程某某、交某某等金融借款合同纠纷一审判决书

广东省江门市蓬江区人民法院 民事判决书 （2024）粤0703民初2184号 原告：交通银行股份有限公司江门分行，住所地广东省江门市蓬江区白石大道166号D101室、101室、701室、801室、901室、1001室。 负责人：***，该行行长。 委托诉讼代理人：***，广东五邑律师事务所律师。 被告：***，女，1990年12月26日出生，汉族，住广东省阳江市阳东区塘坪镇长乐村委会长乐村十一巷16号，公民身份号码4417231990********。 被告：鹤山市广弘房地产有限公司，住所地广东省鹤山市鹤城镇鹤城大道66号。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，该公司职员。 原告交通银行股份有限公司江门分行（以下简称交通银行江门分行）与被告***、鹤山市广弘房地产有限公司（以下简称广弘房地产公司）金融借款合同纠纷一案,本院于2024年2月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告交通银行江门分行的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，被告***、广弘房地产公司没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告交通银行江门分行向本院提出诉讼请求：1.判令被告***偿还借款本金372503.33元及相应利息、罚息、复利（截至2022年7月20日，利息、罚息、复利13559.29元，之后至实际清偿日止的利息、罚息、复利按《个人房产抵押贷款合同》约定计算）；2.判令被告***赔偿律师费损失10100元；3.判令原告对被告***提供抵押担保的位于鹤山市鹤城镇鹤舞昆仑187号1302房的房屋折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4.判令被告广弘房地产公司对被告***的上述债务承担连带清偿责任；5.本案诉讼费用由两被告共同承担。 事实和理由：2019年8月28日，原告与被告广弘房地产公司签订编号为粤江门2019年合作商字34号的《个人房产抵押贷款业务合作协议》，约定被告广弘房地产公司同意为指定楼盘鹤舞昆仑居住小区任一购房人全部贷款提供连带责任保证，被告广弘房地产公司的保证责任自为购房人取得所购房产的《不动产权证书》并以其所购房产为原告设立抵押担保、原告取得抵押权的《不动产登记证明》或证明抵押权设立的其他文件正本之日起解除。2019年11月7日，原告与被告***签订编号为粤江门2019年个房贷字2760号的《个人房产抵押贷款合同》，约定被告***向原告借款414000元，用于购买鹤山市鹤城镇鹤舞昆仑187号1302房，贷款期限360个月；贷款利率为五年以上（期限）贷款市场报价利率（LPR）加103个基点（一个基点为百分之0.01），以次年1月1日为合同利率调整日，逾期贷款的罚息利率为约定利率上浮50%；还款方式为等额本金还款法，每月还款金额为1150元，还款日为每月5日；被告***未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，原告有权向被告***按逾期贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息（包括罚息）计收复利，被告***应承担原告为实现债权而发生的催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用；若被告***出现合同约定的提前到期事件，原告有权单方宣布合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求被告***立即偿还所有到期贷款本金并结清利息；被告***自愿提供其购买的位于鹤山市鹤城镇鹤舞昆仑187号1302房的房屋作为抵押物为上述债务提供抵押担保，抵押担保范围为合同项下贷款本金及利息、复利、罚息、提前还款补偿金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用，实现债权及抵押权的费用包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、抵押物处置费、过户费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其它相关费用。同日，被告广弘房地产公司向原告出具《担保函》，约定被告广弘房地产公司为被告***涉案《个人房产抵押贷款合同》贷款提供阶段性连带责任保证，保证范围为主合同项下主债权本金及利息、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的合理费用（含律师费）；《个人房产抵押贷款业务合作协议》约定的保证责任解除情形发生之日，被告广弘房地产公司的保证责任解除。合同签订后，双方办理了房屋抵押权预告登记手续。原告已按约定向被告***发放贷款414000元。但被告***未能按期足额偿还贷款本息，截至2022年7月20日，拖欠借款本金372503.33元、利息及罚息、复利13559.29元，合计386062.62元，其行为已构成违约。根据贷款合同约定，原告有权要求被告***偿还所欠全部到期及未到期的借款本息，赔偿原告为实现本案债权支出的律师费损失10100元，并对依法处置被告***提供抵押担保的涉案房产所得价款享有优先受偿权。另外，原告并未取得涉案房屋设立抵押权的文件正本，被告广弘房地产公司的连带担保责任未解除，仍应对被告***的上述债务承担连带清偿责任。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请依法裁判。 被告***未作答辩，亦未提供证据。 被告广弘房地产公司书面答辩称，一、涉案房屋已于2023年7月6日办理所有权的首次登记，预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记的财产一致，且抵押预告登记不存在失效情形，原告对涉案房产已经享有优先受偿，本公司提供保证担保的目的已经实现，原告继续要求本公司承担连带清偿责任不符合合同约定和合同目的，本公司无需承担连带清偿责任。《个人房屋抵押贷款业务合作协议》约定本公司承担阶段性担保责任，但是原告要求本公司提供保证担保的目的在于在原告尚未取得涉案房产优先受偿权前由保证人提供保证担保，以保证债权安全，并在债权人取得抵押权后，解除保证人的担保责任。若法院判决原告取得涉案房产的优先受偿权，本公司的保证责任应当予以解除。二、本案系因被告***自身原因导致未按合同约定履行还款义务，本案案件受理费、保全申请费应由被告***负担。综上，请法院依法驳回原告对本公司的的诉讼请求。 原告交通银行江门分行和被告广弘房地产公司分别围绕其诉讼请求和抗辩意见依法提交了证据。被告***经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，依法应视为其放弃举证、质证和抗辩的权利。经审查，原告提供的证据形式、来源合法，内容客观真实，与原告陈述的事实具有关联性，证据间能相互印证，两被告未能提供反驳证据推翻，本院予以认定并在卷佐证。被告广弘房地产公司提供的证据材料，原告对其真实性、合法性和关联性无异议，被告***未能提供反驳证据推翻，本院予以认定并在卷佐证。综合采信的证据和当事人陈述，除原告主张“被告广弘房地产公司依法应对被告***的上述债务承担连带清偿责任”外，本院确认原告所述的其他事实。 另查明：1.《个人房产抵押贷款业务合作协议》约定，原告交通银行江门分行向被告广弘房地产公司推荐购买其开发、销售的鹤山市鹤城镇鹤舞昆仑居住小区项目的房屋的购房人提供个人房产抵押贷款，被告广弘房地产公司为购房人的贷款提供连带责任保证，保证期间为购房人的债务履行期届满之日起两年；分期还款的，保证期间按各期还款分别计算，自每期贷款到期日起，计至最后一期贷款到期之日后两年止，如协议项下购房人债务全部提前到期的，以原告宣布的提前到期日为债务履行期限届满日；保证范围为购房人与原告签订《个人房产抵押贷款合同》项下贷款本金及利息、罚息、复利及原告实现债权的费用，实现债权的费用包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用；如购房人取得所购房产的《不动产证书》，并以其所购房产为原告贷款设定抵押担保、原告取得抵押权的《不动产登记证明》或证明抵押权设立的其他文件正本后，被告广弘房地产公司的保证责任解除。 《个人房产抵押贷款合同》约定，若被告***连续三个月或累计六个月未按时足额还款，原告依合同约定宣布贷款全部提前到期，原告有权按照法律规定的方式处理抵押物；被告***预留通讯地址广东省阳东县（阳江市阳东区）塘坪镇长乐村委会长乐村十一巷16号作为诉讼期间法律文书的送达地址。 2.2019年11月14日，原告交通银行江门分行向被告***指定的收款账户发放贷款414000元。被告从2022年12月5日开始逾期还款，截至2024年4月11日，尚欠原告到期借款本金19453.33元、利息26121.58元、罚息106.29元、复利152.16元，未到期借款本金为353050元。 3.2019年11月7日，涉案房屋办理了权利人为原告交通银行江门分行的预售商品房抵押权预告登记，义务人为被告***。2023年7月6日，涉案房屋办理了建筑物所有权首次登记，登记的权利人为被告广弘房地产公司。涉案房屋至今未办理所有权转移及抵押登记。 4.2023年7月31日，原告交通银行江门分行与广东五邑律师事务所签订《委托代理合同》，约定广东五邑律师事务所接受原告委托，指派律师为原告与被告***金融借款合同纠纷一案的诉讼代理人，广东五邑律师事务所的代理方式为风险代理，原告无需支付任何前期费用，原告债权以现金方式收回（原告接受以物抵债等其他非现金方式收回资产的，为原告入账金额），在扣除案件受理费、保全费、执行费、评估费、公告费、公证费等诉讼费用后，原告按照回收现金金额扣除上述费用后金额按如下费率向乙方支付律师费：（1）处置原告提供的财产线索（包括但不限于抵押物）现金收回的，抵押物已办妥抵押登记按2.7%支付律师费，非原告抵押物或抵押物仅办理预告抵押登记按2.7%支付律师费；原告通过以物抵债等其他非现金方式收回资产的，按1.35%支付律师费；（2）广东五邑律师事务所自行查找的财产线索现金收回的，按2.7%支付律师费；（3）律师费总额合计不得超过10100元。审理中，原告明确表示未向广东五邑律师事务所支付本案律师费10100元，广东五邑律师事务所亦未向其开具律师费发票。 本院认为，本案为金融借款合同纠纷。原告交通银行江门分行与被告广弘房地产公司签订的《个人房产抵押贷款业务合作协议》以及原告交通银行江门分行与被告***签订的《个人房产抵押贷款合同》，均系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守。原告依约向被告***发放了贷款414000元，已履行出借款项的主要义务，被告***作为借款人，应当全面履行还款义务，但其自2022年12月5日起未按期足额偿还贷款本息，已构成违约，致使原告的合同目的无法实现，应承担相应违约责任。因此，原告宣布合同项下的借款提前到期，要求被告***清偿全部到期及未到期的借款本金及利息、罚息、复利等相关损失，理据充分，符合合同约定和法律规定，本院均予照准。原告以诉讼方式宣布涉案贷款提前到期，故本院依法认定原告主张该权利的时间为本案起诉状副本送达被告***之日即2024年3月22日。现原告以2024年4月11日为提前到期日并根据贷款合同约定计算截至该日，被告***尚欠原告到期借款本金19453.33元、未到期借款本金353050元、利息26121.58元、罚息106.29元、复利152.16元，于法不悖，并无不当，本院予以确认。对于罚息的复利，虽然《个人房产抵押贷款合同》约定“对应付未付利息（包括罚息）计收复利”，但根据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条的规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。被告***逾期还款，按贷款合同约定已从其逾期之日起计收罚息，罚息已经构成对被告***逾期归还贷款本金给原告造成损失的补偿，如对罚息再计收复利，将过分高于造成的损失，且加重被告***的负担。因此，对被告***不能按期支付的罚息，不能计收复利，本院对原告主张的该项诉请难以认同。 关于律师费。尽管《个人房产抵押贷款合同》约定因被告***违约致本案诉讼发生，原告交通银行江门分行为实现债权所产生的律师费用由其承担，但原告请求根据《委托代理合同》约定按实际收回款项的比例计算的律师费，为附条件的风险代理收费，目前尚处于不确定状态，没有计算基础，亦未实际发生，故对该诉讼请求本院不予支持，可待实际发生后另行主张。 关于原告交通银行江门分行对涉案房产是否享有优先受偿权。被告***自愿以其所有的鹤山市鹤城镇鹤舞昆仑187号1302房作为贷款合同项下的借款债务设定抵押担保，当事人双方签订了《个人房产抵押贷款合同》并办理了该房产的抵押预告登记，亦完成了建筑物所有权首次登记，尽管被告***至今尚未办理房屋所有权登记，但依据《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立”的规定，从本案的证据和查明的事实来看，并不存在预告登记失效的情形，应认定抵押权自预告登记之日即2019年11月7日起设立，在被告***不能清偿本案债务时，原告对该房产折价或者拍卖、变卖后的价款在抵押担保范围内享有优先受偿权。故原告主张就处置抵押物所得价款优先受偿，于法有据，本院对此不持异议。 关于被告广弘房地产公司应否对被告***的涉案债务承担连带保证责任。《个人房产抵押贷款业务合作协议》约定被告广弘房地产公司的保证责任属附解除条件的阶段性保证责任，目的在于与抵押担保形成前后衔接关系，使原告交通银行江门分行在享有涉案抵押房屋优先受偿权之前由被告广弘房地产公司对原告的债权实现提供保证担保，在原告享有对涉案房屋的抵押权的情况下，阶段性保证责任的解除条件即成就。现本院已认定原告对处置被告***抵押的房屋所得价款在抵押担保范围内享有优先受偿权，合同约定的抵押担保目的已实现，应视为阶段性保证责任的解除条件已成就，被告广弘房地产公司无需再对涉案债务承担保证责任。在经法院认定合同约定的抵押担保目的已实现的情况下，不应再拘泥于合同字面意思。同时，被告广弘房地产公司已完成涉案房屋的开发建设，并已完成产权初始登记，不存在怠于建设、办理产权过户等情形，涉案房屋未办理不动产登记及抵押手续的过错在于被告***，该责任后果不宜由被告广弘房地产公司单方承担。故原告诉请被告广弘房地产公司对涉案债务承担连带保证责任,理由不能成立，本院亦不予支持。 此外，本院已按照被告***确认的通讯地址向其送达本案起诉状副本及开庭传票等，根据贷款合同的约定，前述应诉材料由本院发送至该地址即视为送达被告***。两被告无正当理由未到庭应诉，并不影响本院根据查明的事实依法缺席判决。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第二百二十一条、第四百一十条、第四百一十三条、第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百六十二条第二款、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十四条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十七条、第一百四十七条的规定，判决如下： 一、被告***应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告交通银行股份有限公司江门分行偿还借款本金372503.33元； 二、被告***应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告交通银行股份有限公司江门分行支付截至2024年4月11日的利息26121.58元、罚息106.29元、复利152.16元以及自2024年4月12日起至借款本息全部清偿之日止的罚息、复利（分别以尚欠借款本金372503.33元、利息26121.58元为基数，均按全国银行间同业拆借中心最新公布的五年期以上贷款市场报价利率加103个基点再上浮50%计算；期间如遇贷款市场报价利率调整，则上述利率标准于次年1月1日起相应调整)； 三、若被告***届期未能履行上述第一、二项付款义务，则原告交通银行股份有限公司江门分行有权依法以被告***所有的位于鹤山市鹤城镇鹤舞昆仑187号1302房的房屋折价或者拍卖、变卖所得价款在借款合同约定的抵押担保范围内优先受偿；该房产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告***所有，不足部分由被告***继续清偿； 四、驳回原告交通银行股份有限公司江门分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7242.44元减半收取3621.22元、财产保全申请费2500.81元，合计6122.03元（原告已预交），由原告交通银行股份有限公司江门分行负担92.32元，被告***负担6029.71元并应于履行上述判决义务时迳付原告，本院不另收退。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。 本判决生效后，义务人必须依法按期自动履行判决确定的全部义务。逾期未履行的，经权利人申请或本院移送，将依法对义务人启动强制执行程序。在执行程序中，人民法院将依法采取财产查控、限制消费、限制出境、纳入失信名单、罚款、拘留等强制措施；涉嫌拒不执行判决、裁定罪的，还将依法移送追究刑事责任。同时，相关人员成为被执行人、被限制消费和被列入失信名单等信息将通过中国执行信息公开网向社会公开。 审判员*** 二〇二四年四月三十日 法官助理*** 书记员***