枣庄某某开发有限公司与某某、石某返还原物纠纷一审民事判决书

山东省枣庄市市中区人民法院 民事判决书 （2024）鲁0402民初3673号 原告：枣庄某某开发有限公司，住所地山东省枣庄市市中区。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，山东法扬律师事务所律师。 被告：***，男，1985年5月9日出生，汉族，住山东省枣庄市峄城区。 被告：石某，女，1990年5月18日出生，汉族，住山东省枣庄市峄城区。 两被告共同委托诉讼代理人：***，枣庄高新众大法律服务所法律工作者。 原告枣庄某某开发有限公司与被告***、石某返还原物纠纷一案，本院于2024年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告枣庄某某开发有限公司的委托诉讼代理人***、被告***及两被告共同委托诉讼代理人***均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告枣庄某某开发有限公司向本院提出诉讼请求：1．依法判令被告将鲁南水城11号3层006、091、092号房屋返还给原告；2．请求判令被告向原告支付占用费（面积共227.81平方米，从2014年7月19日起计算至实际腾房之日止，参照3楼租金标准，按照每平方每日0.5元计算，暂计至2024年1月8日为394111.30元）；3．请求判令被告向原告支付物业费（从2014年7月19日起计算至实际腾退之日止，暂计至起诉之日为2024年1月8日为157644.52元）；上述诉讼请求暂合计总额为551755.82元。4．本案诉讼费、律师费由被告承担。在庭后，原告枣庄某某开发有限公司撤回第二、三项诉讼请求。事实与理由：2012年8月8日，枣庄某某开发有限公司与枣庄某某实业发展有限公司就“某某商贸服务区院内的1-11＃、13＃楼整体转让事宜签订《合同书》一份，枣庄某某开发有限公司按照约定将该资产交付给枣庄某某实业发展有限公司。2015年12月21日，因上海伦某某地产控股集团、枣庄某某实业发展有限公司与枣庄某某开发有限公司与其签订《解除合同协议书》一份。协议约定解除枣庄某某开发有限公司与枣庄某某实业发展有限公司于2012年8月8日签订的《合同书》，将转让的“鲁南水城?枣庄老街”（包含11号楼）相应资产返还给枣庄某某开发有限公司，包含案涉**号楼。2022年6月25日，枣庄市市中区政府为盘活鲁南水城?枣庄老街项目，批准将鲁南水城的管理权无偿划转至山东某某文化旅游发展集团有限公司，山东某某文化旅游发展集团有限公司将该资产交由原告管理。后枣庄某某开发有限公司授权原告有权以自己的名义代为收回、管理、经营枣庄某某开发有限公司在“鲁南水城?枣庄老街”项目中所拥有的全部资产。2018年11月17日，枣庄市市中区人民法院经审理作出（2017）鲁0402刑初188号刑事判决书，判决书中载明因吴*、***、***等人在经营枣庄某某实业发展有限公司期间，以公司需要资金周转为由，承诺支付3分至5分的月息，先后向被告***等人进行非法集资，后用房屋作价折抵部分借款，并认定上述行为属于非法集资的范畴，并对于包含被告***在内的各参与人非法集资的数额以及剩余损失予以确定。根据刑事判决书认定的相关事实以及借款协议的约定，依据相关法律规定，被告***对于案涉房屋不享有所有权。现被告作为案涉房屋无权占用人，原告有权要求被告立即腾房，并承担占用期间的占用费、物业费等费用。为维护自身的合法权益，避免国有资产流失，原告诉至贵院，请求贵院支持原告的诉求。 被告***、石某辩称，一、本案有仲裁约定，不属于人民法院管辖。《商品房买卖合同》第二十一条明确约定“本合同在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下列方式解决：1、提交山东省济南市仲裁委员会仲裁。”原告应向仲裁机构申请仲裁，法院不应受理本案。二、***、石某依据《商品房买卖合同》，接受案外人枣庄某某实业发展有限公司交付的房屋后，合法占有使用案涉房屋，枣庄某某开发有限公司无权要求***、石某返还。案外人枣庄某某实业发展有限公司应偿还被告***借款30万元，并以此款购买了鲁南水城枣庄老街**幢**层**号商铺，与案外人枣庄某某实业发展有限公司签订了《商品房买卖合同》，并将上述商铺交付***、石某占有使用，***、石某基于《商品房买卖合同》占有使用案涉房屋，属于有权占有。枣庄某某开发有限公司不是合同相对人，无权要求***、石某返还房屋，更无权要求支付占用费。三、枣庄某某开发有限公司无权向***、石某主张权利，只能够根据《解除合同协议书》约定向枣庄某某实业发展有限公司主张违约责任。枣庄某某开发有限公司与枣庄某某实业发展有限公司达成解除合同协议中约定：“五、乙方出售、出租、抵押、抵账的“鲁南水城?枣庄老街”商贸服务业园区项目中的房屋，按以下方式进行处理：2、乙方对外出售的房屋（包括已全额付款、部分付款、交付定金），由乙方负责将与购房人签订的房屋买卖合同（包括但不限于《商品房买卖合同》《预售协议》《购房意向书》等）解除；已经返租的，乙方负责解除与购房人及承租人的租赁合同。乙方对外出租、抵押、抵账的房屋，由乙方负责解除相应的租赁、抵押、抵账合同。”因枣庄某某实业发展有限公司与***、石某签订《商品房买卖合同》不具备法定解除事由，枣庄某某实业发展有限公司无权解除，故原告仅能依据与枣庄某某实业发展有限公司达成解除合同协议中的约定，向与枣庄某某实业发展有限公司主张违约赔偿责任。四、物业费诉讼请求无事实和法律依据，不应受到支持。本案是租赁合同纠纷案件，并非物业合同纠纷，物业费与本案案由不是基于同一法律关系，因此对于物业费诉讼请求应当予以驳回。枣庄某某开发有限公司是某某开发公司，其经营范围不包括物业服务，即枣庄某某开发有限公司不能从事物业服务行业，且无证据证明枣庄某某开发有限公司向***、石某提供了物业服务，本案案涉房屋所处“鲁南水城”因投资不到位，监管失利，致使其成为城市“疥癣”，其内部脏、乱、差，是众商户有目共睹的，水城水质污臭不堪，未有任何物业服务的痕迹。假如是枣庄某某开发有限公司为“鲁南水城”提供的物业服务，***、石某将保留向相关行政部门投诉，要求对其处罚的权利。综上所述，枣庄某某开发有限公司主体不适格，***、石某系有权占有使用，而收取物业费无事实和法律依据，***、石某无义务承担本案的诉讼费、保全费、保全保险费、律师费，请求人民法院依法驳回枣庄某某开发有限公司诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 枣庄某某开发有限公司2000年6月至2018年2月曾用名为枣庄市某某建设开发公司。 2012年7月6日，枣庄市市中区人民政府（甲方）与上海伦某某地产控股集团有限公司（乙方）就鲁南水城整体转让事宜签订《协议书》，就甲方所属的某某建设开发公司名下开发的“鲁南水城?枣庄老街”商贸服务区项目整体转让给乙方，双方约定协议标的内容为本项目之1-11＃、13＃楼宇和鲁南水城用地红线内地上附着物（包括河道、桥梁、道路、绿化、广场、停车位、天幕、亭廊、灯光亮化、各类设施设备等），同时上海伦某某地产控股集团有限公司承诺在本协议书签订后15日内，在枣庄市市中区成立全资子公司-枣庄某某实业发展有限公司，并由枣庄某某实业发展有限公司在枣庄市市中区成立其他子公司。 2012年8月8日，枣庄市某某建设开发公司（甲方）与枣庄某某实业发展有限公司（乙方）签订《合同书》，就其开发建设的“鲁南水城?枣庄老街”商贸服务业园区项目1-11＃、13＃楼宇整体出售给乙方事宜达成协议，约定：“……二、价款及支付：项目总转让价款为四亿元；……四、商品房买卖合同的签订及过户登记：甲方同意乙方和乙方在枣庄市中区境内设立的包括“枣庄某某百货有限公司”、“枣庄某某商务酒店管理有限公司”等在内的六家隶属于乙方的全资子公司，并且仅限于乙方及其名下的六家全资子公司与甲方分别签订每栋或每单元楼宇的商品房买卖合同……”。协议签订后，枣庄市某某建设开发公司按照合同约定向枣庄某某百货有限公司交付了该资产。 2015年12月21日，枣庄市某某建设开发公司（甲方）与上海伦某某地产控股集团有限公司、枣庄某某实业发展有限公司（乙方）及上海伦某某地产控股集团有限公司、苏州某某置业有限公司、山东某某车业科技有限公司（丙方、担保方）签订《解除合同协议书》，主要内容约定如下：“一、解除甲方与乙方枣庄某某实业发展有限公司于2012年8月8日签订的《合同书》；二、乙方于本协议生效之日将2012年8月8日《合同书》第一条中“买卖标的物及状况”约定的标的物返还给甲方。其中的1、2、3、4、5、6、8、9、11号楼及某天幕应以甲方与乙方及枣庄某某百货有限公司三方办理交接时所签订的《枣庄伦达鲁南水城工程交接单》及《伦达鲁南水城工程现状确认单》所确定的交接内容为返还内容。7号、10号、13号楼按整体原貌返还；三、乙方（包括乙方为经营水城项目而设立的其他公司）应将其经营鲁南水城期间销售、出租、抵押、抵账等行为产生的合同书及经营鲁南水城期间的债权债务清单在返还资产时一并提供给甲方，并确保其真实性、合法性；……五、乙方出售、出租、抵押、抵账的“鲁南水城?枣庄老街”商贸服务业园区项目中的房屋，按以下方式进行处理：1．乙方出售、出租、抵押、抵账的“鲁南水城?枣庄老街”商贸服务业园区项目中的房屋，乙方于本合同生效之日提供全部已售、已租、已抵押或已抵账的房屋明细清单给甲方。2．乙方对外出售的房屋（包括已全额付款、部分付款、交付定金），由乙方负责将与购房人签订的房屋买卖合同（包括但不限于《商品房买卖合同》、《预售协议》、《购房意向书》等）解除，已经返租的，乙方负责解除与购房人及承租人的租赁合同。乙方对外出租、抵押、抵账的房屋，由乙方负责解除相应的租赁、抵押、抵账合同。同时，甲、乙双方与作为乙方的枣庄某某百货有限公司签订了《解除合同资产交接清单》，约定乙方将所接收的鲁南水城项目的资产交接给甲方。当日，枣庄市市中区人民政府（甲方）与上海伦某某地产控股集团有限公司、枣庄某某实业发展有限公司（乙方）共同签订《解除合同协议书》，双方约定：“鉴于乙方因无力继续经营鲁南水城项目而与枣庄市某某建设开发公司协议解除了2012年8月8日签订的《合同书》，甲方与乙方2012年7月6日签订的《协议书》已经丧失了履行基础，且乙方请求解除该合同，甲方经研究决定同意解除与乙方2012年7月6日签订的《协议书》，现就解除合同相关事宜，甲乙双方约定如下：一、解除双方于2012年7月6日签订的《协议书》；二、《协议书》的标的包含在2012年8月8日《合同书》的标的范围内，已由乙方与枣庄市某某建设开发公司在解除合同中约定，本协议不再涉及；三、因乙方与枣庄市某某建设开发公司于2012年8月8日签订的《合同书》已解除，甲、乙双方于2012年7月6日签订的区《协议书》约定的“奖励措施”及“优惠政策”的条款，终止履行。四、甲、乙双方互不追究对方的违约责任。” 2014年10月10日，枣庄某某实业发展有限公司（出卖人）与***、石某（买受人）签订《商品房买卖合同》，双方约定：房屋位置为鲁南水城第**幢**层**号房；房屋建筑面积为80.91平方米；房屋总金额为695826元；付款方式为一次性付款695826元。合同签订后，枣庄某某实业发展有限公司将案涉房屋交付***、石某。***自认3-006号房屋是在2014年10月10日开始使用的，3-091、3-092号房屋是在2015年5月29日签订借款协议后开始使用的。 2015年2月9日，枣庄某某实业发展有限公司向石某出具《收据》一份，金额5000元，收款方式为现金，收款事由为房款。 另查明，2015年5月29日，枣庄某某实业发展有限公司（甲方）与***（乙方）签订《借款协议》一份，约定：“经甲乙双方友好协商，乙方同意借款人民币30万元给甲方。借款时间：其中15万元自2015年4月23日至2015年12月31日止。另15万元自2015年5月29日至2015年12月31日止。借款抵押物：甲方将11号楼3-006、3-091、3-092共三套房屋（房屋总面积为227.81）作为此借款的还款抵押物。若到期未按时还款，则3-006、3-091、3-092三套房屋作为抵押物归乙方所有”。当日，枣庄某某实业发展有限公司向***出具《收据》一份，金额25万元，收款方式为转10万、现金15万，收款事由为借款。 又查明，2018年10月17日，本院作出（2017）鲁0402刑初188号刑事判决书，该判决书审理查明部分载明：“2013年7月至2015年4月，被告人吴*、***、***等人在经营枣庄某某实业发展有限公司期间，以公司需要资金周转为由，承诺支付3分至5分的月息，先后向孙*、***、***等16人非法集资共计987.12万元用于公司经营活动，还本156.08万，付息96.9659万……，第12、2015年4月，向***非法集资20万元，本息未还。后双方协商签订房屋买卖合同，用鲁南水城11号3层6、91、92号三套房屋作价216.4826万元折抵借款……。本案中，参与人***、乔*、***各有40万、60万、10万元系购房款转借款。”且最终判决枣庄某某实业发展有限公司退赔各参与人剩余损失共计651.5133万元（包含***的20万元）。枣庄某某实业发展有限公司已将退赔款全部缴纳至本院。 再查明，2022年7月，枣庄市市中区人民政府市中政复〔2022〕3号文件载明“原则同意《山东某某文化旅游发展集团有限公司组建方案》”。2022年8月，山东某某文化旅游发展集团有限公司某某文旅〔2022〕20号文件《关于申请成立枣庄某某文化旅游开发有限公司的请示》载明“国资局：……山东某某文化旅游发展集团有限公司现将东湖公园、鲁南水城、光明广场整合，全资1001万元注册成立枣庄某某文化旅游开发有限公司……”。 案涉房屋所在的坐落于市中区西昌中路1号鲁南水城?枣庄**街**号楼于2021年12月31日取得不动产权证书［鲁（2021）枣庄市不动产权第1**7号］，权利人为枣庄某某开发有限公司。 本院认为，本案的争议焦点为：一是枣庄某某开发有限公司是否为本案适格的主体；二是枣庄某某开发有限公司要求***、石某腾空并返还案涉房屋能否支持。 关于第一个焦点问题，***、石某主张枣庄某某开发有限公司主体不适格并辩称枣庄某某开发有限公司已不是案涉资产的所有权人，案涉资产已被市中区人民政府整合为枣庄某某文化旅游开发有限公司，基于合同关系本案应由枣庄某某实业发展有限公司作为原告。对此本院认为，一方面，中兴文旅〔2022〕20号文件《关于申请成立枣庄某某文化旅游开发有限公司的请示》虽然载明“国资局：……山东某某文化旅游发展集团有限公司现将东湖公园、鲁南水城、光明广场整合，全资1001万元注册成立枣庄某某文化旅游开发有限公司……”，但该文件的性质仅为“请示”，后续情况不明，且文件中“整合”的具体含义亦未明确；另一方面，本案案涉房屋坐落的鲁南水城11号楼系由枣庄某某开发有限公司（原枣庄市某某建设开发公司）开发建设并登记在枣庄某某开发有限公司名下，故枣庄某某开发有限公司具备原告的诉讼主体资格，有权以自己名义提起诉讼。本案案由为返还原物纠纷，并非合同纠纷，故***辩称以枣庄某某实业发展有限公司作为原告的主张，本院不予采信。 关于第二个焦点问题，《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。本案中，案涉11号楼系由枣庄某某开发有限公司开发建设并于2021年12月31日取得不动产权证书，登记所有权人为枣庄某某开发有限公司。枣庄某某开发有限公司对案涉房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。在枣庄某某实业发展有限公司未能按期向***偿还借款本息的情况下，虽然枣庄某某实业发展有限公司与***、石某签订《商品房买卖合同》并约定用案涉**号**层**号房屋抵账借款及***需另行支付的10万元折抵案涉房屋的购房款，但枣庄某某实业发展有限公司在签订上述合同时并非案涉房屋的所有权人，其无权对案涉11号楼作出处分，且双方并未办理案涉房屋的所有权转移登记手续，因此本院认定案涉房屋的所有权并未发生转移，房屋所有权人仍为枣庄某某开发有限公司。现***占有使用案涉11号楼3层006、091、092号房屋，枣庄某某开发有限公司诉请***、石某返还案涉11号楼3层006、091、092号房屋，于法有据，本院予以支持。 枣庄某某开发有限公司未提交证据证明其实际支出保全保险费、律师费，且律师费系非因本案产生的必要性合理性费用，故对其主张，本院不予支持。在庭后，原告枣庄某某开发有限公司撤回第二、三项诉讼请求，系对自己权利的处分，本院予以准许。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第二百三十五条、第四百零一条、第四百六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告***、石某于本判决书生效之日起三十日内将位于“鲁南水城?枣庄老街”鲁南水城11号楼3层006、092、093号房屋腾空并返还给原告枣庄某某开发有限公司； 二、驳回原告枣庄某某开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计4659元，由原告枣庄某某开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向山东省枣庄市中级人民法院在线提交上诉状。 审判员*** 二〇二四年八月二十日 法官助理*** 书记员***