中国电信股份有限公司南宁分公司、广西共威投资有限公司等建设工程施工合同纠纷民事一审民事判决书

1 广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0103民初3225号 原告：中国电信股份有限公司南宁分公司，住所地:南宁市金浦路2号。 法定代表人:***。 委托代理人：**，***和律师事务所律师。 委托代理人：***，***和律师事务所律师。 被告：广西共威投资有限公司（*****投资有限公司），住所地:南宁市青秀区凤岭南路55号**名居1号楼1702号。 法定代表人:***，执行董事。 委托代理人：**，广西广合律师事务所律师。 委托代理人：***，系广西共威投资有限公司职工。 被告：广西南宁市**区**投资有限公司，住所地:南宁市**区定罗路秀江广场1#栋12楼1201号。 法定代表人:王钎锴。 委托代理人：**，广西广合律师事务所律师。 案由：建设工程施工合同纠纷 适用程序：简易程序（）普通程序（√） 立案时间：2018年3月21日 开庭时间：2018年7月23日、2020年4月29日 当事人到庭情况： 原告方：原告中国电信股份有限公司南宁分公司（以下简称：电信南宁分公司）的委托代理人**、***到庭。 2 被告方：被告广西共威投资有限公司（以下简称：共威公司）的委托代理人**、***到庭；被告广西南宁市**区**投资有限公司（以下简称：****公司）的委托代理人**到庭。 原告诉请要点 诉讼请求：1.判令二被告向原告支付代垫税款2667945.28元及逾期支付税款违约金831064.95元(按每日万分之五，从2016年7月6日起计算至实际支付之日止，计至起诉之日为831,064.95元)；2.判令二被告向原告支付保证金300万元及逾期支付保证金违约金2448000.00元(每日按履约保证金300万元万分之五，从2013年10月1日起计算至实际支付之日止，计至起诉之日为831064.95元)；3.判令被告广西南宁市**区**投资有限公司向原告交付南宁市**区定罗路秀江广场3号楼31号商铺、二层221号房、二层222号房；4.判令二被告向原告支付逾期交付房产违约金711,000.00元(每日按履约保证金300万元的万分之五，从2016年12月2日起计算至实际支付之日止，计至起诉之日共711,000.00元)；5.本案的诉讼费、保全费、保全保险费等由二被告承担。 被告答辩要点 被告共威公司辩称：1.关于税费。双方合同约定，因项目转让所产生的税费，超过土地评估价值5%的部分由我方承担。涉案项目的权利人系中国电信股份有限公司**分公司（以下简称**电信公司），项目转让所产生的税费，应由**电信公司承担。2.即使本案应由**电信公司承担的税费可以等同于由我方承担，但双方合同并未约定土地增值税由我方承担，对于原告据此要求我方支付税款及逾期违约金的诉讼请求，无合同依据，应予驳回。3.从证据的角度来看，原告要求我方支付土地增值税款，证据不足。原告仅提交了税票，并未提交银行转账记录，证明其已交纳税款；而该税票也无法证明该笔土地增值税即为涉案项目的税费；税费上所载的纳税人系原告，并非项目权利人 3 **电信公司，这与常理不符。4.就诉讼时效而言，即使该笔税费由我方承担，原告的诉讼请求亦已超过法定的诉讼时效，不应得到支持。5.土地增值税的滞纳金381788.23元，原告更没有理由要求我方承担。原告系纳税义务人，因其未及时缴纳税款而产生的滞纳金，应由其自行承担，与我方无关。即使由我方承担税费，但原告一直未通知我方付款，因此，原告无权要求我方支付逾期违约金。退一步而言，即使支付逾期违约金，但日万分之五的违约金比例过高，应按银行同期贷款利率计算违约金。6.原告无权要求我方支付保证金300万元及违约金。原告已以其实际行为表明其已放弃要求支付300万元保证金的权利，双方合同约定300万元保证金支付的时间为“本协议签订之日起15个工作日”即2013年10月1日。2013年10月1日之后，原告从未向我方提出支付300万元保证金的要求，表明其已放弃该权利。从诉讼时效的角度而言，两年的诉讼时效早已届满，原告要求我方支付300万元保证金的诉讼请求不应得到支持。双方的合同还约定原告在收到我方支付的保证金后将本项目的土地使用权过户给广西****投资有限公司，即先交保证金，后过户土地。现土地已过户，原告以其过户的行为表明了其放弃保证金的权利。实际上，原被告双方私下也已达成口头协议：原告不再要求我方支付保证金。原告一直未要求我方支付保证金及过户土地使用权的行为即可证明原被告双方达成的上述口头协议。现原告出尔反尔，在诉讼中却要求我方支付保证金，极不诚信。7.原告要求我方支付违约金，即无合同依据，也不符合法律规定，更不符合公平原则。8.我方承认有交付500平方米房产给原告的义务，但不认同其关于该500平方米的房产价值550万元的主张。该房产之所以还没交付，原因在于原告，其一直不配合我方进行房屋具体位置的确认。9.涉案500平方米的房产未能在约定的期限交付给原告，系由于原告的过错以及其他客观原因导致的，原告无权要求我方支付违约金。原告迟延了一年半才将合作土地的使用权过户给我方，因此，相应的交房期限亦应相应顺延。即使逾期交房的违约金由我方承担，但日万分 4 之五的标准过高，应按最高人民法院关于审理商品房买卖合同的司法解释的规定，应按**区同地段同类房屋租金标准确定逾期交房的违约金。10.本案的权利义务不应由广西南宁市**区**投资有限公司承担，因为其并非合同的相对人，其所有行为均是依据广西共威投资有限公司进行。 被告****公司答辩称：我方意见与共威公司的答辩意见一致，且我方并非涉案合同相对人，不应承担合同权利义务。 事实认定 2013年9月9日，原告（甲方，招标方）中国电信股份有限公司南宁分公司被告（乙方，中标方）广西共威投资有限公司（原名称为广***投资有限公司）签订《项目合作开发合同》，双方就原告下属公司中国电信股份有限公司**分公司（下简称电信**分公司）名下的土地使用权合作开发达成协议，合同的主要内容：第二条2.1合作项目涉及的土地位于南宁市**县定罗经济技术开发区，该宗土地使用权为甲方下属公司中国电信股份有限公司**分公司享有，土地的使用权证号为武国用（2008）第0115833号，总占地面积为15037.4平方米，土地用途为商业服务用地。本次合作开发土地面积为全部使用权面积15037.4平方米……项目现状：西面面临定罗路一排旧商铺，其他三面有砖混结构房屋、铁制大棚等。2.2项目内容：双方合作，在上述地块拟建4栋高层的综合楼，建筑面积约60149.6平方米；1层至2层为商业、办公用房，其余为住宅，其中商业用房占20%（最终经政府批准的建设方案为准）。项目建设还包括与项目配套的停车场、公共道路、消防、绿化等配套设施。项目总投资暂定1.5亿元，甲方仅以该宗土地使用权作为资本投入合作项目，项目开发资金全部由乙方承担；在满足本合同约定的条件后，甲方将本项目转让给乙方，乙方向甲方支付本合同约定的项目转让费用并向甲方无偿提供本合同约定的预留房产。第三条合作期限：自签约之日起至本协议履行完毕自动终止。第四条双方权利与义务。4.2甲方权利与义务：4.2.1 5 提供建设项目的土地使用权面积15037.4平方米，实际建筑占地面积约7000平方米（土地使用面积及建筑占用土地面积以政府部门的最终审批为准）；4.2.2负责向乙方提供该项目现有的全部相关资料并积极配合乙方办理该项目所需的全部相关手续。4.3乙方的权利与义务：4.3.1乙方负责项目工程建设所需的全部资金，包括但不限于项目报建、拆迁、土地分割、土地变更、建筑规划变更及设计、建筑安装、装修、水电安装以及项目配套设施建设所需费用的投资，并自行承担相应的风险和责任。第五条项目转让。5.1为了便于项目的开发，根据地方政府的要求，乙方须在**成立具有法定资质的项目公司对本项目进行开发，项目公司名称为：广西****投资有限公司；本协定签订之日起15个工作日内，乙方或乙方项目公司将项目转让费用共计人民币21453300元及合作保证金人民币3000000元支付给甲方。5.3甲方在收到乙方项目公司支付的上述项目转让费用及合作保证金后将本项目涉及土地使用权过户至广西****投资有限公司，相关手续由乙方负责办理，甲方给予配合。5.4甲方在收到乙方项目公司支付的上述项目转让费后3个工作日内启动缴税及开票手续，乙方予以积极配合，双方不得无故拖延。5.5在上述土地使用权完成过户至广西****投资有限公司后，项目即转让完成，甲方即退出项目经营管理，但甲方有权了解、监督项目建设、开发进展。5.6项目转让完成后，乙方以自己名义进行项目报建并自行独立完成项目建设，甲方不再参与项目建设，但乙方对项目的规划、设计、及建设进行重大变更、调整或重大决定时，应告知甲方，如涉及到甲方的预留房产时，必须征得甲方同意。5.7项目转让给乙方后，乙方应在取得商品房预售许可15个工作日内完成甲方预留房产在房产部门的预售备案登记，在完成甲方预留房产的预售备案登记后，甲方将200万元合作保证金无息退还乙方。5.8乙方完成交付甲方预留房产后15个工作日内甲方将50万元合作保证金无息退还乙方；乙方将预留房产的产权证办理至甲方下属中国电信股份有限公司**分公司名下后15个工作日内 6 甲方将剩余合作保证金无息退还给乙方。第六条6.1乙方向甲方无偿提供预留房产（含相应土地使用权）及建筑物天面使用权（除必须的消防、检修通道），预留房产的设计须征得甲方同意。6.2预留房产的位置在一层临街东面200平方米营业厅，二层100平方米机房及200平方米办公场所，合计500平方米（套内面积）无偿提供给甲方。6.3本项目建筑设计通过政府相关部门审批后七个工作日内，乙方须书面通知甲方，双方根据甲方的意见共同确定使用房产的具体位置，并签订预留房产无偿转让协议（或房屋分割协议）。6.4乙方应在2016年12月1日前将上述预留房产实物交付甲方，在2018年12月1日前将上述预留房产产权过户登记至甲方名下。第七条7.1本项目建设工期为36个月，即乙方应在36个月内完成项目建设，并按合同约定交付预留给乙方的房产，由甲方验收、使用。第九条税费的缴纳。乙方代办因转让项目引起的增值税、营业税及附加税费等所有税费的缴纳手续，在合作过程中，甲方在任何情况下所承担的税费（包括但不限于本条前述税费）不超过土地评估价值的5%，超过部分由乙方承担，乙方应自行评估、承担税收风险。第十一条违约责任。乙方违反本协议相关条款，延迟支付相关款项的，每逾期一日，按应付款额的万分之五支付违约金，逾期超过30日的，甲方有权解除合同；乙方未按约定将预留房产交付甲方的，每延迟一日，应按履约保证金300万元的万分之五支付违约金；乙方未按约定办理房屋产权登记的，每延迟一日，应按履约保证金300万元的万分之五支付违约金。原告在合同甲方（签章）处加盖合同专用章，代表人处***加盖私章；广***投资有限公司在合同乙方（签章）处加盖合同专用章，代表人处王钎锴加盖私章。 2013年12月3日，电信南宁分公司（甲方）与共威公司（乙方）签订《项目合作开发补充合同》，约定：第二条甲方预留房产。作为甲方向乙方转让**县罗定经济技术开发区项目的对方，乙方除了向甲方支付《项目合作开发合同》约定的项目转让费以外，乙方还应向甲方无偿提供预留房产（含相 7 应土地使用权）及建筑物天面使用权（除必须的消防、检修通道），预留房产的设计须征得甲方同意。乙方应在2016年12月1日前将上述预留房产实物交付甲方，在2018年12月1日前将上述预留房产产权过户登记至甲方名下。原告在合同甲方（签章）处加盖合同专用章；广***投资有限公司在合同乙方（签章）处加盖合同专用章，代表人处王钎锴手写签名。 上述合同签订后，被告****公司分别于2013年9月11日、12日、13日、16日、22日陆续向原告支付了土地转让款21453300元。 2013年9月17日，中国电信股份有限公司**分公司向**县住建局申请将涉案地块用途由原来的商业服务变更为居住用地并可兼容商业性质。2014年3月14日，**县住房和城乡规划建设局审批通过涉案用地的用途变更申请，将涉案用地的用途变更为居住兼容商业服务。**县国土资源局（甲方）与中国电信股份有限公司**分公司（乙方）于2015年3月19日签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，明确将涉案土地的用途由原来的商业服务变更为居住兼容商业服务，容积率由原来的1.05调整为4.0；乙方需补交土地差价金额为5330072元。被告****公司法定代表人王钎锴于2015年3月27日通过其个人银行账户向待解非税收入财政专户资金转账5330072元，同时缴纳税费162567.16元。 2015年3月31日，涉案土地使用权人登记为广西****投资有限公司，土地用途：城镇住宅用地、批发零售用地。被告****公司分别于2016年2月、2017年5月取得秀江广场2、3号楼、1号楼的《商品房预售许可证》，销售项目用途：商住。 原告分别于2013年11月29日、2016年6月13日交纳税费1234326.39元、2667945元（土地增值税及滞纳金）。 经原告委托，***浩资产土地房地产评估有限公司于2012年12月24日作出《土地估价报告》，涉案土地使用权评估价为17729100元。 8 另查明，原告于2016年6月20日向被告发送《律师函》，要求二被告履行合同义务，支付300万元保证金及原告代垫的税费等。 再查明,广***投资有限公司于2018年7月3日变更公司名称为广西共威投资有限公司,经营范围包括对房地产业、交通能源、公共基础设施的投资等。广西****投资有限公司于2016年7月15日变更名称为广西南宁市**区**投资有限公司，经营范围包括对房地产开发项目的投资与经营。 判决理由 本院认为，原告电信南宁分公司与被告共威公司签订的《项目合作开发合同》、《项目合作开发补充合同》均系双方的真实意思表示，合同内容亦不违反法律法规的强制性规定，上述合同均合法有效，双方均应恪守。合同明确约定：“乙方（被告共威公司）在**县成立具有法定资质的项目公司对本项目进行开发，项目公司名称为：广西****投资有限公司，乙方或乙方的项目公司将项目转让费及合作保证金支付给甲方（原告）”，且在涉案项目的合作开发中，****公司亦实际以其名义享受上述开发合同的权利及履行合同义务，被告****公司亦受上述开发合同及补充协议的约束，故原告及二被告应共同遵守《项目合作开发合同》、《项目合作开发补充合同》的约定。 根据合作开发合同的约定：“在合作过程中，甲方在任何情况下所承担的税费不超过土地评估价值的5%，超过部分由乙方承担，乙方应自行评估、承担税收风险”，超过土地评估价值5%的税费，原告要求被告承担，合法有据。本案中，土地评估价值为17729100元，原告承担的税费不超过886455元（17729100元×5%）。涉案土地使用转让所产生的税费及滞纳金为3902271.39元（1234326.39元+2667945元），故二被告应承担的税费为3015816.39元（3902271.39元-886455元）。庭审中，原告自认被告已支付税费374862.39元，对原告自认对其不利的事实， 9 本院予以确认，故二被告还应向原告支付税费2640954元（3015816.39元-374862.39元）。 关于延迟履行的违约金。本院以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决。对于金钱债务而言，考虑到原告的实际损失主要是利息损失,原告主张按日万分之五计算违约金过高，本院按实际损失酌情予以调整，故二被告应向原告支付的违约金为：以2640954元为基数，从2016年7月6日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算，从2019年8月20日起至被告付清款项之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算。 关于保证金300万元。合同约定：“本协定签订之日起15个工作日内，乙方或乙方项目公司将项目转让费用共计人民币21453300元及合作保证金人民币3000000元支付给甲方”，原被告双方于2013年9月9日签订合同，15个工作日的履行期限届满即为2013年10月1日，即诉讼时效从2013年10月1日起算，至2016年6月20日原告向被告发送《律师函》，已超过两年的诉讼时效，原被告并未重新达成新的合意，原告亦无其他证据证明期间存在诉讼时效中断的事由，故原告要求被告支付保证金3000000元的诉讼请求已超过诉讼时效，对原告该诉讼请求，本院不予支持。 根据开发合同的约定，“乙方向甲方无偿提供预留房产及建筑物天面使用权。预留房产的位置在一层临街东面200平方米营业厅，二层100平方米机房及200平方米办公场所，合计500平方米（套内面积）无偿提供给甲方。乙方应在2016年12月1日前将上述预留房产实物交付甲方，在2018年12月1日前将上述预留房产产权过户登记至甲方名下。”庭审中，二被告认可其有交付500平方米房产给原告的义务，但房产之所以还没交付，原因在于原告，原告一直不配合被告进行房屋具体位置的确认。但对该主张，被告未能提供证据 10 予以证实，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，被告应承担举证不利的后果，故对被告该辩解，本院不予采信。二被告至今仍未按该约定向原告交付预留房产，其行为已构成违约，现原告要求二被告交付预留房产及支付逾期交房的违约金，合法有据，本院予以支持。由于原被告双方在合同中并未明确约定应交付房产的具体房号，故二被告应按合同约定向原告交付南宁市**区定罗路秀江广场一层临街东面200平方米房产一套、二层100平方米房产一套及200平方米房产一套，上述房产合计500平方米（套内面积）。 根据合同约定：“乙方未按约定将预留房产交付甲方的，每延迟一日，应按履约保证金300万元的万分之五支付违约金”，该约定的违约金标准过高，本院以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决,故二被告应向原告支付逾期交房的违约金为：以300万元为基数，从2016年12月2日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算，从2019年8月20日起至被告付清款项之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算。被告主张同地段同类房屋租金标准确定，但对该主张，被告并未能提供证据予以证实，故被告该主张，本院不予采纳。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条、第五百八十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告广西共威投资有限公司、广西南宁市**区**投资有限公司向原告中国电信有限公司南宁分公司支付代垫税款2640954元及违约金 11 （具体计算方式：以2640954元为基数，从2016年7月6日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算，从2019年8月20日起至被告付清款项之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算）； 二、被告广西共威投资有限公司、广西南宁市**区**投资有限公司向原告中国电信有限公司南宁分公司交付南宁市**区定罗路秀江广场一层临街东面200平方米房产一套、二层100平方米房产一套及200平方米房产一套【上述房产总面积不超过500平方米（套内面积）】； 三、被告广西共威投资有限公司、广西南宁市**区**投资有限公司向原告中国电信有限公司南宁分公司支付逾期交付房产违约金（具体计算方式：以300万元为基数，从2016年12月2日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算，从2019年8月20日起至被告付清款项之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算）； 四、驳回原告中国电信有限公司南宁分公司的其他诉讼请求。 案件受理费112748元，保全费5000元，合计117748元，由原告中国电信有限公司南宁分公司负担43567元，被告广西共威投资有限公司、广西南宁市**区**投资有限公司负担74181元。 上述金钱债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付***行期间的债务利息。上述行为义务，义务人应于本案生效判决规定的期限内履行完毕，逾期应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付***行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 12 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审　判　长　　阙　钰 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇二一年五月二十六日 书　记　员　　***