南京震某有限公司、南京金某有限责任公司商品房预约合同纠纷民事一审民事判决书

江苏省南京市栖霞区人民法院 民事判决书 （2022）苏0113民初7941号 原告：南京震某有限公司，统一社会信用代码913201xxxxxxxxxxxx，住所地江苏省南京市秦淮区。 法定代表人：***，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：***，江苏三法律师事务所律师。 被告：南京金某有限责任公司，统一社会信用代码913201xxxxxxxxxxxx，住所地江苏省南京市栖霞区。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 原告南京震某有限公司（以下简称震某公司）与被告南京金某有限责任公司（以下简称金某公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2022年7月13日立案后，依法适用简易程序，由审判员***独任审判，于2022年8月22日公开开庭进行了审理。原告震某公司的委托诉讼代理人***，被告金某公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告震某公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告归还原告购房款1287235元及资金占用利息（自起诉日至实际给付之日止，按一年期银行同业拆借利率的标准计算）；2.判令被告承担诉讼费。事实和理由：原被告于2021年6月14日签订《南京绿地云都会项目定购协议》，协议约定原告购买被告开发的南京X**室的房屋。在签订协议前被告销售人员***承诺在支付首批款项后会与原告与《商品房预售合同》的相关内容进行确认，并尽快与原告签订正式合同。2021年6月25日，原告依约将1287235元的首批房款支付给被告。随后，原告多次催促***提供正式合同，但其以需要支付到50%的房款才能签订合同为由予以拒绝，经多次催促后仍未向原告提供。2022年6月23日，原告再次向***提出签订正式合同再进行付款。***才于6月27日将其中一套805室房屋的《商品房买卖合同（预售）》通过微信发送给原告。原告发现合同中的内容与当初承诺以及《定购协议》中的约定不一致。2022年6月29日，原告就《商品房买卖合同（预售）》的主要条款提出6点修改意见，要求被告进行修改，但被告明确表示拒绝。2022年7月1日，原告向被告寄送了《解除函》，要求立即解除双方签订的《南京绿地云都会项目定购协议》，并要求被告于3日内退还已付房款。截至起诉日，被告仍未向原告退还任何款项，故诉至法院，望判如所请。 被告金某公司辩称：一、是原告违约在先。按照定订购协议，原告须在2021年6月28日之前付清房屋总价的20%，在2021年12月底之前付30%，但是原告截至目前仅仅支付了第一笔款项，第二笔至今未付。二、原告提出的六条修改意见并不是其所称的与当初承诺及订购协议约定不一致。定金与订购协议不一致，被告工作人员已经向原告作出相应解释，并在微信中明确有三个地方不能修改，包括首付款支付时间、车库交付时间、逾期交付的违约责任及物业费。该四项除了首付款支付时间，其余部分在双方签订订购协议时候并未明确，原告单方面的要求违背订购协议约定将首付款支付时间拖延至2022年9月30日并且将房屋及车位的交付时间修改为2022年9月30日，即被告收到50%购房款时就要向原告交付房屋，违背了订购协议，事实上也无法实现，被告不可能接受。三、关于逾期交付违约金。一般情况下逾期付款违约金和逾期交房违约金是应当对等的。案涉预售合同的逾期付款违约责任是按照日万分之0.5计算违约金，上限不超过3000元。原告提出的逾期交房的违约责任是逾期付款违约责任的十倍，也是被告不可能接受的。四、关于物业费、车位服务费，不是被告收取，是物业公司根据物价部门的收费标准，对所有业主统一的收费标准，为每月7元/平方米。原告提出的修改意见是3元/平方米。原告提出被告不可能接受的条款为由单方解除合同，没有法律依据，是恶意解除，不能发生解除合同的效力。五、目前原告订购的五套办公用房，被告仍保留给原告，双方可以继续履行合同。如果原告坚持单方解除合同，应当承担被没收定金的后果。 经审理查明，2021年6月14日，被告金某公司（甲方）与原告震某公司（乙方）签订《南京绿地云都会项目定购协议》一份。协议明确，房屋坐落XXX室，单价16903.36元/平方米，总价7151306元，应收定金40000元。协议约定，1.甲、乙双方在签订本《定购协议》前，甲方已向乙方明示了《商品房销售管理办法》及本项目销售使用的《南京市商品房预（现）售合同》及《补充协议》样本；签订本《定购协议》即视作乙方接受《南京市商品房预（现）售合同》及《补充协议》中的各项条款；2.乙方已支付的定金作为对双方订立《南京市商品房预（现）售合同》及《补充协议》的担保，签订后，乙方支付的立约定金转为履约定金；3……；4.乙方应于本协议签订之日起日（此处为空白）……至售楼处签订购房合同及《补充协议》；逾期未签约即视作乙方违约，甲方可不经催告本协议即告终止，甲方有权将该房屋自行处理，甲方不予退还乙方已支付的定金。在规定期限内甲方若未经乙方同意将该房屋另售第三方的，乙方有权要求甲方双倍返还已支付的定金。定购协议备注栏手写内容为：签约总价为6436175元整，定金壹万/间，于本月28日前付清总价20%，剩余30%于2021年12月底前付清，尾款50%于2022年底前付清或办理按揭贷款，若逾期支付，则房源另售，定金罚没。2021年6月25日，震某公司向金某公司支付1287235元。 2022年6月23日，震某公司通过微信联系金某公司销售人员***，提出“我们这边想先签订合同再把这30%的款付了”“因为去年年底前一直是希望先签合同的但你们一直说钱不付到50%不能签合同”。***回复“后来说可以给你们签的”“我合同准备好了，后来给你们发信息的”。2022年6月27日，***将云都会广场XXX室房屋的《商品房买卖合同（预售）》（以下简称买卖合同）发送给震某公司。买卖合同第七条第（一）款约定，签订本合同前，乙方已向甲方支付定金50000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款；第七条第（二）款第3项约定，首付款加贷款方式付款：商业货款，乙方应当在2021年6月25日前支付首期房价款811773元，占该商品房全部价款的50%，余款81万元向银行申请贷款支付；第十条第（二）款第3项约定，规划的车位、车库：2022年12月31日达到交付标准；合同第八条第2款约定，乙方未按照约定时间付款的，逾期在90日之内，乙方按日计算向甲方支付逾期应付款万分之0.5的违约金，且赔偿总额最高不超过3000元；第十一条第（一）款约定，甲方应当在2022年12月31日前向乙方交付该商品房；第十二条第2款约定，甲方未按照约定时间将该商品房交付乙方的，逾期在90日之内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付全部房价款万分之0.5的违约金，且赔偿总额最高不超过3000元逾期超过90日后，乙方有权解除合同；第二十条第（三）款约定，物业服务期间，物业费收费计费方式为包干制，物业服务费为7元/月·平方米。 震某公司提出对买卖合同部分条款进行修改。其中：1.第七条（一），定金应当为10000元，与此前《定购协议》约定不一致；2.第七条（二）3，首付款时间改为2022-9-30；3.第十条（二），车位车库交付时间改为2022-9-30；4.第十一条（一），交付时间改为2022-9-30；5.第十二条2，逾期交付按照总房价每日万分之5的标准支付违约金，超过60日未交付的，可以解除合同；6.第二十条（三），物业费降为每平米每月3元，车位服务费为80元每月。***微信回复“定金本来是五万元一套，但是因为跟谢总聊的比较好，所以让他先交一万一套”“首付款的付款时间，包括车库以及交付时间无法更改”“逾期交付的违约责任也无法更改”“物业费也改不了”“车位费没有哪个产业园是80元/月的，已经低于市场均价很多了”。震某公司提出“如果实在不行，我们只能要求解除了”。***回复“合同改不了呢，大家都是一样的”。2022年7月1日，震某公司向金某公司邮寄送达解除函，以商品房买卖合同部分主要条款与《定购协议》约定不一致，且金某公司拒绝震某公司的全部修改意见，双方已无再签订房屋买卖合同的可能性为由，函告金某公司解除定购协议，并要求金某公司限期返还已支付的全部款项1287235元。金某公司于2022年7月2日收到解除函后，未同意解除定购协议、未返还已付款项。震某公司遂起诉至法院要求处理。 上述事实，有当事人的陈述，震某公司举证的《南京绿地云都会项目定购协议》、南京银行电子回单、微信聊天记录、《商品房买卖合同（预售）》、解除函及运单详情，以及本案庭审笔录在卷证实，本院予以确认。 本院认为：《中华人民共和国民法典》（以下简称民法典）第五百零二条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。被告金某公司与原告震某公司自愿签订定购协议，协议约定内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。虽然案涉定购协议明确金某公司明示了商品房预（现）售合同样本；签订定购协议即视作震某公司接受商品房预（现）售合同的各项条款，但金某公司未提交证据证明其明示的商品房预（现）售合同与拟签订的商品房买卖合同（预售）条款相同，震某公司亦未签字确认相关合同条款。在后期签订正式商品房买卖合同的磋商过程中，双方就合同相关具体条款出现较大分歧，不能协商一致，导致合同最终未能订立。震某公司向金某公司发出解除函，要求解除定购协议。可以认定案涉定购协议于2022年7月2日解除函到达金某公司之日解除。金某公司辩称定购协议未解除的意见不能成立，本院不予采纳。现有证据不足以认定震某公司对商品房买卖合同未能订立存在过错，金某公司应当返还震某公司支付的款项。震某公司要求金某公司归还购房款1287235元，并支付资金占用利息的请求成立，本院予以支持。虽然案涉定购协议约定的购房定金，但震某公司按定购协议约定的签约总价的20%向金某公司支付了部分购房款，其未实际支付定金。金某公司辩称应当没收定金的意见，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百六十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十五条之规定，判决如下： 被告南京金某有限责任公司于本判决发生法律效力之日起七日内返还原告南京震某有限公司购房款1287235元及资金占用利息（以1287235元为基数，从2022年7月13日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借公布的一年期贷款市场报价利率计算）。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16385元，减半收取8192.50元，保全费5000元，合计13192.50元，由被告南京金某有限责任公司负担（此款于本判决发生法律效力之日起三日内向本院缴纳。收款单位：南京市栖霞区人民法院；收款银行：中国农业银行股份有限公司南京尧化支行；收款账号：XXX。逾期不缴纳，本院将依法强制执行）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员*** 二〇二二年十月十三日 法官助理*** 书记员尹紫