某某等非与执行审查执行裁定书

北京市第二中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2022）京02执异386号 异议人（被执行人）：**，男，1969年12月29日出生。 申请执行人：北京速通科技有限公司，住所地北京市丰台区六里桥南里甲9号C座7、8、9、10层。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，北京市格平律师事务所律师。 被执行人：北京锦晖创业科技服务有限公司，住所地北京市西城区茶马北街1号院2号楼1层2区2-258。 法定代表人：**。 本院在执行北京速通科技有限公司（以下简称速通公司）与**、北京锦晖创业科技服务有限公司仲裁纠纷一案[执行依据：（2020）京仲裁字第0037号裁决；执行案号：（2021）京02执恢193号]过程中，被执行人**就×××号涉执房地产处置司法评估报告（以下简称涉案评估报告）向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 **称，请求撤销涉案评估报告，并重新委托评估机构进行评估。事实与理由：一、送达程序不符合法律规定，涉案评估报告通知时间超出法律规定时限。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十一条规定：“人民法院收到定向询价、网络询价、委托评估、说***等报告后，应当在三日内发送给当事人及利害关系人。当事人、利害关系人已提供有效送达地址的，人民法院应当将报告以直接送达、留置送达、委托送达、邮寄送达或者电子送达的方式送达；当事人、利害关系人下落不明或者无法获取其有效送达地址，人民法院无法按照前述规定送达的，应当在中国执行信息公开网上予以公示，公示满十五日即视为收到。”2022年7月27日，海南正理房地产资产评估测绘有限公司出具涉案评估报告，法院在8月2日作出通知，但8月19日才将评估报告寄出，未在法律规定期限内向当事人送达，违反法定程序损害了申请人的利益。二、涉案评估报告存在大量程序违法，严重侵害被执行人利益。（一）实地勘验没有见证人，不符合法定程序。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第十八条规定：“评估需要进行现场勘验的，人民法院应当通知当事人到场；当事人不到场的，不影响勘验的进行，但应当有见证人见证。”据涉案评估报告第19页及附近现场照片显示，实地勘验过程中没有见证人出现；涉案评估报告第12页估计过程中表述：“被执行人因疫情无法到达现场”，亦未说明现场有见证人，仅是申请执行人律师、估价人员在现场，对于评估过程的客观性、合理性均无法保证。该勘验行为程序违法，侵害当事人利益。（二）涉案评估报告估价方法适用不当，且数据有误。1.报告估价方法适用不当。涉案评估报告未使用成本法的理由是认为“开发建设成本的增加并不一定会增加它的价值”，但是开发建设成本是房屋价值的基础，尤其对于执行标的所在社区来说，开发建设成本远大于一般房屋，也是拉开价值差距的重要因素。纵观涉案评估报告采用的收益法、比较法的测算结果，两种方法的结果之间存在较大差距，综合该结果得出的最终价格并不客观。估价人员应当客观、全面的选择适宜的估价方法，测算执行标的价值。2.采用的比较法数据错误，降低了被评估房产的价值。涉案评估报告19页估价结果中以比较法计算出的单价为22789元/平方米，但其作为可比实例的房产同小区类户型房源在司法拍卖中单价为3.19万元/㎡、2.96万元/㎡等，均价在3万元/㎡左右；大户型房源单价为2.6万元/平方米，亦远远高于海南正理房地产资产评估测绘有限公司作出的单价估计，让房屋价值大幅度缩水，极大程度损害了当事人利益。（三）涉案评估报告出具时间超出法定期限。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第十九条规定：“评估机构应当在三十日内出具评估报告。人民法院决定暂缓或者裁定中止执行的期间，应当从前述期限中扣除。评估机构不能在期限内出具评估报告的，应当在期限届满五日前书面向人民法院申请延长期限。人民法院决定延长期限的，延期次数不超过两次，每次不超过十五日。评估机构未在期限内出具评估报告、补正说明，且未按照规定申请延长期限的，人民法院应当通知该评估机构三日内将人民法院委托评估时移交的材料退回，另行委托下一顺序的评估机构重新进行评估。”涉案评估报告12页估价过程表明，该机构是在2022年6月15日受到法院的委托，7月27日才出具的涉案评估报告，超出法定期限，且未载明该机构向人民法院申请延长，人民法院应当通知该机构退回材料，另行委托下一顺序的评估机构重新评估。综上所述，本案的评估报告存在大量程序违法，侵害了异议申请人的合法权益。请求法院支持异议申请人的请求。 速通公司辩称：不同意**的异议请求。一、法院送达程序并未违反法律规定，涉案评估报告通知时间并未超过法律规定的时限。速通公司在8月2日收到法院通知，并在8月4日收到法院送达的涉案评估报告正本，另外，法官已经在收到涉案评估报告后及时通知各方当事人，对涉案评估报告的基本内容各方当事人已经知悉，因北京丰台疫情，即使存在送达延迟的情况也系客观事由，并未影响到**合法权利的行使。二、评估程序不存在违法事实。对于本次现场勘验，速通公司委托律师到场，评估公司指派两名评估师到场，现场物业管家给**打电话说明现场评估事宜，**本人无法到场，并经过**本人同意进入涉案房屋。本次现场勘察符合法律规定。评估公司在6月15日接到法院委托，直至2022年7月海南疫情防控政策放宽后，才立即启动现场勘察程序，勘察时间为2022年7月8日，涉案评估报告出具时间为2022年7月27日，并未违反法律规定。三、评估公司报告中使用的估价方法及比较法数据并无不当，采用比较法、收益法对涉案房屋进行估价，符合相关规范要求，并无不当。四、本案自确定评估公司以来，因疫情原因迟迟无法对涉案房屋进行评估，致使申请执行人的债权无法实现。现出具的评估结果基本符合涉案房屋的实际情况，**未清偿任何执行款项，却以种种理由提出异议，阻扰房屋拍卖程序的正常进行，应驳回其异议请求。 本院查明：速通公司与北京锦晖创业科技服务有限公司仲裁裁决纠纷一案，北京仲裁委员会作出的（2020）京仲裁字第0037号裁决书已发生法律效力，速通公司据此向本院申请强制执行，执行案号为（2020）京02执925号。因本案被执行人无财产可供执行，本院于2020年10月27日作出（2020）京02执925号之一执行裁定书，裁定终结北京仲裁委员会（2020）京仲裁字第0037号仲裁裁决的本次执行程序。后速通公司申请追加**为本案被执行人，本院2020年11月27日作出（2020）京02执异795号执行裁定书，裁定追加**为本院（2020）京02执925号执行案件的被执行人，在北京仲裁委员会（2020）京仲裁字第0037号裁决书确定的北京锦晖创业科技服务有限公司向速通公司履行义务范围内，承担连带清偿责任。该裁定已发生法律效力。 2021年5月17日，速通公司向本院申请恢复执行，本院予以受理，执行案号为（2021）京02执恢193号。执行过程中，本院对**名下坐落于陵水县×××号房屋（以下简称涉案房屋）进行查封，查封期限自2021年5月18日至2024年5月17日。 2021年6月3日，本院委托海南正理房地产资产评估测绘有限公司对涉案房屋的处置参考价进行评估。该评估公司于2022年7月27日出具涉案评估报告，其中估价过程部分载明：“2022年7月8日由北京市第二中级人民法院主办人员召集评估人员、当事人前往陵水县×××号对标的物进行实地查勘，并在现场勘察笔录上作好记录，估价人员、申请执行人代理律师在现场勘查笔录上签名确认，被执行人未到现场。受新冠疫情的影响，法院主办人员未到达现场，通过远程电话沟通组织现场勘查。”估价结果为单价21889元/平方米，总价2697163元。估价作业期为2022年7月8日至2022年7月27日。 2022年8月19日，本院向**发送涉案评估报告，**于2022年8月21日签收。经核实，执行案件实施法官表示因疫情影响评估机构无法对涉案房屋进行现场勘察，直至2022年7月8日在符合疫情防控政策的前提下评估人员进行了现场勘察。 本院认为，当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。评估需要进行现场勘验的，人民法院应当通知当事人到场；当事人不到场的，不影响勘验的进行，但应当有见证人见证。本案中，就异议人**的异议理由分述如下：首先，**主张评估过程所采用的具体评估方法不当，导致涉案房屋估价结果远低于市场价格。该主张系对评估方法及评估结果提出异议，不属于执行异议程序的审查范围，对此本案不予审查。其次，**主张现场勘验无见证人到场，勘验程序不合法。因涉案评估报告载明申请执行人速通公司的委托代理人在现场勘验时到场，故见证人是否到场不影响勘验活动的进行。再次，**主张涉案评估报告未在规定期限内送达当事人，以及涉案评估报告出具时间超过法定期限，该主张并不构成评估程序严重违法的情形。 综上，**的异议请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款第十一项、第二百三十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项、《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第十八条、第二十二条、第二十三条之规定，裁定如下： 驳回**的异议请求。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向北京市高级人民法院申请复议。 审 判 长　　夏　宁 审 判 员　　*** 审 判 员　　*** 二〇二二年九月九日 法官助理　　**非 法官助理　　朱　涛 书 记 员　　张　彤