北京紫萱园写字间出租有限公司与北京优造建筑设计顾问有限公司、北京市纯美炫音国际教育咨询有限公司等返还原物纠纷二审民事判决书

北京市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

(2017)京02民终10407号

上诉人（原审被告）：北京紫萱园写字间出租有限公司，住所地北京市东城区安德里北街甲20号。

法定代表人：刘红义，总经理。

委托诉讼代理人：贠保江，男，北京紫萱园写字间出租有限公司员工。

委托诉讼代理人：侯永福，天津易盈律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：北京市第一七一中学附属青年湖小学（原名称为北京市东城区青年湖小学），住所地北京市东城区安德里北街20号。

法定代表人：陈爱玉，校长。

委托诉讼代理人：杨西宁，北京市东易律师事务所律师。

委托诉讼代理人：吴志远，北京市东易律师事务所律师。

原审第三人：北京市古代建筑设计研究所有限公司，住所地北京市东城区安德里北街甲20号3层。

法定代表人：井洪涛，董事长。

委托诉讼代理人：王泓泽，北京格理律师事务所律师。

原审第三人：北京宏利恒咨询有限公司，住所地北京市东城区安德里北街甲20号416房间。

法定代表人：陈东升，董事长。

原审第三人：北京佳瑞投资有限公司，住所地北京市东城区安德里北街甲20号406房间。

法定代表人：尹茂。

原审第三人：北京原创传奇文化发展有限责任公司，住所地北京市东城区安德里北街甲20号408室。

法定代表人：臧大江。

原审第三人：亿鑫隆（北京）汽车租赁有限公司，住所地北京市东城区育树三条8号人来人往宾馆220室。

法定代表人：刘旭然。

原审第三人：北京市纯美炫音国际教育咨询有限公司，住所地北京市东城区东直门内大街277号3B号房。

法定代表人：王春玲。

原审第三人：北京优造建筑设计顾问有限公司，住所地北京市海淀区瑞王坟甲12号（西院）1号楼房一层A111室。

法定代表人：王小平。

上诉人北京紫萱园写字间出租有限公司（以下简称紫萱园公司）因与被上诉人北京市第一七一中学附属青年湖小学（以下简称青年湖小学）、原审第三人北京市古代建筑设计研究所有限公司、北京宏利恒咨询有限公司、北京佳瑞投资有限公司、北京原创传奇文化发展有限责任公司、亿鑫隆（北京）汽车租赁有限公司、北京市纯美炫音国际教育咨询有限公司、北京优造建筑设计顾问有限公司返还原物纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2015）东民初字第02669号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

紫萱园公司上诉请求：撤销原判，发回重审或改判驳回青年湖小学的诉讼请求。事实和理由：我公司与青年湖小学之间并非租赁合同关系，青年湖小学东配楼三、四层及操场东侧平房一间是我公司出资建设的，故该房屋作为投资回报由我公司使用至今，现青年湖小学不同意续签合同，我公司存在重大损失。故不同意青年湖小学的诉讼请求。

青年湖小学辩称：同意原判，不同意紫萱园公司的上诉请求。

北京市古代建筑设计研究所有限公司述称：同意原判，我公司同意腾退。

北京宏利恒咨询有限公司、北京佳瑞投资有限公司、北京原创传奇文化发展有限责任公司、亿鑫隆（北京）汽车租赁有限公司、北京市纯美炫音国际教育咨询有限公司、北京优造建筑设计顾问有限公司经我院合法传唤未到庭参加诉讼。

青年湖小学向一审法院起诉请求：判令紫萱园公司及北京市古代建筑设计研究所有限公司、北京宏利恒咨询有限公司、北京佳瑞投资有限公司、北京原创传奇文化发展有限责任公司、亿鑫隆（北京）汽车租赁有限公司、北京市纯美炫音国际教育咨询有限公司、北京优造建筑设计顾问有限公司立即腾退位于北京市东城区安德里北街甲20号青年湖小学东配楼地上三层、四层房屋及操场东侧平房一间（以下简称涉诉房屋），并将该房屋交还青年湖小学。

一审法院认定事实：1993年3月15日，青年湖小学作为建设单位，取得安德里北街东侧教学楼地上三层、地下一层，建设规模1767.3平方米的规划许可证。1994年6月27日，青年湖小学作为建设单位，取得安德里北街东侧教学楼由三层加至四层，建设规模1306.7平方米的规划许可证。现北京市东城区安德里北街20号地上三层、四层及操场东侧平房一间未办理房屋所有权登记。

2005年5月18日，案外人北京市东城区校办产业管理中心（甲方）与紫萱园公司（乙方）签订《房屋租赁合同》。该合同约定，甲方出租位于东城区青年湖小学（北京市东城区安德里北街20号）东配楼的非教学用房屋（包括地下室和地上一层、二层，建筑面积约为1244平方米）给乙方使用，乙方承租该房屋作为商务写字楼及经营场所。合同有效期为十年，自2005年7月1日起至2014年12月31日止。年租金为六十万元人民币。在乙方承租期间，房屋的日常维护由乙方承担。如需要进行整体装修，乙方应向甲方报告备案，在装修过程中不得破坏建筑物的结构，装修费用由乙方承担。合同履行期满，乙方应将房屋完好交回甲方，并无偿赠与附着房屋不可动的设施。因乙方责任致使承租房屋毁损、灭失的，乙方承担损害赔偿责任。合同终止时，乙方无条件退出所承租的房屋，将上述房屋返还甲方。合同终止，乙方对承租房屋改造装修、设备的投入，甲方一律不予补偿。本合同未尽事宜，经甲乙方共同协商订立补充合同。补充合同和本合同具有同等效力。

2005年5月20日，青年湖小学（甲方）与紫萱园公司（乙方）签订《协议书》。该协议约定，依据东城区教育局东教行字[2000]号文件《关于东城区普教系统实施（政）企分开的决定》，青年湖小学非教学用房东配楼地下室、一、二层计1244平方米，由北京市东城区校办产业管理中心与紫萱园公司签署房屋租赁合同。另有东配楼三、四层900平方米及操场东侧一间平房是按引资改造甲乙双方对等使用面积供乙方做商务用房。现就乙方按引资改造使用的对等使用房屋有关事项协议如下，青年湖小学负责监督乙方全面认真履行与东城区校办产业管理中心签署的房屋租赁合同。同时，青年湖小学也尊重和履行东城区校办产业管理中心与紫萱园公司签署的房屋租赁合同。甲方提供东配楼三、四层900平方米和一间平房，作为引资改造双方对等使用的面积供乙方使用。除租金规定的条款外，使用期限及各方权利、义务、责任与东城区校办产业管理中心和紫萱园公司签订合同中规定相同（见东城区校办产业管理中心与紫萱园公司签署的合同文本）。乙方使用引资改造的房屋及与东城区校办产业管理中心签署的租用青年湖小学东配楼非教学用房1244平方米的房屋，在合同期限内每年要向青年湖小学交纳取暖费、场地费用共计6万元。付费方式为上下半年分两次交纳，即每年1月10日前和6月30日前各交纳3万元。税费、电费乙方按照安装的水表、电表计量实际使用数量和有关部分收取学校的价格标准，将费用交予甲方。甲方在保证正常供电、供水、供暖的情况下（外因除外），乙方要按时向甲方交纳以上各种费用。由于乙方不能按时足额交纳以上费用，所造成停水、停电、停暖，甲方不负责任。协议在执行中如有变化，双方另行协商解决。

2014年12月22日，紫萱园公司向青年湖小学致函称，紫萱园公司系承租位于北京市东城区安德里北街20号东配楼的公司，听闻青年湖小学要与紫萱园公司终止房屋租赁合同，故致函不同意终止合同，希望续签合同。紫萱园公司在承租上述房产时，投入巨大财力物力进行投资建设，定时缴纳各项租金等费用，现青年湖小学突然终止合同，给紫萱园公司造成巨大经济损失，包括一、青年湖小学的东配楼三、四层及南楼的四层均为紫萱园公司出资300余万元加盖，虽一直未能取得房屋产权证，但一直为双方共同使用，南楼空闲房产足以解决扩招问题。二、在经营上述房产期间，因年久失修，水路、电路、门窗及屋顶防水均已老化，紫萱园公司投入近80万元进行更换、维修。三、紫萱园公司经营上述房产期间，增设了电动门、防盗门、空调、监控等附属设施，投资30余万。四、在租赁期间，青年湖小学因施工造成紫萱园公司多次被水冲泡，损失近10万元。五、紫萱园公司在开始租赁青年湖小学房产时，因没有房屋产权证明，造成紫萱园公司无法给租户办理营业执照，造成房屋空置，损失巨大，因青年湖小学突然终止协议，会造成很多租户无法办理年检，紫萱园公司将面临巨额索赔，损失惨重。综上，紫萱园公司认为青年湖小学突然决定终止租赁合同不妥，建议给紫萱园公司适当续期，届时紫萱园公司全力配合腾退房屋，否则不利于事情圆满解决。

2014年12月31日后，紫萱园公司仍继续使用涉诉房屋至今，并继续将涉诉房屋出租。自2014年12月31日起，紫萱园公司未向青年湖小学支付取暖费、场地费用。

另查，2014年12月30日，紫萱园公司与北京宏利恒咨询有限公司签订《房屋租赁合同》，约定紫萱园公司将位于北京市东城区安德里北街甲20号416号房屋出租给北京宏利恒咨询有限公司，租赁期限一年，自2015年1月1日起至2015年12月30日。

再查，2015年1月29日，北京市东城区教育委员会房管所出具《房屋产权证明》。2015年8月11日，北京市东城区教育委员会房管所出具《房屋产权管理证明》。主要内容为，坐落于北京市东城区安德里北街20号的北京市东城区青年湖小学的房屋产权归东城区教育委员会所有。现由青年湖小学负责管理使用，包括但不限于向第三方使用，向第三方主张占有、使用、管理的权利，提起诉讼等。

庭审中，关于涉诉房屋现有的使用情况，紫萱园公司称其将涉诉房屋出租给北京宏利恒咨询有限公司等原审第三人，现由紫萱园公司及原审第三人实际使用涉诉房屋。但紫萱园公司未向法院提交将涉诉房屋出租的房屋租赁合同或其他单位使用涉诉房屋的证据。关于入住情况，紫萱园公司称安德里北街20号青年湖小学东配楼的三、四层为其出资修建，其在三、四层修建完成时就入住涉诉房屋，一直免费使用至今。对紫萱园公司及原审第三人所称的装修情况，紫萱园公司及原审第三人均未提供证据证明。

关于解除通知，青年湖小学称，其于2014年10月28日向紫萱园公司发出不续租的通知，表示不再续租，要求紫萱园公司搬离。青年湖小学、北京市东城区校办产业管理中心、北京京教物业管理有限责任公司于2015年1月4日再次通过EMS向紫萱园公司发出《关于要求返还财产的致函》，要求紫萱园公司返还涉诉房屋。后北京京教物业管理有限责任公司及青年湖小学于2015年1月在涉诉房屋张贴《通知》，告知租户青年湖小学与紫萱园公司之间的《房屋租赁合同》已经到期，房屋将被收回不再续租，告知租户尽快与紫萱园公司终止租赁合同。为证明上述证明目的，青年湖小学提供EMS快递单及照片。紫萱园公司在诉讼过程中承认青年湖小学向其发过不续签租赁合同的通知，表示收到了该通知，后又称从未收到过青年湖小学发出的不续租的通知。对青年湖小学出示的EMS快递单，紫萱园公司认为只能证明青年湖小学有过邮寄行为，不能证明邮寄内容。对青年湖小学张贴通知的照片及2015年1月《通知》，紫萱园公司称其未收到。

在案件审理过程中，原审法院于2015年4月21日、2016年12月15日到涉诉房屋张贴公告，要求租户尽快与法院联系。2017年3月9日，原审法院再次到涉诉房屋张贴公告，要求租户于2017年3月16日之前与法院联系。但截至法庭辩论终结前，未有租户与法院联系。

上述事实，有各方当事人陈述，建设工程规划许可证、《房屋租赁合同》、《协议书》、《致函》、产权证明、房屋经营管理证明等证据在案佐证。

一审法院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。根据已查明的事实，青年湖小学与紫萱园公司于2005年5月20日签订的《协议书》系各方真实意思表示，不违反相关法律规定，合同合法有效。根据协议书的约定，涉诉房屋除租金规定的条款外，使用期限及各方权利、义务、责任与东城区校办产业管理中心和紫萱园公司签订合同中规定相同，而《房屋租赁合同》约定的终止时间为2014年12月31日。青年湖小学在该终止时间前，已经向紫萱园公司发出不再续租的通知。紫萱园公司后回函表示不同意，表明其收到不续租的通知。现双方约定的合同履行期限已经届满，双方签订的合同应属到期终止。合同到期终止后，紫萱园公司继续占用涉诉房屋已没有合法依据。第三人基于与紫萱园公司的租赁合同使用涉诉房屋，因紫萱园公司与青年湖小学签订的协议书已经到期终止，第三人继续使用涉诉房屋没有合法依据。故青年湖小学要求紫萱园公司及第三人腾退涉诉房屋的诉讼请求，理由充分，法院应予支持。虽然青年湖小学并未取得涉诉房屋所有权，但青年湖小学系涉诉房屋的建设单位并取得了涉诉房屋的建设工程规划许可证，从青年湖小学与紫萱园公司签订的《协议书》亦可以确定青年湖小学系涉诉房屋的相关权利人。紫萱园公司亦未提供翔实、有效的证据证明其对涉诉房屋享有权利以及涉诉房屋装修及使用情况，故对紫萱园公司的答辩意见，法院不予采纳。关于第三人与紫萱园公司之间的租赁合同关系，双方可另行解决。

据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，于2017年3月判决：北京紫萱园写字间出租有限公司及北京市古代建筑设计研究所有限公司、北京宏利恒咨询有限公司、北京佳瑞投资有限公司、北京原创传奇文化发展有限责任公司、亿鑫隆（北京）汽车租赁有限公司、北京市纯美炫音国际教育咨询有限公司、北京优造建筑设计顾问有限公司于判决生效后十五日内将北京市东城区安德里北街甲二十号地上三、四层及操场东侧平房一间腾空交还北京市东城区青年湖小学。

二审中，青年湖小学提交了北京市东城区机构编制委员会作出的《关于区教委部分小学更名的批复》，载明：北京市东城区青年湖小学更名为北京市第一七一中学附属青年湖小学，……同时原学校名称作为该校第二名称予以保留，其他均保持不变。

审理中，紫萱园公司称北京宏利恒咨询有限公司、北京佳瑞投资有限公司、北京优造建筑设计顾问有限公司已从涉诉房屋搬离。青年湖小学对此不予认可，主张其无法核实。

本院对一审法院查明的其他事实予以确认。

本院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据查明的事实，青年湖小学作为涉诉房屋规划许可的建设单位，虽未取得涉诉房屋的所有权证，但对涉诉房屋有权管理使用。紫萱园公司与案外人北京市东城区校办产业管理中心签订《房屋租赁合同》承租青年湖小学东配楼地下室及地上一、二层，租赁期限至2014年12月31日止。后紫萱园公司与青年湖小学签订《协议书》，约定青年湖小学提供涉诉房屋供紫萱园公司使用，除租金条款外，使用期限及各方权利、义务、责任与前述房屋租赁合同规定相同，合同期限内，紫萱园公司每年向青年湖小学交纳涉诉房屋取暖费、场地费用6万元。根据双方上述协议约定，紫萱园公司与青年湖小学就涉诉房屋签订的协议书已于2014年12月31日到期终止。现青年湖小学不同意续签合同，要求紫萱园公司及实际使用人腾退并返还涉诉房屋，有合同依据，应予支持。关于紫萱园公司主张其对涉诉房屋的建设存在出资，并以涉诉房屋的使用权作为投资回报的上诉意见，因紫萱园公司就其出资及其具有涉诉房屋无限期使用权等事实，均未提交证据予以证明，故本院对其该上诉意见不予采信。紫萱园公司的上诉请求依据不足，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，本院判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费70元，由北京紫萱园写字间出租有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长　　陈雨菡

审判员　　姚　颖

审判员　　周梦峰

二〇一七年十月三十一日

书记员　　林晓天