中晟海峡建设有限公司等与新疆绿城置业投资有限公司案外人执行异议之诉执行异议执行其他

新疆生产建设兵团三坪垦区人民法院 执行裁定书 （2026）兵1102执异7号 案外人：某甲公司，住所地：福建省。 法定代表人：林某，该公司总经理。 申请执行人：某乙公司，住所地：昌吉市。 法定代表人：杨某。 被执行人：某丙公司，住所地：新疆乌鲁木齐市水磨沟区。 法定代表人：刘某，该公司董事长。 本院在办理（2025）兵1102执611号某乙公司申请某丙公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人某甲公司向本院提出书面异议。本院立案后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 案外人某甲公司称，2020年6月，案外人与被执行人某丙公司就某石材幕墙工程签订《建设工程施工合同》。因某丙公司未按约支付工程款，申请人依法向三坪垦区人民法院提起诉讼。法院于2024年7月15日作出（2024）兵1102民初1583号民事调解书，某丙公司公司向申请人支付工程款392198.01元，分期支付：被告某丙公司于2024年7月30日前向原告某甲公司给付167154.84元，被告某丙公司于2024年11月30日前向原告某甲公司给付225043.17元。 调解书生效后，某丙公司未履行付款义务，申请人依法向法院申请强制执行。在执行过程中，双方于2024年9月25日在法院主持下达成和解协议，约定：某丙公司公司以某房屋作价706415元，抵偿所欠申请人全部工程款。该协议经法院审查认定，并于2024年9月25日作出（2024）兵1102执646号结案通知书，至此本案执行完毕。协议签订后，某丙公司公司履行和解协议开始办理涉案房屋手续。现三坪垦区人民法院在另案（2025）兵1102执611号执行案件中，对上述已抵偿给案外人的房产采取查封措施，并拟进行司法拍卖。该执行行为严重侵害了申请人作为实际权利人的合法权益。 同时，涉案房屋至今为办理完毕相关手续，系某丙公司原因所致。其因资金链断裂、项目监管账户异常等原因，长期无法配合办理正式购房手续。申请人多次催促无果，对此不存在任何过错。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持。本案中，执行和解协议等同于书面买卖合同的法律效力，申请人已通过工程款债权全额抵偿的方式支付全部房款，且未办理网签及过户手续完全系某丙公司公司原因造成，申请人无任何过错，对房产主张所有权实际上主张工程价款优先受偿权的一种表现形式。综上所述，涉案房屋所有权应当归属于案外人，足以排除法院的执行程序。 另案外人某甲公司向我院提交了如下证据：（2024）兵1102执646号执行结案通知书，上载明：一、某丙公司应向向某甲公司支付工程款167154.84元。二、鉴于在本案以外其它工程项目（某项目）中双方经结算后某丙公司尚欠某甲公司工程款539260.14元。为支付该款，某甲公司、某丙公司于2024年4月24日达成《商品房抵房合同》（合同编号为XX），约定某丙公司应付某甲公司的工程款539260.14元，某丙公司以位于新疆乌鲁木齐市新市区706415元抵偿工程款539260.14元，超出抵偿额的差额部分即167154.84元由某甲公司（某甲公司指定购房人）支付给某丙公司。三、以上双方互负债务均已到期，双方同意以上互负债务自本协议签订后抵消，即某丙公司欠某甲公司167154.84元工程款，抵付某甲公司应付某号房剩余购房款167154.84元。债务抵消完成后，某丙公司对某甲公司应付工程款167154.84元的债务、以及某甲公司对某丙公司应付购房款167154.84元的债务均全部消灭。四、某丙公司于2024年12月30日前办理完毕债务抵消财务手续并按照已签订的某合同（合同编号为XX）与某甲公司（某甲公司指定购房人）签订正式的《商品房预售/买卖合同》、办理房屋预告登记及相关文件等手续，并开具购房发票。因双方达成以上以物抵债协议，被执行人某丙公司欠付本案申请人某甲公司本案债务已全部履行完毕，债务消灭，申请人申请结案。 商品房抵房合同一份（编号为XX），上载明：……一、《认购合同》中乙方预定了某项目某号商品房（下称：“预定商品房”），预定商品房总价款为人民币706415元……二、预定商品房购房款的支付2.1自本协议签订起，甲方依据《施工合同》应向乙方支付的款项人民币175488.54元的质保金，工程款同乙方依据《认购合同》应向甲方支付的房屋总价款中的相应款项相抵消，抵消金额为人民币175488.54元。2.2乙方应于本协议签订当日将其持有的商票背书转让给甲方抵作预定商品房的购房款。同乙方依据《认购合同》应向甲方支付的预定商品房总价款中的相应款项相抵消，抵消金额为人民币363771.62元。2.3丙方剩余未支付购房款167154.84元，丙方应于2024年6月30日前直接支付给甲方，各方一致确认，自本协议签订之日起，乙方不得向甲方主张前述已抵消的款项。三、各方权利义务3.1乙方与丙方一致确认，关于乙方与丙方之间的款项支付、预定商品房的权属以及相应的处置权等权益，由乙方与丙方自行解决，且乙方与丙方之间为此达成的任何协议或者确定，均与甲方无关；乙方及丙方也不得以此为由，向甲方主张任何权利。 业主房屋验收表一份，上载明2024年9月30日，业主李某对某号房间进行了验房。 收据一份，上载明：2025年5月9日，水磨沟区的换门锁费交来380元，上签有水磨沟区某服务部的财务专用章。 某小镇4号地首开区门头石材二标段工程合作协议书一份，上载明：……本工程合同形式为总价包干合同，不含税包干价款为3178051.43元；增值税部分税额为286024.62元，含税总价为3464076.06元。 某甲公司有限公司确认函一份，上载明，致：某丙公司根据我司与贵司及李某，与2024年4月24日共同签订的编号为XX号商品房之《商品房抵房合同》约定，贵司无需依据附件1商票明细中的商票向我司支付36771.62元的款项，贵司无需依据附件2《某小镇项目4号地二标段17、18、20、21、22、23、26、27#门头石材工程》合同产值向我司支付175488.54元工程款，同时，李某无需向贵司支付购房款539260.16元，贵司与我司的债权债务在等额范围内已经冲抵，冲抵金额共计539250.16元。 电子商业承兑汇票（票据号码：XX）一张，上载明：出票人某丙公司，收款人某甲公司，承兑人某丙公司，票据金额为138563.04元。 电子商业承兑汇票（票据号码：XX）一张，上载明出票人某丙公司，收款人某甲公司，承兑人某丙公司，票据金额为225208.58元。 另沈某、王某（系案外人某甲公司公司员工）证明，其2025年5月21日被公司安排至某房屋内居住，后三坪法院查封该房产后，两人不再居住。 被执行人某丙公司于2026年1月28日作出了相关情况说明：某丙公司与某甲公司于2024年9月25日在三坪垦区人民法院达成调解，将某号房抵偿工程款，并于2024年9月30日已将该房产交于某甲公司使用，因项目为配合兵团解决项目办证难，将原预售变更为现房，迟滞了该房屋的网签办理相关手续。 申请执行人博际建筑答辩意见如下：首先，异议人对涉案房屋不享有所有权，其享有的仅为普通债权请求权，该权利不足以排除强制执行。异议人与被执行人之间达成的《执行和解协议》和《商品房抵房合同》，其法律性质系以房抵债的债务清偿协议，不直接产生物权变动的效力，不动产权利人应当根据不动产权利登记簿判断。其次，异议人的情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所能规定的能够排除执行的买受人条件。该条款旨在保护无过错的商品房消费者生存居住权，其适用前提是真实、合法的房屋买卖关系。异议人作为建设工程的承包人，其取得房屋是基于工程款债权的抵偿，而非出于生活消费或经营投资目的而购买，其身份本质是“抵债权利人”，而非该条款所特指的“买受人”。即便参照该条款进行审查，异议人亦未能满足全部要件。其一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项“在人民法院查封之前已合法占有该不动产的”的规定，“合法占有”需以对不动产形成持续、稳定的管理和支配为核心。异议人提交的《业主房屋验收表》限时验收人为“李某”，该房屋与异议日恩系何种关系、其验收行为能否视为异议人已经合法占有并使用该房屋，证据不足且存疑。且该房屋在法院前期实地调查时，现场照片、视频足以证明该房产在法院查封时处于控制状态，异议人未能提供充分证据证明其在人民法院查封前已实际管理、控制该房屋。其二，异议人主张系某丙公司资金链断裂、项目手续等原因所致，但其作为专业的商事主体，应当遇见交易风险，故其应当对该房产过户登记难的问题承担一定的责任。再次，异议人据以抵债的部分工程款债权（539260.14元）并未经生效裁判文书确定，其直接纳入抵债范围并主张由此产生的排除执行的有限效力，于法无据。异议人以此类未经确认的债权为基础，主张对涉案房屋享有排除执行的民事权益，实质上是以私发协议创设优于法定执行顺位的权利，违反了执行程序的法定性与公平原则，依法不应支持。 本院查明，2025年11月13日三坪垦区人民法院对某号房进行了查封。 另查明，某物业公司处未留存案外人某甲公司所提交的房屋验收表。 另查明，本院在查封该房产后对房产进行实地调查时，视频中的某号房处于控制状态。 另查明，水磨沟区某服务部承认2025年5月9日前往某号房更换门锁（锁芯）。 另查明，某丙公司承认在某甲公司更换门锁（锁芯）之前，已向其交付钥匙。 本院认为，本案争议焦点在于，案外人某甲公司是否享有足以排除执行的权利，具体争议焦点有以下五点：一是案外人某甲公司主体资格是否适格，二是以房抵债协议是否具有同等于买卖合同的效力，三是案外人是否在法院查封前合法占有涉案房屋，四是案外人是否已经支付全部价款，五是案外人未办理登记是否是因其自身原因导致。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十五条规定：人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以被执行人已将该不动产向其抵偿债务为由，提起执行异议之诉，请求排除一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）案外人与被执行人存在真实的债权债务关系且债务履行期限已届满，案外人与被执行人在查封前已签订合法有效的以不动产抵债协议；（二）有证据证明抵债金额与抵债时执行标的的实际价值基本相当；（三）案外人在查封前已合法占有该不动产；（四）非因案外人自身原因未办理不动产所有权转移登记。 就争议焦点一，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，基于房屋买卖合同产生的纠纷，买受人满足相关要件的，其在未办理不动产权利登记的情况下享有对争议标的物的物权。本案中，案外人某甲公司与案外人李某、被执行人某丙公司共同达成《商品房抵房合同》，依照合同内容表述，案外人李某与某甲公司的意思表示为共同享有对该争议不动产的权利。此时，案外人某甲公司主张其享有排除执行的实体性权利向法院提起执行异议，不要求其享有对争议标的物的完整权利，故其主体适格。 就争议焦点二，本案中，案外人与被执行人之间的签订的以房抵债合同，并以承兑汇票支付剩余的购房款，案外人作为债权人存在与一般买卖人同等的实际占有和信赖利益，具有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的买卖合同的性质。 就争议焦点三，本案中，案外人某甲公司提供了相关证据证明其在法院查封该房产以前已经通过更换锁芯对该房产形成了实质占有，同时被执行人某丙公司某外人某甲公司在更换锁芯前，某丙公司已将钥匙交付至案外人某甲公司，至此该房产已完成交付，案外人某甲公司对该房产形成合法占有。 就争议焦点四，案外人是否已支付全部价款，还应当参考《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十五条之规定，对案外人是否有证据证明抵债金额与抵债时执行标的的实际价值基本相当。本案中以房抵债的预定商品房金额为706415元，案外人某甲公司对被执行人某丙公司享有某小镇4号地首开区门头石材二标段工程质保金债权175488.54元。(2024)兵1102执646号某甲公司与某丙公司建设工程合同纠纷一案债权167154.64元。两张电子商业承兑汇票共计363771.62（138563.04+225208.58）元。以上金额共计706414.8元，用以抵扣预定商品房共计706415元的全部价款。结合网络信息，抵债时涉案标的物价值与本案中抵债金额基本相当。案外人某甲公司以工程质保金和(2024)兵1及两张电子商业承兑汇票作为363771.62元购房款，剩余部分以前述债权进行以房抵债，应当视为以支付全部价款，且抵债金额与抵债时执行标的的实际价值基本相当。 就争议焦点五，案外人某甲公司作为一般民事主体，在其债权无法得到清偿时，以债务人仅有的不动产以房抵债是其短时间内债权得到履行的少数有效方法，同时《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四款规定的“非因案外人自身原因未办理不动产所有权转移登记”应当是在客观上存在导致未办理所有权登记的原因，在主观上苛求案外人某甲公司认识到被执行人某丙公司办理房产过户存在困难，并要求就其主观上认识承担责任，属于是对案外人作为“买受人”主体义务的过分苛求。 综上所述，案外人某甲公司对争议标的物某号房享有排除执行的权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四、二十五、二十八条之规定，裁定如下： 中止对某号房的执行。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二六年五月九日 书记员***