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原告上海乔斯商务咨询有限公司。
法定代表人林晓华。
委托代理人沈龙宝，上海市沪一律师事务所律师。
被告上海市中停车管理服务有限公司。
法定代表人洪建钟。
委托代理人张锦忠，上海市佩信科诺律师事务所律师。
委托代理人蒋霞(后变更为王馨)，上海市佩信科诺律师事务所律师。
原告上海乔斯商务咨询有限公司诉被告上海市中停车管理服务有限公司其他合同纠纷一案，本院于2010年6月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2010年11月4日公开开庭进行了审理。原告委托代理人沈龙宝，被告委托代理人蒋霞到庭参加了诉讼。后本案依法由简易程序转为普通程序，于2011年8月11日公开开庭进行了审理。原告委托代理人沈龙宝，被告委托代理人王馨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告上海乔斯商务咨询有限公司诉称：原、被告于2008年10月20日签订《停车场地经营承包合同》(下简称“承包合同”)一份，该承包合同约定承包费用人民币10000元/月。被告承包费用支付至2009年5月15日后，就以各种借口拒付承包费用。2009年7月31日被告交出场地。被告一直拖至今未实际支付占用停车场地任何费用达两个半月之久。依据承包合同第9条第2款第1项之规定，被告逾期交付行为已构成违约。同时，依据承包合同第9条第3款第2项之规定，被告违约时间总计为2个半月。被告应承担两个月承包费用的违约金总计20000元。此外，被告在承包期间，以明显低于市场的价格与第三方签订五年期车位租用合同，直接损害了原告的经济利益。故要求被告赔偿原告经济损失36600元。故诉请判令：1、被告支付两个半月(即2009年5月15日至2009年7月31日)承包费25000元；2、被告承担综合管理费1000元(即2009年5月15日至2009年7月31日)；3、被告承担违约两个月违约金20000元；4、被告赔偿原告经济损失36600元，以及公证费3000元；5、被告承担全部诉讼费用。在审理中，原告称其第四项诉请系因被告在承包期内以超低价每户200元/辆/月分别和6个客户签订了长期租赁合同，因合同系以原告名义签的，且原告尚在履行，故被告应承担相应的损失，并重新明确其第四项诉请所主张的损失以共计6户按照每户200元/月的标准，从2009年8月1日计算至2013年11月14日。
被告上海市中停车管理服务有限公司辩称：1、对于原告第一至第三项诉请，原告未尽到承包合同的附随义务，排除汉庭酒店对停车场车位占用的侵害事实，故被告不同意支付原告要求的两个半月的使用费、综合管理费及违约金，且如果法院认定应当支付，因被告在原告处有2万元保证金未返还，可直接和保证金抵销。2、原告第四项诉请没有依据。(1)在合同存续期间，原、被告之间是承包经营法律关系，所以被告对于合同的签订时间和合同定价是有独立自主权的。就该系争场地所处的位置及每个月工作的法定天数，定价每户200元/月合理且符合行情。系争场地所处的周围是一个园区，很多办公楼都有自己配套的场地。至于原告说的“以明显低于市场价格”没有依据，要求法院全部驳回。(2)关于公证费用，该费用系因前案所发生，且本案基于的事实是被告未向原告足额缴费所引起的诉讼，故该公证费用与本案无关。
经审理查明，2008年10月20日，原、被告签订承包合同一份，原告为出租人(即甲方)，被告为承租人(即乙方)。合同载明：第一条、承包内容：1、乙方承包甲方位于浦东新区峨山路XXX弄XXX号利华大厦的停车场地，车位57个，用于开办经营性停车管理及配套服务(包括但不限于汽车清洗)。该大厦其他部分的车位由甲方自行使用。……第二条、承包期限：自2008年11月15日至2013年11月14日止，共计5年。……第四条、承包费用：1、承包费用为人民币10000元/月。……第五条、保证金和其他费用：1、双方约定，合同签定日起拾伍日内乙方向甲方支付承包保证金，金额为二个月的承包金，即人民币贰万元整。2、合同期内，乙方每月的前五日内支付甲方当月综合管理费(指水、电和物业管理)肆佰元整。3、合同期结束或本合同提前终止时，甲方按本合同约定，在十五日内返还乙方保证金。第六条、甲方权利义务：……5、合同期内，如甲方及物业需使用车位，乙方按照10元/天的标准收取费用。……第八条、合同的变更和解除：1、本合同的变更、补充或解除，须经双方协商一致后，另立书面协议，并加盖双方公章后，作为本合同的附件，方能生效。……3、合同解除：(1)双方因自身原因需要提前解除合同的，应提前二个月向对方提出书面申请。(2)经协商确认经济补偿后，办理解除承包合同，并按照书面申请日期付完承包金，退还保证金。(3)因甲方原因造成合同提前解除或合同终止的，甲方需向乙方支付改建该停车场库时乙方的前期投入费用作为经济补偿；因乙方原因造成合同提前解除或合同终止的，乙方需向甲方支付本年度该停车场二个月承包费作为经济补偿。第九条、违约责任：1、甲方出现如下情况之一，视为违约：(1)甲方超过合同起始日期未向乙方提供营业执照和备案证的；(2)甲方超过合同起始日期不能提供该停车场的；(3)甲方超过合同起始日期不能提供营业需要的水、电、物业等设施的；(4)因甲方原因造成乙方营业停顿的。2、乙方出现如下情况之一的，视为违约：(1)逾期不交纳承包费用的；(2)擅自停顿营业的。3、违约处理：(1)由违约方向另一方支付违约金，每天按照当月承包费用的3%扣罚。(2)满一个月后按照第八条2执行，违约金按照第八条第3款第(3)项结算。……第十一条、合同效力：1、本合同、附件及补充协议经双方法人或法人授权代表签字并加盖公章后，从签订日期起生效。同日，原、被告又签订补充协议一份，其中约定，考虑到本合同的停车场为新建设的，双方同意，前三个月的承包期内，承包费用按照9000元/月进行结算。原、被告双方均在承包合同和补充协议上签章、署期。被告于2008年10月31日向原告支付保证金20000元、另支付了2008年11月15日至2009年5月15日的承包费57000元及综合管理费2400元。2009年5月16日至2009年7月31日(原、被告解除承包合同之日)的承包费及综合管理费，被告未予交纳。
2008年12月1日，被告以原告浦东一分公司的名义，分别与郑某等六自然人签订车位租赁合同各一份，该6份合同的内容除具体车位、停车车牌、具体使用人不同外，其他约定别无二致。其中，承包年限约定为2009年1月1日至2013年11月14日止。车位租赁价格约定为承租方向出租方承租的车位价格是200元/辆/月，由承租方按月支付；违约责任约定为在合同租赁期内，出租方不得单方面解除合同，也不得以任何理由调整价格，否则视作违约，违约金为三个月租金；承租方未按约定的停放或延误支付车位租赁费，出租方有权解除合同。
另查明，2009年7月29日，被告以原告根本违约为由诉至本院【一审案号：(2009)浦民二(商)初字第6005号、二审案号：(2010)沪一中民四(商)终字第1643号】，请求判令解除双方之间的承包合同、原告返还被告已经支付的承包金、保证金、综合管理费等费用。在该案审理中，原、被告双方确认已自愿于2009年7月31日解除彼此间的承包合同。最终本院认定原告向被告提供的停车位不少于57个，原告已履行了合同项下相应的义务，并不违约，而违约责任在被告，并依法驳回被告的全部诉请。被告不服一审判决，提起上诉，二审驳回上诉，维持原判。
又查明，《上海停车场收费标准》(1995年8月1日起施行)规定经营性停车场(库)按其所在地的地段分为6级，按设施、设备状况分6等，就计费标准规定：1、以六级地段的六等停车场为停车收费基价：小型车1元/小时，大型车2元/小时，特大型车3元/小时，特种车4元/小时。2、地域级差和停车场(库)等级差别的加成计算方法：收费停车场(库)所在地的地域差每上一级，每小时加收1元。收费停车场(库)的等级差别每上一等，每小时加收1元。该标准另规定，收费停车场(库)经营者执行上述收费标准时，允许下浮。实行长包车位的计费由承租双方协商确定，按签订的合同执行。另在审理中，本院就涉案车位租赁费用问题至上海市停车协会处进行咨询。该协会表示，停车收费有核准的收费上限，如停车超过8小时，按8小时计，但对月租费用应由出租人和承租人协商确定价格，没有硬性指导意见和标准。
以上事实，由原告提交的《停车场地经营承包合同》及附件补充协议各1份、原告开具给被告的《上海服务业统一发票》和收据各1份、被告向原告出具的函1份、(2009)浦民二(商)初字第6005号判决书及(2010)沪一中民四(商)终字第1643号判决书各1份、《上海停车场收费标准》、本院至上海市停车协会形成的调查笔录一份及原、被告的当庭陈述所证实。
本院认为，原、被告之间的承包合同已于2009年7月31日解除，双方理应及时处理合同解除的后续事宜。就本案原告之诉请，应结合案件具体考量。
一、关于主张使用费和综合管理费的问题。
原、被告双方签订的承包合同系双方真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。从前述查明的事实看，被告未向原告交纳2009年5月16日至2009年7月31日(合同解除日)两个半月期间的承包费及综合管理费，在庭审中，被告对该节事实亦予以确认。根据双方签订的承包合同，承包费为10000元/月，综合管理费用为400元/月，现原告向被告主张25000元的承包费和1000元的综合管理费并无不当。在审理中，被告抗辩原告未尽合同附随义务即排除汉庭酒店对停车场车位占用的侵害事实，故不同意支付。就附随义务该节事实，前案判决中已作认定，即原告已为被告的承包经济权利提供其可对外自行主张权利的条件，应属已经履行相应的附随义务，无需承担被告怠于行使权利造成承包经营活动受到妨害的法律责任。况且被告在本案审理中，亦未提供任何证据证明其该主张，故本院对此抗辩不予采信。
二、关于主张违约金的问题。
关于违约问题，在前述(2009)浦民二(商)初字第6005号被告诉原告其他合同纠纷的案件中已作认定，即被告构成违约，且被告未能证明原告存在违约，而在本案审理中，被告同样未能证明原告存在违约事实，故而理应由被告承担相应的违约责任。根据原、被告双方签订的承包合同，倘若被告违约，被告须向原告支付“本年度该停车场二个月承包费作为经济补偿”。在审理中，原、被告对于前述约定中的“本年度”作何解释，各持己见。被告认为，该“本年度”应理解为2008年度，结合同日签订的补充协议，相应的承包费应为9000元/月。原告则认为，该“本年度”对应的承包费应按照承包合同之主合同约定的10000元/月确定，具体由法院判定。本院认为，该“本年度”理解为合同签订所在年度即2008年更为恰当，又因补充协议已将2008年度的承包费调整为9000元/月，而该调整应对承包合同整体发生效力，故而相应的违约金承担亦应有所调整，即根据前述违约责任之约定，若被告违约，被告须向原告支付18000元(9000元×2)违约金。根据既已查明的事实，原告收取被告的2万元保证金至今并未返还，被告则表示如果认定其构成违约，所要承担的承包费、综合管理费及违约金与该2万元保证金作相应抵销，而原告亦表示若发生抵销后保证金尚有剩余，其愿意在本案中予以返还。本院认为，根据承包合同，在合同期结束或合同提前终止时，原告应按照合同约定在15天内返还被告。而双方之间的承包合同于2009年7月31日已经解除，保证金返还条件已经成就，故被告要求在本案中与原告之主张作抵销处理并无不当。结合前述原、被告相应表述，本院酌定将保证金中18000元与被告应承担违约金作全额抵销；将保证金中剩余的2000元与原告主张的承包费作等额抵销。换言之，就原告所主张的承包费、综合管理费及违约金，被告共计须向原告返还23000元承包费及1000元综合管理费。
三、关于主张经济损失的问题。
审理中，原告认为，被告以原告浦东一分公司的名义以200元/辆/月的标准将6车位分别出租与6客户，明显低于同地段同档次的包月费用，且租期长达5年之久，对原告造成损失，故要求以200元/月/户的标准补偿从2009年8月1日至2013年11月14日原告的经济损失。被告则认为，200元/辆/月的五年期合同符合常理。因双方意见不一，原告则提出司法评估，要求对涉案与6案外人签订的车位租赁合同签订日同等地段、同等档次的地下车库停车位的价格加以评估。本院认为，就经济损失该主张，须综合考量以下因素：1、被告就签订6份车位租赁合同是否具有主观恶意；2、履行涉案6份车位租赁合同是否属于原告可承受范围；3、即使有经济损失，是否应在本案中予以处理。
(一)考量因素一。本院认为，首先，从时间节点上看，涉案6份同案外人签订的车位租赁合同的签订日(履行起始日)2008年12月1日，与原、被告之间的承包合同履行起始日2008年11月15日，甚为接近，并非发生于原、被告双方就承包合同履行发生矛盾的2009年中期。从查明的事实看，自2008年11月15日至2009年5月14日，被告亦在向原告正常履行费用给付义务。其次，从费用的比较看，按照原告向被告提供57个车位计算，相当于被告须就每个车位向原告支付182元/月【(承包费10000元+综合管理费400元)÷57】，该金额低于被告对案外人每户200元/月的收费标准，其中，难以看出被告存有恶意。况且，虽然后者利润空间相当有限，但能在一定程度上保证一定范围收入的稳定性。再次，从出租车位的数量和期限看，被告仅系将数十个车位中的6个车位出租与具体客户，租赁期限亦并未超过原、被告承包合同约定的承包期限。综上，难以认定被告就签订6份车位租赁合同存在主观恶意。虽然原告在审理中主张被告系在撤离停车场前悄悄地与案外人签订了该6份租赁合同，但并未加以举证，本院不予采信。
(二)考量因素二。本院认为，首先，从收费标准和收费形式分析。虽然根据浦东运管所的答复涉案场地地下车位属于3级地段2等车位，若按照《上海停车场收费标准》，此处小型车收费基价为5元/小时，但根据该收费标准的具体规定，该基价仅系上限，允许下浮。且上海市停车协会亦明确表示，对于月租赁费应由出租人和承租人协商确定价格，并无硬性指导性意见和标准。况且，相对于按小时随机出租车位的不确定性，长期租赁按月收取车位使用费的方式具有收入稳定的优势。因此，按照地段及车位的等级机械地套用《上海停车场收费标准》关于收费的基价来计算车位月租费用，不免有所失当。其次，从承包合同与车位使用合同的收费差异分析。根据“考量因素一”中关于费用比较的分析看，原告就其向被告提供的车位的均价并未高于被告出租涉案6车位的每个车位的月使用费，虽然就具体赚取使用费的方式有所差异(分属整体承包和个别租赁)，但结合仅系出租6个车位之事实，6车位租赁合同之履行宜作属于原告所能承受的使用费收费标准范围之推定。况且，根据承包合同的约定，“在合同期内，如甲方(原告)及其物业方需要使用车位，乙方(被告)按照10元/天的标准收取费用”亦在客观上表明，原、被告以自己的合同行为确认了就具体的车位使用费可以不按照《上海停车场收费标准》关于收费的基价加以收取，可以自行协商确定固定的较低的收费价格。综上，本院认为，原告主张经济损失，不免有失合理。
(三)考量因素三。本院认为，就原告所主张的经济损失，原告系从其与6案外人根据既有的车位租赁合同正常履行完毕合同角度加以主张的。但很显然，该6份车位租赁合同是否能正常履行完毕，具有很大不确定性，包括原告提出解除合同、案外人提出解除合同或彼此协商解决合同等在内的诸种情形均有发生可能。倘若确实有经济损失，则相应租赁合同终止后果(实际租期缩短、违约责任承担等)，客观上无疑会严重影响经济损失的确定。故而，从该角度而言，即使原告确实会因履行与案外人的租赁合同而遭受相应经济损失，亦宜于经济损失得以确定之际(譬如所有合同全部履行完毕、若干合同提前解除且处理完毕合同解除后续事宜，等等)加以主张，倘若本院在本案中基于假定的结果予以超前处理，难免有失公允，甚至影响后续潜在纠纷的处理。
综合前述(一)、(二)、(三)之分析，原告申请的司法评估无须启动，其要求被告承担经济损失之诉请，本院亦不予支持。
此外，就原告所主张的公证费，与本案无关，原告自己亦确认该费用系前案中所发生，且原告亦未举证就公证费承担问题存在原、被告双方合意，故原告该主张，缺乏法律或事实依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告上海市中停车管理服务有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告上海乔斯商务咨询有限公司承包费23000元；
二、被告上海市中停车管理服务有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告上海乔斯商务咨询有限公司综合管理费1000元；
三、驳回原告上海乔斯商务咨询有限公司要求被告上海市中停车管理服务有限公司赔偿经济损失及承担公证费的诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1940元，由原告上海乔斯商务咨询有限公司负担1040元，由被告上海市中停车管理服务有限公司负担900元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
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