佛山某有限公司、东莞某有限公司等执行异议之诉一审判决书

广东省鹤山市人民法院 民事判决书 （2024）粤0784民初3714号 原告（执行案外人）：佛山市某有限公司，住所地：广东省佛山市顺德区，统一社会信用代码：914406xxxxxxxxxxxx。 法定代表人：胡某，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：***，广东卓霖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 被告（执行申请人）：东莞市某有限公司，住所地：广东省东莞市，统一社会信用代码：914419xxxxxxxxxxxx。 法定代表人：戴某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，广东广和（东莞）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东广和（东莞）律师事务所律师。 被告（被执行人）：鹤山市某甲有限公司，住所地：鹤山市，统一社会信用代码：914407xxxxxxxxxxxx。 法定代表人：裴某。 原告佛山市某有限公司（以下简称“某丙公司”）与被告东莞市某有限公司（以下简称“某戊公司”）、鹤山市某甲有限公司（以下简称“某丁公司”）执行异议之诉一案，本院于2024年7月18日立案后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。第一次开庭原告某丙公司的委托诉讼代理人***、***，被告某戊公司的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼，被告某丁公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。第二次开庭原告某丙公司的委托诉讼代理人***，被告某戊公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，被告某丁公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案是缺席审理，现已审理终结。 某丙公司司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令中止对坐落鹤山市号1301房的房产[不动产权证号：粤（2023）鹤山不动产权第XX号号]的执行；2.请求依法判令确认坐落于鹤山市鹤城镇鹤舞昆仑150号1301房的房产[不动产权证号：粤（2023）鹤山不动产权第XX号号]归原告所有；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：鹤山市人民法院在执行东莞市某有限公司与鹤山市某甲有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案［案号：（2023）粤0784执1940号］过程中，于2023年6月1日对鹤山市1301房的房产予以预查封并拟对该房产进行拍卖。原告对查封鹤山市提出执行异议，鹤山市人民法院于2024年5月20日作出（2024）粤0784执异55号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告对（2024）粤0784执异55号执行裁定书不服，特提起本次诉讼，具体理由如下：一、原告与某丁公司在涉案房屋被查封前已签订合法、有效的书面买卖合同。原告与某丁公司于2020年12月1日签订了《房屋认购合同》，该《房屋认购合同》虽然名为认购合同，但合同具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，其实际属房屋买卖合同。二、原告在法院查封前已长期合法占有涉案房屋。某丁公司已将涉案房屋实际交付给原告，并在每个月均会发送物业费缴费链接向原告催缴物业费。三、原告在法院查封前已支付全部购房款项。在（2023）粤0784民初1196号民事判决及（2023）粤07民终4675号民事判决中均对《商品房抵房合同》的真实性、有效性予以确认。以物抵债协议属于诺成合同，一经签署即产生债的消灭的效力。《商品房抵房合同》明确约定原告的应收工程款及某丁公司的应收售房款均被抵销，不得再次主张。故而原告在《商品房抵房合同》签订之时已完成对某丁公司的全部购房款的支付。四、涉案房屋未能在法院查封前办理过户登记并非原告原因。原告在签订《商品房抵房合同》后一直有催促某丁公司办理过户手续，但某丁公司一直拖延，不与原告签订正式的商品房买卖合同，不给原告办理网签手续，因此原告已在2023年2月（涉案房屋被查封前）向鹤山市人民法院提起诉讼，请求过户。原告已经积极行使自身权利，涉案房屋未能在被查封前办理过户登记的责任不在于原告。五、某戊公司对某丁公司享有的是普通金钱债权；原告对涉案房屋享有取得房屋所有权的物权期待权，属于准物权。原告对涉案房屋的权利优于某戊公司。另外，2023年5月16日作出的（2023）粤0784民初1196号民事判决及2023年8月30日（2023）粤07民终4675号民事判决，均查明“无法查询到该房屋相关的登记信息，也无法查询到该房屋的预售登记、抵押、查封等情况”，但涉案房屋所在房地产项目早已在2020年10月20日办理预售许可，且在此期间，涉案房屋也经某戊公司申请被鹤山市人民法院于2023年6月1日予以查封，故原告认为（2023）粤0784民初1196号民事判决及（2023）粤07民终4675号民事判决对案件基本事实认定错误，导致作出错误判决，法院应当支持原告的诉讼请求判决某丁公司将涉案房屋过户给原告。原告就此已申请再审，江门市中级人民法院已于2024年5月15日立案审查。若对于涉案房屋不予以中止执行并被拍卖，某丁公司更加不能履行将房屋过户至原告名下的合同义务，原告的合法权利将无法得到保障。综上所述，原告针对涉案房屋提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告针对涉案房屋的权利可以排除执行。（2024）粤0784执异55号执行裁定存在错误，原告不服该裁定，特提起本次诉讼，请求人民法院判如所请。 被告某戊公司辩称，一、原告并未与某丁公司在案涉房屋查封前签订合法、有效的房屋买卖合同。《房屋认购合同》第二条约定，双方需要另行签订商品房买卖合同，且原告依据《房屋认购合同》所交定金为商品房买卖合同的立约担保。《商品房抵房合同》第2.3条也有类似约定。说明《房屋认购合同》、《商品房抵房合同》均非实质商品房买卖合同，而系预约合同。由此，生效判决（2023）粤07民终4675号民事判决书中已经认定，原告与某丁公司并无签订书面商品房买卖合同。二、原告亦未在查封之前合法占有案涉房屋。（2023）粤07民终4675号案中，原告诉讼请求之一为请求某丁公司将案涉房屋交付给其，该请求最终被法院驳回（该案判决作出时间为2023年8月30日）。原告既然提出交付房屋诉请，便说明案涉房屋在判决作出之前并未交付，既未交付，又何来占有？三、案涉房屋未能办理权属登记系因为原告的原因。《商品房抵房合同》第2.3条的约定，原告应在2022年3月30日前指定第三人为买受人与某丁公司签订《商品房买卖合同》，并自行解决相应的购房款、办理网签手续等，但是原告至今既未指定第三人与某丁公司签订《商品房买卖合同》，更未办理权属登记必须的首付款支付手续，案涉房屋未能办理权属登记系因其自身过错。四、原告并未实际支付购房款，其购房款按其主张，是以物抵债的形式支付，而且所抵之债为他人债务，不能取得优于某戊公司权利的优先地位，不能排除本案执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之所以赋予符合一定条件买受人排除执行的权利，其正当性基础在于买受人不仅已经实际占有房屋，而且通过实际支付购房款增加了被执行人责任财产，只是因为非因自己过错原因未能办证，在此情况下如不赋予买受人排除执行的权利，将对买受人严重不公。本案中，原告并非实际支付某丁公司任何购房款，即未增加该公司任何责任财产，其购房款为工程款抵债款项，与某戊公司的债权同为普通债权，若可以排除执行，等于其债权籍此获得优于某戊公司债权的优先地位，与前述规定所蕴含的公平价值相悖。更何况，原告用以抵债之工程款债权亦非某丁公司拖欠，实质是某丁公司将自己本应收取的购房款赠予了他人（工程款债务人）用以抵债，不仅未增加责任财产，反而直接减少了，若支持原告的异议，对于某戊公司而言更为不公。就此而言，原告购房债权本身便不能排除执行。此也是司法实践的普通观点。综上，原告的请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，应予驳回。需要特别指出的是，原告在此之前已经另案提出交付案涉房屋并进行权属登记诉请，均遭驳回，亦即前案已经认定其并不享有所谓物权期待权，本案中再以物权期待权为由提出排除执行请求，实质是重复诉讼，应直接裁定驳回。即便不构成重复诉讼，基于前案判决既判力拘束，本案也不能对案涉房屋能否交付、能否进行权属登记等前案裁判事项作出相反认定，并应当据此驳回原告诉请。庭审补充：被告认为原告第二项诉讼请求不能成立且构成重复诉讼。首先按照《中华人民共和国民法典》第209条规定，有权确认物权的只能是物权人，原告对案涉房屋不享有所有权，不具备请求确认物权的主体资格；其次，在本案异议之前，原告曾经提起要求某丁公司办理过户的债权诉讼，该债权已经由生效判决（2023）粤0784民初1196号民事判决书、（2023）粤07民终4675号民事判决书予以驳回，即原告对案涉房屋并不享有过户登记及交付房屋的债权请求权，该判决的前提是原告既不享有债权请求权，也不享有物权，原告在本案中再次请求确认物权，属于重复诉讼。最后，被告认为原告起诉状与其权利基础自相矛盾，其在诉讼请求中一方面请求确认物权，在事实理由中又主张物权期待权，该两项权利冲突，不能并存，请求原告予以明确。 被告某丁公司无答辩，在举证期内亦无证据提供。 本院经审理认定事实如下：2020年12月，鹤山市某乙有限公司（以下简称“某己公司”）、天津某有限公司广州分公司（以下简称“某乙公司”）与原告某丙公司、被告某丁公司四方签订《商品房抵房合同》，甲方(发包人)为某己公司，乙方(承包人)为某乙公司，丙方(分包人)为原告某丙公司，丁方(出卖人)为某丁公司，合同确认：1.甲方与乙方于2018年9月签订了编号为GS-JZ-HS-1Q-JA-043的《某甲公司鹤山项目一期装饰装修合同》(下称：《施工合同1》)，依据《施工合同1》甲方应向乙方支付工程款533717元，截至本协议签订日，尚未支付工程款533717元。2.乙方与丙方于2018年9月签订了编号为GS-JZ-HS-1Q-JA-043-01的《鹤山御府项目一期外立面EPS制作及安装合同》(下称：《施工合同2》)，依据《施工合同2》乙方应向丙方支付工程款533717元，截至本协议签订日，尚未支付工程款533717元。3.甲、乙、丙、丁四方一致同意，前述甲方依据《施工合同1》应向乙方支付的款项533717元、乙方依据《施工合同2》应向丙方支付的款项533717元同丙方购买丁方房屋并依据双方签署的《房屋认购合同/协议》应向丁方支付的房款中的533717元相抵销。合同还约定：一、预定商品房基本情况：丙方确认购买丁方开发的鹤山御府项目二期1套商品房(具体房号及房屋信息详见附件一，下称：“预定商品房”)并在本协议签署之日起5日内与丁方签署《房屋认购合同/协议》，预定商品房总价款为533717元，商品房面积约为98.81平方米，最终面积以测绘机构最终测量及产权证面积为准。二、债务的抵销：2.1四方一致确认，本协议签订生效后，甲方依据《施工合同1》应向乙方支付的款项533717元、乙方依据《施工合同2》应向丙方支付的款项533717元同丙方依据《房屋认购合同/协议》应向丁方支付的房屋总价款中的相应款项相抵销，抵销金额为533717元。抵销后，乙方不得依据《施工合同1》再向甲方主张已抵销的款项，丙方不得依据《施工合同2》向乙方主张已抵销的款项，丁方不得依据《房屋认购合同/协议》向丙方主张已抵销的金额。2.3丙方有权于2022年3月30日前指定第三人作为买受人(下称“买受人”)同丁方就预定商品房签署《商品房买卖合同》。丙方与买受人就款项的支付、商品房的归属、处置等问题达成的任何协议均与丁方无关，因此产生的价款给付问题由丙方与买受人双方自行解决，任何一方不得因此向丁方主张任何权利。《商品房抵房合同》后附有预定商品房清单，确认房号为150号1301，建筑面积98.81平方米，套内面积77.33平方米，协议单价5401元/平方米，协议总价533717元，抵扣金额533717元。 查明一：涉案不动产因案外人东莞市某有限公司与某丁公司商品房委托代理销售合同纠纷执行一案，被本院于2023年6月1日作出（2023）粤0784执1940号执行裁定书裁定予以预查封，并于2024年1月25日作出（2023）粤0784执1940号之一执行裁定书裁定予以拍卖。某丙公司向本院提出执行异议。本院于2024年5月20日作出（2024）粤0784执异55号执行裁定书裁定予以驳回。 查明二：某丙公司不服（2023）粤0784民初1196号及（2023）粤07民终4675号民事判决，向广东省江门市中级人民法院申请再审，广东省江门市中级人民法院于2024年7月3日作出（2024）粤07民申92号民事裁定书裁定予以驳回。 查明三：鹤山市不动产登记查询证明显示，鹤山市1301房于2023年9月27日登记，产权人姓名：鹤山市某甲有限公司，不动产权证号：粤（2023）鹤山市不动产权第XX号。 某丙公司向本院提出执行异议。本院于2024年5月20日作出（2024）粤0784执异55号执行裁定书，裁定驳回某丙公司的异议请求。某丙公司不服上述执行裁定书，向本院提起案外人执行异议之诉。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉纠纷。本案的争议焦点是原告对本院拍卖的位于鹤山市是否享有足以排除强制执行的合法民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。” 关于案涉房产的所有权归属与是否可以中止执行，本院认为，先前原告要求过户的诉讼请求因房产现状无法查明等原因被本院及江门市中级人民法院的生效判决予以驳回，现原告提交了案涉房产的商品房预售许可证和不动产登记查询证明，但“登记在被执行人名下的不动产”只是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的其中一个条件，针对其余四个条件，本院对此分述如下： 其一，某丙公司与某丁公司并未在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条均要求买受人在人民法院查封前签订合法有效的买卖合同。某丙公司与某丁公司在《房屋认购合同》中约定后续双方需要另行签订《商品房买卖合同》，所以《房屋认购合同》并不等同于《商品房买卖合同》。另外，从2020年12月签订的《商品房抵房合同》内容来看，其性质为“以物抵债”，即以转让房屋这一标的物作为清偿债务的方式，以物权转移来替代履行金钱债务，某丙公司请求某丁公司交付案涉不动产的目的是消灭金钱债务，故不同于实质意义上的房屋买卖。因此某丙公司对案涉不动产享有的权利与上述第二十八条规定的基于买卖关系产生的不动产物权期待权存在区别，《商品房抵房合同》也并不能等同于《商品房买卖合同》。 其二，某丙公司未能提供有效证据证明所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，物业催缴费通知并不能证明该主张。另根据《商品房抵房合同》第2.3条的规定，丙方（某丙公司）有权于2022年3月30日前指定第三人作为买受人同丁方（某丁公司）就预定商品房签署《商品房买卖合同》，可以看出该房主要用于转售，而并非主要用于居住。 其三，未办理过户登记某丙公司并非无责。根据上述《商品房抵房合同》第2.3条的规定，某丙公司应于2022年3月30日前指定第三人为买受人与某丁公司签订《商品房买卖合同》，并自行解决相应的购房款、办理网签手续等，而某丙公司至今未处理好上述事项，并因此导致案涉房产未能办理过户登记，故某丙公司认为非因其自身原因未办理过户并主张排除执行，本院不予采纳。 其四，执行异议之诉的关键问题在于比较执行标的物上存在的不同类型权利的效力顺位。如上所述，某丙公司对案涉不动产享有的权利与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的基于买卖关系产生的不动产物权期待权存在区别，并不能优先于其他普通债权实现，基于债的平等性，某丙公司对某丁公司的债权并不较本案所涉执行债权更具有优先实现的价值利益。 故对诉讼请求1.依法判令中止对坐落于鹤山市1301房的房产[不动产权证号：粤（2023）鹤山市不动产权第XX号]的执行，及诉讼请求2.依法判令确认坐落于鹤山市鹤城镇鹤舞昆仑150号1301房的房产[不动产权证号：粤（2023）鹤山市不动产权第XX号]归原告所有，本院均不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零九条、第三百一十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第二十四条、第二十八条、第二十九条的规定，判决如下： 驳回原告佛山市某有限公司的全部诉讼请求。 本案受理费9100元（原告已预交），由原告佛山市某有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。 审判长***人民陪审员***人民陪审员***二〇二五年一月十五日本件与原本核对无异法官助理***书记员***