原告某科技股份有限公司与被告某时代股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

北京市海淀区人民法院 民事判决书 （2022）京0108民初10477号 原告：某科技股份有限公司。 被告：某时代股份有限公司。 原告某科技股份有限公司与被告某时代股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告某科技股份有限公司之委托诉讼代理人巴某、朱某，被告某时代股份有限公司之委托诉讼代理人赵某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 某科技股份有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年10月14日解除，某时代股份有限公司立即腾退房屋；2.某时代股份有限公司支付2020年1月2日至10月14日租金115657.6元、物业费28914.4元；3.某时代股份有限公司支付逾期付款违约金：以未付租金以及物业费为基数（2020年1月2日至4月1日租金27448元、物业费6862元；2020年4月2日至7月1日租金41172元，物业费10293元；2020年7月2日至10月1日租金41172元，物业费10293元；2020年10月2日至10月14日租金5865.6元，物业费1466.4元），按照每日3‰的标准，自逾期付款之日起计算至实际付清之日止（截至2021年11月20日，暂计250219.87元）；4.某时代股份有限公司支付合同解除违约金51465元；5.某时代股份有限公司支付房屋占用使用费：按照846元/天的标准，自2020年10月14日起计算至腾退之日止（截至2021年11月20日，暂计339246元）；6.某时代股份有限公司支付2019年12月13日至2020年7月29日电费2676.68元；7.某时代股份有限公司支付免租期优惠6768元；8.某时代股份有限公司承担本案诉讼费用。事实和理由：双方于2017年12月21日签订《房屋租赁合同》，约定我公司将北京市海淀区北清路X1室141㎡房屋出租给某时代股份有限公司，租期2018年1月2日至2021年1月1日，月租金13724元，月物业费3431元。因某时代股份有限公司长期拖欠房租、物业费等费用，我公司多次发函催缴，后我公司于2020年10月14日发送《解除合同通知函》。目前，某时代股份有限公司仍未腾退涉案141㎡房屋，且拖欠租金、物业费、违约金等款项，故诉至法院。 某时代股份有限公司辩称，认可存在租赁合同关系，我公司租赁该141㎡房屋用作仓库，认可欠付租金及物业费。同意诉求1合同于2020年10月14日解除，但无法腾退（我公司股东间有纠纷，该处放置的是经过盘点的公司生产设备、固定资产，无法腾退也没有其他地方可以安置）；同意诉求2，按照合同标准计算租金和物业费；不同意诉求3-4，违约金标准过高，请求法院进行调整；同意诉求5，但仅同意按照原来的租金及物业费标准支付房屋占有使用费；同意诉求6支付电费；不同意诉求7，不同意支付免租期优惠。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经查，本案中双方对以下事实无争议： 北京市海淀区X2楼系某科技股份有限公司房产。某时代股份有限公司自2018年1月2日起租赁X1室中141㎡房屋、411㎡房屋，后因拖欠租金，某时代股份有限公司自411㎡房屋搬至X3室209㎡房屋；双方因上述租赁关系签订三份《房屋租赁合同》，现双方就此存有房屋租赁合同纠纷三宗，我院一并审理，其中： （2022）京0108民初10477号案，涉及141㎡仓库《房屋租赁合同》的解除、腾退、租金、违约金等款项。 （2022）京0108民初10478号案，涉及411㎡房屋《房屋租赁合同》2020年1月2日至7月16日期间拖欠的租金、违约金等款项。 （2022）京0108民初10479号案，涉及209㎡房屋《房屋租赁合同》2020年7月17日至10月27日租金、违约金等款项。 本案所涉141㎡房屋：2017年12月21日，某科技股份有限公司（甲方）与某时代股份有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》（编号2017-272），约定租赁期限自2018年1月2日起至2021年1月1日止。 对于当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：本案争议为某科技股份有限公司的各项诉请是否有据？ 一、合同解除与房屋腾退 （一）合同解除 双方《房屋租赁合同》第13.2.10条款约定某时代股份有限公司逾期未按约定支付租金累计达1个月且经零次催告仍未补齐的，某科技股份有限公司可书面通知解除本合同。 某科技股份有限公司曾于2019年11月6日、2019年12月6日、2020年3月12日、2020年3月16日、2020年4月10日向某时代股份有限公司发送《催款函》催收租金。 2020年6月9日，某时代股份有限公司收到某科技股份有限公司发送的《解除合同函》，载明“……依合同约定，贵司应于2020年1月2日前10日、4月2日前10日向我司交纳2020年1月2日至4月1日期间、4月2日至7月1日期间租金及物业费，截至2020年6月9日，我公司尚未收到款项。依据合同第13.2.10条款，我司正式通知：1、贵司收到本解除通知函件之日起，双方的租赁合同立即解除，限贵司于2020年6月15日前腾退并搬离承租房屋......3、贵司仍应支付腾退承租房屋之日前的全部租金、物业费以及依据合同约定向我方支付违约金及其他费用”。 2020年10月14日，某时代股份有限公司收到某科技股份有限公司发送的《解除合同通知函》，载明“截至2020年10月14日，贵司欠付租金及物业费188705元、违约金92173.82元……依据合同第13.2.10条款，我司正式通知：1、贵司收到本解除通知函件之日起，双方的租赁合同立即解除，限于2020年10月21日前腾退并搬离承租房屋......3、贵司仍应支付腾退承租房屋之日前的全部租金、物业费以及依据合同约定向我方支付违约金及其他费用……附件《欠款及违约金明细》”。 本案中，双方均认可本案所涉《房屋租赁合同》于2020年10月14日解除，双方间未就解除事宜另行签订协议。 此外，对于保证金。双方《房屋租赁合同》5.1条款载“保证金金额为三个月租金及三个月物业费51465元……合同终止时，租赁保证金除用于冲抵合同约定由乙方承担的费用、租金、违约金、赔偿金外，剩余部分无息返还乙方”。本案中，双方确认某时代股份有限公司已支付租赁保证金51465元，但就抵扣项目存有争议——某科技股份有限公司主张依《民法典》561条，保证金优先抵扣本案所涉违约金；某时代股份有限公司主张该款项依《房屋租赁合同》5.1.2条款，保证金优先抵扣本案所涉租金。 （二）房屋腾退 某时代股份有限公司不同意腾退，称该放置的物品经过资产盘点、无其他处所可以安置物品。 二、电费 双方《房屋租赁合同》第4.2条款约定“租区内水费、电费独立计量、互联网宽带使用费由承租方承担”。某科技股份有限公司现主张电费2676.68元，某时代股份有限公司认可电费及金额。 三、租金及物业费 双方《房屋租赁合同》第4.1及4.2条款约定“租金标准为3.2元/天/建筑面积，物业费标准为0.8元/天/建筑面积，月租金13724元，月物业费3431元……租金、物业费按照三个月为一期进行支付，第一期租金、物业费支付时间为2017年12月23日，以后每期开始前提前10日支付……”。 某科技股份有限公司主张2020年1月2日至10月14日期间房屋租金115657.6元（计算方式9个月零13日；月租金13724×9+3.2×141×13；已收13724元）、物业费28914.4元（计算方式9个月零13日；3431×9+0.8×141×13；已收3431元）。经询，某时代股份有限公司认可欠费期间，同意按照合同标准核算。 四、逾期付款违约金 双方《房屋租赁合同》第14.4条款约定“乙方逾期支付租金等应付费用，每逾一日，应按应付金额的千分之三支付违约金”。 某科技股份有限公司据此主张逾期付款违约金；经询，某时代股份有限公司主张合同约定违约金过高，申请下调。 另查，在案证据中，某科技股份有限公司2020年10月14日向某时代股份有限公司发送的《解除合同通知函》附件《欠款及违约金明细》载收款项目、欠款金额、违约金起始日如下： 项目 金额 违约金起算日期 2020.01.02-2020.04.01租金 27448元 2020.01.02 2020.01.02-2020.04.01物业 6862元 2020.01.02 2020.04.02-2020.07.01租金 41172元 2020.04.02 2020.04.02-2020.07.01物业 10293元 2020.04.02 2020.07.02-2020.10.01租金 41172元 2020.07.02 2020.07.02-2020.10.01物业 10293元 2020.07.02 2020.10.02-2021.01.01租金 41172元 2020.10.02 2020.10.02-2021.01.01物业 10293元 2020.10.02 五、解约违约金 双方《房屋租赁合同》第13.2条款约定“有下列情形之一，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同一方，应向另一方按当期月租金及物业费（若有）总额的三倍支付违约金。给对方造成损失的，还应另行赔偿：13.2.10乙方逾期未按约定支付租金累计达一个月……”。 某科技股份有限公司据此主张解约违约金51465元（即月租金13724元、月物业费3431元，按三倍计）。同上，某时代股份有限公司主张违约金约定过高，申请下调。 六、房屋占用使用费 双方《房屋租赁合同》第10.1条款约定“除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租赁期限届满的7日内或双方协商的租赁日期返还房屋。未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾一日，乙方应当按当期合同日租金及物业费总额的150%向甲方支付该房屋占用期间的占有使用费”。 某科技股份有限公司据此主张自2020年10月14日合同解除之日起，按照846元/天的标准支付占用使用费，至腾退之日止，主张暂计至2021年11月20日为339246元。 经询，某时代股份有限公司同意按原租金、物业费标准支付。 七、免租期优惠 双方《房屋租赁合同》第4.1条款约定“折扣期2018年1月2日至1月16日，折扣额6768元”、第14.7.4条款约定“租赁期限内，非本合同约定的情况，乙方中途退租或减租面积达到30%以上的，不再享有免租期优惠，乙方需将免租期优惠补齐”。 某科技股份有限公司据此主张补齐免租优惠；同通答辩意见，某时代股份有限公司不同意补齐。 最后，本案审理过程中，我院曾组织调解（着重于腾退问题），但双方未达成和解；某科技股份有限公司未就损失举证。 本院认为，对于法律适用。涉案《房屋租赁合同》期限至2021年1月1日，《解除合同通知函》发送于2020年10月14日，但某时代股份有限公司占用涉案房屋至今，故依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定”之规定，本案应适用《民法典》及相关司法解释。 对于本案争议。依法成立的合同，受法律保护。某科技股份有限公司与某时代股份有限公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，属有效合同。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。结合在案证据，我院做出如下考量： 一、合同解除与房屋腾退 对于合同解除。据在案证据，某时代股份有限公司逾期支付租金等款项，某科技股份有限公司据《房屋租赁合同》第13.2.10条款享有解除权。现某科技股份有限公司于2020年10月14日发送《解除合同通知函》行使解除权，某时代股份有限公司当日收到该函。且庭审中双方对合同解除无争议，故我院对此予以确认。 对于保证金51465元。双方《房屋租赁合同》5.1条款业约定“租赁保证金用于冲抵乙方承担的费用、租金、违约金……”。故保证金依约定可冲抵本案电费、租金等款项。 对于腾退。合同解除后，某时代股份有限公司无权占有案涉房屋，某科技股份有限公司诉求腾退于法有据，我院予以支持。 二、电费。双方均认可2676.68元，我院不持异议，该款项以保证金冲抵（冲抵电费后，保证金剩余48788.32元）。 三、租金及物业费 双方确认《房屋租赁合同》于2020年10月14日解除，故租金及物业费应支付至当日。 现某时代股份有限公司认可欠付2020年1月2日至10月14日期间租金及物业费，故结合在案证据所示交费情况，经核算，某科技股份有限公司主张2020年1月2日至10月14日期间租金115657.6元、物业费28914.4元未超过双方约定标准，我院予以支持。以上合计144572元，经保证金冲抵48788.32元后，某时代股份有限公司仍需支付95783.68元。 四、逾期付款违约金 违约金标准。虽双方《房屋租赁合同》第14.4条款约定逾期付款违约金为每日3‰，但在某时代股份有限公司提出违约金过高的抗辩后，某科技股份有限公司未能就损失情况举证。考虑到某时代股份有限公司确长期拖欠租金、物业费的情况，我院酌定将违约金自3‰下调为0.5‰。 各期违约金计算基数。考虑到保证金冲抵情况（冲抵电费后，保证金剩余48788.32元可用于冲抵租金、物业费），我院核校各期违约金计算基数如下： 项目 欠款金额 违约金基数 2020.01.02-2020.04.01租金 27448元 0元 （冲抵34310元） 2020.01.02-2020.04.01物业 6862元 2020.04.02-2020.07.01租金 41172元 36986.68元 （冲抵14478.32元） 2020.04.02-2020.07.01物业 10293元 2020.07.02-2020.10.01租金 41172元 51465元 2020.07.02-2020.10.01物业 10293元 2020.10.02-2020.10.14租金 5865.6元 7332元 2020.10.02-2021.10.14物业 1466.4元 各期违约金的起算日。虽双方《房屋租赁合同》第4.2条款约定租金、物业费“每期提前10日支付”，但某科技股份有限公司向某时代股份有限公司发送的《欠款及违约金明细》载明违约金起算日为各期租期首日，故我院据《欠款及违约金明细》认定以上违约金起算日分别为2020年4月2日、7月2日、10月2日。暂计算至2021年11月20日，则总计25578.89元。 五、解约违约金 虽双方《房屋租赁合同》第13.2条款约定解约违约金为三倍“月租金+月物业费”标准，但在某时代股份有限公司提出违约金过高的抗辩后，某科技股份有限公司未能就损失情况举证。考虑到：某时代股份有限公司在双方合同解除后至今仍未腾退房屋，某科技股份有限公司已在本案中援引《房屋租赁合同》第10.1条款要求某时代股份有限公司支付占用使用费，即某科技股份有限公司并未因租户提前退租而空置房屋、遭受受损失，故对此项解约违约金，我院不予支持。 六、房屋占用使用费 某科技股份有限公司2020年10月14日向某时代股份有限公司发送《解除合同通知函》，载明“限贵司于2020年10月21日前腾退并搬离承租房屋”，故2020年10月15日至10月21日期间的占有使用费为3948元（3.2×141×7+0.8×141×7）。 至于2020年10月22日（含当日）起至实际腾退之日的占用使用费。考虑到：其一、《房屋租赁合同》第10.1条款所约定150%“租金+物业费”的标准旨在敦促承租人在解约后尽快腾退房屋；其二、某时代股份有限公司明确知悉合同约定而仍以本公司资产盘点为原因、无正当理由拒绝尽快腾退房屋，截至本案诉讼时，仍拒不采取积极方式止损；其三、某时代股份有限公司长期无正当理由占用涉案房屋且拖欠占用使用费，势必给某科技股份有限公司造成损失。故我院以尊重双方意思自治为前提，考虑扩大损失部分的过错责任，衡平双方利益，酌定按照120%“租金+物业费”的标准即676.8元/日，判定占用使用费直至腾退时止，暂计算至2021年11月20日总计266659.2元。 七、免租期优惠费用 虽双方《房屋租赁合同》第14.7.4条款约定提前解约情况下需补齐免租期优惠，但同理“解约违约金”，在某科技股份有限公司主张占用使用费的情况下，我院对此项诉求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十一条、第五百六十三条、五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、确认某科技股份有限公司与某时代股份有限公司于2017年12月21日签订的《房屋租赁合同》（编号2017-272）已于2020年10月14日解除； 二、某时代股份有限公司于本判决生效之日起七日内将北京市海淀区北清路X1室（建筑面积141㎡）房屋腾空并交还给某科技股份有限公司； 三、某时代股份有限公司向某科技股份有限公司支付电费2676.68元（以保证金冲抵，已履行）； 四、某时代股份有限公司于本判决生效之日起七日内向某科技股份有限公司支付2020年1月2日至2020年10月14日租金115657.6元、物业费28914.4元；合计144572元（以保证金冲抵48788.32元后，仍需支付剩余95783.68元）； 五、某时代股份有限公司于本判决生效之日起七日内，按每日0.5‰的标准，向某科技股份有限公司支付逾期付款违约金：①以36986.68元为基数，自2020年4月2日起计算至实际付清之日止；②以51465元为基数，自2020年7月2日起计算至实际付清之日止；③以7332元为基数，自2020年10月2日起计算至实际付清之日止； 六、某时代股份有限公司于本判决生效之日起七日内向某科技股份有限公司支付房屋占用使用费，其中：①2020年10月15日至2020年10月21日期间占有使用费3948元；自2020年10月22日起至涉案房屋实际腾退之日止，按676.8元/日计算； 七、驳回某科技股份有限公司其他诉讼请求。 如果某时代股份有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11681.8元（某科技股份有限公司已预交）；由某科技股份有限公司负担5872.32元，已交纳；由某时代股份有限公司负担5809.48元，于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇二二年十二月十九日 书记员***