袁某与某某委员会民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一审民事判决书

上海市青浦区人民法院 民事判决书 （2024）沪0118民初11247号 原告（反诉被告）：***，男，1947年3月19日出生，汉族，户籍地上海市青浦区重固镇章堰村152号。 被告（反诉原告）：青浦区重固镇章堰村村民委员会，住所地上海市青浦区重固镇章堰村800号。 法定代表人：***，主任。 委托诉讼代理人：***，上海东炬律师事务所律师。 第三人：岳阳市通盛路桥工程建设有限公司，住所地湖南省岳阳市云溪区云中北路37号。 法定代表人：***，经理。 第三人：***，男，1990年12月8日出生，汉族，户籍地江西省上饶市广丰区泉波镇泉波村王村尾。 原告***与被告青浦区重固镇章堰村村民委员会（以下简称“章堰村委会”）民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案，本院于2024年5月14日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告章堰村委会于举证期内提出反诉，本院受理后，与本诉合并审理，于2024年7月2日公开开庭进行了审理。原告***，被告章堰村委会的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案依法转为适用普通程序，并依法追加岳阳市通盛路桥工程建设有限公司（以下简称“岳阳路桥公司”）、***为第三人参加本案诉讼，于2025年1月21日再次公开开庭进行了审理。原告***，被告章堰村委会的委托诉讼代理人***，第三人***到庭参加诉讼。第三人岳阳路桥公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告赔偿原告延误工期损失人民币（以下币种均同）250,000元；2.被告支付原告违约金20,000元。事实和理由：2020年12月3日，双方签订补偿协议，由章堰村委会与施工方签订合同新建房屋。2021年3月19日，挖机进入宅基地开工。因重固镇未及时付款导致施工进度拖延，***临时借款给***。2022年10月15日，***再次借款5万元。因章堰村委会和岳阳路桥公司疏于对工程监管，导致房屋长期未交付，局部地方出现很多质量问题，***遂诉讼来院，请求判如所请。 被告青浦区重固镇章堰村村民委员会辩称，对方主张的损失和违约金系重复性主张；因***擅自指令施工方变更设计布局，以及疫情因素才导致未能按期竣工；如***陈述，2022年7月份安装窗户、粉刷外墙即可完成毛坯交付，之后拖延是***自身所致；补偿协议约定的交付标准是毛坯房标准，也即主体工程建成即已履行完毕，对方主张的未完工部分既未提供证据证明，也不属于毛坯房建设范畴，实际属于房屋建成后的装饰装修硬装部分；在房屋建造期间对方无偿使用临时房及水电，不存在租金损失；补偿协议约定的毛坯房结算价与施工合同造价存在30余万差额，对方实际得益；***与岳阳路桥公司或***就补偿协议约定之外的建设内容形成了事实上的建设工程或装饰装修合意，***根据***的意思进行改造设计，因此而产生的各项损失或争议，不应在章堰村委会与***的法律关系内予以处理。章堰村委会与***签订的补偿协议约定了建造风貌及结构按图施工，建成后按毛坯房标准交付，***以1,800元/㎡单价支付房屋结算款后取得所有权；在施工期间，***擅自要求施工方更改房屋主体结构样式，影响施工进度；重固镇规划建设和生态环境办公室于2023年8月28日作出《工作提示》，随即章堰村委会于2023年9月书面告知***及施工方配合整改，但两方均置若罔闻；现***实际占有房屋并装修，应当支付房屋建造结算款，故提出反诉，请求判令***支付章堰村委会房屋建造结算款486,000元。 原告***针对反诉辩称，多次催促章堰村委会与施工单位结算，但对方始终未去结算；房屋建造过程中，村委会和相关部门未进行验收，因此不愿意支付，未施工部分应当扣款。 第三人***述陈，施工方按合同约定于2021年4月15日动工，施工一个月左右，第一层顶做完二楼模板也做完了，因村里未按约付款停工，一直没浇筑混凝土，大概停了三四个月；2021年8月，***来沟通停工原因，答应借钱，收到钱后开始重新施工；半个月把混凝土浇完，***就开始提要求，要改变外形，因施工有图纸，***怕村里不同意，就要求***与村里沟通好，约一周或十天后，***表示已和镇里沈主任沟通好，同意改变外形，房子最高点不变，把屋顶降成平顶，四边做了四个三角梁，***要求***写了承诺书；2021年12月房屋主体结构封顶，因为是砖混，封顶的时候外墙就好了，2022年因为疫情，施工方去建方舱，一直封控到6月；2022年7月开始做外墙粉刷和窗户，做好才能交付；***要求双层玻璃，原来是普通的铝合金窗户，单价变高，窗框的颜色也要定，***又付了5万元，备注借款，一直到2022年9月、10月才完成窗户安装；窗台收口才能做涂料，外墙本来做了水泥粉刷，涂料还没做，合同约定白色涂料，***要求金色真石漆，***找了专门做真石漆的人和***沟通，达成120元每平方的标准，真石漆做了一个月，约自2023年4月20日至2023年6月3日，***付了七万多，后续做了几天修补，真石漆做完就完工了；本来屋顶有瓦片，但是***要求平顶，就没有再做瓦片；屋顶上多增加了四个三角梁，室内增加了一块挑出来的混凝土板，还有其他零星工程，***提出的改动实际上很多，增加了成本，也影响了工期；屋顶因为漏水，还重新做了一次防水，如果是斜顶，就不存在平顶漏水的问题；窗户到真石漆的施工间隔原因想不起来了；2021年11月17日，村里支付了预付款的85%，之后没有再付钱；***起诉了借款，法院已判决。 第三人岳阳市通盛路桥工程建设有限公司未到庭应诉，亦未提供证据。 本院经审理认定事实如下：2020年12月3日，章堰村委会（甲方）与***（乙方）签订《补偿协议》一份，约定：经甲乙双方协商一致，针对章堰村152号房屋土地补偿事宜，特订立本协议以共同遵守；乙方所有的房屋座落在重固镇章堰村152号，系农民宅基地房；针对章堰村152号房屋土地的补偿总价为壹佰柒拾万元，构成明细及计算方式详见附件；甲方提供章堰村新村点内一处宅基地建房房位，其四至范围为西至811号房位，东空地、南空地、北空地；乙方原有自留地6分予以收回，由甲方另行调换一处空地供其作自留地使用，四至范围为东至空地、南至***户、西至815号、北至818号，面积180平方米；如面积不足，则甲方再提供村内的集中自留地补足差额；甲方承诺，将根据《上海市农村村民住房建设管理办法》和（青府规发〔2019〕4号《青浦区农村村民住房建设管理实施细则》）等现行规定为乙方办理建房审批手续；因新建宅基地房屋需符合风貌管控，故将由重固镇按现有规定准备建房图纸及样式后，授权相关有资质的建设单位施工建造；施工工期为自章堰村152号房屋腾退交付后三个月内完成，新房按毛坯房标准，建成后由乙方按1,800元/平方米购买取得所有权；乙方装修为6个月，共计9个月过渡期；此外，乙方可对建房图纸及样式的房屋内部房型结构提出修改要求，但不可修改外部样式；乙方自行负责建成后毛坯房的内部装修等作业，但不得改变房屋外观及主体结构，否则甲方有权要求整改；乙方应当在签订本协议后十天内腾退交付章堰村152号房屋土地（不得损毁房屋或破坏不可搬迁物），房屋内物品搬离的工作由甲方妥善负责。乙方自行负责租房，过渡费总额为贰万元（过渡费不在前述房屋土地补偿总价项目内）；若乙方逾期腾退且无正当理由的，甲方仍有权搬离物品并实施后续工作；签订本协议并将物品搬离后，甲方有权拆除章堰村152号房屋、平整土地并办理宅基地土地使用权注销手续等事宜。乙方针对此房屋土地再无任何权益。 日期为2020年12月3日的上海市青浦区农村个人建房用地申请表载明：家庭人员***、***、***、***、***；旧房全部拆除，新房宅基地总面积160平方米，总建筑面积270平方米；2020年12月10日，上海市青浦区重固镇人民政府在该表格上盖章。 2021年4月7日，章堰村委会（发包人）与岳阳路桥公司（承包人）签订《建设工程施工合同》一份，约定：工程名称章堰村老袁家新建工程，总建筑面积约360平方米；承包范围施工图所示土建、水电安装（毛坯标准）工程（详见工程量清单）；计划开工日期2021年4月15日（以发包人开工令通知为准），计划竣工日期2021年7月14日，工期总日历天90天；工程质量标准一次性验收合格；合同价款792,000元，综合单价合同，合同价款最终金额以实际结算为准；合同签订后5日支付合同30%预付款，单体结构封顶后10日内支付已完工程量的85%，项目完工后10日内支付至已完工程量的95%，项目验收交付后10日内付至结算价的100%；发包人承诺按照法律规定履行筹集工程建设资金并按照合同约定的期限和方式支付合同价款；承包人承诺按照法律规定及合同约定组织完成工程施工，确保工程质量和安全，不进行转包及违法分包，并在缺陷责任期及保修期内承担相应的工程维修责任。 2023年8月28日，重固镇规划建设和生态环境办公室向岳阳路桥公司发出工作提示，载明：发现你方有以下几个方面未按农民建房6号图纸施工；二楼东侧阳台东墙已完全封闭，未敞开；阁楼层东墙开门；屋面未按图纸施工；外立面未采用白墙黑瓦；对于以上4个问题请按施工图纸整改，特此提示。 后因案涉房屋建造工期及质量问题，致***起诉来院，请求判决如上所请。 上述事实，有***提供的补偿协议、建设工程施工合同等在案证据及当事人陈述为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。 关于损失构成，***认为，同村房屋出租租金第一年68,000元，第二年70,000元，并提供租赁合同予以证明；提供照片证明村里其他房屋也未按图纸建筑；对方后来付款至85%，说明其对房屋也是认可的；房屋后来竣工了，拖了很久后，也允许装修了；土方场内平整没做，挖出来的土没有拉掉；余方弃置一点也没做；一层砖砌有质量问题；台级（大门外踏步）没做；自有木门，故钢大门没做应扣款；门窗都是因为要换，所以不要做，但都应当扣款；金属窗有的做了，有的没做；卫生间地坪没做；当庭陈述其他房间地坪做了，又陈述还有不一样的其他房间地面没做；卫生间留空也没做；卧室走道和卫生间楼面没做；墙面一般抹灰改了真石漆，要扣款；天棚抹灰没做；节能铝合金平开门没做；铝合金玻璃栏板没做，是自己要求去掉；强电给排水没做，瓦屋面没做；上述款项共计110,107.56元，提供部分照片及聊天记录予以证明，要求在本案反诉中扣除，扣除后就不用再结算了，就算完成结算了；2023年6月真石漆做完，2023年9月、10月份进入房屋，到2024年5月份才装修是因为诉讼以及双方有争议；对房屋面积270平没有异议。 章堰村委会认为：过渡期内对方不存在租金损失；农民自建房也应符合总体风貌；村委会的标准是按毛坯房交付了，为了将房屋建的更换，符合风貌，所以与施工方签订的合同是79万元的价格，超出部分实际是赠送，不能以某一项额外得益的部分扣除建房款；愿意与***就建房款项一并处理完；施工时村里没在现场，施工情况认可第三人意见；对方是在2023年8月底进入并控制房屋的，2023年9月对方来函，村里回了函。 ***认为：土方场内平整是进场场地平整，属房屋基础工程，余方弃置都做了，最多只有一点垃圾；预算有台级，混凝土的都做了；门、窗都是***要求不做的；金属窗都做了；卫生间和其他房间地面要求是基层清理、找平，都做了找平毛坯地面，后来***改造过；卫生间防水没做；打孔没打是因为卫生间马桶的位置是他自己要定的；外墙的落水管和雨水的孔都是施工方做的；强电给排水排管了，线没插，完成了至少60%；节能铝合金平开门、铝合金玻璃栏板没做是***要求不做的，他要做移门；顶棚抹灰没做，预算有，顶部已经光滑，一般不用做；外墙基层清理、底层抹灰都做了，抹装饰面和勾风格缝没做，按***要求做了真石漆；瓦屋面按***要求做了平顶和三角梁，所以没做，屋面是最大的改动；室内两个卫生间拆除重新砌了；外墙涂料都做了真石漆；屋顶的防水也是增加的。 本院认为，公民或法人的合法民事权益受法律保护，民事活动应当遵守法律。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案中，章堰村委会与***签订《补偿协议》约定为其建造新房，理应按约交付房屋。结合在案证据来看，章堰村委会确有未能按约及时支付工程款导致施工方停工以及未能有效监管并推进房屋建造施工进度的事实，而***也有多次主导改变房屋结构及原有施工计划的行为，由此可见，双方对于房屋迟延交付，均存在过错。本院综合考虑案涉房屋迟延交付的时间、当事人的过错程度、损失的限度，酌情确定章堰村委会赔偿***损失80,000元。***在上述损失之外还要求章堰村委会支付赔偿违约金20,000元，于法无据，本院不予支持。现***已实际使用案涉房屋，也应当履行支付建房款的义务。双方均认可案涉房屋面积为270平计算房款，本院予以确认。关于***所提出的案涉房屋多处未施工问题，本院综合考虑其所提供证据的证明力度、各方当事人的庭审陈述、房屋实际情况、***自行改动的情况、《补偿协议》中约定的房屋交付标准，以及《建设工程施工合同》造价与《补偿协议》中约定的房款差异等因素，酌情确定扣除建房款20,000元。扣除后，***还应支付章堰村委会建房款466,000元，岳阳路桥公司经本院合法传唤未到庭应诉，不影响案件审理。据此，依照《中华人民共和国民法典》第三条、第四百六十五条、第五百七十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下： 一、被告青浦区重固镇章堰村村民委员会应于本判决生效之日起十日内赔偿原告***损失80,000元； 二、原告***的其余诉讼请求不予支持； 三、反诉被告***应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告青浦区重固镇章堰村村民委员会建房款466,000元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5,350元，由原告***负担3,550元，被告青浦区重固镇章堰村村民委员会负担1,800元。反诉案件受理费4,295元，由反诉原告青浦区重固镇章堰村村民委员会负担150元，反诉被告***负担4,145元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审判员*** 二〇二五年六月二十七日 书记员*** 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国民法典》 第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百六十四条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。