北京海北绿园休闲渡假村有限公司等与用友网络科技股份有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第一中级人民法院 民事判决书 （2022）京01民终7354号 上诉人（原审被告）：***，1982年11月5日出生，北京海北绿园休闲渡假村有限公司法定代表人，户籍地辽宁省新民市。 上诉人（原审被告）：北京海北绿园休闲渡假村有限公司，住所地北京市海淀区北清路68号院24号楼6层101号A座26号。 法定代表人：***，经理。 被上诉人（原审原告）：用友网络科技股份有限公司，住所地北京市海淀区北清路68号。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，北京百朗律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京百朗律师事务所实习律师。 上诉人***、北京海北绿园休闲渡假村有限公司（以下简称海北绿园公司）因与被上诉人用友网络科技股份有限公司（以下简称用友公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2021）京0108民初46163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年8月1日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 ***及海北绿园公司上诉请求：请求撤销一审判决，改判少支付用友公司房屋租金（含物业费）及房屋占用使用费 1420181.72元及相应的违约金;同时改判***不承担连带责任。事实与理由：1.海北绿园公司承认拖欠用友公司租金，但是用友公司在计算租金内容和方法均是错误的，没有按照合同的约定计算,多判决140多万元。2.2017年1月签订的《合同内容变更协议》,***并没有在合同上签字，且该协议也进行了较大的调整,***此时并非海北绿园公司的法定代表人,所以自2017年1月20日以后的租金不应再由***承担连带支付责任。一审法院判决我方共同承担2017年1月20日之前和之后的租金是错误的。3.一审法院判决的违约金过高,且存在违约金重复计算问题,应当对违约金进行相应酌减。 用友公司辩称，同意一审判决，不同意***及海北绿园公司的上诉请求和理由。双方签订了三方协议，2017年是对原来面积的减少，而非免除***的义务，另外***在2021年5月27日由其本人签字的承诺还款文件，证明***认可对案涉租金、违约金承担连带责任。关于上诉所称多计算的140万元，一审法院计算无误，利息并不过高,符合法律规定,不应予以酌减。 用友公司向一审法院起诉请求：1、请求判令***及海北绿园公司支付拖欠我公司的房屋租金（含物业费）、房屋占有使用费共计13520859.98元；2、判令***及海北绿园公司以未付租金为标准，按照日万分之五的标准，向我公司支付延期付款违约金（其中，2013年至2021年11月18日，逾期付款违约金共计13389664.85元，2021年11月18日之后，以未付租金（含物业费）13520859.98元为基数，按照万分之五标准计算；3、请求判令***及海北绿园公司支付拖欠的水费197531.8元、空调费642312元；4、请求判令***及海北绿园公司支付解除合同违约金881385元（计算标准为293795×3）；5、判令***及海北绿园公司承担本案诉讼费用。（上述费用暂计人民币27499061.13元）。 一审法院认定事实，用友软件股份有限公司（后于2015年1月20日名称变更为用友网络科技股份有限公司，以下简称用友公司）（甲方）与***（乙方）于2012年10月20日签订了编号为JYCH-2012-081号《房屋租赁合同》，合同约定用友公司将位于北京市海淀区北清路68号23号楼北侧Fl-F2区域出租给***使用，房屋建筑面积3686平方米，用途为餐饮经营及管理，租赁期限自2012年10月20日至2022年10月19日。《房屋租赁合同》4.1条约定租金标准如下：(1)2012年10月20日至2015年10月19日期间，每日每平米建筑面积租金（含物业费）为3元，每月租金为人民币336348元；(2)2015年10月20日至2018年10月19日，每日每平米建筑面积租金（含物业费）为3.45元，每月租金为人民币386800元；(3)2018年10月20日至2021年10月19日，每日每平米建筑面积租金（含物业费）为3.97元，每月租金为人民币445100元；(4)2021年10月20日至2022年10月19日，每日每平米建筑面积租金（含物业费）为4.57元，每月租金为人民币512369元；4.3条约定：房屋租金按照每三个月为一期支付，首期租金于免租期到期前10日内支付，其余租金再下一期前10日内支付。乙方逾期支付的，每逾期一日，照应缴纳租金（含物业费）的万分之五支付违约金，按日累计计算。12.2条约定：甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按照月租金总额的三倍支付违约金：其中第（六）条为：乙方逾期不支付租金累计超过三十日的。 同日，用友公司（甲方）与***（乙方）、海北绿园公司（丙方）签订《三方协议》，协议约定：鉴于甲乙双方于2012年10月20日签订了《房屋租赁合同》，现就《房屋租赁合同》履行事宜，三方达成以下协议：1、甲方同意：房屋租金由丙方按照《房屋租赁合同》约定向甲方直接支付，甲方开具相应发票给丙方。就房屋租金的支付，乙方承担连带责任。2、丙方就《房屋租赁合同》中其他乙方义务的履行，承担连带责任。3、本协议是《房屋租赁合同》的补充，与《房屋租赁合同》具有同等法律效力。本协议未涉及事宜，仍按照《房屋租赁合同》执行。 合同签订后，用友公司依约交付了房屋。 2013年9月13日，用友公司（甲方）与***（乙方）签订《房屋租赁补充协议—中央空调使用协议》，协议约定2013年至2014年度中央空调使用费收费标准为80元/建筑平米/年。 2014年，用友公司（甲方）与***（乙方）、海北绿园公司（丙方）签订编号为2014-142的《房屋租赁补充协议》，合同约定：现因乙方原因，需退租F二层南侧部分房屋，退租面积为1253平米，该区域面积的各项费用截至2014年11月19日，乙方须2014年11月19日前腾退该租赁区域。 2017年，用友公司与海北绿园公司签订了《合同内容变更协议》，合同约定：双方于2014年11月19日签订退租后剩余面积为2433平米，租金标准自2017年1月起变更为：2017年1月20日至2018年10月19日期间，租金标准为2.65元/天/建筑平米，物业费0.8元/天/建筑平米，月租金为196110元，月物业费59203元；2018年10月20日至2021年10月19日期间，租金标准为3.17元/天/建筑平米，物业费0.8元/天/建筑平米，月租金为234592元，月物业费59203元；2021年10月20日至2022年10月19日期间，租金标准为3.77元/天/建筑平米，物业费0.8元/天/建筑平米，月租金为278994元，月物业费59203元。 在合同履行过程中，***、海北绿园公司自2013年起陆续拖欠用友公司房屋租金（含物业费）及其他费用，经用友公司多次催促，仍未支付，用友公司提交多份催款函及还款计划书等予以证明。因***、海北绿园公司持续拖欠房租，用友公司于2020年4月29日向***、海北绿园公司发送《解除合同通知函》，要求自本解除合同通知函送达之日起，双方签订的《房屋租赁合同》立即解除，***、海北绿园公司支付房屋租金、空调费、解除合同违约金等费用。***、海北绿园公司于当日收到该函件。2020年7月10日，***、海北绿园公司搬离承租房屋，完成退租，用友公司提交退场通知单为证。 庭审中，***及海北绿园公司答辩称所欠费用数额与用友公司所主张的欠费数额大体一致，但有小部分出入。用友公司当庭提交了***、海北绿园公司所欠费用及违约金明细表，根据该明细表统计，***、海北绿园公司拖欠用友公司的房屋租金（含物业费）及房屋占有使用费共计13520859.98元，2021年11月18日之前的违约金共计13389664.85元。***及海北绿园公司要求第一次开庭后对该明细表予以核对，但本案庭审结束时***及海北绿园公司仍称未完全核对清楚。法院当庭向***及海北绿园公司释明，因支付租金及相关费用系***及海北绿园公司的义务，对费用支付情况的举证责任依法应由***及海北绿园公司承担，在***及海北绿园公司主张未完全核对清楚但是又未提交证据证明用友公司所统计的欠款明细与真实的付款情况不一致的情况下，***及海北绿园公司应就其上述主张承担证明不能的不利后果，法院将依据用友公司所提交的欠款明细所统计的欠款情况对相关事实予以认定。***及海北绿园公司至今未提交其对用友公司提交的所欠费用及对应违约金明细的具体异议意见及相应证据。 一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合依约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，用友公司与***于2012年10月20日签订的《房屋租赁合同》及当日用友公司与***、海北绿园公司签订的《三方协议》、2013年9月13日用友公司与***签订的《房屋租赁补充协议—中央空调使用协议》、2014年用友公司与***、海北绿园公司签订的《房屋租赁补充协议》、2017年用友公司与海北绿园公司签订的《合同内容变更协议》均系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，各方当事人均应严格依约履行各自合同义务。在合同履行过程中，***及海北绿园公司自2013年起陆续拖欠用友公司房屋租金（含物业费）及其他费用，经用友公司多次催促，仍未支付，用友公司因此于2020年4月29日向***、海北绿园公司发送《解除合同通知函》，***、海北绿园公司于当日收到该函件，故双方房屋租赁合同已于2020年4月29日解除。2020年7月10日，***、海北绿园公司搬离承租房屋，完成退租，故***、海北绿园公司应交纳2020年7月10日之前拖欠的房屋租金（含物业费）及房屋占有使用费。 ***及海北绿园公司答辩称所欠费用数额与用友公司所主张的欠费数额大体一致，但有小部分出入。用友公司当庭提交了***、海北绿园公司所欠费用及违约金明细表，根据该明细表统计，***及海北绿园公司拖欠用友公司的房屋租金（含物业费）及房屋占有使用费共计13520859.98元，2021年11月18日之前的违约金共计13389664.85元。***及海北绿园公司要求第一次开庭后对该明细表予以核对，但本案庭审结束时***及海北绿园公司仍称未完全核对清楚。法院当庭向***及海北绿园公司释明其对该事实有举证证明责任，但***及海北绿园公司至今未提交其对用友公司提交的所欠费用及违约金明细的具体异议意见及相应证据。因此，根据举证证明责任的相关规定，法院对***及海北绿园公司答辩称其所欠费用数额与用友公司所主张的欠费数额有小部分出入的主张不予认可，法院对用友公司主张的***及海北绿园公司所欠费用及违约金数额予以认可。因此，用友公司第一、二、三项诉讼请求，具备事实及合同依据，法院予以支持。 根据合同12.2条约定，乙方逾期不支付租金累计超过三十日的双方同意，甲方可书面通知另一方解除本合同，乙方应向甲方按照月租金总额的三倍支付违约金。双方合同因***及海北绿园公司违约已于2020年4月29日解除，根据2017年用友公司与海北绿园公司签订的《合同内容变更协议》约定，合同解除时双方约定的月租金为293795元（含房屋租金234592元及物业费59203元）。故用友公司要求***及海北绿园公司支付解除合同违约金881385元（293795元×3）的诉讼请求，具备事实及合同依据，法院予以支持。根据用友公司与***、海北绿园公司签订的《三方协议》约定，***、海北绿园公司应就支付房屋租金及合同中其他乙方义务承担连带责任。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条规定，判决：一、判决生效后七日内，北京海北绿园休闲渡假村有限公司与***向用友网络科技股份有限公司连带支付房屋租金（含物业费）及房屋占有使用费共计13520859.98元；二、判决生效后七日内，北京海北绿园休闲渡假村有限公司与***向用友网络科技股份有限公司连带支付逾期付款违约金（2021年11月18日之前的违约金共计13389664.85元；自2021年11月18日至实际付清欠费之日的违约金，以13520859.98元为基数，按照每日万分之五标准计算）；三、判决生效后七日内，北京海北绿园休闲渡假村有限公司与***向用友网络科技股份有限公司连带支付水费197531.8元、空调费642312元；四、判决生效后七日内，北京海北绿园休闲渡假村有限公司与***向用友网络科技股份有限公司连带支付解除合同违约金881385元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审中，本案各方当事人均没有提交新证据。经查，一审认定事实正确，本院予以确认。另查，案涉《合同内容变更协议》明确约定：本协议作为上述合同的附件为原合同不可分割的组成部分，与上述合同有不一致之处，以本协议约定为准。本协议未尽事宜依照上述合同执行。上述合同明确是指2012年10月20日签订的《房屋租赁合同》及2014年11月19日签订的《房屋租赁补充协议》。 本院认为，就***及海北绿园公司上诉主张所欠费用数额与用友公司所主张的欠费数额有出入，二审审理中本院亦指定双方在合理期间内进行核对,但***及海北绿园公司始终未能在法院指定期限内完成前述要求,故对***及海北绿园公司上诉不认可一审法院所判决的租金和物业费数额的请求,本院不予支持。关于***的连带责任问题,案涉《合同内容变更协议》仅是对租金和物业费事宜作变更，***的合同责任并未发生改变，因此，本院认为***对支付房屋租金及合同中其他义务仍应承担相应责任，***的相应上诉请求依据不足，本院不予支持。就违约金的问题，因双方有明确约定，且***、海北绿园公司未就违约金过高进行相应的举证，故对***、海北绿园公司要求减少违约金的诉求，本院不予支持。 综上所述，***及海北绿园公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17670元，由***及北京海北绿园休闲渡假村有限公司负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二二年十一月一日 法官助理*** 法官助理*** 书记员***