某某、某某等案外人执行异议之诉民事二审民事判决书

湖北省武汉市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2023）鄂01民终3516号 上诉人（原审被告）：黄韬，男，1972年4月13日出生，汉族，居民身份证住址湖北省武汉市硚口区。 上诉人（原审被告）：**，女，1982年2月2日出生，汉族，居民身份证住址湖北省武汉市硚口区。 委托诉讼代理人：黄韬，系**配偶。 被上诉人（原审原告）：***，男，1991年2月18日出生，汉族，居民身份证住址湖北省武汉市洪山区。 委托诉讼代理人：***，湖北上贤律师事务所律师。 原审被告：武汉市**房地产开发有限公司，住所地湖北省武汉市硚口区长丰大道附8号。 法定代表人：***。 原审第三人：楚安建设集团有限公司，住所地湖北省武汉市新洲区道观河风景旅游区旅游大道特1号。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：**，该公司员工。 上诉人黄韬、**因与被上诉人***、原审被告武汉市**房地产开发有限公司（以下简称**公司）、原审第三人楚安建设集团有限公司（以下简称楚安公司）案外人执行异议之诉一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2022）鄂0104民初9011号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄韬、**上诉请求，判令：1．改判驳回***“不得执行位于武汉市研口区××路××号××栋××**××层（6）办号房”的诉讼请求；2．上诉费由***承担。事实和理由：一、一审法院适用法律错误。本案涉案标的登记在房地产开发企业**公司名下，本案除适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条进行审查外，还应适用第二十九条进行审查。二、***提供的证据不能证明其情况符合《执行异议和复议规定》第二十八条（一）、第二十九条（一）。三、***提供的证据不能证明其情况符合《执行异议和复议规定》第二十八条（三）、第二十九条（三）。四、***提供的证据不能证明其情况符合《执行异议和复议规定》第二十八条（二）。五、***提供的证据不能证明其情况符合《执行异议和复议规定》第二十八条（四），***对未办理过户登记有过错。六、***的提供证据不能证明其情况符合《执行异议和复议规定》第二十九条（二）。七、***情况属于甘冒风险的以物抵债，不是无过错的普通购房行为，不应适用《执行异议和复议规定》第二十八条，且以物抵债***不能排除金钱债权人的执行。 ***辩称，一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28、第29条是并列关系，只要满足其中一条就足以排除执行，故黄韬、**要求本案同时适用第28、第29条才能排除执行没有任何法律依据，黄韬、**的第一条、第六条、第七条均不能成立。二、案涉房屋签订合同时间为2018年，首次查封时间是2021年11月21日，查封之前房子已由工程款形式抵给***，且经过多方确认，款项是2018年12月7日全部支付完毕，且以房抵工程款在工程领域系常见现象，并不存在虚假交易和其他违法情况，黄韬、**亦未提交证据对此予以证明，黄韬、**应承担举证不能的后果，其上诉状所提第二点、第三点均不能成立。三、***在案涉房屋查封前已实际占用房屋，从物业公司发出交付房屋的通知书，根据惯例，***已提供2021年6月22号住宅维修基金和物业费支付的发票，足以证明在房屋查封前***已实际占有房屋，黄韬、**上诉理由第四点不能成立。四、案涉房屋在2021年10月20日初始登记，2021年11月12日被首次查封，中间时间较短，属于不具备办理房产证条件的客观事实，***也多次要求开发商办证，但开发商以未开具发票为由未办理，且目前开发商亦未解决查封事宜，并已出具说明称未办证系开发商原因，***不存在过错，故上诉状第五点理由不成立。综上，请求二审驳回黄韬、**的全部上诉请求。 **公司未发表述称意见。 楚安公司述称，一、案涉项目系**公司开发，楚安公司承建，该项目2020年12月竣工验收。《抵房款合同》系***、**公司与楚安公司签订，该合同是多方真实意思表示、合法有效，且已履行完毕。案涉购房款1256280元已从**公司欠付楚安公司工程款同等金额抵扣。二、本案中楚安公司仅作为第三人在本案中列席，本案的裁判结果虽然不直接影响到楚安公司，但如果允许涉案房屋执行，***、**公司、楚安公司以及包含在内的众多市场主体原本形成的平衡将被打破，将大大增加市场交易的成本和维权成本，造成司法资源的浪费。 ***向一审法院起诉请求，判令：1．不得执行武汉市硚口区××路××号××栋××**××层（6）办号房（以下简称案涉房屋），并依法解除对该房屋的查封；2．依法确认案涉房屋归***所有；3．本案诉讼费由黄韬、**、**公司承担。 一审法院经审理认定事实如下，1、黄韬、**与**公司商品房预售合同纠纷一案，一审法院于2021年9月24日作出（2021）鄂0104民初8083号民事判决书，判令**公司向黄韬、**支付自2020年9月1日起至2021年3月3日止的违约金36,218.6元。该判决书已发生法律效力，因义务人**公司未履行生效法律文书确定的金钱给付义务，***黄韬、**向一审法院申请强制执行。一审法院于2021年10月28日依法受理立案，案号为（2021）鄂0104执3811号。该案执行过程中，一审法院于2021年11月12日以（2021）鄂0104执3811号执行裁定书，对案涉房屋予以查封，查封期限三年。***由此向一审法院提出排除执行案涉房屋的异议，一审法院于2022年7月29日作出（2022）鄂0104执异65号执行裁定书，驳回了***的异议请求。***对（2022）鄂0104执异65号执行裁定书不服，向一审法院提起本案的案外人执行异议之诉。 2、2018年11月20日，***与**公司就案涉房屋签订《武汉市商品房买卖合同》1份，约定由**公司将其开发的位于武汉市硚口区××路××路××幢××**××层（6）办号房以1256280元价格出售给***，并约定***于2019年1月31日前一次性付清房款。双方已办理合同备案手续。***提交的落款时间2018年12月7日《收据》载明，***已向**公司支付案涉房屋全部房款1256280元，**公司在该收据上备注“该款由楚安建设集团有限公司支付，由我公司欠付楚安建设集团有限公司工程款同等金额抵扣”。 落款时间2021年6月22日《湖北省住宅专项维修资金专用票据（电子）》显示，***交存案涉房屋住宅专项维修资金7,672元。 2021年6月9日，**公司作出《房屋交付通知》，通知***于2021年6月16日到××号楼物业服务中心办理交房手续。 2022年10月10日，武汉东湖高地物业管理有限公司出具《湖北增值税普通发票》，载明***交纳案涉房屋2021年6月17日至2022年12月31日期间物业费7,763.39元。 3、2015年9月2日，**公司（发包人）与楚安公司（承包人）签订《湖北省建设工程施工合同》一份，约定**公司将汉江雅苑1#、2#、3#、4#、5#楼及地下室工程发包给楚安公司施工，合同工期840天。 2018年12月6日，**公司（甲方）、楚安公司（乙方）与***（丙方）三方签订《汉江雅苑工程款抵房款合同》，载明甲乙丙三方同意，丙方将其购买甲方开发的汉江雅苑项目1-606室应支付购房款1,256,280元的付款义务转让给乙方，由乙方代丙方向甲方支付全部购房款，并以甲乙所签署建设工程施工合同项下甲方应支付乙方的相应工程款抵销乙方代丙方支付的上述购房款。 4、《武汉市不动产权登记信息查询单》显示，案涉房屋登记的***为**公司，不动产权证号为鄂（2021）武汉市硚口不动产权第0××8号，建筑面积105.09平方米，登簿时间2021年10月20日。 一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉。案外人执行异议之诉主要是审查案外人对涉案标的所拥有的权利能否排除申请执行人对该标的的执行，经审理，如人民法院认为案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的，执行异议裁定失效。本案需审查的问题为：***对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”依上述规定，案外人提起的执行异议之诉应全部符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项条件，方可认定案外人对登记在被执行人名下的不动产享有足以排除人民法院保全查封的民事权益。 第一，案涉房屋被查封前，***于2018年11月与**公司签订《武汉市商品房买卖合同》，**公司于2021年6月向***交付案涉房屋，***向**公司支付全部购房款，各方已实际履行《武汉市商品房买卖合同》约定的义务，可以认定各方之间存在真实的商品房买卖关系。 第二，**公司与楚安公司之间存在真实的建设工程施工合同关系。***、楚安公司双方均陈述因**公司欠付楚安公司汉江雅苑项目工程款，而楚安公司又欠付***钢材款，故将案涉房屋抵顶给***，该抵债事宜记载于***、楚安公司、**公司三方签署的《汉江雅苑工程款抵房款合同》中。**公司就案涉房屋出具记载有“该款由楚安建设集团有限公司支付，由我公司欠付楚安建设集团有限公司工程款同等金额抵扣”的《收据》及将案涉房屋交付***亦可佐证上述以房抵债事实。同时结合楚安公司、***在庭审中的陈述及***、**公司就案涉房屋签订《武汉市商品房买卖合同》的事实，可以认定***通过债权抵顶的方式支付了案涉房屋全部购房款。 第三，**公司出具的《情况说明》、《房屋交付通知书》、武汉东湖高地物业管理有限公司出具的物业费收据以及***于2021年6月22日交存案涉房屋住宅专项维修资金的票据，可以证明***于案涉房屋被查封前已实际占有房屋。 第四，案涉房屋于2021年10月20日办理首次产权登记，之后于2021年11月12日即被一审法院执行查封，中间间隔时间较短，不能说明***对未办理案涉房屋过户登记手续存有过错。 综上，***对案涉房屋享有的权益符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，可以排除对案涉房屋的强制执行。 关于***要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，***与**公司就案涉房屋买卖事宜签订《武汉市商品房买卖合同》后，虽然各自依约履行了支付房款及交付房屋的合同义务，但尚未办理房屋所有权的转移登记手续，***基于房屋买卖合同仅取得了办理案涉房屋所有权转移登记手续的债权请求权。因不动产物权的变动除交付房屋外，尚需到房管部门办理相关登记手续，目前案涉房屋尚未过户至***名下，***径直要求法院确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，没有法律依据，一审法院不予支持。 至于本案诉讼费用的承担问题，因本案纠纷起因系**公司未履行生效法律文书确定的义务，黄韬、**作为申请执行人对案件的形成和败诉没有过错，故一审法院判令**公司负担案件受理费。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十五条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百零八条、第三百零九条、第三百一十条、第三百一十二条第一款规定，判决：一、不得执行位于武汉市硚口区××路××号××栋××**××层（6）办号房【不动产权证号为鄂（2021）武汉市硚口不动产权第0××8号】；二、驳回***的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由武汉市**房地产开发有限公司负担。 二审审理中，**、黄韬向本院提交以下证据：武汉市不动产登记结果查询告知单，拟证明***在江汉雅苑1栋23层房屋本案房屋查封后一年多才办理转移登记，其怠于行使转移登记的权利。经质证，***称对该证据真实性和合法性没有异议，但对关联性和证明目的有异议，该房屋与本案无关，且没有办证是开发商无法提供票据的原因造成，**、黄韬提交的房屋系因开发商解决了票据问题故办理了房产证，但案涉房屋开发商一直未解决票据问题。楚安公司称其意见与***一致。 本院认为，***和楚安公司对该证据真实性无异议，本院予以确认，但该证据与本案并无关联，不能达到其证明目的，本院不予采信。 二审查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。 本院认为，关于本案法律适用的问题，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条分别适用于不同情形，而非**、黄韬上诉所称应同时满足该两条条件才可排除执行，且该规定第二十九条系为保障商品房购房者居住权而设定，第二十八条的适用条件相较第二十九条更为严苛，一审法院经审查认为本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定并无不当，**、黄韬该项诉请理由不能成立，本院不予支持。关于***购房是否符合排除执行法定要件的问题，根据本案已查明的事实，在一审法院查封案涉房屋之前，***就已与**公司签订合同并已实际占有，结合***、**公司与楚安公司签订的三方合同以及已查明的**公司与楚安公司之间欠付工程款的事实，应认定***已支付相应对价，案涉房屋首次登记至查封之日时间较短，***未能及时办理房屋过户登记手续符合一般常理，不能说明系***自身原因未办理过户登记，故一审法院认定可以排除对案涉房屋的强制执行并无不当。**、黄韬称***不符合上述排除执行条件，但其并未提交充分反证予以证明，本院不予支持。 综上所述，**、黄韬上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由**、黄韬负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　*** 二〇二三年八月十一日 法官助理　李　媛 书 记 员　***