本判决生效后十五日内将北京市东城区×××北街×××号地上×、×层及操场×侧平房一间腾空交还原告北京市东城区青年湖小学。

案件受理费70元，由被告北京紫萱园写字间出租有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

审　　判　　长　　　敖文燕
审　　判　　员　　　杨　莹
人 民 陪 审 员　　　朱　宁

二Ｏ一七年三月三十日

书　　记　　员　　　赵思宇