某某科技有限公司与某某（福建）健康产业有限公司一审民事判决书

福建省闽侯县人民法院 民事判决书 （2021）闽0121民初2796号 原告：某某科技有限公司，住所地福州市晋安区。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，福建海山律师事务所执业律师。 被告：某某（福建）健康产业有限公司，住所地福建省福州市闽侯县。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***、***，福建拓中律师事务所执业律师。 原告某某科技有限公司（以下简称某甲公司）与被告某某（福建）健康产业有限公司（以下简称某乙公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告某甲公司的委托诉讼代理人***以及被告某乙公司委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 某甲公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除某甲公司与某乙公司签订的《房屋租赁合同》，某甲公司不予退还某乙公司履约保证金；2.请求依法判令某乙公司立即搬离某甲公司位于福州市闽侯县上街镇**东路8号福州**大厦**楼**层的办公场地；3.请求依法判令某乙公司立即向某甲公司支付房租至某乙公司搬离之日止，暂计至起诉之日为466000元；4.请求依法判令某乙公司立即向某甲公司支付违约金，按日违约金为拖欠租金金额的千分之三的标准计算至某乙公司搬离之日止，暂计至起诉之日为180000元；5.请求依法判令某乙公司立即向某甲公司支付物业费、水电费至某乙公司搬离之日止，暂计至2021年4月为26629.46元；6.本案案件受理费、公告费、财产保全费均由某乙公司承担。 事实和理由：2020年3月26日，某甲公司、某乙公司双方签订《房屋租赁合同》。根据合同约定，某甲公司将位于福州市闽侯县上街镇**东路8号福州**大厦**楼**层的办公场地出租给某乙公司，现阶段租金每月60000元，水电费及物业费由某乙公司自行承担。租金按月结算，某乙公司应在每月1日前将当月租金汇入某甲公司账户。但某乙公司自2020年9月1日起至今的房租一直拖欠；且某乙公司还拖欠每月的物业费、水电费。 某甲公司认为，某乙公司的行为已经严重违约，根据《房屋租赁合同》第3.4、3.7等条款，某乙公司除应支付某甲公司上述拖欠的款项外，还应依约支付违约金；同时某甲公司主张与某乙公司解除合同，收回出租场地，并不予退还某乙公司履约保证金。因某乙公司拖欠2021年1-4月的物业费、水电费，租赁场所的物业福州某某物业管理有限公司要求某甲公司支付，某甲公司支付了26629.46元。鉴此，某甲公司根据相关法律规定，特向贵院提起诉讼，恳请依法判决某甲公司的上列诉讼请求，以维护某甲公司的合法权益。 某乙公司辩称，某甲公司增加的诉讼请求，某乙公司已经于2021年4月28号就一次性支付了的物业费、水电费。另外主体存在问题，水电费和物业管理费支付的对象是福州某某物业管理有限公司。 一、租赁合同已明确约定是将案涉房产仅用于高新技术企业的办公、研发和产业孵化使用。因为某甲公司无法提供租赁房屋产权证，致使某乙公司无法通过产业孵化项目。高新技术企业无法孵化，某甲公司违约在先，其无权解除租赁合同。1、因为作为某乙公司，它本身不是一个高新技术企业。所以，某甲公司也明知某乙公司租用房产是用于产业孵化，即无法提供案涉租赁房屋产权证，致使某乙公司的合同目的无法实现。某甲公司具有缔约过失责任。2020年3月26日，某乙公司与某甲公司签订了租赁合同，根据合同的第2.3条也明确约定租赁用途“该场所仅作为高新技术企业办公、研发和产业孵化使用”。租赁合同第7.1.3条约定“乙方在办理营业执照、消防、环保等相关证照时，需要甲方配合出具相关材料的甲方承诺予以配合办理”。某乙公司于2020年5月申报福州市众创空间。根据2020年度申报国家级科技企业孵化器推荐表明确要求孵化场地及服务设施证明及产权证明文件。因某甲公司未能提供产权证，导致某乙公司未能通过众创空间项目一审，某乙公司项目不能如期推进，给某乙公司造成了巨大损失。某甲公司隐瞒了案涉房产无房产证的事实。在此情况下，双方签订的合同，某甲公司具有缔约过失责任。2、鉴于案涉房屋2021年5月已取得了不动产权证书，某乙公司再次申报案涉众创空间项目2021年6月16日，已通过了福州高新区科技局一审，租赁合同应继续履行。因为某甲公司取得产权证后，已配合某乙公司重新申报。众创空间项目现该项目已通过了一审，市科技局也正在评审受理，所以不存在租赁合同，不能如期履行的情形，所以租赁合同应该继续履行。案涉租赁房屋已入住了14家高新技术企业。企业若解除合同，是将造成极大的社会矛盾。 二、某乙公司并未违约，未缴纳租金是行使先履行抗辩权。某乙公司并未给某甲公司造成的损失，不应承担违约责任且其诉请的违约金畸高。作为出租方的某甲公司，首先应该将该房产的真实情况向作为承租人的某乙公司如实陈述，然后在交付房产时，应将与合同约定一致，并符合承租人使用目的的房产进行交付。这是出租人的先履行义务，承租人缴纳租金的义务在后。本案某甲公司并没有履行如实陈述和交付用于产业孵化用途的房产义务。某乙公司没有缴纳租金，是行使先履行抗辩权。某甲公司取得产权证后，某乙公司也于2021年4月28日支付了水电物业费26629.46元。并非故意拖欠租金，不存在违约的情形。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，某甲公司违约在先，且在某甲公司取得产权证后，某乙公司已如约履行了支付水电物业费，并未给某甲公司造成损失，所以某乙公司不承担违约责任。 三、2020年因新冠疫情不可知不可抗力事由，整个社会的投资陷入僵局。根据国家及省市政策，某甲公司应该免除3个月的租金。我国新冠疫情发生突然，为了保护公众健康，全国各地陆续采取一系列的防控措施，启动重大突发公共卫生事件应急响应政府按照甲类**的标准，采取的相应疫情防控措施。企业停产停工，其名的价格里从其产生和形成的突发性传播和影响的广泛性及控制和阻断的经济性来看，新冠疫情应属不能预见、不能避免、不能克服的客观情况属于不可抗力。关于新冠肺炎疫情防控期间，减免企业房租和做好防控资产保障工作的通知和关于星光肺炎疫情防控期间，减免企业房租的补充通知的政策解读，还有最高院的指导意见，疫情期间应该免收租金，2020年6月10日，某乙公司也向某甲公司发出免租申请函，请求减免2020年2个月的租金。某甲公司未予以回复。疫情期间，企业停产停工，导致某乙公司无法如期开展企业入驻工作。某乙公司请求某甲公司减免租金。符合国家政策法规的规定，且因为某甲公司无法提供案涉租赁房屋产权证，导致某乙公司项目不能如期申报，丧失了机会成本。第一，解除合同不同意，因为某乙公司已经入住了14家高新技术企业，而且众创空间已经审核下，已经批准了。第二，现在某乙公司并没有在案涉租赁的场所办公，而是其他的14家高新技术企业在该租赁场所，因此也不存在某乙公司搬离的问题。第三，租金按照合同约定，租金是166000元，对这个金额是没有错误。但是要求按照国家的政策予以减免三个月的租金。第四，诉讼请求中按千分之三的支付违约金，如果换算成利率的话是每个月9%，所以说违约金也是显著高的，因为是某甲公司违约在先，所以说某乙公司也不存在支付违约金的情况。 本院经审理认定事实如下：2020年3月26日，某甲公司（甲方）与某乙公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，该合同第一条约定，某甲公司将位于闽侯县上街镇**东路8号福州**大厦**层，面积为1500平方米的房产出租给某乙公司。某甲公司承诺其是出租标的的房屋使用权人，出租该房屋没有权属纠纷。第二条约定，租赁期限为五年，即从2020年4月1日起至2025年3月31日止。用途：该场所仅作为高新技术企业办公、研发或产业孵化使用。第三条约定，租赁物的面积为1500平方米，月租金为60000元整，租金两年内不递增，第三年起租金每年按5%递增，即从2022年4月1日至2023年3月31日，月租金为63000元整；从2023年4月1日至2024年3月31日止，月租金为66150元整等。租金按月结算，乙方应在每月1日前将当月租金汇入甲方指定账户。第三条第三款约定，本合同签订之日起五个工作日内，乙方应支付120000元作为履约保证金（2个月租金），乙方将该保证金汇入甲方指定账户，并由甲方提供收款收据。租赁期限届满，经甲方确认不存在欠缴租金、水电费等违约情形的，甲方应将履约保证金无息退还给乙方。第三条第四款约定，乙方支付的租金不包含物业管理、水电气等费用。第三条第五款约定，乙方应按时向租赁物所在地某丁公司交付水电费。乙方自行向租赁物所在地水电部门按时缴纳水电费。第三条第七款约定，乙方逾期支付租金的，逾期应按日向甲方支付违约金，日违约金为拖欠租金金额的千分之三。若乙方逾期一个月未依约足额交付租金，甲方有权解除本合同并要求乙方腾空、搬离租赁场所，在甲方通知乙方腾空搬离租赁场所后乙方仍不搬离的，依照第四条约定处置。乙方除了应支付占用期间的房租外，还应支付违约金至实际搬离租赁场所之日止。第八条第三款约定，乙方发生下列违约行为之一的，甲方有权解除本合同：1、乙方逾期一个月未交租金，经催收后仍拒绝支付的；2、乙方利用租赁场所从事违法犯罪活动的；3、乙方擅自利用租赁物转租、转借或调换使用的……庭审中，某乙公司确认自2020年9月1日起至今未支付租金。某甲公司遂向本院提起诉讼，本院受理后，某乙公司于2021年5月20日收到本案的起诉状副本。案件审理中，某甲公司自述，某乙公司向其支付了履约保证金120000元。 福州某某物业管理有限公司为该租赁场所的物业管理人。某乙公司为物业使用人。后因某乙公司拖欠2021年1月-4月的物业费和水电费合计26629.46元，福州某某物业管理有限公司于2021年4月23日向某甲公司发送《关于催缴物业费、水电费的函》。2021年4月28日，户名为某甲公司向福州某某物业管理有限公司付款26629.46元，付款回单摘要内容为：水电物业费。 2020年6月10日，某乙公司以受新冠疫情影响出现资金困难为由向某甲公司申请免租两个月，某甲公司未予减免。2020年12月1日某乙公司又向某甲公司申请免租，内容为“因未能提供产权证明及转租证明，造成我司入驻企业数量不达标，场地不符合市科技局有关政策要求，十月份申报福州市级大健康众创空间未获得通过，望给予补件。且我司在疫情期间提供过免租申请，某丙公司申请，对本公司**大厦九层的房租租金给予减免两个月，并在2021年6月之前期间申请延缓缴纳租金”。 另查明，2020年8月20日中国某某银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率为3.85%。 本院认为，某甲公司与某乙公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，为合法有效的合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。某乙公司自2020年9月1日起未按约定时间足额向某甲公司支付租金，其行为已构成违约，应承担违约责任。根据案涉租赁合同约定，某乙公司逾期一个月未依约足额交付租金，某甲公司有权解除本合同，故某甲公司请求判令解除双方签订的《房屋租赁合同》，本院予以支持，案涉租赁合同于2021年5月20日解除。合同解除之后，某乙公司应在本判决生效之日起三十日内搬离租赁场所并将房屋腾空后交还给某甲公司。某乙公司辩称其并不在案涉租赁场所办公，不应由其搬离，根据合同的相对性，某乙公司作为承租方，其是否在租赁场所办公并不能免除其合同解除之后搬离及返还房屋的义务，故对其该抗辩意见本院不予采纳。 关于某甲公司要求某乙公司支付房屋租金至实际搬离之日止的诉讼请求。某乙公司陈述因受新冠疫情影响，企业停工停产，其有向某甲公司申请减免两个月租金，但某甲公司未予以同意。本院认为，因新冠疫情原因，2020年1月24日晚10时32分福建省启动重大突发公共卫生事件一级响应，自2020年3月19日12时起，将福建省新冠肺炎疫情应急响应等级统一调整为省级三级应急响应，各行各业基本复工复产。某乙公司于2020年3月26日与某甲公司签订《房屋租赁合同》，系在新冠疫情爆发后趋于稳定的情况下签订合同并开展经营，其以疫情原因主张不可抗力情形不符合实际情况，且其申请减免租金亦在2020年6月10日，故对其该租金减免的主张本院不予支持。根据《房屋租赁合同》第三条第一款、第二款的约定月租金为60000元，某乙公司应于每月1日前支付当月的租金。至本案庭审结束时，某乙公司未缴纳从2020年9月1日起的租金，故某乙公司应从2020年9月1日起按每月60000元的标准支付租金至2021年5月20日，合计520000元。某乙公司应自合同解除之日次日起以每月60000元租金标准向某甲公司支付房屋占有使用费至实际搬离案涉房屋之日止。 关于某甲公司要求某乙公司按拖欠租金金额的日千分之三支付逾期支付租金违约金的诉求。本院认为，双方约定的违约金标准过高，某乙公司亦向本院申请调整违约金，且某甲公司并未提供证据证明其实际损失，因此本院将违约金的标准调整为按一年期贷款市场报价利率的四倍计算，从2020年9月1日起以未付租金及房屋占有使用费为基数计算至前述款项支付完毕之日止。某甲公司对违约金的诉讼请求超出部分，本院不予支持。 关于某甲公司要求某乙公司支付其代垫的物业费、水电费26629.46元的诉讼请求。某甲公司已提供付款回单证明其于2021年4月28日缴纳了案涉物业费和水电费26629.46元。某乙公司辩称该费用系其缴纳并提供了该份付款回单予以佐证。本院认为，该付款回单上明确载明付款的户名为某甲公司，某乙公司辩称其将钱交给某甲公司进行缴纳，但并未提供证据予以证明，对其该抗辩意见，本院不予采纳，本院认定某甲公司已为某乙公司垫付2021年1月至4月的物业费和水电费合计26629.46元。根据案涉租赁合同约定，物业费、水电费应由某乙公司自行向某丁公司支付。故某乙公司应将该笔费用返还某甲公司。至于某甲公司主***乙公司向其支付2021年4月之后至实际搬离的物业费、水电费，因合同已约定该费用由某乙公司自行向某丁公司及租赁物所在地水电部门缴纳，且该费用某甲公司未实际缴纳，故对某甲公司的该诉求本院不予支持。关于某甲公司主***乙公司支付的履约保证金120000元不予退还的问题。本院认为，双方合同并未约定逾期支付租金某甲公司有权没收履约保证金。截至庭审结束，某甲公司仅垫付物业费、水电费26629.46元，且本院已判令某乙公司应向某甲公司支付逾期支付租金的违约金，某甲公司以已垫付物业费、水电费等为由主张没收履约保证金系属加重某乙公司的负担，故本院对该诉讼请求不予支持。为避免诉累，某乙公司已支付的履约保证金120000元可抵扣其尚欠的租金。据此，某乙公司还应向某甲公司支付至2021年5月20日止的租金400000元。 关于某乙公司辩称某甲公司未提供房屋产权证导致其合同目的无法实现，某甲公司具有缔约过失的责任，给某乙公司造成了损失。本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》仅约定某甲公司承诺其是案涉房屋的使用权人，且案涉房屋没有权属纠纷，但并未约定某甲公司应向某乙公司提供房屋产权证，且某乙公司也并未举证证明其实际损失，故对该抗辩意见不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百六十二条第二款、第五百六十五条第二款、第五百六十六条第二款、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十二条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定，判决如下： 一、某某科技有限公司与某某（福建）健康产业有限公司签订的《房屋租赁合同》于2021年5月20日解除； 二、某某（福建）健康产业有限公司应自本判决生效之日起三十日内搬离闽侯县上街镇**东路8号福州高新科技产业园**大厦主楼9层的办公场地； 三、某某（福建）健康产业有限公司应自本判决生效之日起十五日内向某某科技有限公司支付租金400000元，并自2021年5月21日起以每月60000元标准向某某科技有限公司支付房屋占有使用费至实际搬离案涉房屋之日止； 四、某某（福建）健康产业有限公司应自本判决生效之日起十五日内向某某科技有限公司支付逾期支付租金及房屋占有使用费的违约金，该违约金以未付租金及房屋占有使用费为基数，按年利率15.4%的标准从2020年9月1日起计算至上述款项支付完毕之日止； 五、某某（福建）健康产业有限公司应自本判决生效之日起十五日内向某某科技有限公司支付代垫的物业费、水电费合计26629.46元； 六、驳回某某科技有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费10526元，减半收取5263元，由某某（福建）健康产业有限公司负担，该款应自本判决生效之日起七日向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员*** 二〇二一年八月二十日 法官助理*** 书记员*** 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国民法典》第四百六十五条：依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百六十二条：当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。 第五百六十五条:当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。 当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 第五百六十六条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。 第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百七十九条：当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。 第五百八十二条：履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 第五百八十五条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第七百零三条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第七百二十一条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。 第七百二十二条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第六十五条：当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条：民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条:申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行其他义务的，应当支付迟延履行金。